Húseign er draumur margra og merkur áfangi sem markar nýjan kafla í lífinu. Fyrir fyrstu íbúðakaupendur getur ferlið virst ógnvekjandi, yfirþyrmandi og stundum ruglingslegt. Húsakaup fela í sér margar mikilvægar ákvarðanir og fjárhagslegar fjárfestingar sem krefjast vandlegrar skipulagningar og íhugunar. Allt frá því að velja rétta staðsetningu til að skilja lagalega og fjárhagslega þætti húseignarhalds, það eru nokkrir mikilvægir hlutir sem sérhver húseigandi ætti að vita áður en hann kaupir hús. Þessi grein mun kanna nokkur mikilvægustu atriði húseiganda sem geta hjálpað þér að taka upplýstar ákvarðanir og gera draum þinn um húseign að veruleika.
Húseignarskilgreining: Hér er hvað það þýðir að eiga heimili
Húseigendur eiga heimili sín á tvo mismunandi vegu. Sumir húseigendur eiga heimili sín án veðs vegna þess að þeir hafa annað hvort borgað það upp þegar eða keypt heimili með peningum. Þú ert samt húseigandi jafnvel þó þú notir veð til að borga fyrir heimilið þitt. Að sjálfsögðu getur það valdið því að banki selur húsnæðið þitt ef þú greiðir ekki húsnæðislán.
Að verða húseigandi
Fyrir flesta þýðir það að verða húseigandi að verða lántakandi. Það er vegna þess að meðalmaður þarf veð hjá banka eða lánastofnun til að kaupa húsnæði. Algeng lán sem notuð eru til að kaupa heimili í Bandaríkjunum í dag eru:
Hefðbundið lán: Vinsæll kostur meðal lántakenda með gott lánstraust, hefðbundið lán býður venjulega betri vexti en ríkistryggð lán. Hins vegar er erfiðara að fá þetta lán. Vertu tilbúinn til að mæta með lánstraust upp á að minnsta kosti 620. Þó að þú getir sett niður allt að 3% með hefðbundnu láni, leggja flestir lántakendur niður 20% til að forðast að borga einkaveðtryggingu (PMI). PMI greiðslur munu haldast þar til þú átt 20% eigið fé á heimili. FHA-lán: Stuðlað af Federal Housing Administration (FHA,), þetta lán er í boði fyrir lántakendur með lágmarks lánshæfiseinkunn upp á 500. Þó að lántakendur með 580 lánshæfiseinkunnir geti aðeins sett niður 3%, verða lántakendur með stig á milli 500 og 579 að setja niður niður að minnsta kosti 10%. PMI er skylda með FHA lánum. VA lán: Þetta lán sem er stutt af bandaríska ráðuneytinu um vopnahlésdaga (VA) er í boði fyrir núverandi hermenn, vopnahlésdaga og gjaldgenga maka. Flest VA lán þurfa ekki niðurgreiðslur. Það er engin lágmarks lánstraust krafist. USDA lán: Ef þú ert að versla heimili í afmörkuðum dreifbýli getur lán frá landbúnaðarráðuneyti Bandaríkjanna (USDA) hjálpað lágtekju- og meðaltekjukaupendum að kaupa heimili án útborgunar eða veðtrygginga. Jumbo veð: „Jumbo“ vísar til þess að þetta lán fer yfir öll samsvarandi lánamörk. Það er notað til að kaupa lúxus og verðmæt heimili sem gætu kostað 1 milljón dollara eða meira. Kaupendur þurfa venjulega að leggja niður að minnsta kosti 20% fyrir útborgun án málamiðlana.
Þegar þeir taka ákvarðanir um húsnæðislán velja flestir kaupendur eitthvað sem kallast fastvaxta húsnæðislán. Með föstum vöxtum eru vextir íbúðalána óbreyttir út lánstímann nema eigandi endurfjármagni. Það þýðir að gengi sem lánveitandi þinn gefur upp á lokaskýringarskjalinu er það gengi sem þú greiðir næstu 15 til 30 árin. Kosturinn við húsnæðislán með föstum vöxtum er að það býður upp á fyrirsjáanleika fyrir fjárhagsáætlunargerð. Burtséð frá fasteignasköttum og húseigandatryggingum, þá er mánaðarlegur húseignarkostnaður þinn fastur!
