Lakásvásárláskor elengedhetetlen a bezárási költségek költségvetésének tervezése. A vevők átlagos zárási költsége a hitelösszeg 3–6%-a.
Ezek a költségek magukban foglalják azt a készpénzt, amelyet a vevőnek a záróasztalhoz kell vinnie az előlegen felül. Ebben a cikkben a tipikus zárási költségeket fedezzük.
Miért kell a vásárlóknak fizetniük a zárási költségeket?
A zárási költségek a lakásvásárláshoz kapcsolódó díjak. A lakáshitel létrehozása során számos szakember és cég nyújt olyan szolgáltatásokat, amelyek segítségével hitelezője jóváhagyhatja a jelzálogkölcsönt. Ezek a díjak magukban foglalhatják az értékbecslést, a jelzálog-biztosítókat, a címkeresést és még sok mást.
A konkrét zárási költségek helytől, ingatlantípustól és hiteltípustól függően változnak.
Mennyibe kerül a zárás?
Mivel az átlagos zárási költség a jelzáloghitel értékének 3-6%-a közé esik, a vevőnek fel kell készülnie arra, hogy több ezer dollárt hozzon a záróasztalhoz. Ha valaki 300 000 dolláros lakást vásárol, 9 000 és 18 000 dollár közötti zárási költséget kell fizetnie.
A zárási költségek az előlegtől elkülönülnek.
A zárási költségek csak a vevőt terhelik?
A vevőknek és az eladóknak is számolniuk kell a zárási költségekkel. A zárás költségeinek fedezése azonban nagyobb mértékben a vevőt terheli.
A vevő zárási költségeinek csökkentésének egyik módja, ha megkérjük az eladót, hogy a tárgyalás során fedezze a részleges zárási költségeket. A „forró” piacokon a vevőknek gyakran nincs mozgástere ahhoz, hogy az eladókat rávegyék a zárási költségek fedezésére. Ez azonban továbbra is lehetséges egy olyan ingatlan esetében, amely sok munkát igényel.
Amikor az eladó motivált egy lakás eladására, megállapodhatnak abban, hogy az eladói engedmények részeként fedezik a zárási költségeket.
A kormány szabályozása miatt az eladók nem fizethetik ki a vásárlás teljes költségét a vevő helyett – ez a szabály az infláció elkerülésére szolgál a lakáspiacon.
Azt az összeget, amellyel az eladó legálisan hozzájárulhat a lezárási költségek vevő általi részéhez, az eladás hitel/érték aránya határozza meg. Az eladás összértékének 3%-a és 9%-a között mozoghat. Ha a vevő FHA vagy USDA hitelt vesz igénybe lakásvásárláshoz, a szabályozás 6%-ban korlátozza az eladó hozzájárulását. VA-hitel esetén ez 4%-ra csökken.
A dolgok bonyolultabbak a hagyományos jelzáloghitelnél. Míg a 10% vagy az alatti előleggel rendelkező vásárlók a vételérték legfeljebb 3%-át fogadhatják el az eladóktól, a 10% és 25% közötti összeget leadó vásárlók legfeljebb 6% -ot. A befektetési célú ingatlanokra 2%-os felső határ van, függetlenül az előlegtől.
Az ingatlanügynök segíthet a vevőnek eldönteni, hogy okos dolog-e engedményt kérni az eladótól, vagy alacsonyabb eladási árat tárgyalni.
Hogyan számítják ki a zárási költségeket?
Nincs egyetlen képlet a zárási költségek meghatározására. A hitelezői szabályok, a kormányzati követelmények, a hitel típusa, az ingatlan elhelyezkedése, a vevő-eladó tárgyalások és egyéb tényezők határozzák meg a végső összeget.
A vevőnek azonban szilárd elképzeléssel kell rendelkeznie arról, hogy mennyit kell fizetnie a zárásig, miután megkapta a kölcsönadójától az úgynevezett zárónyilatkozatot. A zárónyilatkozat olyan dokumentum, amelyet a hitelezők a tervezett záró értekezlet előtt legalább három munkanappal átadnak a vevőknek. A dokumentum tételesen felsorolja az összes lezárási költséget, amelyet a vevőnek fedeznie kell.
Mit tartalmaz a zárási költségek
A National Association of Realtors® szerint ezek a tipikus tételek a zárási költségekben:
Az az előleg összege, amelynek elfogadását hitelezője vállalta. Ez az FHA-hitellel rendelkező hitelfelvevők esetében akár 3,5% is lehet. Ne feledje, hogy a 3,5%-os előleg megszerzéséhez 580-as hitelképesség szükséges. Az összes többi FHA hitelfelvevőnek 10%-ot kell letennie. A kölcsönnyújtási díjak fedezik a kölcsönnyújtó hitelfeldolgozási és biztosítási költségeit. A legtöbb hitelező a hitel értékének körülbelül 1%-át számítja fel. Bármilyen pont vagy hitelkedvezmény, amelyet a vevő fizet azért, hogy jobb hitelfeltételeket és alacsonyabb kamatot kapjon. Lakásellenőrzési díjak. Míg a lakásvizsgálatról való lemondás népszerű, a vásárlók számára okos, ha megtartják a lakásvizsgálathoz való jogot. Egyes hiteltípusok ellenőrzést igényelnek. Például a VA-kölcsönök sok államban kártevő-ellenőrzést igényelnek. Az otthoni ellenőrzések ára akár 500 dollár is lehet. Értékelési díjak. A hitelezők értékelést igényelnek annak biztosítására, hogy a felvett kölcsön összege ésszerű legyen a lakás valódi értéke alapján. Ha az értékelés túl alacsony, a vevőnek el kell hagynia az eladást, meg kell győznie az eladót, hogy csökkentse az árat, vagy meg kell találnia az eladási ár és az értékelési összeg közötti készpénzes különbséget. Az értékelési díj 300 és 800 dollár között mozog. Hiteljelentés húz. A hitelfelvevő hiteljelentésének ellenőrzésének díja 10 és 100 dollár között mozog. Privát jelzálogbiztosítási díj (PMI). Ha 20%-nál kevesebbet tesznek le egy lakásra, a vásárlóknak fizetniük kell az úgynevezett PMI-ért, amely évente a hitelösszeg 0,5-1,5%-át teszi ki. Egyes esetekben a PMI havonta több száz dollárt is elérhet. Biztosítási letét a lakásbiztosításhoz. Ingatlanadó letétbe helyezés. Ebben az esetben a hitelező pénzt vesz fel az adók és a biztosítás fedezésére egy letéti számlán. A kölcsönadó fizeti ezeket a költségeket a vevő nevében. Az okiratfelvételi díjak fedezik a lakáseladás önkormányzatnál történő dokumentálásának költségeit. Ezek körülbelül 200 dollár vagy kevesebb. A jogcímbiztosítás díja a vételár 0,5%-a és 2%-a között mozog. A címkeresési díjak akár 400 dollárba kerülhetnek. Földmérési díjak 500 és 1000 dollár között mozognak. Közjegyzői díjak.
