Comment vous préparez-vous à acheter votre première maison ? Même si le parcours de chaque acheteur d'une première maison semble différent, il existe un cadre de base pour accéder à la bonne propriété au bon moment. Jetez un œil à dix étapes essentielles pour acheter une maison.
La vérité concernant l’achat d’une maison est que les prêteurs sont sur le point d’examiner toutes les décisions financières que vous avez prises jusqu’à présent. Mais cela ne signifie pas que vous devez vous contenter de ce que les banques ou les vendeurs sont prêts à vous offrir. La plupart des acheteurs disposent de plus d’options et de pouvoir qu’ils ne le pensent.
Calendrier Finances Problèmes de crédit Pré-approbation Acquisition Engager un agent immobilier Demander un prêt hypothécaire Assurance habitation sécurisée Inspection de la maison Évaluation de la maison Négocier
1. Confirmez que c’est le bon moment pour devenir propriétaire
L’achat d’une maison est une décision émotionnelle, pratique et financière à la fois.
Acheter une maison parce que vous ressentez de la pression ou que vous êtes motivé par des prix de location élevés n'est pas une raison suffisante pour acheter. Bien qu’acheter puisse vous aider à éviter la hausse des coûts de location, cela ne fonctionne que si vous prévoyez de rester dans la région pendant 5 à 10 ans. Déménager peu de temps après l'achat d'une maison peut vous faire perdre de l'argent en raison des frais de clôture, des frais d'agent immobilier et du manque de capitaux propres.
N’oubliez pas que le travail d’un prêteur consiste à déterminer votre capacité à rembourser votre prêt hypothécaire. Ils ne souhaitent pas vous aider à maintenir un style de vie spécifique. C'est pourquoi il est important que vous soyez sûr de pouvoir assumer tous les coûts et tâches supplémentaires liés à la possession d'une maison plutôt qu'à la location.
Tenez compte des coûts comme un nouveau toit, une nouvelle allée et des appareils électroménagers dans votre budget. Êtes-vous prêt à assumer des frais importants liés à la maison ? Même si vous pouvez passer des années sans aucune réparation majeure, n'oubliez pas que tous les appels d'entretien que vous faites au propriétaire en tant que locataire se retrouveront bientôt à vos pieds. Vous serez également responsable de tondre la pelouse, de ratisser les feuilles, de procéder au déneigement, de nettoyer la piscine et de toute autre tâche pertinente au climat et à la propriété de votre région.
Acheter une maison parce que vous pensez que c'est ce que vous êtes « censé faire » à un certain âge ou à une certaine étape de votre vie n'est pas la meilleure approche. Au lieu de cela, soyez honnête quant à savoir si les responsabilités financières et personnelles supplémentaires sont compatibles ou non avec votre style de vie.
2. Examinez vos finances du point de vue d'un prêteur
Vous pouvez supposer que vous êtes prêt à contracter un prêt hypothécaire parce que vous n’avez aucune difficulté à payer votre loyer. Les prêteurs ne voient pas les choses de la même manière. Pour avoir confiance en votre capacité à rembourser votre prêt hypothécaire, les prêteurs recherchent les éléments suivants :
Un ratio d’endettement inférieur à 36 %. Pointage de crédit de 620 ou plus. Emploi stable depuis au moins deux ans. Un acompte.
Il existe une marge de manœuvre pour répondre aux exigences des prêteurs. Par exemple, certains types de prêts immobiliers vous permettent d’obtenir un prêt hypothécaire sans mise de fonds ou avec une mise de fonds aussi faible que 3 %.
Même si le DTI (dette/revenu) et les cotes de crédit disposent parfois d’une marge de manœuvre, les emprunteurs dont les antécédents de crédit sont loin d’être parfaits paient des taux d’intérêt plus élevés. Viser une cote de crédit de 720 peut vous aider à conclure avec les meilleures conditions de prêt.
Les prêteurs veulent de la stabilité, des décisions financières judicieuses et la preuve que vous êtes susceptible de payer votre prêt hypothécaire à temps chaque mois. Un historique de crédit positif est l’un des meilleurs indicateurs de votre probabilité de rembourser votre prêt hypothécaire.