Þú þarft að endurfjármagna til að fá lægri vexti ef vextir lækka eftir að þeir festa fast veðlán. Þar að auki eru fastir vextir á húsnæðislánum oft hærri en samkeppnishæft húsnæðislán með stillanlegum vöxtum (ARM). Þess vegna gætir þú frekar viljað taka lán með breytilegum vöxtum miðað við markaðsaðstæður.
ARM kemur almennt með lægri upphafsvöxtum sem breytast með markaðnum. Þú gætir jafnvel læst lágu vexti í nokkur ár áður en lánið skiptir yfir í breytilega vexti. Flestar ARMS aðlagast á sex mánaða fresti í 12 mánuði þegar breytilegir vextir byrja. Áhættan af þessu er sú að það er ómögulegt að vita hversu mikið þú borgar mánaðarlega þegar upphafsvextirnir þínir falla niður. Þó að þú gætir sparað mikið í upphafi láns þíns, þá er alltaf möguleiki á því að lán verði óviðráðanlegt ef vextir blaðra.
Fastvaxta húsnæðislán eru stöðug, „áhyggjulaus“ lán tilvalin fyrir alla sem ætla að dvelja á heimili í að minnsta kosti fimm ár. Þó að ARM fylgir áhættu, gætu þau verið góð fyrir kaupendur sem ætla 100% að flytja innan tveggja til fimm ára. Niðurstaðan er sú að þú verður að þekkja áhættuna þegar þú leitar að vaxtasparnaði!
Fríðindi húseignar
Einhver sem er að skoða íbúðakaup í fyrsta skipti gæti velt því fyrir sér hvers vegna svo margir eru tilbúnir að borga háar niðurgreiðslur og lokakostnað til að eiga heimili.
Sannleikurinn er sá að heimili er tæki til að byggja upp auð. Í mörgum tilfellum er heimili stærsta eign sem einstaklingur mun eiga. Gögn frá Seðlabankanum sýna að húseigendur í Bandaríkjunum eiga 40 sinnum meiri auð en leigjendur! Þó að miðgildi hreinnar eignar fyrir húseigendur sé $ 255.000, er miðgildi hreinnar eignar fyrir leigjendur aðeins $ 6.300. Hér er kafa í fríðindi húseignar:
Hæfni til að stjórna mánaðarlegri greiðslu í stað þess að hafa áhyggjur af hækkandi leigu. Að horfa á eigið fé vaxa með hverri mánaðarlegri greiðslu í stað þess að tapa einfaldlega leigufé. Njóttu þakklætis ef verðmæti heimilis þíns hækkar. Fasteignir geta verið snjallari fjárfesting miðað við hlutabréf fyrir einhvern sem vill ekki takast á við sveiflur á markaði. Fasteignagjöld og veðtryggingarkostnaður getur verið innifalinn í sundurliðuðum skattafrádrætti þínum. Það er eins og að fá tvo skattaafslátt fyrir að vera húseigandi. Að eiga heimili getur aukið lánstraust þitt til að hjálpa þér að fá lán og fjármögnun á betri afslætti.
Þú gætir ekki viljað kaupa heimili „í dag“ vegna þess að þú heldur að þú getir ekki nýtt þér auðinn sem heimili þeirra er að byggja upp fyrr en þú ert tilbúinn að selja það síðar á ævinni. Hins vegar geturðu nýtt þér eigið fé heimilisins mun fyrr en þú gætir haldið! Þegar lántakendur nota eigið fé til að fá lán, hafa þeir tilhneigingu til að fá betri vexti án takmarkana á því í hvað hægt er að nota reiðufé. Það þýðir að eigið fé heimilis getur hjálpað til við að fjármagna viðskiptaáætlanir, skuldagreiðslur, menntun, frí, endurbætur á heimili og fleira. Hér eru nokkrar leiðir til að nýta verðmæti heimilis áður en veð er jafnvel greitt upp:
Endurfjármögnun með reiðufé: Húseigandi endurfjármagnar til láns sem er stærra en þarf til að vaska aukaféð. Heimilisfjárlán: Þessi algengi valkostur gerir þér kleift að taka lán á móti eigin fé á heimili þínu á meðan þú ert enn með núverandi veð. Lánið kemur í eingreiðslu með föstum vöxtum. Home Equity Line of Credit (HELOC): HELOC virka eins og kreditkort sem eru studd af heimili þínu. Lántakendur greiða aðeins til baka það sem þeir nota. Sömu lánalínu er jafnvel hægt að nota ítrekað svo lengi sem þú ert að borga til baka það sem þú hefur tekið út að fullu. Öfug veð: Einnig þekkt sem HECM (Home Equity Conversion Mortgage), öfugt veð er valkostur sem gerir húseigendum 62 ára og eldri kleift að breyta eigin fé í reiðufé.
