Միջին հաշվով, տունը փակելու համար տևում է մոտ 30-60 օր՝ ձեր առաջարկը ներկայացնելու պահից մինչև ձեր նոր տան բանալին ստանալու օրը: Ինչու՞ է փակումը այդքան երկար տևում: Փակման տարբեր գործոններ կորոշեն բանալիների սպասելը: Այս հոդվածը ներառում է տան փակման միջին ժամանակը:
Որքա՞ն ժամանակ է տևում տան փակումը:
Խոսենք արագ հիփոթեքի ակնկալիքների մասին։ Վարկի տեսակը առաջին գործոնն է, որը որոշում է, թե որքան արագ կարող եք փակել տունը:
Ընդհանուր առմամբ, հիփոթեքով փակվելու համար տևում է 30-ից 60 օր:
Պայմանական հիփոթեքը հիփոթեքի ամենաարագ տեսակն է: Սա վարկ է, որը չի ապահովվում կառավարության կողմից։ Այն նաև պահանջում է առնվազն 620 վարկային միավոր վարկառուների մեծ մասի համար: Պայմանական հիփոթեքով փակումը տևում է միջինը 48 օր:
Կառավարության կողմից աջակցվող Դաշնային Բնակարանային Վարչակազմի (FHA) վարկ ստանալու դեպքում վարկառուները պետք է մի փոքր ավելի համբերատար լինեն, քանի որ փակման միջին ժամանակը 54 օր է: Այնուամենայնիվ, 500-ի նվազագույն վարկային միավորը և 3,5%-ից ցածր պոտենցիալ կանխավճարը կարող են որոշ վարկառուների համար ավելի շատ սպասել, քան արժե այն:
ԱՄՆ Վետերանների գործերի դեպարտամենտի (VA) տնային վարկ ստանալու իրավունք ունեցող փոխառուները պետք է անցնեն ապահովագրման բարդ գործընթաց, որը երկարացնում է ժամանակը մինչև միջինը 57 օր: Իհարկե, ցածր տոկոսադրույքները և կանխավճարից հրաժարվելը համբերության պարգևն են:
Տան ժամանակացույցի տիպիկ փակումը
Թեև փակման երկու գործընթացները 100% նույնական չեն, այս նախագիծը ցույց է տալիս, թե ինչ սպասել.
Առաջարկ. Տան համար ձեր առաջարկը ներկայացնելը պաշտոնապես սկսում է փակման գործընթացը: Թեև կարող են լինել որոշակի հետ ու առաջ բանակցություններ, առաջարկի ընդունումը ձեզ կանաչ լույս է տալիս առաջ շարժվելու ֆինանսավորման և ստուգումների հետ կապված: Փակման ամսաթվի սահմանում. գնորդը և վաճառողը բանակցությունների ընթացքում որոշում են փակման ամսաթիվը: Ամսաթիվն ավելացվում է գնման պայմանագրի պայմանագրին: Հիփոթեքային հայտ. Լրացրեք հիփոթեքային հայտը մանրակրկիտ և ամբողջությամբ՝ ֆինանսավորման համար հաստատվելու համար: Սա հիմնականում պետք է լինի «թարմացման» քայլ, եթե դուք արդեն անցել եք նախնական հաստատման գործընթացը: Բացահայտում. առաջարկի ընդունման առաջին շաբաթվա ընթացքում ձեր վարկատուն կտրամադրի ձեզ ձեր վարկի պայմանները: Սա ձեզ տեղեկացնում է տոկոսադրույքի, վճարների, փակման ծախսերի և գնահատված ամսական հիփոթեքային վճարումների մասին: Փաստաթղթեր. Սպասեք, որ ձեր վարկատուն առաջին շաբաթվա ընթացքում կապ հաստատի և պահանջի ցանկացած լրացուցիչ ֆինանսական փաստաթուղթ, որն անհրաժեշտ է վարկի հայտը առաջ տանելու համար: Գնահատում. Ձեր վարկատուն կհրավիրի գնահատում առաջարկի ընդունման առաջին կամ երկրորդ շաբաթվա ընթացքում: Գնահատումը որոշում է տան արժեքը՝ ստուգելու համար, որ դուք համաձայն չեք վաճառքի չափազանց ուռճացված գնին, որը տունը կդարձնի անֆինանսավորելի: Ստուգում. Եթե դուք չեք հրաժարվել տնային զննության ձեր իրավունքից, ամրագրեք այն ձեր առաջարկն ընդունելուց հետո առաջին շաբաթվա ընթացքում: Պայմանագրերի մեծ մասը թույլ է տալիս միայն յոթից 10 օր տևողությամբ ստուգման պատուհան: Անդորրայթինգ. Վարկի հաստատման վաղ փուլերում տեղաբաշխումն օգտագործվում է ձեր ֆինանսական տեղեկատվությունը գնահատելու և ստուգելու համար: Սպասեք, որ հիփոթեքային ընկերությունը խորը կնայի ձեր եկամուտներին, ակտիվներին, վարկային