De nombreuses villes dans le monde sont confrontées à une pénurie de logements. L’inflation ronge le revenu disponible des citoyens. Transformer un sous-sol inutilisé en appartement peut contribuer à atténuer ces deux problèmes. De nombreuses juridictions assouplissent les restrictions de zonage pour autoriser les appartements au sous-sol.
Raisons de transformer votre sous-sol en appartement
Il existe de nombreuses raisons de transformer un sous-sol en espace de vie autonome.
Appartement à louer. Pour loger des locataires permanents. Airbnb. Pour locataires occasionnels. Suite Inlaw. Offrir un logement confortable et privé aux membres âgés de la famille. Appartement d'invités. Pour les invités de longue durée. Appartement pour enfants. Votre fils ou votre fille ne peut pas ou ne veut pas quitter la maison, mais vous ne voulez pas qu'il ou eux, s'ils sont mariés, vivent avec vous.
Conversion du sous-sol étape par étape
Aménager un sous-sol en appartement peut sembler un projet intimidant. Cela nécessite certainement de l’organisation et de la planification.
Vérifiez les codes locaux
Avant de faire quoi que ce soit, obtenez une copie des règlements de zonage et des codes du bâtiment locaux. Les appartements au sous-sol peuvent ne pas être autorisés dans votre région. Ou encore, l’ensemble du projet peut être fait dérailler par quelque chose d’aussi simple que la hauteur du plafond au sous-sol.
Toute construction légale nécessite probablement un permis. Les travaux seront inspectés. Vous pouvez être obligé de supprimer tout ce qui ne respecte pas le code. Il n’y a aucun avantage à effectuer des travaux jusqu’à ce que les permis soient délivrés. Vos impôts augmenteront également en raison des améliorations.
Budgétisation des appartements au sous-sol
L’un des grands avantages d’avoir un entrepreneur est la budgétisation. Un devis détaillé basé sur une inspection du site et les plans fournit une certitude sur le coût. S’il s’agit d’un projet de bricolage, assurez-vous que tous les devis de produits et de sous-traitants sont rédigés par écrit. Soyez honnête quant à vos propres capacités et au travail que vous envisagez de faire. Ajoutez 10 % au chiffre final pour tenir compte des changements et des problèmes imprévus.
La construction d’un appartement en sous-sol complet coûte généralement entre 50 000,00 $ et 75 000,00 $. Certains peuvent l'être davantage. Si le sous-sol est partiellement aménagé et respecte le code, le coût pourrait être moindre. (Assurez-vous que la construction existante réussit l'inspection.)
Le retour sur investissement peut atteindre 70% pour une conversion de qualité. Quand et si vous décidez de vendre.
Planification et plans
Tous les appartements au sous-sol devraient inclure ces zones lors de la construction.
Cuisine. Probablement plus petite que la cuisine du rez-de-chaussée mais avec un évier, suffisamment d'espace de comptoir et des prises électriques. L’installation d’électroménagers facilite la location. Salle de bain. Salle de bain complète 4 pièces. Chambre à coucher. Au moins un. Salon. Salle à manger. Ou un coin. Placard de rangement. Autant que possible. Il n'y a pas de sous-sol et généralement pas d'espace de garage permettant aux locataires d'entreposer des effets personnels supplémentaires.
Les permis de construire et les permis d'occupation nécessitent des plans. Généralement des plans. Les bons plans montrent non seulement où les murs seront construits, mais également les emplacements des lumières, les matériaux à utiliser comme le revêtement de sol, l'emplacement et la taille des fenêtres, l'emplacement et la taille des portes, et même le pare-vapeur, entre autres détails.
Les plans sont un moyen très efficace d'obtenir des devis pour les matériaux, les revêtements de sol, les panneaux de plafond suspendu, la plomberie, l'électricité et le chauffage sans que des entrepreneurs et des fournisseurs se rendent à la maison. Surtout s'il s'agit d'un projet de bricolage. Obtenez 15 exemplaires. Vous aurez de la chance d’en avoir deux quand tout sera terminé.
