Að meðaltali tekur það um 30 til 60 daga að loka húsi frá því að þú sendir inn tilboðið þitt til þess dags sem þú færð lyklana að nýja heimilinu þínu. Af hverju tekur lokun svona langan tíma? Ýmsir lokunarþættir munu ráða biðinni eftir lyklunum. Þessi grein fjallar um meðallokunartíma húss.
Hversu langan tíma tekur það að loka heimili?
Við skulum tala um væntingar um hröð veð. Lánstegund er fyrsti þátturinn sem ákvarðar hversu hratt þú getur lokað heimili.
Á heildina litið tekur það á milli 30 og 60 daga að loka með veð.
Hefðbundið húsnæðislán er fljótlegasta veðtegundin. Þetta er lán sem er ekki studd af ríkinu. Það krefst einnig lánstrausts upp á að minnsta kosti 620 fyrir flesta lántakendur. Lokun með hefðbundnu húsnæðisláni tekur að meðaltali 48 daga.
Þegar farið er í lán frá alríkishúsnæðisstofnuninni (FHA) sem er stutt af stjórnvöldum, þurfa lántakendur að vera aðeins þolinmóðari vegna þess að meðaltími til að loka er 54 dagar. Hins vegar getur lágmarks lánshæfiseinkunn upp á 500 og hugsanleg útborgun allt að 3,5% gert það að verkum að biðin er meira en þess virði fyrir suma lántakendur.
Lántakendur sem eiga rétt á húsnæðisláni bandaríska ráðuneytisins um vopnahlésdaga (VA) þurfa að fara í gegnum flókið sölutryggingarferli sem lengir tímann í nærri 57 daga að meðaltali. Auðvitað eru lágu vextirnir og niðurgreiðsla niðurgreiðslu verðlaunin fyrir þolinmæði.
Dæmigerð lokun á tímalínu húss
Þó að engin tvö lokunarferli séu 100% eins, sýnir þessi teikning þér hvers þú átt að búast við:
Tilboðið: Með því að leggja fram tilboð þitt á heimili hefst lokunarferlið formlega. Þó að það geti verið einhverjar samningaviðræður fram og til baka gefur tilboðssamþykkt þér grænt ljós til að halda áfram með fjármögnun og skoðanir. Lokadagsetning: Kaupandi og seljandi gera upp á lokadegi meðan á samningaviðræðum stendur. Dagsetningin bætist við kaupsamning. Veðumsókn: Fylltu út veðumsóknina vandlega og að fullu til að fá samþykkta fjármögnun. Þetta ætti að mestu leyti að vera „upprifjun“ skref ef þú hefur þegar farið í gegnum forsamþykkisferlið. Upplýsingagjöf: Innan fyrstu vikunnar frá því að tilboði var samþykkt mun lánveitandi þinn veita þér skilmála lánsins þíns. Þetta upplýsir þig um vexti, gjöld, lokakostnað og áætlaðar mánaðarlegar greiðslur af húsnæðislánum. Skjöl: Búast við að lánveitandi þinn nái til þín á fyrstu vikunni til að biðja um frekari fjárhagsleg gögn sem þarf til að færa lánsumsóknina áfram. Úttekt: Lánveitandi þinn mun panta úttekt innan fyrstu eða annarrar viku eftir að tilboði er samþykkt. Úttektin ákvarðar verðmæti heimilisins til að sannreyna að þú sért ekki að samþykkja of uppblásið söluverð sem myndi gera heimilið ófjármagnanlegt. Skoðun: Ef þú hefur ekki afsalað þér rétti þínum til heimilisskoðunar skaltu bóka eina innan fyrstu viku eftir að þú færð tilboð þitt samþykkt. Flestir samningar leyfa aðeins skoðunarglugga sem varir í sjö til 10 daga. Sölutrygging: Á fyrstu stigum lánasamþykkis er sölutrygging notuð til að meta og sannreyna fjárhagsupplýsingar þínar. Búast við að veðfyrirtækið skoði tekjur þínar, eignir, lánasögu og skuldir djúpt. Þú gætir verið beðinn um frekari skjöl eða staðfestingu á þessum tímapunkti. Stuðlar og endir: Kaupandinn þarf að opna vörslureikning til að leggja inn útborgunina, greiða eignargjöld, fá húseigendatryggingu og skipuleggja endanlega leiðsögn eftir samþykkt tilboðs. Hreinsað til að loka: Veðlánafyrirtækið þitt er skylt samkvæmt lögum að leggja fram „hreinsað til að loka“ skjal sem býður upp á endanlega upplýsingagjöf um skilmála. Lántakendur hafa þriggja daga bið eftir undirritun og skila skjalinu. Fasteignalögfræðingur þinn ætti að skoða skjalið fyrir þína hönd. Lokun: Þegar lokunarskjölin þín hafa verið undirrituð mun lokaendurskoðunarferli eiga sér stað áður en veð þitt er opinberlega skráð.
