Átlagosan körülbelül 30-60 napba telik egy ház bezárása az ajánlat benyújtásától az új otthona kulcsainak kézhezvételéig. Miért tart ilyen sokáig a zárás? Különféle záró tényezők határozzák meg a kulcsok várakozását. Ez a cikk egy ház átlagos bezárási idejével foglalkozik.
Mennyi ideig tart egy otthon bezárása?
Beszéljünk a gyors jelzáloghitellel kapcsolatos elvárásokról. A kölcsön típusa az első olyan tényező, amely meghatározza, hogy milyen gyorsan tudja bezárni a lakást.
Összességében 30 és 60 nap között van a jelzáloghitel lezárása.
A hagyományos jelzáloghitel a leggyorsabb jelzáloghitel típus. Ez egy olyan hitel, amelyet nem támogat a kormány. Ezenkívül a legtöbb hitelfelvevőnél legalább 620-as hitelképesség szükséges. A hagyományos jelzáloghitel lezárása átlagosan 48 napot vesz igénybe.
Ha a Szövetségi Lakásfelügyelet (FHA) kormány által támogatott kölcsönt vesz igénybe, a hitelfelvevőknek kicsit türelmesebbnek kell lenniük, mert az átlagos lezárási idő 54 nap. Azonban az 500-as minimális hitelpontszám és az akár 3,5%-os lehetséges előleg miatt néhány hitelfelvevőnek többet várnia kell, mint megéri.
Azoknak a hitelfelvevőknek, akik jogosultak az Egyesült Államok Veteránügyi Minisztériumának (VA) lakáshitelére, összetett biztosítási folyamaton kell keresztülmenniük, amely átlagosan 57 napra meghosszabbítja az időt. Természetesen az alacsony díjak és az előleg elengedése a türelem jutalma.
A tipikus zárás a ház idővonalán
Bár nincs két 100%-ban egyforma zárási folyamat, ez a terv megmutatja, mire számíthat:
Az ajánlat: Egy lakásra vonatkozó ajánlat benyújtása hivatalosan elindítja a zárási folyamatot. Bár előfordulhatnak oda-vissza tárgyalások, az ajánlat elfogadása zöld utat ad a finanszírozás és az ellenőrzések előrehaladásához. A záró dátum meghatározása: A vevő és az eladó a tárgyalások során egy záró dátumot egyeznek meg. A dátum hozzáadódik az adásvételi szerződéshez. Jelzáloghitel-igénylés: A finanszírozás jóváhagyásához alaposan és maradéktalanul töltse ki a jelzáloghitel-kérelmet. Ennek leginkább egy „frissítési” lépésnek kell lennie, ha már átesett az előzetes jóváhagyási folyamaton. Közzététel: Az ajánlat elfogadását követő első héten belül a hitelező megadja Önnek a kölcsön feltételeit. Ez tájékoztatja Önt a kamatokról, a díjakról, a zárási költségekről és a becsült havi jelzáloghitel-részletekről. Dokumentáció: Várja meg, hogy a hitelező az első héten felvegye a kapcsolatot a hitelkérelem benyújtásához szükséges további pénzügyi dokumentumokkal. Értékelés: Az Ön hitelezője az ajánlat elfogadását követő első vagy második héten belül értékbecslést rendel el. Az értékelés meghatározza az otthon értékét annak ellenőrzésére, hogy Ön nem fogadja el a túlzottan felfújt eladási árat, amely finanszírozhatatlanná tenné az otthont. Ellenőrzés: Ha nem mondott le az otthoni vizsgálathoz való jogáról, foglaljon le egyet az ajánlat elfogadását követő első héten. A legtöbb szerződés csak hét-tíz napig tartó vizsgálati időszakot engedélyez. Kölcsönjegyzés: A kölcsön jóváhagyásának korai szakaszában a jegyzést a pénzügyi információk értékelésére és ellenőrzésére használják. Várja meg, hogy a jelzáloghitel-társaság alaposan megvizsgálja jövedelmét, vagyonát, hiteltörténetét és adósságát. Ezen a ponton további dokumentumokat vagy ellenőrzést kérhetnek Öntől. Esélyek és végek: A vevőnek letéti számlát kell nyitnia az előleg befizetéséhez, a tulajdoni díjak kifizetéséhez, a lakásbiztosítás megkötéséhez, és az ajánlat elfogadását követően ütemezheti be az utolsó lépést. Bezárásig engedélyezett: A törvény értelmében jelzáloghitel-társaságának „lezárásig engedélyezett” dokumentumot kell benyújtania, amely a feltételek végleges közzétételét tartalmazza. A hitelfelvevőknek három nap várakozási idő áll rendelkezésre a dokumentum aláírására és visszaküldésére. Az ingatlanügyvédnek át kell néznie a dokumentumot az Ön nevében. Lezárás: A záró dokumentumok aláírása után a jelzáloghitel hivatalos nyilvántartásba vétele előtt megtörténik a végső felülvizsgálati folyamat.
Szokásos körülmények között a jelzáloghitel-kamatláb attól függ, hogy milyen kamatláb van a zárónapon. Ez azért van, mert a jelzáloghitelek kamata naponta változhat. Ha úgy dönt, hitelezője kamatzárat biztosít Önnek, amely garantálja, hogy a kamatláb nem változik az ajánlat és a zárás között, ha egy adott időkereten belül, az alkalmazás módosítása nélkül zár be. A 30, 45 vagy 60 napig elérhető díjak gyakran díjkötelesek. A zárolt árfolyamot is elveszítheti, ha nem zár be időben.