En plus de rechercher des indicateurs positifs liés à vos revenus et à votre dette, les prêteurs recherchent également des signaux d’alarme. Les faillites et les litiges liés au crédit sont les deux plus importants. Cependant, de nombreuses choses qui semblent anodines peuvent néanmoins nuire à vos chances. Par exemple, les prêteurs vérifieront si vous avez récemment demandé d’autres formes de crédit. S’il semble que vous êtes en train d’emprunter, ils peuvent y voir un signe de problèmes.
Les prêteurs s’intéressent également à votre utilisation du crédit, qui est différente de votre pointage de crédit. Votre taux d'utilisation du crédit fait référence au montant du crédit disponible que vous utilisez au moment de votre demande. Si vous êtes surendetté, cela vous fait paraître risqué. Un taux d'utilisation raisonnable est inférieur à 30 %, ce qui signifie ne jamais avoir un solde supérieur à 6 000 $ sur une carte de crédit avec une limite de 20 000 $.
3. Résoudre tout problème de crédit ou financier
Si votre historique financier n'est pas impeccable, il est temps de suivre un camp d'entraînement sur la « forme financière ». Commencez par examiner tous les « dings » sur votre rapport de crédit qui semblent suspects. Si des factures en retard ou impayées ont été signalées par erreur, envoyez à la société d’évaluation du crédit une lettre de contestation pour l’alerter. Si vous ne recevez pas de réponse claire, déposez une plainte officielle auprès du Bureau de protection financière des consommateurs.
Si votre DTI est supérieur au seuil de 36 %, vous devez le baisser. Les stratégies pour vous aider à réduire votre ratio d’endettement incluent l’annulation des abonnements, la refonte de votre budget ou la planification du remboursement anticipé de dépenses importantes. Bien que certains prêteurs autorisent des DTI allant jusqu'à 45 %, un DTI faible est préférable.
Enfin, assurez-vous que votre acompte est prêt à être versé. Une mise de côté de 20 % aide les acheteurs d’une première maison à éviter de payer une assurance hypothécaire privée (PMI). Mais n’oubliez pas d’économiser pour les frais de clôture distincts de votre acompte. La plupart des frais de clôture s'élèvent à 3 à 6 % de la valeur d'une maison. Bien que les prêteurs puissent parfois les intégrer à votre prêt hypothécaire, ils vous factureront des intérêts si vous choisissez cette option.
Si votre cote de crédit a été durement touchée, respirez profondément avant de supposer que l’accession à la propriété a disparu. Voici un bref aperçu de la réparation de votre historique de crédit peu recommandable :
Historique de paiement : votre historique de paiement représente 35 % de votre pointage de crédit. Comme indiqué ci-dessus, corrigez toute erreur qui pourrait « perturber » votre historique de paiement par erreur. Si vous avez des antécédents de paiements manqués, redressez la situation en ne manquant plus jamais un paiement. Tout d’abord, soyez informé de tout paiement en retard ou manquant. Ensuite, créez un système qui utilise des rappels et des paiements automatiques pour garantir que vous payez toutes vos factures à temps. Dette actuelle : le montant que vous devez sur les prêts et les cartes de crédit reflète 30 % de votre pointage de crédit. Il est important de réduire votre endettement par rapport à vos revenus. Si vous avez actuellement des soldes élevés sur vos cartes de crédit, commencez à les ronger en effectuant des paiements plus importants. Durée des antécédents de crédit : N’avoir « aucun crédit » rend l’achat d’une maison presque impossible. La longueur de vos antécédents de crédit détermine environ 15 % de votre pointage de crédit. Bien que vous ne puissiez pas remonter le temps pour modifier la date de début de votre première carte de crédit ou de votre premier prêt, vous pouvez vous assurer que votre « temps passé » compte en ne fermant jamais votre plus ancienne carte de crédit.
4. Obtenez une pré-approbation
Une fois que vous êtes sûr d'être en mesure d'obtenir l'approbation d'un prêt hypothécaire, il est temps de faire un « essai » en demandant une pré-approbation. Une pré-approbation vous permet d’avoir une idée du montant du prêt hypothécaire qu’un prêteur vous offrira. Bien qu'une lettre d'approbation préalable ne constitue pas une offre formelle contraignante, elle aide à établir des attentes budgétaires avant de commencer à magasiner pour une maison.
L'estimation hypothécaire fournie sur une lettre d'approbation préalable peut vous aider à décider s'il est temps de commencer à magasiner ou de vous recentrer sur l'amélioration de votre situation financière. La plupart des agents immobiliers ne vous montreront des propriétés que si vous disposez de lettres de pré-approbation des prêteurs.