Auðvitað þarftu ekki að nota neina af þessum „fínu“ aðferðum til að græða peninga á heimili þínu. Flestir hússeljendur nota einfaldlega peningana sem þeir græða þegar þeir selja sitt fyrsta heimili til að flytja upp í eitthvað stærra eða dýrara þegar þeir kaupa annað heimili sitt. Í sumum tilfellum getur hagnaðurinn auðveldlega staðið undir fullri útborgun á dýrara heimili.
Ákvörðun um hvort húseign sé rétt fyrir þig
Að fá fyrirfram samþykki fyrir láni er fyrsta skrefið fyrir alla sem íhuga eignarhald á húsnæði. Flestir fasteignasalar munu ekki sýna eignir til kaupenda sem mæta án samþykkisbréfa. Þó að fyrirframsamþykki sé ekki greypt í stein, gefur það þér góða hugmynd um lánsfjárhæðina og skilmálana sem þú verður samþykktur fyrir þegar þú sækir um raunverulegt lán eftir að þú hefur fundið heimilið sem þú vilt kaupa. Hér er það sem lánveitandi mun biðja um:
Sönnun fyrir tekjum í formi stubba, W2 eyðublaða eða kvittana Sönnun á eignum sem sýnir stærð tiltækrar útborgunar þinnar.
Segjum sem svo að lántökugetan þín sé lægri en búist var við. Í því tilviki gætirðu ákveðið að það sé kominn tími til að auka lánshæfiseinkunnina þína og lækka hlutfall skulda og tekna (DTI) með því að spara meira, borga reikninga, taka á neikvæðum hlutum á lánshæfismatsskýrslunni þinni eða reyna að auka tekjustig þitt. .
Spurningar til að spyrja sjálfan þig áður en þú gerist húseigandi
Fyrst skaltu vera heiðarlegur um getu þína til að hafa efni á heimili. Kaupendur verða að vera tilbúnir til að greiða fyrir útborgun, lokakostnað sem nemur samtals 3% til 6% af láninu og allan kostnað sem tengist flutningi.
Þegar þú ert kominn á heimili geta viðgerðir, skipti á tækjum eða kerfum, viðhaldsvandamál, landmótun og endurbætur á heimili allt þurft miklar fjárfestingar. Kostnaðurinn sem áður var „vandamál“ leigusala þíns hvílir nú alfarið á herðum þínum! Auðvitað er aukaábyrgðin meira en þess virði ef þú ert fús til að eiga þinn eigin stað.
Næst skaltu íhuga hversu lengi þú ætlar að vera á svæðinu. Ef starfsferillinn þinn hefur valdið því að þú flytur á þriggja til fjögurra ára fresti, gæti það ekki borgað sig að kaupa hús því þú munt ekki vera í því nógu lengi til að horfa á verðmæti þess aukast. Þar að auki hallast fyrstu stig greiðslu íbúðalána mjög í átt að vaxtagreiðslum í stað höfuðstólsgreiðslna. Það þýðir að þú byrjar ekki að byggja upp eigið fé strax. Þú getur tapað peningum í lokunarkostnaði og flutningskostnaði ef þú þarft að selja í hvert skipti sem þú flytur.
Að lokum, vertu heiðarlegur um fyrirætlanir þínar. Að verða hrifinn af æðinu við að eiga heimili á samfélagsmiðlum, í samskiptahringnum þínum eða fréttirnar geta valdið því að þú hoppar út í eitthvað sem þú ert ekki tilbúinn í núna! Ákvörðun um að gerast húseigandi ætti að vera tekin út frá lífsstíl þínum og fjárhagslegri heilsu.
Ef þér líkar við síðuna okkar vinsamlegast deildu með vinum þínum & Facebook