պատմությանը և պարտքին: Այս պահին ձեզանից կարող են պահանջվել լրացուցիչ փաստաթղթեր կամ ստուգում: Հնարավորություններ և ավարտներ. Գնորդը պետք է բացի պահուստային հաշիվ՝ կանխավճարը ներկայացնելու, սեփականության իրավունքի վճարները, բնակարանի սեփականատիրոջ ապահովագրությունը ձեռք բերելու և առաջարկի ընդունումից հետո վերջնական քայլը պլանավորելու համար: Մաքրված է փակել. Ձեր հիփոթեքային ընկերությունն օրենքով պարտավոր է տրամադրել «մաքուր փակելու» փաստաթուղթ, որն առաջարկում է պայմանների վերջնական բացահայտում: Վարկառուները փաստաթուղթը ստորագրելու և վերադարձնելու համար ունեն եռօրյա սպասման ժամկետ: Ձեր անշարժ գույքի իրավաբանը պետք է ուսումնասիրի փաստաթուղթը ձեր անունից: Փակում. Երբ ձեր փակման փաստաթղթերը ստորագրվեն, վերջնական վերանայման գործընթացը տեղի կունենա նախքան ձեր հիփոթեքը պաշտոնապես գրանցելը:
Սովորական հանգամանքներում ձեր հիփոթեքային տոկոսադրույքը որոշվում է կախված այն տոկոսադրույքից, որը պատահում է ձեր փակման ամսաթվին: Դա պայմանավորված է նրանով, որ հիփոթեքի տոկոսադրույքները կարող են տարբեր լինել ամեն օր: Եթե դուք ընտրեք, ձեր վարկատուն կտրամադրի ձեզ տոկոսադրույքի կողպեք, որը երաշխավորում է, որ ձեր տոկոսադրույքը չի փոխվի առաջարկի և փակման միջև, եթե դուք փակեք որոշակի ժամկետում առանց որևէ հավելվածի փոփոխության: Հասանելի է 30, 45 կամ 60 օրվա համար, տոկոսադրույքի կողպեքները հաճախ գալիս են վճարներով: Դուք կարող եք նաև կորցնել ձեր արգելափակման տոկոսադրույքը, եթե չհաջողվի ժամանակին փակել:
Պատճառները, թե ինչու տան փակումը կարող է ավելի երկար տևել
Թեև գնորդների մեծ մասը փակվում է ժամանակին, վերջ չունի այն պատճառների ցանկը, թե ինչու կարող է հետաձգվել փակման գործընթացը: Գնորդի վարկունակության փոփոխությունները սովորաբար պատասխանատու են ուշացումների համար: Դա կարող է տեղի ունենալ, քանի որ դուք ունեք.
Ձեր տան առաջարկն ընդունելուց հետո փոխել է աշխատանքը. Գնել է նոր մեքենա՝ օգտագործելով ավտովարկ, Օգտագործվել են վարկային քարտեր՝ մեծ վթարային ծախսերը ծածկելու համար. Դիմել են նոր վարկային գիծ ցանկացած պատճառով:
Որոշ դեպքերում, նախնական հաստատումը, որը մի փոքր ավելի բարձր է եղել, քան իրական հիփոթեքային հաստատումը, կարող է փակել պլանները: Ներքևի գիծն այն է, որ ձեր ֆինանսավորման ցանկացած խոչընդոտ, ամենայն հավանականությամբ, կհետաձգի փակումը: Հաջորդը, տեսեք փակման հետաձգման մի քանի այլ ընդհանուր պատճառներ:
Գույքի հետ կապված խնդիրներ
Տնային ստուգման ընթացքում բացահայտված խնդիրները կարող են նաև հետաձգել փակումը: Եթե տունն ունի ավելի շատ խնդիրներ, քան սպասվում էր, ապա ձեզ հարկավոր է վերանայել գինը կամ վերանորոգել վերանորոգումը վաճառողի հետ: Ավելին, դուք կարող եք բացահայտել, որ տունն ապահովագրված չէ իր ներկա վիճակում: Ձեր վարկատուն չի ֆինանսավորի տան գնումը, եթե տունը հնարավոր չէ ապահովագրել:
Խելամիտ է ունենալ ստուգման անկանխատեսելի դեպք, որը թույլ կտա ձեզ հեռանալ ձեր լուրջ գումարով, եթե ստուգումը բացահայտում է հիմքի վնասը, կառուցվածքային վնասը, բորբոսը, ռադոնը կամ տերմիտների վարակումը:
Գնահատման բացը
Տնային գնահատումը կարող է նաև դառնալ սև խոռոչի փակման գործընթացում: Եթե տան գնահատումն ավելի ցածր է, քան առաջարկի գինը, ձեր հիփոթեքային վարկատուն թույլ չի տա, որ վաճառքն իրականացվի: Սա թույլ է տալիս գնորդին հեռանալ, կանխիկ գումարով ծածկել գնահատման բացը կամ վաճառողի հետ գինը վերանայել: Այս պատճառով շատ կարևոր է գնման պայմանագրում ունենալ գնահատման կետ:
Title Հարցեր
Եթե վերնագրի որոնումը ցույց է տալիս, որ գույքի նկատմամբ կա գրավ կամ պահանջ, ապա դա պետք է լուծվի՝ առաջ շարժվելուց առաջ: Ձեր հիփոթեքային ընկերությունը չի ֆինանսավորի գնումը այն ռիսկի պատճառով, որ երրորդ կողմը ապագա պահանջ կներկայացնի տան նկատմամբ:
Պրոֆեսիոնալների պակասը տարածքում
Փակումը կարող է նաև հետաձգվել, եթե տեղական գնահատողներն ու տեսուչները պարզապես չափազանց ամրագրված լինեն՝ արագ սպասարկում ապահովելու համար:
Սառը Ոտքեր
Այո, դա տեղի է ունենում: Անսպասելի դեպքերը կան միայն ձեզ պաշտպանելու համար այն դեպքում, երբ ինչ-որ բան ի հայտ գա, որն արժանի է դադարեցնելու փակման գործընթացը: Ոչ ոք չի կարող ֆիզիկապես «ստիպել» գնորդին կամ վաճառողին առաջ շարժվել: Կողմերից մեկը կարող է որոշել, որ պլանից հրաժարվելը արժանի է տույժերի և իրավական գործողությունների:
Գնորդի համար սառնասրտություն ստանալը մի հարցի շուրջ, որը չի ծածկվում արտակարգ դրույթով, նշանակում է կորցնել լուրջ դրամական ավանդը: Եթե վաճառողը հետ է կանգնում որևէ պատճառաբանությամբ, որը չի ծածկվում պայմանական դրույթով, գնորդն իրավունք ունի պահանջելու վնասի հատուցում:
Տան փակման ամենաարագ ճանապարհը
Կարո՞ղ եք տուն փակել 2 շաբաթում: Ընդհանրապես, դա հնարավոր է միայն կանխիկ գնորդի համար: Իրականում, տան համար կանխիկ վճարելը տան ամենաարագ փակումը ստանալու «հաբն» է: Եթե դուք օգտագործում եք ֆինանսավորում, դուք դեռևս կունենաք բազմաթիվ եղանակներ՝ կրճատելու տան փակման միջին ժամանակը:
Փակումն արագացնելու լռելյայն եղանակն այն է, որ հնարավորինս արագ տրամադրել այն ամենը, ինչ ձեր վարկատուն պահանջում է: Պատասխանեք ձեր վարկատուի, փաստաբանի և անշարժ գույքի գործակալի նամակներին և հեռախոսազանգերին հնարավորինս արագ՝ առաջարկն ընդունելու պահից: Արագ հիփոթեք ստանալու այլ խորհուրդներ ներառում են.
Փորձառու, բարձր վարկանիշ ունեցող անշարժ գույքի գործակալի ընտրություն: Հիփոթեքային վարկի համար դիմել նույն վարկատուի միջոցով, որին օգտագործել եք նախնական հաստատման համար 100% ազնիվ լինել բոլոր ֆինանսական տեղեկատվության վերաբերյալ Ձեր ֆինանսական փոփոխություններից խուսափել առաջարկի ընդունման և փակման միջև ընկած ժամանակահատվածում Սահմանափակելով վաճառողի զիջումները
Թեև որոշ մարդիկ խորհուրդ են տալիս հրաժարվել ստուգումից՝ ավելի արագ փակելու համար, սա մեծ ռիսկ է ստեղծում: Այն, ինչ դուք կարող եք ձեռք բերել ժամանակի ընթացքում, կարող է կորցնել իրական դոլարով, երբ ճանապարհին հայտնաբերեք ծախսատար և ժամանակատար խնդիրներ:
Ինչ անել, եթե փակումը տեղի չունենա ժամանակին:
Երկու կողմերն էլ կարող են համաձայնել փոփոխել նախնական գնման պայմանագիրը երկարաձգված ժամկետով:
Եթե փակման հետաձգման պատճառն ընկնում է գնորդի վրա, վաճառողը կարող է չեղարկել գործարքը: Դա ավելի հավանական է, որ տեղի ունենա, եթե վաճառողը կրկնօրինակ առաջարկներ ունի: Վաճառողը կարող է նաև փորձել գնորդից օրավարձ գանձել փակման յուրաքանչյուր օրվա համար՝ ծածկելու գույքի հարկերը, հիփոթեքային վճարումները, ապահովագրական վճարումները և ուշացման անհարմարությունը: Վաճառողը կարող էր նույնիսկ առգրավել մեծ գումարի ավանդը:
Եթե վաճառողը մեղավոր է, գնորդը կարող է չեղարկել գործարքը` պահպանելով իր լուրջ դրամական ավանդը: Նրանք կարող են նաև դատի տալ վաճառողին վնասի հատուցման համար:
Եթե հավանեցիք մեր էջը, խնդրում ենք կիսվել ձեր ընկերների հետ & Ֆեյսբուք
