Il n’existe aucun raccourci pour obtenir l’approbation d’un prêt immobilier. Les acheteurs doivent satisfaire aux exigences des prêteurs, en prouvant leur capacité à fournir une mise de fonds et à honorer leurs versements hypothécaires. Reportez-vous à ce guide pour connaître les étapes à suivre pour obtenir l'approbation d'un prêt immobilier.
Rechercher des prêteurs hypothécaires
La première étape pour obtenir l’approbation d’un prêt immobilier consiste à trouver un prêteur qui propose une lettre de pré-approbation. Il est recommandé d'obtenir au moins trois lettres d'approbation préalable de différents prêteurs. Ces lettres permettent de comparer :
Montants des prêts Taux d’intérêt Frais Divers frais de clôture
Si possible, obtenez des références d'amis ou de membres de votre famille. La répartition des demandes entre les petites banques, les grandes sociétés de prêts hypothécaires et les coopératives de crédit locales offre une large gamme d'options.
Obtenez une lettre d'approbation préalable d'un prêteur hypothécaire
L’approbation préalable est la première étape « non officielle » pour obtenir un prêt hypothécaire. La plupart des agents immobiliers ne montreront les propriétés qu'à une personne pré-approuvée pour un prêt immobilier. Obtenir un prêt immobilier pré-approuvé montre également à un acheteur « combien de maison » il peut se permettre.
Vaut-il mieux être pré-qualifié ou pré-approuvé ?
Les acheteurs pleins d’espoir peuvent recourir à une pré-qualification lorsqu’ils recherchent un aperçu préliminaire de leur pouvoir d’achat personnel. Cependant, elle n’a pas le poids d’une lettre d’approbation préalable.
Contrairement à la pré-qualification pour un prêt hypothécaire en obtenant une estimation approximative, l’obtention d’une lettre d’approbation préalable nécessite une demande approfondie. Les prêteurs vérifient le crédit, vérifient les actifs et confirment l'emploi avant d'émettre des lettres d'approbation préalable.
De quoi ai-je besoin pour une pré-approbation ? En plus de remplir une demande de prêt hypothécaire, un acheteur doit également soumettre les éléments suivants :
Preuve d'actifs : comprend les relevés bancaires et d'investissement prouvant qu'un emprunteur peut couvrir un acompte, les frais de clôture et d'autres frais. Pour les emprunteurs qui espèrent éviter le PMI (assurance hypothécaire privée), une mise de fonds de 20 % est nécessaire. Confirmation de revenu : peut inclure des relevés de salaire W-2, des déclarations de revenus des deux dernières années, des fiches de paie récentes indiquant les revenus cumulatifs de l'année et une preuve d'autres sources de revenus. Preuve de crédit : lorsqu'il établit la cote de crédit d'un emprunteur, un prêteur recherche une cote de crédit minimale de 620 (prêt conventionnel) ou de 580 (prêt FHA). Vérification de l'emploi : les prêteurs peuvent appeler un employeur indiqué sur une demande de prêt hypothécaire pour confirmer la situation d'emploi et le salaire. Preuve de revenu d'un travail indépendant : S'il est travailleur indépendant, un emprunteur devra fournir des documents attestant de ses revenus et de sa solidité financière.
Une fois qu'un acheteur a soumis une demande d'approbation préalable de prêt hypothécaire, le prêteur fournira un montant de prêt maximum pour lequel un acheteur est susceptible d'être approuvé lorsqu'il remplira une demande de prêt hypothécaire finale.
Que faire si une préapprobation hypothécaire est refusée
Si vous disposez d'une lettre de pré-approbation, il est temps de trouver un agent immobilier pour vous aider à parcourir les propriétés. Si vous n'avez pas satisfait aux exigences d'approbation préalable du prêt hypothécaire, corrigez le problème en fournissant les documents manquants ou en corrigeant le problème financier à l'origine du refus.
La plupart des prêteurs proposent des suggestions sur la façon dont un emprunteur peut améliorer ses chances d'être approuvé.
Les refus sont souvent causés par un ratio dette/revenu (DTI) trop élevé. Le DTI fait référence au pourcentage du revenu mensuel brut d'un emprunteur qui sert à payer ses dettes mensuelles. Il évalue essentiellement l’argent entrant par rapport à l’argent sortant. Les paiements que les prêteurs examinent incluent le logement, les cartes de crédit, les remboursements de prêts et la pension alimentaire pour enfants.
Alors que la règle générale est de maintenir le DTI en dessous de 43 %, la plupart des prêteurs aiment voir un DTI ne dépassant pas 36 %. Sur ces 36 %, seulement 28 % devraient servir à payer un loyer ou un prêt hypothécaire existant. Voici quelques moyens de réduire le DTI :
Rembourser les cartes de crédit. Effectuer des paiements plus importants sur les dettes pour rembourser rapidement les soldes. Éviter toute dette supplémentaire. Demander aux créanciers de réduire les taux d’intérêt pour réduire les mensualités. Augmentation des revenus.
Une autre raison courante pour laquelle une préapprobation hypothécaire est refusée est une faible cote de crédit. Voici ce qui entre dans une cote de crédit :
Durée des antécédents de crédit Historique des paiements à temps Comment le crédit est utilisé Nombre de comptes récemment ouverts
Maintenez l’utilisation du crédit en dessous de 30 % lorsque vous suivez les étapes pour obtenir l’approbation d’un prêt immobilier. L'utilisation du crédit fait référence à la quantité de crédit utilisée par rapport au pouvoir d'achat. Par exemple, quelqu'un qui facture 3 000 $ par mois sur une carte avec une limite de 10 000 $ utilise son crédit à 30 %.
