Lors de l’achat d’une maison, il est essentiel de budgétiser les frais de clôture. Les frais de clôture moyens pour les acheteurs s'élèvent entre 3 % et 6 % du montant du prêt.
Ces coûts comprennent les espèces que l'acheteur doit apporter à la table de clôture en plus de l'acompte. Dans cet article, nous couvrirons les frais de clôture typiques.
Pourquoi les acheteurs doivent-ils payer les frais de clôture ?
Les frais de clôture sont des frais liés à l’achat d’une maison. Lors du processus de création de votre prêt immobilier, plusieurs professionnels et entreprises proposent des services qui permettent à votre prêteur d'approuver le prêt immobilier. Ces frais peuvent inclure des évaluations, des souscripteurs de prêts hypothécaires, des recherches de titres, etc.
Les frais de clôture spécifiques varient en fonction de l'emplacement, du type de propriété et du type de prêt.
À combien s’élèvent les frais de clôture ?
Les frais de clôture moyens se situant entre 3 % et 6 % de la valeur d'un prêt hypothécaire, un acheteur doit se préparer à apporter plusieurs milliers de dollars à la table de clôture. Quelqu'un qui achète une maison de 300 000 $ peut s'attendre à payer entre 9 000 $ et 18 000 $ en frais de clôture.
Les frais de clôture sont distincts d’un acompte.
Les frais de clôture sont-ils uniquement à la charge de l'acheteur ?
Les acheteurs et les vendeurs doivent anticiper les frais de clôture. Cependant, la responsabilité de couvrir les frais de clôture incombe davantage à l’acheteur.
Une façon de réduire les frais de clôture de l’acheteur consiste à demander au vendeur de couvrir partiellement les frais de clôture pendant la négociation. Sur les marchés « chauds », les acheteurs ont souvent peu de marge de manœuvre pour amener les vendeurs à couvrir les frais de clôture. Toutefois, cela peut encore être possible pour un bien qui demande beaucoup de travaux.
Lorsqu'un vendeur est motivé à vendre une maison, il peut accepter de couvrir certains frais de clôture dans le cadre des concessions du vendeur.
En raison des réglementations gouvernementales, les vendeurs ne peuvent pas payer tous les frais de clôture au nom de l'acheteur – une règle en place pour éviter l'inflation sur le marché immobilier.
Le montant qu'un vendeur peut légalement contribuer à la part de l'acheteur dans les frais de clôture est déterminé par le ratio prêt/valeur de la vente. Elle peut varier de 3 à 9 % de la valeur totale de la vente. Si un acheteur utilise un prêt FHA ou USDA pour acheter une maison, la réglementation plafonne les contributions du vendeur à 6 %. Pour un prêt VA, cela descend à 4 %.
Les choses se compliquent avec un prêt hypothécaire conventionnel. Alors que les acheteurs disposant d'un acompte de 10 % ou moins ne peuvent accepter que jusqu'à 3 % de la valeur d'achat de la part des vendeurs, les acheteurs déposant entre 10 % et 25 % peuvent accepter jusqu'à 6 %. Il existe un plafond de 2 % pour les immeubles de placement, quel que soit le montant de la mise de fonds.
Un agent immobilier peut aider un acheteur à déterminer s'il est judicieux de demander des concessions au vendeur ou de négocier un prix de vente inférieur.
Comment sont calculés les frais de clôture ?
Il n’existe pas de formule unique pour déterminer les frais de clôture. Les règles du prêteur, les exigences gouvernementales, le type de prêt, l’emplacement de la propriété, les négociations acheteur-vendeur et d’autres facteurs déterminent tous le décompte final.
Cependant, un acheteur doit avoir une idée précise du montant qu'il devra apporter à la clôture après avoir reçu ce qu'on appelle une divulgation de clôture de la part de son prêteur. Une divulgation de clôture est un document que les prêteurs fournissent aux acheteurs au moins trois jours ouvrables avant une réunion de clôture prévue. Le document détaille tous les frais de clôture qu'un acheteur doit couvrir.
