Տուն գնելիս փակման ծախսերի բյուջեն էական է: Գնորդների համար փակման միջին ծախսերը կազմում են վարկի գումարի 3%-ից մինչև 6%-ը:
Այս ծախսերը ներառում են կանխիկ գումար, որը գնորդը պետք է բերի փակման սեղանին, կանխավճարի վերևում: Այս հոդվածում մենք կանդրադառնանք փակման տիպիկ ծախսերին:
Ինչու՞ գնորդները պետք է վճարեն փակման ծախսերը:
Փակման ծախսերը տան գնման հետ կապված վճարներ են: Ձեր բնակարանային վարկի ստեղծման գործընթացում մի քանի մասնագետներ և ընկերություններ մատուցում են ծառայություններ, որոնք թույլ են տալիս ձեր վարկատուին հաստատել հիփոթեքը: Այս վճարները կարող են ներառել գնահատումներ, հիփոթեքային վարկատուներ, տիտղոսների որոնումներ և այլն:
Փակման հատուկ ծախսերը տարբերվում են՝ կախված գտնվելու վայրից, գույքի տեսակից և վարկի տեսակից:
Որքա՞ն են փակման ծախսերը:
Հիփոթեքային վարկի արժեքի 3%-ից մինչև 6%-ի միջև ընկած միջին փակման արժեքի դեպքում գնորդը պետք է պատրաստ լինի մի քանի հազար դոլար բերել փակման սեղանին: Ինչ-որ մեկը, ով գնում է $300,000 տուն, կարող է ակնկալել վճարել $9,000-ից մինչև $18,000 փակման ծախսերը:
Փակման ծախսերը առանձին են կանխավճարից:
Արդյո՞ք փակման ծախսերը միայն գնորդի համար են:
Ե՛վ գնորդները, և՛ վաճառողները պետք է կանխատեսեն փակման ծախսերը: Այնուամենայնիվ, փակման ծախսերը ծածկելու պատասխանատվությունն ավելի մեծ է գնորդի վրա:
Գնորդի փակման ծախսերը նվազեցնելու եղանակներից մեկն այն է, որ վաճառողից խնդրեք ծածկել փակման մասնակի ծախսերը բանակցությունների ընթացքում: «Թեժ» շուկաներում գնորդները հաճախ քիչ տեղ ունեն վաճառողներին փակելու ծախսերը փակելու համար: Այնուամենայնիվ, դա դեռ հնարավոր է այն գույքի համար, որը պահանջում է շատ աշխատանք:
Երբ վաճառողը մոտիվացված է տուն վաճառելու համար, նրանք կարող են համաձայնվել փակելու որոշ ծախսեր՝ որպես վաճառողի զիջումների մաս:
Կառավարության կանոնակարգերի պատճառով վաճառողները չեն կարող գնորդի անունից վճարել փակման բոլոր ծախսերը. գոյություն ունի կանոն, որը կօգնի խուսափել բնակարանային շուկայում գնաճից:
Գումարը, որը վաճառողը կարող է օրինական կերպով նպաստել փակման ծախսերի գնորդի մասի վրա, որոշվում է վաճառքի փոխառության և արժեքի հարաբերակցությամբ: Այն կարող է տատանվել վաճառքի ընդհանուր արժեքի 3%-ից մինչև 9%-ը: Եթե գնորդը օգտագործում է FHA կամ USDA վարկ՝ տուն գնելու համար, կանոնակարգերը սահմանում են վաճառողի ներդրումները 6%: VA վարկի համար այն նվազում է մինչև 4%:
Ամեն ինչ ավելի է բարդանում սովորական հիփոթեքով: Մինչդեռ 10% կամ ավելի քիչ կանխավճար ունեցող գնորդները կարող են վաճառողներից ընդունել գնման արժեքի միայն մինչև 3%-ը, 10%-ից մինչև 25% գնորդները կարող են ընդունել մինչև 6%: Ներդրումային գույքի համար գործում է 2% շեմ՝ անկախ կանխավճարից:
Անշարժ գույքի գործակալը կարող է օգնել գնորդին որոշել, թե արդյոք խելացի է վաճառողից զիջումներ խնդրելը կամ ավելի ցածր վաճառքի գնի շուրջ բանակցելը:
Ինչպե՞ս են հաշվարկվում փակման ծախսերը:
Փակման ծախսերը որոշելու մեկ բանաձև չկա: Վարկատուի կանոնները, կառավարության պահանջները, վարկի տեսակը, գույքի գտնվելու վայրը, գնորդ-վաճառող բանակցությունները և այլ գործոններ, բոլորը որոշում են վերջնական հաշվարկը:
Այնուամենայնիվ, գնորդը պետք է հիմնավոր պատկերացում ունենա այն մասին, թե որքան գումար պետք է հասցնի փակմանը՝ իրենց վարկատուից ստանալով փակման բացահայտում: Փակման բացահայտումը փաստաթուղթ է, որը վարկատուները տրամադրում են գնորդներին նախատեսված փակման հանդիպումից առնվազն երեք աշխատանքային օր առաջ: Փաստաթուղթը ներկայացնում է փակման բոլոր ծախսերը, որոնք գնորդը պետք է ծածկի:
Ինչ է ներառված փակման ծախսերում
Ըստ Ռիելթորների ազգային ասոցիացիայի®, փակման ծախսերում ներառված բնորոշ կետերն են.
