Az eladó ingatlanokra vonatkozó engedményei olyan költségek, amelyeket az eladó a záráskor fizet, és amelyek általában a vevőt terhelik. Növelik a megfizethetőséget a vevő számára. Bár nem minden eladó nyitott az engedményekre, az eladói engedmények végső soron hatékony tárgyalási eszközök lehetnek mind a vevő, mind az eladó számára.
Okok, amelyek miatt a vevők engedményeket kérnek az eladótól
A vevő kérheti zárási költségeinek vagy előre kifizetett vásárlási költségeinek egy részét, ha úgy érzi, hogy van alkuereje. Az eladói engedmények kérésének okai a következők:
A ház rossz állapotban van. Az otthoni ellenőrzés legalább egy súlyos problémát tár fel, amelyet kezelni kell. A helyi piac „vásárlói piac”. Mivel egy lakás már régóta forgalomban van, nyilvánvaló, hogy az eladónak gondjai vannak a kirakodással.
Mivel a bezárási költségek a legtöbb esetben a lakás árának 3–6%-át teszik ki, a vevő egyszerűen csak engedményeket kérhet az eladótól, hogy a költségek csökkentésével lehetővé tegye a lakástulajdont.
Az eladói engedmények kérésének előnyei és hátrányai
Az eladói engedmények lehetővé teszik, hogy a vevő kevesebbet fizessen a záráskor. Így több pénz maradhat a költözésre és a javításokra. Az eladó számára az a nagy előny, hogy az eladói engedmények segítségével hamarabb kikerülhet a piacról a lakás. A veszteség nem mindig olyan nagy, ha figyelembe vesszük, hogy minden extra piacon eltöltött hónap lényegében „elveszett pénz” az eladó számára. Ez különösen igaz akkor, ha az eladó már új lakásba költözött.
Az eladói engedmények vevőként történő kérésének hátulütője az, hogy előfordulhat, hogy az eladót kikapcsolják, mert kötött kötöttséggel próbál üzletet kötni. Egyes eladók egyszerűen nem nyitottak az ártárgyalásra. Azokban az esetekben, amikor egy lakásnak több ajánlata van, az eladói engedményt kérő ajánlatokat valószínűleg elutasítják.
Végül, azok a vásárlók, akik engedményeket alkalmaznak a magasabb ajánlat ellensúlyozására, nagyobb kölcsönhöz juthatnak, amelynek idővel többe kerül a törlesztése.
Az eladók hátránya, hogy végső soron készpénzt veszítenek.
Van más alternatíva az eladói engedmények kérésére?
Egyszerűen alacsonyabb ajánlattétel alternatíva lehet az eladói engedmények kérése helyett. Bár a hatás hasonló lesz, az eladó nem fogja Önt „bonyolult” vevőnek tekinteni.
Közös eladói engedmények
Egyes vásárlók megkérhetik az eladót, hogy fizesse ki a zárási költségek egy százalékát. Mások konkrét költségek fedezését kérik. Íme egy pillantás az eladói engedmények keretében fedezett közös költségekre:
Lakásértékelési díjak. Vizsgálati díjak Hitelnyújtási díjak Jelzálog-kedvezmény pontok Ingatlanadó a záró év végéig HOA díjak a záró év végéig Felvételi díjak Címkeresés Címbiztosítás Ügyvédi díjak Javítás vagy csere
A vásárlási folyamatnak két kritikus pontja van annak eldöntéséhez, hogy kérjen-e engedményeket az eladótól. Az első az, amikor megkapja a hitelbecslést a hitelezőtől. Ez a dokumentum részletezi az összes várható zárási költségét a kölcsön sajátosságai alapján. Nézze át ingatlanügynökével a költségeket, hogy megtudja, van-e jó lehetőség engedmények kérésére.
A második kritikus pont az ellenőrzést követően következik be. Ha az ellenőr felfedezi a szükséges frissítéseket vagy javításokat, ezeket be lehet vinni az eladóhoz.
Az eladói engedményeknek korlátai vannak
Az eladók korlátozottak abban, hogy mennyit adhatnak le a vásárlóknak. Az eladó által fizethető összeget a lakásvásárláshoz felhasznált hitel típusa határozza meg. Hagyományos kölcsön esetén az eladói engedményeket a vevő előlegének nagysága alapján korlátozzák. Ezek a korlátok:
10%-nál kisebb előleg: a hitelösszeg 3%-a. Előleg 10% és 25% között: a hitelösszeg 6%-a. 25%-nál nagyobb előleg: a hitelösszeg 9%-a.
Ha egy hagyományos hitelt második ingatlanra vesznek fel, a limit 2%-ra csökken.
A kormány által támogatott lakáshitelek esetében az eladói kedvezmények felső határa is van. Az eladói engedmények a Szövetségi Lakásigazgatási Hivatal (FHA) hiteleinél legfeljebb 6% lehet, függetlenül az előleg összegétől. Ezenkívül az eladói engedmények nem alkalmazhatók az FHA-kölcsönök előlegeire.
Az Egyesült Államok Mezőgazdasági Minisztériuma (USDA) által nyújtott kölcsönök esetében az eladói kedvezmények felső határa a hitelösszeg 6%-a. A Veterans Affairs (VA) hiteleknél ez 4%.
Az eladók engedményeinek korlátozása a helyi lakásárak szabályozását segíti elő. Sok vásárló azt a stratégiát alkalmazza, hogy magasabb ajánlatot tesz a többi vevő túllicitálása érdekében. Azt tervezik azonban, hogy az eladók engedményeit felhasználják az otthon „valódi” költségének csökkentésére.
Bár ez a stratégia segíthet a vásárlóknak abban, hogy megszerezzék, amit akarnak, a helyi lakásárak növekedését is okozhatja. Ne feledje, hogy a lakásárak gyakran az összehasonlító lakáseladásokon alapulnak. Az eladók fizethető összegének korlátozása segít megelőzni a gyorsan emelkedő eladási árak veszélyes ciklusát a környéken.
Eladói engedmények és adók
Az engedményeket általában az eladó adóból levonható értékesítési költségeinek tekintik. Még a vevő is alkalmazhat adólevonást az eladó által fizetett jelzáloghitel-kedvezmény pontokra. Bölcs dolog azonban, ha egy adószakértővel beszél, hogy megértse az eladói engedmények adózási vonzatait az Ön konkrét helyzetére vonatkozóan.
Annak eldöntése, hogy kérjen-e engedményeket az eladótól
Az eladónak nem kell elfogadnia az eladó engedményeit. A téma megközelítésénél fontos annak megértése, hogy Ön a „vevői piacon” vagy az „eladói piacon” van-e. Általában az ingatlanügynöke a legjobb forrás annak meghatározásához, hogy jó helyzetben van-e engedmények kérésére. Egy ügynök abban is segíthet, hogy a kérelmeit fontossági sorrendbe sorolja, hogy növelje esélyét a kiemelt költségek fedezésére.
Az ingatlanügynökök gyakran hasonló helyi ingatlanokat vásárolhatnak, amelyeket koncesszióval értékesítenek. Ezek a példák fontos motivációt jelenthetnek az eladó számára a tárgyalások során.