Ce qui est inclus dans les frais de clôture
Selon la National Association of Realtors®, voici les éléments typiques inclus dans les frais de clôture :
Le montant de la mise de fonds que votre prêteur a accepté d’accepter. Cela peut être aussi bas que 3,5 % pour les emprunteurs bénéficiant de prêts FHA. Gardez simplement à l’esprit qu’une cote de crédit de 580 est nécessaire pour avoir droit à un acompte de 3,5 %. Tous les autres emprunteurs de la FHA doivent verser 10 %. Les frais de montage de prêt couvrent les coûts du prêteur pour le traitement et la souscription d'un prêt. La plupart des prêteurs facturent environ 1 % de la valeur du prêt. Tous les points ou frais de remise sur prêt que l’acheteur paie pour bénéficier de meilleures conditions de prêt et d’un taux d’intérêt plus bas. Frais d'inspection de la maison. Bien que renoncer à l’inspection de la maison soit populaire, il est judicieux pour les acheteurs de conserver le droit à une inspection de la maison. Certains types de prêts nécessitent des inspections. Par exemple, les prêts VA nécessitent des inspections antiparasitaires dans de nombreux États. Les inspections de maisons coûtent jusqu'à 500 $. Frais d'évaluation. Les prêteurs exigent des évaluations pour garantir que le montant que vous empruntez est raisonnable en fonction de la valeur réelle de la maison. Si l’évaluation est trop basse, l’acheteur devra renoncer à la vente, convaincre le vendeur de baisser le prix ou compenser la différence en espèces entre le prix de vente et le montant de l’évaluation. Les frais d'évaluation varient de 300 $ à 800 $. Le rapport de crédit est retiré. Les frais de vérification du rapport de crédit d'un emprunteur varient de 10 $ à 100 $. Prime d’assurance hypothécaire privée (PMI). Lorsqu’ils investissent moins de 20 % sur une maison, les acheteurs doivent payer quelque chose appelé PMI qui totalise environ 0,5 % à 1,5 % du montant du prêt par an. Dans certains cas, le PMI peut totaliser plusieurs centaines de dollars par mois. Séquestre d'assurance pour l'assurance habitation. Séquestre de taxe foncière. Dans ce cas, le prêteur prend l’argent pour couvrir les impôts et les assurances sur un compte séquestre. Le prêteur paie ces frais au nom de l'acheteur. Les frais d'enregistrement des actes couvrent les dépenses liées à la documentation d'une vente de maison auprès du gouvernement local. Cela coûte environ 200 $ ou moins. Les primes des polices d’assurance titres varient de 0,5 % à 2 % du prix d’achat. Frais de recherche de titre pouvant aller jusqu'à 400 $. Frais d'arpentage allant de 500 $ à 1 000 $. Frais de notaire.
Dans certains cas, un acheteur doit payer au prorata les coûts de la maison déjà payés par le vendeur. Un exemple serait les impôts fonciers annuels.
Si le vendeur a payé toute l’année de taxes foncières pour une maison, même s’il déménage avant la fin de l’année, l’acheteur assumera une part proportionnelle du coût. Cela signifie que l'acheteur paiera des taxes au vendeur en fonction du nombre de mois restant dans l'année à compter du jour de clôture. Des calculs au prorata peuvent également s'appliquer aux factures de services publics, aux frais d'association de propriétaires (HOA), aux frais de copropriété, etc.
Les honoraires d’avocat sont également considérés comme faisant partie des frais de clôture. Un avocat immobilier aide à assurer le bon transfert légal d’un bien du vendeur à l’acheteur. Bien que le recours à un avocat soit facultatif dans certains cas, les lois des États du Connecticut, du Delaware, de la Géorgie, du Massachusetts, de New York, de la Caroline du Nord, de la Caroline du Sud et de la Virginie occidentale exigent le recours à un avocat immobilier agréé pour gérer au moins certaines parties d'un transaction immobilière.
Si vous avez opté pour des frais de blocage de taux, vous les paierez à la clôture. Les blocages de taux permettent aux emprunteurs de bloquer leurs taux d’intérêt pendant la période entre l’approbation préalable et la clôture. Généralement, les frais de blocage du taux peuvent atteindre 0,50 % de la valeur du prêt. Renseignez-vous toujours sur un blocage de taux gratuit lorsque vous magasinez pour un prêt hypothécaire !
Pouvez-vous inclure les frais de clôture dans le prêt hypothécaire ?
Si les frais de clôture moyens pour les acheteurs rendent difficile l'achat d'une maison, il est possible d'intégrer les frais de clôture dans un prêt immobilier dans certains cas, en fonction des règles du prêteur.
L’avantage d’intégrer les frais de clôture d’un bien immobilier dans un prêt hypothécaire est que l’acheteur peut acheter une maison même s’il n’a pas beaucoup d’argent pour conclure. L’inconvénient est que l’acheteur paiera plus d’intérêts au fil du temps, car les frais supplémentaires augmenteront l’hypothèque.
Existe-t-il un moyen de réduire les frais de fermeture de maison ?
La plupart des frais de clôture d’une maison sont inévitables. Cependant, les acheteurs ont un certain contrôle.
La meilleure façon de réduire les frais de clôture est de magasiner auprès de différents prêteurs. Certains prêteurs annoncent des frais de clôture compétitifs. De plus, un prêteur offrant un taux d’intérêt plus bas aidera à compenser une partie des frais de clôture immuables.
Bien entendu, demander des concessions au vendeur pour réduire les frais de clôture est une autre option. Lorsque vous empruntez cette voie, il est important de faire des recherches pour comprendre combien un vendeur peut légalement contribuer en fonction du type de prêt. Avec ces informations en main, l’acheteur peut s’adresser au vendeur pour lui demander des concessions.
Gardez simplement à l’esprit qu’un vendeur est libre de refuser cette demande !
Réflexions finales sur les frais de fermeture de maison
Les frais de clôture sont inévitables. La bonne nouvelle est que la plupart des frais de clôture sont consacrés aux frais et aux services qui protègent l'acheteur contre une mauvaise décision.
Lorsque vous magasinez pour une maison, ajoutez 3 à 6 % supplémentaires au prix demandé pour avoir une meilleure idée du coût de chaque maison une fois les frais de clôture pris en compte.
Enfin, n'acceptez pas de clôturer jusqu'à ce que le prêteur fournisse les informations de clôture légalement requises, qui constituent une estimation du montant en espèces dont vous aurez besoin pour clôturer. Ils doivent vous remettre ce document au moins trois jours ouvrables avant une clôture prévue.
Si le prêteur ne répond pas à la soumission de ce document, vous pouvez déposer une plainte auprès du Bureau de protection financière des consommateurs (CFPB).
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