Si vous avez du mal à visualiser les tailles sur papier, tracez à la craie les contours des pièces sur le sol en béton, y compris les portes battantes et les placards, pour avoir une idée de la taille finale. N'oubliez pas que les murs ont une épaisseur de 4 ½".
Avant de commencer la liste de tâches
Avant de commencer toute construction, assurez-vous que les problèmes ne sont pas dissimulés.
Humidité. Le contrôle de l’humidité est important dans les sous-sols. Un déshumidificateur peut être nécessaire avant, pendant et après la construction. Des fuites. Assurez-vous qu’il n’y a aucune fuite dans les murs ou le plancher du sous-sol. L’eau dans un sous-sol aménagé est salissante et coûteuse. Moule. La moisissure se développe sur tout produit biologique ; ajoutez simplement de l'eau. Même l’isolation peut contenir de la moisissure. Assurez-vous que toute moisissure est éliminée. Les nuisibles. Les sous-sols peuvent abriter des rongeurs et des insectes. Retirez-les tous et scellez tous les points d’accès.
L’isolation des plafonds de sous-sol et l’isolation des solives de bordure sont beaucoup plus faciles à appliquer et plus efficaces si elles sont installées avant la charpente. Les panneaux de mousse rigide assurent l’isolation des fondations et un pare-vapeur lorsqu’ils sont collés aux murs en béton.
Plomberie, chauffage et électricité
La meilleure option pour un appartement indépendant au sous-sol est d’installer des services totalement séparés. Incluez une laveuse et une sécheuse dans votre planification. Selon l'aménagement de la maison, vous pouvez ajouter une unité superposée dans la salle de bain de l'appartement à l'usage du locataire et continuer à utiliser celles dont vous disposez. Ou envisagez de déplacer votre buanderie personnelle au rez-de-chaussée, si l'espace le permet. Assurez-vous d'inclure les coûts dans votre budget.
Plomberie
La plomberie de l’appartement au sous-sol utilise les conduites d’alimentation en eau et d’égout existantes. Les conduites d’égout correctement raccordées traitent généralement les eaux usées supplémentaires sans trop de problèmes. C'est un peu comme avoir une famille plus nombreuse.
Les conduites d’égout ne sont pas toujours là où elles devraient être ou là où elles sont souhaitées. Soyez prêt à démonter les sols en béton pour installer des lignes, puis à réparer le sol. De nombreuses maisons plus récentes ont une plomberie brute installée au sous-sol lors de leur construction, ce qui permet d'économiser beaucoup de temps et d'argent lors de la conversion du sous-sol.
La conduite d'eau entrante doit être divisée à la source pour fournir une pression raisonnable aux deux zones de vie. Les collecteurs séparés et les sources d’eau chaude fonctionnent mieux. Les chauffe-eau à la demande occupent moins d’espace et de conduites de plomberie que les réservoirs d’eau chaude traditionnels.
Chauffage
Les sous-sols sont presque toujours plus frais que les étages supérieurs. Régler le chauffage pour le confort du rez-de-chaussée laissera invariablement l'appartement du sous-sol trop frais. Des sources de chauffage et des commandes séparées permettent à chaque espace de vie de choisir sa propre zone de confort. Le chauffage peut être assuré par une chaudière séparée dotée de conduits dédiés, de radiateurs électriques, de chauffage au sol ou d'appareils à bois.
Gardez à l’esprit que les sols du sous-sol sont froids et pourraient être une source d’humidité. La plupart des bouches d’aération des fournaises à air pulsé sont situées dans les plafonds des sous-sols et ne sont pas efficaces pour chauffer le plancher. Incluez un pare-vapeur et une isolation du sol dans vos plans de chauffage. Les plinthes chauffantes sont une meilleure option. Ou pensez aux tapis chauffés électriquement.
Les sols froids et moites créent un appartement au sous-sol inconfortable.