Voici quelques façons d’améliorer votre cote de crédit pour obtenir un prêt hypothécaire :
Contestez toute information inexacte sur un rapport de crédit. Remboursez les soldes des cartes de crédit. Demandez à ce que les limites de crédit des cartes soient augmentées afin de réduire instantanément l'utilisation du crédit par défaut. Si le crédit est inexistant, demandez à devenir un utilisateur autorisé sur la carte d'un membre de votre famille. Payez toutes les factures à temps. Si vous faites face à des recouvrements, contactez les collecteurs pour voir s'ils cesseront de déclarer les frais en échange du paiement intégral. Utilisez une carte de crédit en espèces sécurisée provenant d'une banque. Commencez à faire déclarer les paiements de loyer et de services publics aux agences de crédit. Évitez de fermer des cartes de crédit.
Vous pouvez anticiper les problèmes de crédit avant de passer par le processus de préapprobation hypothécaire en demandant un rapport gratuit aux trois principales agences d'évaluation du crédit. Recherchez les erreurs, les problèmes que vous pouvez corriger ou les activités négatives trop anciennes pour rester sur un rapport de crédit. La plupart des informations négatives disparaissent progressivement après sept à dix ans.
Que faire après avoir reçu une pré-approbation pour un prêt immobilier
La plupart des lettres d'approbation préalable sont valables 90 jours. Cela vous donne un délai de 90 jours pour faire une offre avant de devoir postuler à nouveau. Voici à quoi pourrait ressembler le parcours allant de l’approbation préalable à la clôture du prêt hypothécaire :
Trouver un agent immobilier Rechercher une maison dans la fourchette de prix pré-approuvée Faire une offre Signer un contrat d'achat
Ensuite, un acheteur revient chez le prêteur avec un contrat d’achat signé en main pour terminer le processus hypothécaire. L'accord signé est essentiel car le prêteur l'utilisera pour l'évaluation, garantissant ainsi que l'offre de l'emprunteur correspond à la valeur de la maison.
Obtenir l'approbation d'un prêt immobilier après avoir fait une offre
Bien qu'il n'y ait aucune obligation de terminer le processus de prêt auprès du prêteur qui a fourni la lettre d'approbation préalable, il s'agit de l'option la plus courante. C’est également le plus simple, car le prêteur aura déjà dans son dossier les informations dont il a besoin pour terminer le processus de prêt.
Étapes hypothécaires après l’approbation préalable
Les prêteurs peuvent demander des documents supplémentaires à ce stade. Une fois que les acheteurs auront soumis toutes les informations clés pour une demande de prêt hypothécaire, le prêteur fournira aux emprunteurs ce qu’on appelle une estimation de prêt dans les trois jours ouvrables.
Comme une lettre de pré-approbation, une estimation de prêt n’est pas une offre officielle. Cela ne fait que créer des attentes. Même une estimation de prêt avec un taux bloqué ne constitue pas une offre officielle. Voici ce qu’il faut faire après avoir obtenu une estimation de prêt :
Lisez-le attentivement. Confirmez que le prêt proposé reflète le prêt discuté avec un agent de crédit. Vérifiez si le taux d’intérêt est bloqué. Si le taux est verrouillé, il ne changera pas entre la date de l'offre et la clôture tant que vous clôturez à la date spécifiée sur le document. Si le taux n’est pas verrouillé, c’est possible.
Au cours du processus de souscription, un prêteur peut demander des relevés bancaires ou des fiches de paie mis à jour pour confirmer que la situation financière d'un emprunteur n'a pas changé depuis l'approbation préalable. Lors de l'obtention d'un prêt garanti par le gouvernement fédéral, un emprunteur peut également devoir soumettre les documents requis par la Federal Housing Administration (FHA).
S’il utilise l’argent d’un cadeau pour un acompte, l’emprunteur doit fournir une lettre du donateur indiquant que l’argent est un cadeau et non un prêt.
Les prêteurs peuvent également demander des éclaircissements au cours du processus de souscription. Par exemple, ils peuvent demander une lettre d’explication écrite pour expliquer une transaction bancaire spécifique.
Bien qu'une approbation hypothécaire soit probable tant qu'il n'y a pas de changement significatif dans la situation financière de l'emprunteur depuis l'approbation préalable, les acheteurs devraient éviter de faire des achats importants entre l'approbation préalable et le jour de clôture. Un nouveau prêt automobile, un prêt étudiant ou des vacances coûteuses pourraient amener la banque à refuser la demande.
Clôture du prêt hypothécaire
Enfin, le prêteur fixera une date de clôture une fois que l'acheteur aura rempli toutes les exigences en matière de preuves et de documentation.
Selon la loi, tous les prêteurs hypothécaires doivent soumettre un formulaire de cinq pages appelé déclaration de clôture au moins trois jours ouvrables avant la date de clôture d'un prêt. Une divulgation de clôture détaille les conditions du prêt, les paiements mensuels projetés d'un emprunteur, ainsi que le total des frais et frais de clôture.
Le but de la fenêtre de trois jours est de donner aux emprunteurs suffisamment de temps pour comparer les coûts finaux de leur prêt aux estimations de coûts précédentes fournies par un prêteur. Un emprunteur peut également poser des questions à un prêteur pendant cette fenêtre.
En plus d'aider les emprunteurs à prendre des décisions éclairées, ce formulaire leur indique également le montant d'argent qu'ils doivent apporter à la clôture.
Un acheteur a toujours le droit de recommencer avec un nouveau fournisseur de prêts hypothécaires jusqu'à la clôture s'il n'est pas satisfait des conditions de service. Cependant, changer de prêteur peut entraîner des retards dans le processus de clôture en raison d'un nouvel examen de la demande, de nouvelles directives et de modifications des frais de clôture.
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