Okok, amelyek miatt a lakás bezárása tovább tarthat
Bár a legtöbb vevő időben zár, nincs vége annak az okoknak, amelyek miatt a zárási folyamat elhúzódhat. A vevő hitelképességében bekövetkezett változások általában felelősek a késésekért. Ez azért történhet meg, mert:
Munkahelyet váltott az otthoni ajánlat elfogadása után Új autót vásárolt autóhitel segítségével. Hitelkártyákat használt nagy szükséghelyzeti kiadások fedezésére Bármilyen okból új hitelkeretet igényelt
Egyes esetekben az előzetes jóváhagyás, amely valamivel magasabb volt, mint a tényleges jelzáloghitel-jóváhagyás, kulcsfontosságú lehet a zárási tervekben. A lényeg az, hogy a finanszírozás bármely akadozása késlelteti a zárást. Ezután tekintse meg a zárási késések néhány egyéb gyakori okát.
Problémák az ingatlannal
A lakásellenőrzés során feltárt problémák is késleltethetik a zárást. Ha egy otthonnak a vártnál több problémája van, előfordulhat, hogy újra kell tárgyalnia az árat, vagy meg kell egyeznie a javítással az eladóval. Sőt, rájöhet, hogy egy lakás a jelenlegi állapotában nem biztosítható. Az Ön hitelezője nem finanszírozza a lakásvásárlást, ha egy lakás nem biztosítható.
Bölcs dolog, ha egy ellenőrzési készenléti lehetőséget biztosít, amely lehetővé teszi, hogy komoly pénzével távozzon, ha az ellenőrzés alapkárosodást, szerkezeti károsodást, penészgombát, radont vagy termeszfertőzést tár fel.
Értékelési hiányosság
Az otthoni értékelés egyfajta fekete lyuk is lehet a bezárási folyamatban. Ha egy lakás értékelése alacsonyabb, mint az ajánlati ár, akkor a jelzáloghitelező nem engedi meg az eladást. Ez lehetővé teszi a vevő számára, hogy távozzon, készpénzzel fedezze az értékelési hiányt, vagy újratárgyalja az árat az eladóval. Ezért nagyon fontos, hogy az adásvételi szerződésben legyen egy értékelési záradék!
Címkérdések
Ha a tulajdonjog keresése azt mutatja, hogy az ingatlanon zálogjog vagy követelés áll fenn, ezt meg kell oldani a továbblépés előtt. Az Ön jelzáloghitel-társasága nem finanszírozza a vásárlást, mert fennáll annak a veszélye, hogy egy harmadik fél a jövőben követelést fog benyújtani a lakásra.
Szakemberhiány a környéken
A zárás akkor is elhúzódhat, ha a helyi értékbecslők és ellenőrök túlságosan lefoglaltak ahhoz, hogy azonnali szolgáltatást nyújtsanak.
Hideg láb
Igen, előfordul. A váratlan események csak arra szolgálnak, hogy megvédjenek abban az esetben, ha olyan dologra derül fény, ami méltó a lezárási folyamat megállítására. Senki sem kényszerítheti fizikailag a vevőt vagy az eladót az előrelépésre. Az egyik fél dönthet úgy, hogy a terv feladása büntetést és jogi lépést jelent.
A vevő számára, ha megfázik egy olyan probléma miatt, amelyre nem vonatkozik vészhelyzeti záradék, azt jelenti, hogy elveszíti a komoly letétet. Ha az eladó olyan okból kifolyólag visszalép, amelyre nem vonatkozik vészhelyzeti záradék, a vevőnek jogában áll kártérítést követelni.
A ház bezárásának leggyorsabb módja
Be lehet zárni egy házat 2 hét múlva? Ez általában csak készpénzes vásárló számára lehetséges. Valójában készpénzes fizetés a házért a „hack” a ház leggyorsabb bezárásához. Ha finanszírozást vesz igénybe, akkor is rengeteg módja van az átlagos bezárási idő lerövidítésére.
A zárás felgyorsításának alapértelmezett módja az, hogy a lehető leggyorsabban biztosítson mindent, amit a hitelező kér. Az ajánlat elfogadásának pillanatától a lehető leghamarabb válaszoljon a hitelezőtől, ügyvédtől és ingatlanügynöktől érkező e-mailekre és telefonhívásokra. További tippek a gyors jelzáloghitel megszerzéséhez:
Tapasztalt, magas minősítésű ingatlanközvetítő kiválasztása. Jelzáloghitel igénylése ugyanazon a hitelezőn keresztül, amelyet az előzetes jóváhagyáshoz használt. Legyen 100%-ban őszinte minden pénzügyi információval kapcsolatban. Kerülje el a pénzügyeiben az ajánlat elfogadása és a zárás közötti változást Az eladói engedmények korlátozása
Míg egyesek azt javasolják, hogy hagyják abba az ellenőrzést, hogy gyorsabban zárjanak le, ez nagy kockázatot jelent. Amit idővel nyerhet, az elveszhet tényleges dollárban, ha költséges és időigényes problémákat fedez fel az úton.
Mi van, ha a zárás nem történik meg időben?
Mindkét fél megállapodhat abban, hogy az eredeti adásvételi szerződést meghosszabbított határidővel módosítja.
Ha a zárási késedelem oka a vevőre esik, az eladó elállhat a tranzakciótól. Ez nagyobb valószínűséggel fordul elő, ha az eladónak vannak tartalék ajánlatai. Az eladó megkísérelheti napidíj felszámítását is a vevőtől a zárás utáni minden nap után, hogy fedezze az ingatlanadót, a jelzáloghitel-fizetést, a biztosítási kifizetéseket és a késedelem okozta kellemetlenségeket. Az eladó akár a pénzes letétet is lefoglalhatja.
Ha az eladó hibás, a vevő lemondhatja a tranzakciót, miközben megtartja komoly letétjét. Emellett kártérítési pert is indíthatnak az eladóval szemben.
