Hogyan készülsz az első lakásod megvásárlására? Bár minden első lakásvásárló útja másként néz ki, létezik egy alapvető keret ahhoz, hogy a megfelelő ingatlanba a megfelelő időben kerüljön. Vessen egy pillantást a házvásárlás tíz legfontosabb lépésére.
A lakásvásárlással kapcsolatos igazság az, hogy a hitelezők minden eddigi pénzügyi döntését alaposan megvizsgálják. Ez azonban nem jelenti azt, hogy meg kell elégednie azzal, amit a bankok vagy az eladók hajlandóak adni. A legtöbb vásárlónak több lehetősége és ereje van, mint gondolná.
Időzítés Pénzügyek Hitelproblémák Jóváhagyás előtti Beszerzés Ingatlanközvetítő bevonása Jelzálog jelentkezés Biztonságos Lakásbiztosítás Lakásszemle Lakásbecslés Tárgyalni
1. Erősítse meg, hogy most van itt az ideje, hogy lakástulajdonossá váljon
A lakásvásárlás érzelmi, praktikus és pénzügyi döntés, amely egybe van csomagolva.
Az otthonvásárlás, mert nyomást érez, vagy a magas bérleti árak motiválják, nem elég jó ok a vásárlásra. Noha a vásárlás segíthet elkerülni a bérleti költségek emelkedését, ez csak akkor működik, ha 5-10 évig a környéken szeretne maradni. Ha röviddel a lakásvásárlás után költözik, pénzt veszíthet a bezárási költségek, az ingatlanügynöki díjak és a saját tőke hiánya miatt.
Ne feledje, hogy a hitelező feladata annak meghatározása, hogy képes-e visszafizetni jelzáloghitelét. Nem érdekli őket, hogy segítsenek neked fenntartani egy meghatározott életmódot. Ezért fontos, hogy biztos legyen abban, hogy vállalni tudja az otthon birtoklásával és a bérléssel járó összes többletköltséget és kötelezettséget.
A költségeket, például az új tetőt, az autóbeállót és a berendezéseket a költségvetésbe be kell építeni. Készen állsz egy jelentős, otthonsal kapcsolatos költség fedezésére? Bár évekig siklik minden nagyobb javítás nélkül, ne feledje, hogy minden karbantartási hívás, amelyet bérlőként intéz a bérbeadóhoz, hamarosan az Ön lába előtt landol. Ön felel a fűnyírásért, a levelek gereblyézéséért, a hóeltakarításért, a medence tisztításáért és minden egyéb, a helyi éghajlattal és ingatlannal kapcsolatos tevékenységért.
Nem a legjobb megközelítés az otthonvásárlás, mert úgy érzi, hogy egy bizonyos életkorban vagy életszakaszban ez az, amit tennie kell. Ehelyett legyen őszinte abban, hogy a plusz pénzügyi és személyes kötelezettségek összeegyeztethetők-e az életmódjával.
2. Tekintse meg pénzügyeit a hitelező szemüvegén keresztül
Feltételezheti, hogy kész jelzálogkölcsönt felvenni, mert nem okoz gondot a bérleti díj fizetése. A hitelezők nem egyformán látják a dolgokat. Ahhoz, hogy biztos legyen abban, hogy képes visszafizetni jelzáloghitelét, a hitelezők a következőkre figyeljenek:
Az adósság/jövedelem arány 36% alatti. 620 vagy magasabb hitelpontszám. Legalább két éves állandó munkaviszony. Előleg.
Van mozgástér, amikor a hitelezői követelményeknek kell megfelelni. Például bizonyos típusú lakáshitelek lehetővé teszik, hogy jelzáloghitelt vegyen fel előleg nélkül, vagy akár 3%-os előleggel.
Míg a DTI (debt-to-income) és a hitel pontszámok időnként mozgásteret biztosítanak, a kevésbé tökéletes hiteltörténettel rendelkező hitelfelvevők magasabb kamatot fizetnek. A 720-as hitelképesség megcélzása segíthet a legjobb hitelfeltételekkel zárni.