Կանխավճարի այն գումարը, որը ձեր վարկատուն համաձայնել է ընդունել: FHA վարկեր ունեցող վարկառուների համար սա կարող է լինել մինչև 3,5%: Պարզապես հիշեք, որ 580 վարկային միավոր է անհրաժեշտ 3,5% կանխավճար ստանալու համար: FHA-ի մյուս բոլոր վարկառուները պետք է 10% իջեցնեն: Վարկի սկզբնավորման վճարները ծածկում են փոխատուի ծախսերը վարկի մշակման և տեղաբաշխման համար: Վարկատուների մեծ մասը գանձում է վարկի արժեքի մոտ 1%-ը: Ցանկացած միավոր կամ վարկի զեղչի վճարներ, որոնք գնորդը վճարում է վարկի ավելի լավ պայմաններ և ավելի ցածր տոկոսադրույք ստանալու համար: Տան ստուգման վճարներ. Թեև տան ստուգումից հրաժարվելը հանրաճանաչ է, գնորդների համար խելամիտ է պահպանել տնային զննման իրավունքը: Վարկերի որոշ տեսակներ պահանջում են ստուգումներ: Օրինակ, VA վարկերը պահանջում են վնասատուների ստուգումներ շատ նահանգներում: Տնային զննումն արժե մինչև 500 դոլար: Գնահատման վճարներ. Վարկատուները պահանջում են գնահատումներ՝ համոզվելու համար, որ ձեր փոխառված գումարը ողջամիտ է՝ հիմնված տան իրական արժեքի վրա: Եթե գնահատումը շատ ցածր է, գնորդը պետք է հեռանա վաճառքից, համոզի վաճառողին իջեցնել գինը կամ պարզել վաճառքի գնի և գնահատման գումարի միջև կանխիկ տարբերությունը: Գնահատման վճարը տատանվում է $300-ից $800-ի սահմաններում: Վարկային հաշվետվությունը ձգում է: Վարկառուի վարկային հաշվետվությունը ստուգելու համար վճարները տատանվում են $10-ից $100 դոլար: Մասնավոր հիփոթեքային ապահովագրավճար (PMI): Տան վրա 20%-ից պակաս գումար վճարելիս գնորդները պետք է վճարեն PMI կոչվող մի բանի համար, որը տարեկան կազմում է վարկի գումարի մոտ 0,5%-ից մինչև 1,5%-ը: Որոշ դեպքերում PMI-ն կարող է ամսական կազմել մի քանի հարյուր դոլար: Ապահովագրություն տան սեփականատիրոջ ապահովագրության համար: Գույքահարկի պահուստ. Այս դեպքում, վարկատուն պահում է գումար՝ հարկերը և ապահովագրությունը ծածկելու համար պահուստային հաշվին: Վարկատուն վճարում է այդ ծախսերը գնորդի անունից: Փաստաթղթերի գրանցման վճարները ծածկում են տեղական ինքնակառավարման մարմինների հետ բնակարանի վաճառքի փաստագրման ծախսերը: Սրանք մոտ $200 կամ ավելի քիչ են: Իրավունքների ապահովագրության պոլիսների հավելավճարները տատանվում են գնման գնի 0,5%-ից մինչև 2%: Վերնագրերի որոնման վճարները՝ մինչև $400: Հողի հետազոտության վճարները տատանվում են $500-ից $1000: Նոտարական վճարներ.
Որոշ դեպքերում, գնորդը պետք է վճարի վաճառողի կողմից արդեն իսկ վճարված տան համաչափ ծախսերը: Օրինակ կարող է լինել տարեկան գույքահարկը:
Եթե վաճառողը վճարել է ամբողջ տարվա գույքահարկը տան համար, չնայած նրանք տեղափոխվում են մինչև տարեվերջ, գնորդը կվերցնի արժեքի համամասնական բաժինը: Սա նշանակում է, որ գնորդը վաճառողին կվճարի հարկային վճարներ՝ ելնելով փակման օրվանից սկսած տարվա ընթացքում մնացած ամիսների քանակից: Համամասնությունները կարող են կիրառվել նաև կոմունալ վճարումների, տների սեփականատերերի ասոցիացիայի (HOA) վճարների, բնակարանի վճարների և այլնի վրա:
Փաստաբանի վճարները նույնպես համարվում են փակման ծախսերի մաս: Անշարժ գույքի փաստաբանն օգնում է ապահովել գույքի պատշաճ օրինական փոխանցումը վաճառողից գնորդին: Թեև փաստաբանի օգտագործումը որոշ դեպքերում կամընտիր է, Կոնեկտիկուտի, Դելավերի, Ջորջիայի, Մասաչուսեթսի, Նյու Յորքի, Հյուսիսային Կարոլինայի, Հարավային Կարոլինայի և Արևմտյան Վիրջինիայի նահանգային օրենքները պահանջում են անշարժ գույքի լիցենզավորված փաստաբանի օգտագործումը, որը կարգավորելու է առնվազն որոշ մասեր: գույքային գործարք.