Bien que le montant de votre pré-approbation puisse correspondre à ce que vous soupçonniez être votre pouvoir d'achat, il est également possible que ce chiffre soit beaucoup plus faible que prévu. Si vous ne vous sentez pas prêt à acheter en fonction du montant de votre pré-approbation, les stratégies pour augmenter votre pré-approbation incluent l'augmentation de votre mise de fonds, le remboursement de la dette existante avant de présenter une nouvelle demande ou l'obtention d'un cosignataire pour votre prêt hypothécaire.
Bien que l'approbation préalable ne soit pas aussi « invasive » que la demande d'un prêt hypothécaire réel, vous devrez toujours préparer vos formulaires fiscaux W-2, vos formulaires fiscaux 1099, vos fiches de paie, vos détails sur l'emploi et votre preuve d'acompte. La plupart des offres de pré-approbation expirant dans un délai de 30 à 90 jours, il est essentiel de vous assurer que vous êtes prêt à vous lancer dans la recherche d'un logement. La bonne nouvelle est que vous pouvez présenter une nouvelle demande d’approbation préalable plusieurs fois sans pénalité.
5. Obtenez un agent immobilier
Il est temps de contacter un agent immobilier avec votre lettre de pré-approbation : réservez des consultations avec plusieurs agents avant de vous engager. Une fois que vous vous êtes engagé auprès d'un agent, celui-ci commencera à vous montrer des maisons qui répondent à vos critères de prix, de taille, de style, d'emplacement et plus encore. Si tout se passe comme prévu, le jour viendra où vous serez prêt à faire une offre sur votre première maison.
Pour vous assurer de travailler avec un agent qualifié, recherchez un agent immobilier qui est un agent immobilier. Bien que tous les agents immobiliers soient des agents immobiliers, seuls les agents immobiliers membres de la National Association of Realtors (NAR) sont des agents immobiliers. Les agents immobiliers respectent un code de déontologie spécifique.
Recherchez également un agent acheteur dans votre région. Idéalement, votre agent aura complété la certification ABR (Accredited Buyer's Representative) qui lui permet de défendre vos intérêts lors d'une transaction de vente. De plus, il est préférable de choisir un agent immobilier possédant les qualifications CRS (Certified Residential Specialist). Lorsque vous interviewez des agents immobiliers, demandez à voir la liste des maisons qu'ils ont aidé leurs clients à acheter au cours de l'année écoulée.
6. Demander un prêt hypothécaire
Bien qu'une lettre d'approbation préalable soit suffisante pour vous amener au point de faire une offre, il est nécessaire de revenir sur la « vraie affaire » une fois l'offre acceptée. Lorsqu’il obtient un prêt hypothécaire, un acheteur d’une première maison peut soit s’adresser au même prêteur que celui utilisé pour l’approbation préalable, soit sélectionner un autre prêteur. Rassemblez ces documents pour le processus de candidature :
Numéro d’identification et de sécurité sociale. Formulaires W-2 remontant à deux ans. Bulletins de paie des 30 à 90 derniers jours. Preuve de revenu. Des relevés bancaires remontant à plusieurs mois. Déclarations d'impôts des deux dernières années.
Un premier acheteur est libre de magasiner auprès de plusieurs prêteurs pour obtenir le meilleur taux d’intérêt. Le Consumer Finance Protection Bureau recommande de contacter au moins trois prêteurs pour rechercher les taux. Gardez simplement à l’esprit que les demandes de crédit des prêteurs nuiront à votre cote de crédit, car elles sont considérées comme des « demandes difficiles ». Selon le Bureau de protection du financement des consommateurs, la solution consiste à s'appliquer à tous les prêteurs dans un délai de 45 jours pour que les demandes soient signalées comme une seule demande.
Que se passe-t-il si une banque vous propose un taux d’intérêt qui vous semble intéressant ? Ne présumez pas que le tarif attractif d’aujourd’hui sera disponible demain. La volatilité des taux est la raison pour laquelle de nombreux acheteurs choisissent de se protéger contre la hausse des taux d’intérêt en demandant ce qu’on appelle un blocage de taux lors d’une demande de prêt hypothécaire.