A hitelezők stabilitást, megalapozott pénzügyi döntéseket és bizonyítékot szeretnének látni arra vonatkozóan, hogy valószínűleg minden hónapban időben fizeti a jelzáloghitelét. A pozitív hiteltörténet az egyik legjobb mutató a jelzáloghitel visszafizetésének valószínűségére.
Amellett, hogy keresik a jövedelmével és adósságával kapcsolatos pozitív mutatókat, a hitelezők a piros zászlókat is keresik. A csőd és a hitelviták a két nagy vita. Sok ártalmatlannak tűnő dolog azonban még mindig ronthatja az esélyeit. A hitelezők például ellenőrizni fogják, hogy Ön nemrégiben igényelt-e más hitelformát. Ha úgy tűnik, hogy kölcsönkérőben van, akkor ezt a baj jelének tekinthetik.
A hitelezőket az Ön hitelfelhasználása is érdekli, ami eltér a hitelképességétől. Az Ön hitelfelhasználási aránya a jelentkezés időpontjában felhasznált rendelkezésre álló hitel összegére vonatkozik. Ha túlzott tőkeáttételt használ, akkor kockázatosnak tűnik. Az ésszerű felhasználási arány 30% alatt van – ami azt jelenti, hogy soha nem kell 6000 dollárnál nagyobb egyenleget vinni egy 20 000 dolláros limittel rendelkező hitelkártyán.
3. Javítsa ki a hitel- vagy pénzügyi problémákat
Ha pénzügyi múltja nem tiszta, itt az ideje egy „pénzügyi alkalmassági” edzőtábornak. Kezdje azzal, hogy tekintse át a hiteljelentésében található, gyanúsnak tűnő „hibákat”. Ha a késedelmes vagy kifizetetlen számlákat tévedésből jelentettek be, küldjön egy vitalevelet a hitelbejelentő cégnek, amelyben figyelmezteti őket. Ha nem kap egyértelmű választ, nyújtson be hivatalos panaszt a Fogyasztóvédelmi Pénzügyi Hivatalhoz.
Ha a DTI meghaladja a 36%-os küszöböt, csökkentenie kell azt. Az adósság/jövedelem arány csökkentését segítő stratégiák közé tartozik az előfizetések lemondása, a költségvetés újragondolása vagy a jelentős kiadások korai kifizetésének tervezése. Míg egyes hitelezők akár 45%-os DTI-t is engedélyeznek, az alacsony DTI-t részesítik előnyben.
Végül győződjön meg arról, hogy az előleg készen áll. A 20% letétele segít az első lakást vásárlóknak elkerülni a magánjelzálog-biztosítás (PMI) fizetését. De ne felejtse el megtakarítani a zárási költségeket az előlegtől elkülönítve. A legtöbb bezárási költség a lakás értékének 3-6%-át teszi ki. Míg a hitelezők időnként a jelzáloghitelbe forgathatják ezeket, kamatot számítanak fel, ha ezt a lehetőséget választja.
Ha a hitelképessége súlyosan romlott, vegyen egy mély lélegzetet, mielőtt azt feltételezné, hogy a lakástulajdon elszállt. Íme egy gyors összefoglaló a kevésbé csillagos hiteltörténetének javításáról:
Fizetési előzmények: Fizetési előzményei hitelpontszámának 35%-át teszik ki. A fent leírtak szerint javítsa ki azokat a hibákat, amelyek tévedésből „dörzsölhetik” a fizetési előzményeket. Ha előfordult már elmulasztott fizetés, fordítsa meg a helyzetet úgy, hogy soha többé nem mulaszt el egy fizetést. Először is tájékozódjon a késedelmes vagy hiányzó befizetésekről. Ezután hozzon létre egy olyan rendszert, amely emlékeztetőket és automatikus fizetéseket használ annak biztosítására, hogy minden számlát időben kifizessen. Aktuális adósság: A hitelekkel és hitelkártyákkal fennálló pénzösszeg az Ön hitelképességének 30%-át tükrözi. Fontos, hogy az adósságát a bevételéhez képest csökkentse. Ha jelenleg magas egyenlege van hitelkártyáján, kezdje el az evést nagyobb befizetésekkel. Hiteltörténet hossza: A „hitel hiánya” szinte lehetetlenné teszi a lakásvásárlást. A hiteltörténet hossza határozza meg hitelképességének nagyjából 15%-át. Bár nem tud visszamenni az időben, hogy módosítsa az első hitelkártya vagy kölcsön kezdő dátumát, gondoskodhat arról, hogy a beérkezési idő számítson, ha soha nem zárja le a legrégebbi hitelkártyáját.
