Les concessions immobilières du vendeur sont des coûts que le vendeur s'engage à payer à la clôture et qui incomberaient normalement à l'acheteur. Ils augmentent l’abordabilité pour l’acheteur. Même si tous les vendeurs ne sont pas ouverts aux concessions, celles-ci peuvent en fin de compte constituer de puissants outils de négociation, tant pour l’acheteur que pour le vendeur.
Raisons pour lesquelles les acheteurs demandent des concessions au vendeur
Un acheteur peut demander qu’une partie de ses frais de clôture ou de ses frais d’achat prépayés soit couverte s’il estime avoir un certain pouvoir de négociation. Les raisons de demander des concessions au vendeur incluent :
La maison est en mauvais état. L’inspection de la maison révèle au moins un problème grave qui doit être résolu. Le marché local est un « marché d’acheteurs ». Parce qu’une maison est sur le marché depuis longtemps, il est clair que le vendeur a du mal à s’en débarrasser.
Les frais de clôture représentant 3 à 6 % du prix d'une maison dans la plupart des cas, un acheteur peut simplement demander des concessions au vendeur pour rendre l'accession à la propriété possible en réduisant le coût.
Les avantages et les inconvénients de demander des concessions au vendeur
Les concessions du vendeur permettent à l'acheteur de payer moins à la clôture. Cela peut laisser plus d’argent pour les frais de déménagement et les réparations. Pour le vendeur, le gros avantage est que les concessions du vendeur peuvent être utilisées pour retirer une maison du marché plus rapidement. La perte n'est pas toujours aussi importante si l'on considère que chaque mois supplémentaire passé sur le marché est essentiellement de « l'argent perdu » pour le vendeur. Cela est particulièrement vrai lorsqu’un vendeur a déjà emménagé dans une nouvelle maison.
L'inconvénient de demander des concessions au vendeur en tant qu'acheteur est qu'un vendeur peut être rebuté parce que vous essayez de conclure un accord avec des conditions. Certains vendeurs ne sont tout simplement pas ouverts aux négociations sur les prix. Dans les cas où une maison fait l’objet de plusieurs offres, les offres comportant des demandes de concessions du vendeur seront probablement rejetées.
Enfin, les acheteurs qui utilisent des concessions pour compenser une offre plus élevée pourraient se retrouver avec un prêt plus important et plus coûteux à rembourser au fil du temps.
L’inconvénient pour les vendeurs est qu’ils finissent par perdre de l’argent.
Existe-t-il une alternative à la demande de concessions auprès du vendeur ?
Le simple fait de faire une offre inférieure peut être une alternative à la demande de concessions au vendeur. Même si l'effet sera similaire, le vendeur ne vous considérera pas comme un acheteur « compliqué ».
Concessions courantes des vendeurs
Certains acheteurs peuvent demander au vendeur de payer un pourcentage des frais de clôture. D'autres demandent que des frais spécifiques soient pris en charge. Voici un aperçu des coûts communs couverts par les concessions du vendeur :
Frais d'évaluation de la maison. Frais d'inspection Frais de montage de prêt Points de remise hypothécaire Taxes foncières jusqu'à la fin de l'année de clôture Frais HOA jusqu'à la fin de l'année de clôture Frais d'enregistrement Recherche de titres Assurance titres Honoraires d'avocat Réparations ou remplacements
Il y a deux points critiques dans le processus d’achat pour décider si vous devez demander des concessions au vendeur. La première est lorsque vous recevez une estimation de prêt de votre prêteur. Ce document détaillera tous vos frais de clôture prévus en fonction des spécificités de votre prêt. Examinez les coûts avec votre agent immobilier pour voir s'il existe une bonne opportunité de demander des concessions.
Le deuxième point critique survient suite à l’inspection. Si l’inspecteur découvre des améliorations ou des réparations nécessaires, celles-ci peuvent être apportées au vendeur.
Il y a des limites aux concessions des vendeurs
Les vendeurs sont limités dans ce qu’ils peuvent céder aux acheteurs. Le montant qu’un vendeur peut payer est déterminé par le type de prêt utilisé pour acheter une maison. Avec un prêt conventionnel, les concessions du vendeur sont plafonnées en fonction du montant de l'acompte de l'acheteur. Voici les limites :
Acompte inférieur à 10 % : 3 % du montant du prêt. Acompte entre 10% et 25% : 6% du montant du prêt. Acompte supérieur à 25 % : 9 % du montant du prêt.
Si un prêt conventionnel est utilisé pour un deuxième bien immobilier, la limite tombe à 2 %.
Les prêts immobiliers garantis par le gouvernement comportent également des plafonds pour les concessions des vendeurs. Les concessions du vendeur pour les prêts de la Federal Housing Administration (FHA) s'élèvent au maximum à 6 %, quel que soit le montant de l'acompte. De plus, les concessions du vendeur ne peuvent pas être appliquées aux acomptes avec les prêts FHA.
Les concessions des vendeurs sont également plafonnées à 6 % du montant du prêt pour les prêts du Département de l'agriculture des États-Unis (USDA). Pour les prêts des Anciens Combattants (VA), c'est 4 %.
Des limites aux concessions des vendeurs sont en place pour aider à contrôler les prix des logements locaux. De nombreux acheteurs utilisent une stratégie consistant à faire une offre plus élevée pour surenchérir sur les autres acheteurs. Cependant, ils prévoient d’utiliser les concessions des vendeurs pour réduire le « vrai » coût de la maison.
Bien que cette stratégie puisse aider les acheteurs à obtenir ce qu’ils veulent, elle peut également entraîner une hausse des prix des logements locaux. Gardez à l’esprit que les prix des maisons sont souvent basés sur des ventes comparatives de maisons. Plafonner le montant que les vendeurs peuvent payer permet d’éviter un cycle dangereux de hausse rapide des prix de vente dans un quartier.
Concessions et taxes du vendeur
Les concessions sont généralement considérées comme des frais de vente déductibles fiscalement pour le vendeur. Même l’acheteur peut être en mesure d’appliquer des déductions fiscales aux points d’escompte hypothécaire payés par le vendeur. Cependant, il est sage de parler à un fiscaliste pour comprendre les implications fiscales des concessions du vendeur pour votre situation spécifique.
Décider si vous devez demander des concessions au vendeur
Un vendeur n’est pas obligé d’accepter ses concessions. Comprendre si vous êtes dans un « marché d'acheteurs » ou dans un « marché de vendeurs » est important lorsque vous abordez le sujet. Généralement, votre agent immobilier est la meilleure ressource pour déterminer si vous êtes en bonne position pour demander des concessions. Un agent peut également vous aider à détailler vos demandes par ordre d'importance pour augmenter vos chances de couvrir les coûts prioritaires.
Les agents immobiliers peuvent souvent trouver des propriétés locales comparables vendues avec des concessions. Ces exemples peuvent constituer une motivation importante pour le vendeur lors des négociations.
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