Un blocage de taux est un engagement d'un prêteur à vous réserver un taux d'intérêt spécifique jusqu'à une date d'expiration prédéterminée. Un blocage de taux peut également bloquer tous les points de réduction que vous avez utilisés pour « réduire » votre taux hypothécaire. Les verrouillages de taux ne sont pas requis. Si vous pensez que les taux pourraient baisser avant qu’il soit temps d’obtenir l’approbation finale du prêt, vous pouvez attendre. La seule règle est que vous devez demander votre blocage de taux avant que votre prêteur ne prépare les documents de clôture.
La plupart des primo-accédants supposent qu’obtenir un prêt hypothécaire signifie s’engager dans un prêt hypothécaire conventionnel sur 30 ans après avoir déposé 20 % en espèces. Même s’il fut un temps où c’était la seule façon de procéder, les acheteurs disposent aujourd’hui de nombreux choix pour faire fonctionner les choses. Certaines options de prêt immobilier nécessitent un acompte de 0 %. Voici un aperçu des produits de prêt à considérer :
Prêt hypothécaire à taux fixe sur 30 ans : Choix le plus populaire, ce prêt vous permet d’étaler vos paiements sur 30 ans avec un taux d’intérêt fixe qui offre des paiements prévisibles. Prêt hypothécaire à taux fixe sur 15 ans : Cette alternative plus courte au prêt sur 30 ans offre un taux d'intérêt fixe généralement bien inférieur aux taux offerts pour les prêts à plus long terme. Si un premier acheteur peut obtenir un prêt hypothécaire sur 15 ans, ce prêt est le plus populaire auprès des refinanceurs. Prêt FHA : assurés par la Federal Housing Administration (FHA), ces prêts garantis par le gouvernement permettent aux acheteurs ayant des revenus et des cotes de crédit plus faibles de verser aussi peu que 3,5 %. Mais les acheteurs doivent payer des primes d’assurance hypothécaire (PMI) pour les acomptes inférieurs à 20 %. Hypothèque VA : Disponibles pour les militaires et les anciens combattants, les prêts VA ne nécessitent aucun acompte. Vous ne serez pas non plus responsable du PMI comme vous le seriez avec un prêt FHA. De plus, les prêts VA ont généralement des taux d’intérêt plus bas. Hypothèque USDA : disponibles pour les acheteurs de certaines zones rurales, le ministère américain de l'Agriculture soutient ces prêts sans mise de fonds.
7. Obtenez une assurance habitation
La plupart des prêteurs exigent que vous souscriviez une police d’assurance habitation pour obtenir un prêt hypothécaire. Cependant, la politique n’entrera en vigueur qu’à votre date de clôture. La couverture devrait suffire à remplacer la maison.
Lorsque vous décidez du « montant de la maison » que vous pouvez vous permettre, assurez-vous de prendre en compte les primes annuelles d’assurance habitation de votre région. Une police d'assurance couvre les dommages ou destructions intérieurs et extérieurs, les pertes par vol et la responsabilité civile. Vous aurez peut-être besoin d’une couverture plus étendue si vous êtes dans une zone inondable. Si une police comporte des exclusions, vous pouvez bénéficier d’une couverture supplémentaire contre les inondations, les tremblements de terre, les dommages liés aux égouts et bien plus encore pour avoir l’esprit tranquille.
Obtenez des devis de trois à cinq entreprises. Si vous disposez déjà d'une assurance automobile ou de location, renseignez-vous auprès de votre entreprise actuelle sur les réductions pour les regroupements. Si vous ne savez pas comment fonctionnent les polices, envisagez de faire appel à un courtier en assurance habitation capable de vous mettre en relation avec des entreprises.
8. Planifiez une inspection complète de la maison
Une inspection de la maison donne à l’acheteur toute l’histoire des fondations, du toit, des systèmes et bien plus encore. Les inspections peuvent également révéler le radon, la moisissure et d’autres problèmes pouvant entraîner des coûts de réparation élevés et des risques pour la santé. Une inspection comprenant des constatations non incluses dans la divulgation du vendeur pourrait vous permettre de vous retirer d'une offre sans pénalité.
L'acheteur paie l'inspection de la maison. Le coût d’une inspection standard couvre souvent la plomberie, les systèmes électriques, les systèmes de chauffage et de refroidissement, le toit, le revêtement extérieur, les fondations et les appareils électroménagers. L'inspecteur vérifiera également l'intérieur et l'extérieur de la maison pour détecter tout signe de dommages esthétiques et structurels.