4. Szerezzen előzetes jóváhagyást
Ha már biztos abban, hogy jó formában van ahhoz, hogy jelzáloghitel-felvételi jóváhagyást kapjon, itt az ideje egy „próbafutásnak” az előzetes jóváhagyás kérelmével. Az előzetes jóváhagyás lehetővé teszi, hogy képet kapjon a hitelező által felajánlott jelzáloghitel méretéről. Bár az előzetes jóváhagyó levél nem kötelező érvényű hivatalos ajánlat, segít a költségvetési elvárások meghatározásában, mielőtt elkezdené az otthoni vásárlást.
Az előzetes jóváhagyási levélben szereplő jelzáloghitel-becslés segíthet eldönteni, hogy ideje elkezdeni a vásárlást, vagy inkább pénzügyi helyzetének javítására összpontosítson. A legtöbb ingatlanügynök csak akkor mutatja meg az ingatlanokat, ha rendelkezik előzetes jóváhagyó levelekkel a hitelezőktől.
Noha az előzetes jóváhagyás összege megegyezik azzal, amit vásárlóerejének feltételezett, az is lehetséges, hogy a szám sokkal alacsonyabb a vártnál. Ha nem érzi késznek a vásárlást az előzetesen jóváhagyott összeg alapján, az előzetes jóváhagyás növelésének stratégiái közé tartozik az előleg megemelése, a meglévő adósság kifizetése az újbóli jelentkezés előtt, vagy a jelzáloghitel társaláírója.
Noha az előzetes jóváhagyás nem annyira „invazív”, mint a tényleges jelzáloghitel igénylése, akkor is készen kell állnia a W-2 adózási űrlapokra, az 1099-es adóűrlapokra, a fizetési csonkokra, a foglalkoztatásra vonatkozó adatokra és az előleget igazoló okiratra. Mivel a legtöbb előzetes jóváhagyási ajánlat 30-90 napon belül lejár, elengedhetetlen, hogy készen álljon az otthoni keresésre. A jó hír az, hogy többször is kérhet előzetes jóváhagyást büntetés nélkül.
5. Szerezzen ingatlanügynököt
Itt az ideje, hogy egy ingatlanügynökhöz forduljon előzetes jóváhagyó levelével – az elköteleződés előtt foglaljon konzultációt több ügynökkel. Ha elkötelezi magát egy ügynök mellett, az ügynök elkezdi megmutatni Önnek azokat az otthonokat, amelyek megfelelnek az ár, a méret, a stílus, a hely és egyebek kritériumainak. Ha minden a tervek szerint halad, eljön a nap, amikor készen állsz arra, hogy ajánlatot tegyen első otthonára.
Annak érdekében, hogy képzett ügynökkel dolgozzon, keressen egy ingatlanügynököt, aki ingatlanközvetítő. Míg az összes ingatlanközvetítő ingatlanügynök, csak a National Association of Realtors (NAR) tagsággal rendelkező ingatlanügynökök ingatlanközvetítők. Az ingatlanközvetítők betartanak egy meghatározott etikai kódexet.
Ezenkívül keressen egy vevő ügynököt a környéken. Ideális esetben ügynöke teljesítette az ABR (Accredited Buyer's Representation) tanúsítványt, amely lehetővé teszi számára, hogy az Ön érdekeit képviselje az eladási tranzakció során. Ezenkívül előnyös egy CRS (Certified Residential Specialist) minősítéssel rendelkező ingatlanügynök kiválasztása. Miközben ingatlanügynököket kérdez, kérje meg azoknak a lakásoknak a listáját, amelyek vásárlásában segítettek ügyfeleinek az elmúlt évben.