Եթե դուք ընտրել եք տոկոսադրույքի կողպման վճար, ապա դա կվճարեք փակման պահին: Տոկոսադրույքների կողպեքները թույլ են տալիս վարկառուներին կողպել իրենց տոկոսադրույքները նախնական հաստատման և փակման միջև ընկած ժամանակահատվածում: Ընդհանուր առմամբ, տոկոսադրույքի փակման վճարը կարող է կազմել վարկի արժեքի մինչև 0,50%-ը: Միշտ հարցրեք անվճար տոկոսադրույքի կողպման մասին հիփոթեք գնելիս:
Կարո՞ղ եք փակման ծախսերը դարձնել հիփոթեքի մաս:
Եթե գնորդների համար փակման միջին ծախսերը դժվարացնում են տուն գնելը, որոշ դեպքերում հնարավոր է փակման վճարները տեղափոխել բնակարանային վարկ՝ կախված վարկատուի կանոններից:
Անշարժ գույքի փակման ծախսերը հիփոթեքի վերածելու դրական կողմն այն է, որ գնորդը կարող է տուն գնել, նույնիսկ եթե փակելու համար շատ կանխիկ գումար չունեն: Բացասական կողմն այն է, որ գնորդը ժամանակի ընթացքում ավելի շատ տոկոսներ կվճարի, քանի որ լրացուցիչ վճարները հիփոթեքն ավելի մեծ կդարձնեն:
Արդյո՞ք կա տան փակման ծախսերը նվազեցնելու միջոց:
Տան փակման ծախսերի մեծ մասն անխուսափելի է: Այնուամենայնիվ, գնորդները որոշակի վերահսկողություն ունեն:
Փակման ծախսերը նվազեցնելու լավագույն միջոցը տարբեր վարկատուներից գնումներ կատարելն է: Որոշ վարկատուներ գովազդում են փակման մրցունակ ծախսերը: Ավելին, ավելի ցածր տոկոսադրույք առաջարկող վարկատուն կօգնի փոխհատուցել փակման անշարժ ծախսերը:
Իհարկե, փակման ծախսերը նվազեցնելու համար վաճառողի զիջումներ խնդրելը ևս մեկ տարբերակ է: Այս երթուղին անցնելիս կարևոր է հետազոտություն կատարել՝ հասկանալու համար, թե վաճառողը որքան կարող է օրինական կերպով ներդրում կատարել՝ կախված վարկի տեսակից: Այդ տեղեկատվության ձեռքին գնորդը կարող է մոտենալ վաճառողին զիջումների խնդրանքով:
Պարզապես հիշեք, որ վաճառողն ազատ է մերժելու այս հարցումը:
Վերջնական մտքեր տան փակման ծախսերի վերաբերյալ
Փակման ծախսերն անխուսափելի են: Լավ նորությունն այն է, որ փակման ծախսերի մեծ մասը գնում է այն վճարներին և ծառայություններին, որոնք պաշտպանում են գնորդին վատ որոշում կայացնելուց:
Տների համար գնումներ կատարելիս ավելացրեք ևս 3%-ից 6% պահանջվող գնի վրա, որպեսզի ավելի լավ պատկերացում կազմեք, թե որքան կարժենա յուրաքանչյուր տուն, երբ փակման ծախսերը ներառվեն խառնուրդի մեջ:
Վերջապես, մի համաձայնեք փակել, մինչև վարկատուն չտրամադրի օրենքով պահանջվող փակման բացահայտումը, որը գնահատում է, թե որքան կանխիկ գումար կպահանջվի փակելու համար: Նրանք պետք է ձեզ տրամադրեն այս փաստաթուղթը պլանավորված փակումից առնվազն երեք աշխատանքային օր առաջ:
Եթե վարկատուն չի արձագանքում այս փաստաթուղթը ներկայացնելու հարցում, դուք կարող եք բողոք ներկայացնել Սպառողների ֆինանսական պաշտպանության բյուրոյին (CFPB):
Եթե հավանեցիք մեր էջը, խնդրում ենք կիսվել ձեր ընկերների հետ & Ֆեյսբուք