Électrique
La plupart des sous-sols ne disposent que du nombre minimum de lumières et de prises répondant aux codes du bâtiment de l’époque. Transformer l’espace en appartement nécessite de nombreuses améliorations électriques pour offrir plus de commodité et respecter les codes du bâtiment en vigueur.
Le panneau électrique devra peut-être être modifié pour accueillir plus de disjoncteurs. Ou un autre panneau esclave peut être ajouté et dédié à l'appartement du sous-sol. L'ensemble du service devra peut-être être mis à niveau pour gérer la charge supplémentaire. Un service de 100 ampères est généralement considéré comme adéquat.
Accès, sortie et lumière
Entrer et sortir des appartements au sous-sol est une considération importante pour l’intimité, la sécurité et la commodité. Également comme moyen d'évasion en cas d'urgence. La lumière naturelle crée un environnement accueillant.
Accéder
La plupart des codes du bâtiment exigent des entrées dédiées aux appartements au sous-sol. Les entrées existantes du rez-de-chaussée peuvent souvent être modifiées pour inclure un palier d'entrée avec des portes verrouillables séparées menant au sous-sol et à l'espace de vie du rez-de-chaussée. Assurez-vous qu'il s'agit d'une configuration acceptable lorsque vous parlez au bureau des permis.
Une entrée séparée peut être réalisée par le mur du sous-sol. Cette option implique généralement de creuser jusqu'au niveau du sous-sol, de découper le mur du sous-sol et d'installer une porte. Selon la situation, vous aurez également besoin d'un mur de soutènement, de marches et d'une dalle de béton c/wa drainant dans la tuile pleureuse.
Les sous-sols avec débrayage ont déjà des portes et un aménagement paysager. Changer les portes pour plus de sécurité et d’intimité est souvent souhaitable. (Les portes-fenêtres coulissantes sont difficiles à utiliser et à verrouiller.) Modifier l'intérieur pour fournir une entrée séparée du salon.
Sortie
Les exigences en matière de chambres au sous-sol sont bien réglementées. Toutes les fenêtres des chambres doivent permettre une sortie, un moyen de sortir de la pièce en cas d'incendie et suffisamment grande pour permettre aux pompiers d'entrer dans la pièce depuis l'extérieur. Les fenêtres de sortie ont des exigences en matière de taille et de quincaillerie selon la plupart des codes du bâtiment. Et du bon sens.
De nombreuses fenêtres de sous-sol existantes, sinon la plupart, ne respectent pas le code. Des parties de murs doivent être découpées et de nouvelles fenêtres installées avec des puits de fenêtre et un drainage adéquat.
Lumière naturelle
Tous les appartements au sous-sol sont plus accueillants et bénéficient de beaucoup de lumière naturelle. Les maisons à deux niveaux ont généralement de grandes fenêtres au sous-sol. Les bungalows ont souvent de minuscules fenêtres de 30" x 12" qui ne s'ouvrent pas. Lorsque vous installez des fenêtres de sortie dans les chambres, envisagez en même temps des fenêtres plus grandes dans les pièces à vivre.
Les sous-sols avec débrayage ont beaucoup de surface vitrée, au moins sur un mur. Ils sont souvent implantés à flanc de colline. Cela signifie que les fenêtres des chambres pourraient ne pas correspondre aux sorties et devront être changées. Ajouter plus de fenêtres ne fera que créer un environnement plus agréable.
Embaucher un entrepreneur ou un bricoleur
Embaucher un entrepreneur expérimenté dans la conversion de sous-sols est généralement la meilleure option, mais plus coûteuse. Ils s'occupent de tout, y compris l'embauche de sous-traitants, les autorisations et les inspections, la planification, le nettoyage et l'élimination. Tous les travaux doivent être couverts par des garanties et respecter les codes.
Transformer un sous-sol en appartement met souvent à l’épreuve les capacités des bricoleurs. Assurez-vous que vous êtes à l’aise avec toutes les facettes du métier de votre propre entrepreneur général avant de vous engager dans cette voie. Faire le travail soi-même permettra d’économiser de l’argent mais demande beaucoup de temps et d’organisation.
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