6. Jelentkezzen jelzáloghitelre
Míg egy előzetes jóváhagyó levél elég ahhoz, hogy eljusson az ajánlat megtételéhez, az ajánlat elfogadása után vissza kell térnie az „igazi üzlethez”. Jelzáloghitel felvételekor az első lakásvásárló ugyanazt a hitelezőt használja, mint amelyet az előzetes jóváhagyáshoz használt, vagy választhat egy másik hitelezőt. Gyűjtsd össze ezeket a dokumentumokat a jelentkezési folyamathoz:
Személyi igazolvány és társadalombiztosítási szám. W-2 nyomtatványok két évre visszamenőleg. Fizetési csonkok az elmúlt 30–90 napból. Jövedelem bizonyítéka. Bankkivonatok több hónapra visszamenőleg. Az elmúlt két év adóbevallása.
Az első vásárló szabadon vásárolhat több hitelezőnél, hogy a legjobb kamatot kapja. A Fogyasztóvédelmi Pénzügyi Hivatal azt javasolja, hogy legalább három hitelezővel vegye fel a kapcsolatot a kamatláb vásárlása érdekében. Ne feledje, hogy a hitelezők hitelkérdései rontják a hitelképességét, mert „kemény húzásnak” számítanak. A Fogyasztóvédelmi Pénzügyi Hivatal szerint ez a megoldás az összes hitelezőre vonatkozik egy 45 napon belül, hogy a megkereséseket egyetlen megkeresésként jelentsék be.
Mi történik, ha egy bank jónak látszó kamatot ajánl fel? Ne feltételezze, hogy a mai vonzó árfolyam holnap elérhető lesz. A kamatláb ingadozása az oka annak, hogy sok vásárló úgy dönt, hogy megvédje magát az emelkedő kamatlábaktól oly módon, hogy a jelzáloghitel-igénylésnél valami úgynevezett kamatzárat kér.
A kamatzár a hitelező kötelezettségvállalása, hogy meghatározott kamatlábat tart fenn az Ön számára egy előre meghatározott lejárati dátumig. A kamatláb zárolhatja a jelzáloghitel-kamatláb „levásárlására” használt kedvezményes pontokat is. Díjzárolás nem szükséges. Ha úgy érzi, hogy a kamatlábak csökkenhetnek, mielőtt elérkezne a hitel végleges jóváhagyásának ideje, várjon. Az egyetlen szabály az, hogy kérnie kell a kamatzárat, mielőtt a hitelező elkészíti a záró dokumentumokat.
A legtöbb első alkalommal vásárló azt feltételezi, hogy a jelzáloghitel megszerzése azt jelenti, hogy egy hagyományos 30 éves jelzáloghitelbe zárják be, miután 20%-ot készpénzben letettek. Míg volt idő, amikor ez volt az egyetlen módja ennek, a vásárlók manapság számos választási lehetőség közül választhatnak a dolgok működéséhez. Egyes lakáshitel-lehetőségek esetén 0% kedvezmény szükséges. Íme egy pillantás a megfontolandó hiteltermékekre:
30 éves lejáratú fix kamatozású jelzáloghitel: A legnépszerűbb választás, ez a kölcsön lehetővé teszi a fizetések 30 évre történő kiterjesztését, fix kamatozású, kiszámítható fizetési lehetőséget biztosítva. 15 éves fix kamatozású jelzáloghitel: A 30 éves kölcsönnek ez a rövidebb alternatívája fix kamatozást kínál, amely jellemzően jóval alacsonyabb, mint a hosszabb lejáratú hiteleknél. Míg az első vásárló 15 éves jelzáloghitelt kaphat, ez a kölcsön a legnépszerűbb a refinanszírozók körében. FHA-hitel: A Szövetségi Lakásügyi Hatóság (FHA) által biztosított, ezek a kormány által támogatott kölcsönök lehetővé teszik, hogy az alacsonyabb jövedelmű és hitelképességű vásárlók akár 3,5%-ot is leengedjenek. De a vásárlóknak fizetniük kell jelzálogbiztosítási díjat (PMI) 20% alatti előleg esetén. VA jelzálog: A katonai szolgálat tagjai és a veteránok számára elérhető VA-kölcsönök nem igényelnek előleget. A PMI-vel sem fogsz úgy kiakadni, mint egy FHA-kölcsönnél. Ezenkívül a VA-kölcsönök általában alacsonyabb kamatlábakkal rendelkeznek. USDA jelzáloghitel: Egyes vidéki területeken a vásárlók számára elérhető, az Egyesült Államok Mezőgazdasági Minisztériuma támogatja ezeket a nulla értékű hiteleket.