Bien que la plupart des inspections standards ne couvrent pas les tests de radon, de moisissures ou de détection de parasites, il est sage de payer un supplément pour les inclure. N'oubliez pas que le travail d'un inspecteur en bâtiment n'est pas de vous dire si vous devez ou non acheter une propriété. Au lieu de cela, un inspecteur est un professionnel neutre qui s’efforce de vous donner une évaluation précise de l’état d’une propriété.
Que se passe-t-il si l’acheteur vous demande de renoncer à l’inspection de la maison ? Se voir demander de renoncer à l’éventualité d’une inspection de la maison se produit parfois sur des marchés chauds où les vendeurs ont l’avantage. Cette éventualité est en place car elle permet à l'acheteur de se retirer avec sa caution intacte si une inspection révèle un problème « qui tue la vente ». Si un vendeur vous demande de renoncer à votre inspection, vous perdez l'occasion de vérifier l'état de la propriété avant la clôture. Cela signifie accepter tous les risques financiers associés à une propriété dans son état « tel quel ».
9. Faites une évaluation de votre maison
Les prêteurs exigent des évaluations pour confirmer qu’ils ne vous prêtent pas plus que la valeur d’une maison. Les évaluateurs utilisent l'état d'une maison, les ventes récentes de maisons comparables et d'autres facteurs pour déterminer la véritable valeur marchande. Si une maison est évaluée à un prix inférieur au prix de vente, l'acheteur peut renégocier le prix avec le vendeur, renoncer à la vente ou régler la différence en espèces.
Tout comme un inspecteur en bâtiment, un évaluateur en bâtiment est un professionnel neutre qui n’a aucun enjeu dans le résultat des conclusions. Les frais d’expertise sont généralement à la charge de l’acheteur. Pour pouvoir repartir de chez vous avec une évaluation faible, vous devrez avoir ce qu'on appelle une éventualité d'évaluation dans votre contrat immobilier. Lorsque le rapport d’évaluation vous revient, il doit contenir les éléments suivants :
Un plan des rues détaillant le bien expertisé. Un aperçu de l'extérieur de la maison. Une explication de la façon dont l'évaluateur a calculé la superficie en pieds carrés. Photographies de l'avant, de l'arrière et de la rue de la propriété. Détails liés aux registres fonciers, aux dossiers fiscaux et aux données de marché que l'évaluateur a utilisées pour déterminer la juste valeur marchande de la maison.
Si vous estimez qu’une évaluation est inexacte, il est possible d’obtenir un deuxième avis auprès d’un nouvel évaluateur. Il n’est pas rare qu’un évaluateur commette des erreurs. Le but d’une évaluation est d’empêcher l’acheteur de payer trop cher pour une maison valant moins que son prix de vente. Cependant, quelqu’un qui achète une maison au comptant peut vouloir procéder à la vente même s’il sait qu’il achète une maison trop chère.
10. Négocier avec le vendeur
La dernière étape avant la clôture est la négociation avec le vendeur. Si vous êtes satisfait du prix d’une maison basé sur les résultats de l’inspection et de l’évaluation, vous pouvez ignorer les négociations. Cependant, les acheteurs peuvent parfois négocier des concessions avec le vendeur ou payer les frais de clôture.
En tant que premier acheteur, les concessions du vendeur rendent l’achat d’une maison plus abordable en réduisant les frais de clôture qui peuvent totaliser 3 à 6 % du montant de votre prêt. Votre agent immobilier est une source précieuse d'informations sur les enjeux des négociations.
Si vous pensez être en concurrence avec d'autres offres, il se peut que vous ayez moins de place pour formuler des demandes. En revanche, si vous négociez sur un marché glacial, le vendeur peut être plus réceptif aux concessions.
L'atout le plus important d'un acheteur lors des négociations est l'accès à des informations sur les ventes de maisons comparables dans la région. Si vous pouvez fournir des comparaisons prouvant que des maisons presque identiques se vendent moins cher, les vendeurs pourraient repenser les conditions de vente. Les acheteurs peuvent demander des concessions qui couvrent les coûts pour :
Points hypothécaires. Évaluation. Recherche de titre d’inspection. Les honoraires d'avocat. Certaines réparations ou remplacements. Taxes foncières jusqu'à la fin de l'année de clôture.
Même s’il peut sembler que l’acheteur est le seul à avoir quelque chose à gagner des concessions du vendeur, les vendeurs ont tout intérêt à retirer leur maison du marché plus rapidement.
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