Akár új otthont keres, akár jelenleg HOA közösségben él, elengedhetetlen, hogy ismerje a környékére vonatkozó HOA-szabályokat. Annak ellenére, hogy a HOA irányelveit úgy alakították ki, hogy a közösségeket biztonságosan és tisztán tartsák minden lakos számára, vannak esetek, amikor ezek az egyesületek túlságosan igényesek és ésszerűtlenek lehetnek. Valójában egyes szabályok, amelyeket a HOA megkísérelnek betartatni, illegálisak lehetnek.
A HOA meghatározása
A lakástulajdonosok szövetsége egy olyan entitás, amelynek feladata a közösség vagy környék irányítására vonatkozó különféle szabályok és irányelvek betartatása. Ezek a társulások általában a tervezett fejlesztési közösségekben találhatók meg. Ha egy csatolt egységben él, a HOA-ját társasházi társulásnak nevezik.
Ha kíváncsi arra, hogy miért kell havi vagy negyedéves díjat fizetnie egy HOA-nak, az egyesületnek adott pénzt gyakran az ingatlanok értékének megőrzésére és a közösség magas életminőségének biztosítására fordítják. Minden HOA-szabály megtalálható a szövetségekben, feltételekben és korlátozásokban (CCR). A HOA igazgatótanácsába bekerült közösség tagjai felügyelik a szabályokat, beszedik a lakcímdíjat, meghatározzák az ingatlan fenntartási feltételeit és kezelik az összes közösségi teret.
A HOA szabályok végrehajthatók?
Minden CCR és HOA szabály végrehajtható és jogilag kötelező érvényű, hacsak nem minősül végrehajthatatlannak. Ha olyasmit tesz, ami megsérti a HOA irányelveit, akkor gyakorlatilag megszegi azt a szerződést, amelyet akkor kötött, amikor lakást vásárolt a közösségben. A HOA jogi hatáskörei magukban foglalják a kereset benyújtását, a bírságok kiszabását és az ingatlanra vonatkozó zálogjogot.
Kikényszeríthetetlen HOA szabályok
Számos különböző típusú végrehajthatatlan HOA-szabály létezik. Ezek a szabályok között vannak olyanok is, amelyek sértik az Ön jogait, és olyanok is, amelyeket helytelenül alkalmaztak.
Jogait sértő szabályok
Míg a HOA irányadó dokumentumai jogilag kötelező erejűek, az alkotmányos jogok, az állami törvények és a szövetségi törvények elsőbbséget élveznek. Ha egy szabályt törvénysértőnek ítélnek, azt nem lehet végrehajtani. A jogsértő szabályok a szólásszabadságtól a diszkriminációig mindenre kiterjedhetnek.
A szólásszabadság gyakori nézeteltérés a HOA-k és a lakástulajdonosok között. A legtöbb esetben ezek a nézeteltérések politikai beszédre és politikai jelekre összpontosulnak. Sok HOA korlátozza, hogy milyen típusú táblákat helyezhet el az udvarán. Valójában előfordulhat, hogy minden jelet betiltanak.
Míg a HOA képes előírni ezeket a szabályokat, vannak olyan államok, ahol az egyesületeknek nincs sok ellenőrzésük ebben a tekintetben. Például egy marylandi HOA nem tudja megakadályozni, hogy a lakástulajdonosok politikai táblákat helyezzenek el az udvarukon a választások időpontjához közel. Míg a HOA-k általában nem akadályozhatják meg a lakástulajdonosokat abban, hogy amerikai zászlót helyezzenek el ingatlanjaikon, gyakran képesek korlátozni a zászló méretét.
A HOA szabályai akkor is végrehajthatatlanok, ha diszkriminatívnak minősülnek, amit a tisztességes lakhatásról szóló szövetségi törvény határoz meg. Ez a törvény megakadályozza, hogy a HOA diszkriminálja a leendő lakástulajdonosokat és a meglévő lakástulajdonosokat a nemzeti származástól és vallástól a fajig és nemig minden alapján. Ne feledje, hogy bizonyos államok a tisztességes lakhatásról szóló szövetségi törvénynél tovább mentek a védett osztályok védelmében. Ha Kaliforniában vásárol egy HOA otthont, ez a törvény a nemi identitáson alapuló védelmet is biztosít.
A második kiegészítés miatt, amely biztosítja az embereknek a fegyvertartás jogát, a HOA-k nem akadályozhatják meg a lakástulajdonosokat abban, hogy fegyvert vagy más fegyvert birtokoljanak. Az egyesületeknek azonban joguk van korlátozni, hogy ezeket a fegyvereket közösségi vagy nyílt terekre vigyék a közösségben.