7. Szerezzen lakásbiztosítást
A legtöbb hitelező megköveteli, hogy a jelzáloghitelhez lakástulajdonos kötvényt vegyen fel. A szabályzat azonban csak a záró dátumig lép életbe. A fedezetnek elegendőnek kell lennie az otthon cseréjéhez.
Amikor eldönti, hogy mennyi lakást engedhet meg magának, feltétlenül vegye figyelembe az éves lakásbiztosítási díjakat az Ön területén. A biztosítás fedezi a belső és külső károkat vagy megsemmisülést, a lopásból eredő veszteséget és a személyes felelősséget. Ha árvízi övezetben tartózkodik, nagyobb lefedettségre lehet szüksége. Ha egy kötvény rendelkezik kizárásokkal, akkor a nyugalom érdekében további fedezetet nyújthat árvíz, földrengés, csatornázás okozta károk és egyéb károk esetére.
Kérjen árajánlatot három-öt cégtől. Ha már rendelkezik autó- vagy bérlőbiztosítással, kérdezze meg jelenlegi cégét a kötegelési kedvezményekről. Ha úgy érzi, hogy a vadonban megérti, hogyan működnek a kötvények, fontolja meg olyan lakásbiztosítási bróker felvételét, aki képes megfelelni a társaságoknak.
8. Tervezze meg a teljes lakásvizsgálatot
Az otthoni szemle a teljes történetet mutatja be a vevőnek az otthon alapjáról, tetőjéről, rendszereiről és egyebekről. Az ellenőrzések során feltárhatók a radon, a penész és más olyan problémák is, amelyek magas javítási költségeket és egészségügyi kockázatokat okozhatnak. Az eladó által közzé nem tett megállapításokat tartalmazó ellenőrzés lehetővé teheti, hogy büntetés nélkül visszalépjen az ajánlattól.
A vevő fizeti a lakásvizsgálatot. A szabványos ellenőrzés költségei gyakran a vízvezetékeket, az elektromos rendszereket, a fűtési és hűtési rendszereket, a tetőt, az iparvágányt, az alapot és a készülékeket foglalják magukban. Az ellenőr megvizsgálja az otthon belsejét és külsejét is, hogy nincsenek-e rajta esztétikai és szerkezeti sérülések.
Míg a legtöbb szabványos ellenőrzés nem terjed ki a radonvizsgálatra, a penészgomba-vizsgálatra vagy a kártevő-felderítésre, bölcs dolog külön fizetni, ha ezek is szerepelnek. Ne feledje, hogy a lakásfelügyelő feladata nem az, hogy megmondja, érdemes-e ingatlant vásárolnia vagy sem. Ehelyett az ellenőr egy semleges szakember, aki arra összpontosít, hogy pontos értékelést adjon az ingatlan állapotáról.
Mi a teendő, ha a vevő azt kéri, hogy mondjon le a lakásvizsgálatról? Néha olyan forró piacokon fordul elő, hogy felkérik, hogy engedje el az otthoni átvizsgálást, ahol az eladók előnyben vannak. Ez a vészhelyzet fennáll, mert lehetővé teszi a vevő számára, hogy a letét sértetlensége mellett visszalépjen, ha az ellenőrzés „eladás-gyilkos” problémát tár fel. Ha az eladó arra kéri Önt, hogy mondjon le az ellenőrzésről, akkor elveszíti annak lehetőségét, hogy a bezárás előtt ellenőrizze az ingatlan állapotát. Ez azt jelenti, hogy minden olyan pénzügyi kockázatot el kell fogadni, amely egy „adott állapotú” ingatlanhoz kapcsolódik.