Egyes esetekben a vevőnek arányos lakásköltséget kell fizetnie, amelyet az eladó már kifizetett. Ilyen például az éves ingatlanadó.
Ha az eladó az egész évi ingatlanadót befizette egy lakás után, annak ellenére, hogy az év vége előtt elköltözik, a vevő a költségek arányos részét átvállalja. Ez azt jelenti, hogy a vevő a zárónaptól kezdődő évből hátralévő hónapok száma alapján fizet adót az eladónak. Az arányok vonatkozhatnak a közüzemi számlákra, a háztulajdonosok egyesületi (HOA) díjaira, a társasházi díjakra és egyebekre is.
Az ügyvédi díjak is a lezárási költségek részét képezik. Az ingatlanügyvéd segít biztosítani az ingatlan megfelelő jogszerű átruházását az eladóról a vevőre. Míg az ügyvéd igénybevétele bizonyos esetekben nem kötelező, a Connecticut, Delaware, Georgia, Massachusetts, New York, Észak-Karolina, Dél-Karolina és Nyugat-Virginia állam törvényei megkövetelik engedéllyel rendelkező ingatlanügyvéd igénybevételét, hogy legalább bizonyos részeit kezelje. ingatlanügylet.
Ha a tarifazárolási díjat választotta, akkor ezt a záráskor kell kifizetnie. A kamatlábak lehetővé teszik a hitelfelvevők számára, hogy rögzítsék kamataikat az előzetes jóváhagyás és a zárás közötti időszakban. Általában a kamatzár összege a hitel értékének 0,50%-a lehet. Jelzáloghitel vásárlásakor mindig érdeklődjön az ingyenes kamatzárról!
A zárási költségeket a jelzáloghitel részévé teheti?
Ha a vevők átlagos zárási költségei megnehezítik egy lakás megvásárlását, bizonyos esetekben a zárási díjakat lakáshitelbe lehet építeni, a hitelező szabályaitól függően.
Az ingatlanlezárás költségeinek jelzálogba forgatásának az az előnye, hogy a vevő akkor is vásárolhat otthont, ha nincs sok készpénze a bezáráshoz. Hátránya, hogy a vevő idővel több kamatot fog fizetni, mert a további díjak miatt a jelzálog nagyobb lesz.
Van mód a lakásbezárási költségek csökkentésére?
A legtöbb bezárási költség egy háznál elkerülhetetlen. A vásárlóknak azonban van némi kontrollja.
A zárási költségek csökkentésének legjobb módja, ha különböző hitelezőknél vásárol. Egyes hitelezők versenyképes zárási költségeket hirdetnek. Ráadásul az alacsonyabb kamatlábat kínáló hitelező segít ellensúlyozni az elmozdíthatatlan zárási költségek egy részét.
Természetesen egy másik lehetőség az eladói engedmények kérése a zárási költségek csökkentése érdekében. Amikor ezt az utat választja, fontos kutatást végezni annak megértéséhez, hogy az eladó mennyivel járulhat hozzá legálisan a kölcsön típusa alapján. Ezen információk birtokában a vevő engedménykéréssel fordulhat az eladóhoz.
Ne feledje, hogy az eladó szabadon elutasíthatja ezt a kérést!
Utolsó gondolatok a házbezárási költségekről
A lezárási költségek elkerülhetetlenek. A jó hír az, hogy a legtöbb zárási költség olyan díjakra és szolgáltatásokra irányul, amelyek megvédik a vevőt a rossz döntéstől.
Lakásvásárláskor adjon hozzá további 3–6%-ot a kért árhoz, hogy jobb képet kapjon arról, mennyibe kerül az egyes lakások, ha a bezárási költségeket beleszámítjuk.
Végül, ne egyezzen bele a bezárásba, amíg a hitelező nem ad törvényileg előírt zárónyilatkozatot, amely egy becslés arra vonatkozóan, hogy mennyi készpénzre lesz szüksége a záráshoz. Ezt a dokumentumot legalább három munkanappal a tervezett zárás előtt át kell adniuk Önnek.
Ha a hitelező nem reagál a dokumentum benyújtására, panaszt tehet a Fogyasztói Pénzügyi Védelmi Irodánál (CFPB).