A méltányos lakhatásról szóló törvény korlátozza a HOA azon képességét is, hogy olyan szabályokat érvényesítsen, amelyek sértik valaki vallásszabadságát. Annak ellenére, hogy ez a törvény érvényben van, a HOA-szabálynak konkrétnak kell lennie ahhoz, hogy végrehajthatatlan legyen. Ha egy HOA úgy dönt, hogy a vallási tevékenységek vagy a kiállítások nem engedélyezettek egy közös területen, akkor az érvényesíthető mindaddig, amíg a nyelv nem állítja be ezt a korlátozást egy adott vallásra.
Van néhány további állami és szövetségi törvény, amely bizonyos szabályokat végrehajthatatlanná tesz. Például sok állam nem engedélyezi a HOA-k számára, hogy megakadályozzák a lakástulajdonosokat abban, hogy szárítókötélen szárítsák a ruháikat. Számos állam olyan törvényeket tart fenn, amelyek lehetővé teszik minden háztulajdonos számára, hogy olyan növényeket használjanak, amelyek nem igényelnek nagy mennyiségű vizet. A HOA nem tudja érvényesíteni a tereprendezés ezen formájára vonatkozó szabályokat.
Helytelenül bevezetett szabályok
Egy szabály nem kényszeríthető ki, ha azt bármilyen módon helytelenül vezették be. A HOA általában minden szabályát és szövetségét belefoglalja a nyilatkozatba, amikor a közösséget először beiktatják. Ezek a szabályok probléma nélkül betarthatók. Ha azonban egy HOA megpróbálja megváltoztatni a szabályait, miután Ön otthont vásárolt a közösségben, akkor konkrét irányelveket kell követnie ahhoz, hogy a változtatás végrehajtható legyen.
A HOA irányadó dokumentumaiban vagy az állami törvényekben pontosan meg kell találnia a szabálymódosítások végrehajtására vonatkozó iránymutatásokat. Ha a szabálymódosítás az irányadó dokumentumok vagy törvények betartása nélkül történik, azt nem lehet végrehajtani.
Például Grúzia megköveteli, hogy minden egyesület szupertöbbséggel szavazzon a nyilatkozat módosításához. A szupertöbbségi szavazatok küszöbe gyakorlatilag bármi lehet, feltéve, hogy az meghaladja az 50%-os egyszerű többséget. Magának a HOA-nak is lehetnek iránymutatásai, amelyeket be kell tartani dokumentumai módosításához. Ezek az iránymutatások tartalmazhatnak írásbeli petíciót.
Megbírságolhat a HOA bizonyíték nélkül?
Lehetséges, hogy a HOA-nak nem lesz felhatalmazása arra, hogy eljárjon, ha egy adott szabályról van szó. Ebben az esetben a szabály végrehajthatatlan lehet. E szabály egyik példája a bírság kiszabása. Míg a HOA-k képesek kiszabni a bírságot, ha egy háztulajdonos megsért egy végrehajtható szabályt, nem szabhatnak ki ok nélkül pénzbírságot a háztulajdonosra. Ha megsérti valamelyik szabályukat, írásos értesítést kell küldenie Önnek a szabálysértésről, és időt kell adnia annak kijavítására.
Szelektíven érvényesített szabályok
Ha a HOA-nak vannak olyan szabályai, amelyeket nem egyformán érvényesítenek, akkor valószínű, hogy a szabályok betarthatatlanok. A HOA irányadó dokumentumai, valamint az állami törvények előírják, hogy az egyesületeknek milyen eljárást kell követniük egy szabály érvényesítésekor. Ez az eljárás általában azt jelenti, hogy a lakástulajdonost írásban értesítik, és lehetőséget biztosítanak arra, hogy védekezést nyújthassanak be a testületnek. Ha ezeket az eljárásokat nem követik megfelelően vagy szelektíven alkalmazzák, a lakástulajdonosoknak jogukban áll megtámadni a HOA e szabály végrehajtását.
Ha úgy gondolja, hogy egy HOA szelektív végrehajtást folytatott, jogi lépések lehetségesek. Azonban Önnek be kell tudnia bizonyítani, hogy Önt a HOA irányelveinek megszegéséért célozták, míg más lakástulajdonosokat nem. Ennek az érvnek a megnyerése egyértelmű bizonyítékok nélkül kihívást jelenthet.
Ha azon tűnődik, hogyan küzdhet le a HOA-val, számos módszert használhat a védekezésre. Az Ön számára elérhető fő lehetőség az, hogy közvetlenül beszéljen a testülettel, ami történhet hivatalos levélben vagy személyesen. Egy vitarendezési eljáráson is áteshet, amelyet egyes államok megkövetelnek, mielőtt pert indítanak. A vitarendezés a választottbíróságtól a közvetítésig mindent magában foglalhat. Ha minden más nem sikerül, lehetséges jogi lépéseket tenni az állami vagy szövetségi bíróság előtti perben.