9. Végezzen otthoni értékelést
A hitelezők értékelést igényelnek annak megerősítésére, hogy nem adnak többet kölcsön, mint amennyit egy lakás ér. Az értékbecslők az otthon állapotát, a közelmúltban hasonló lakáseladásokat és egyéb tényezőket használnak a valódi piaci érték meghatározásához. Ha egy lakást az eladási árnál alacsonyabbra értékelnek, a vevő újratárgyalhatja az árat az eladóval, kiléphet az eladásból, vagy készpénzben fizetheti ki a különbözetet.
A lakásfelügyelőhöz hasonlóan az otthoni értékbecslő semleges szakember, és nulla tétje van a megállapítások kimenetelének. Az értékbecslés díját általában a vevő állja. Ahhoz, hogy alacsony értékbecsléssel távozhasson otthonról, az ingatlanszerződésében szerepelnie kell valami úgynevezett értékelési eshetőségnek. Amikor az értékelő jelentés visszaérkezik Önhöz, a következőket kell tartalmaznia:
Utcatérkép, amely részletezi az értékelt ingatlant. Az otthon külsejének vázlata. Magyarázat arról, hogy az értékbecslő hogyan számította ki a négyzetmétereket. Fényképek az ingatlan elölről, hátulról és az utcáról. A telekkönyvekre, adónyilvántartásokra és piaci adatokra vonatkozó részletek, amelyeket az értékbecslő az otthon valós piaci értékének meghatározásához használt.
Ha úgy érzi, hogy egy értékelés pontatlan, megengedett egy másik értékelő véleményének kikérése. Nem ismeretlen, hogy egy értékbecslő hibázik. Az értékbecslés célja, hogy megóvja a vevőt attól, hogy túl sokat fizessen az eladási áránál alacsonyabb értékű lakásért. Azonban valaki készpénzzel vásárol otthont, annak ellenére, hogy tudja, hogy túlárazott lakást vásárol, el akarja kezdeni az eladást.
10. Tárgyaljon az eladóval
A zárás előtti utolsó lépés az eladóval való tárgyalás. Ha elégedett egy lakás árával a vizsgálati és értékelési eredmények alapján, kihagyhatja a tárgyalásokat. A vevők azonban néha tárgyalhatnak az eladói engedményekről vagy fizetett zárási költségekről.
Első vásárlóként az eladói engedmények megfizethetőbbé teszik a lakásvásárlást azáltal, hogy csökkentik a bezárási költségeket, amelyek a hitelösszeg 3–6%-át teszik ki. Az Ön ingatlanügynöke értékes információforrás a tárgyalásokkal kapcsolatban.
Ha azt gyanítja, hogy más ajánlatokkal küzd, akkor lehet, hogy kevesebb tere lesz az igényeknek. Másrészt, ha jéghideg piacon üzletel, az eladó fogékonyabb lehet az engedményekre.
A vevő legjelentősebb eszköze a tárgyalások során, hogy hozzáférjen a környék hasonló lakáseladásaival kapcsolatos információkhoz. Ha tud olyan összehasonlításokat adni, amelyek bizonyítják, hogy szinte egyforma lakások olcsóbban kelnek el, az eladók átgondolhatják az értékesítési feltételeket. A vevők olyan engedményeket kérhetnek, amelyek fedezik a következő költségeket:
Jelzálogpontok. Értékelés. Ellenőrzés Cím keresés. Ügyvédi díjak. Bizonyos javítások vagy cserék. Ingatlanadó a záró év végéig.
Bár úgy tűnhet, hogy a vevő az egyetlen, aki nyerhet az eladói engedményekből, az eladók profitálnak abból, ha hamarabb kivonják otthonukat a piacról.