Undir venjulegum kringumstæðum er veðhlutfall þitt ákvörðuð af hvaða vexti sem er á lokadegi þínum. Það er vegna þess að vextir húsnæðislána geta verið mismunandi daglega. Ef þú velur mun lánveitandinn þinn veita þér vaxtalás sem tryggir að vextir þínir breytist ekki á milli tilboðs og lokunar ef þú lokar innan ákveðins tímaramma án þess að umsókn breytist. Í boði í 30, 45 eða 60 daga, taxtalásar fylgja oft gjöldum. Þú getur líka tapað innlástu genginu þínu ef þér tekst ekki að loka á réttum tíma.
Ástæður fyrir því að það gæti tekið lengri tíma að loka heimili
Þó að flestir kaupendur loki á réttum tíma er enginn endir á listanum yfir ástæður þess að lokunarferlinu gæti seinkað. Breytingar á lánstraustum kaupanda eru venjulega ábyrgar fyrir töfum. Þetta getur gerst vegna þess að þú hefur:
Skipti um vinnu eftir að þú fékkst tilboð á heimili þínu. Keypti nýjan bíl með bílaláni Notuð kreditkort til að standa straum af miklum neyðarkostnaði. Sótt um nýja lánalínu af hvaða ástæðu sem er
Í sumum tilfellum getur forsamþykki sem var aðeins hærra en raunverulegt veðsamþykki kastað skiptilykli í lokunaráætlunum. Niðurstaðan er sú að einhver hængur á fjármögnun þinni er líklegur til að tefja lokun. Næst skaltu skoða nokkrar aðrar algengar orsakir tafa á lokun.
Vandamál með eignina
Vandamál sem komu í ljós við húsaskoðun gætu einnig tafið lokun. Ef heimili hefur meiri vandamál en búist var við gætir þú þurft að endursemja um verðið eða gera upp við seljanda. Það sem meira er, þú gætir uppgötvað að heimili er ekki vátrygganlegt í núverandi ástandi. Lánveitandi þinn mun ekki fjármagna húsnæðiskaupin ef ekki er hægt að tryggja húsnæði.
Það er skynsamlegt að hafa skoðunarviðbúnað til staðar sem gerir þér kleift að ganga í burtu með alvöru peningana þína ef skoðunin leiðir í ljós grunnskemmdir, byggingarskemmdir, myglu, radon eða termítsmit.
Matsbil
Heimilismatið getur líka orðið eitthvað svarthol í lokunarferlinu. Ef mat á heimili kemur inn lægra en tilboðsverð mun húsnæðislánveitandinn þinn ekki leyfa sölunni að ganga í gegn. Þetta gerir kaupandanum í aðstöðu til að ganga í burtu, hylja matsbilið með reiðufé eða endursemja um verðið við seljanda. Það er mikilvægt að hafa matsákvæði í kaupsamningi af þessum sökum!
Titlamál
Ef titilleit sýnir að það er veð eða krafa á eigninni þarf að leysa þetta áður en haldið er áfram. Veðlánafyrirtækið þitt mun ekki fjármagna kaupin vegna hættu á að þriðji aðili geri kröfu á húsnæðið í framtíðinni.
Skortur á fagfólki á svæðinu
Lokun gæti líka tafist ef matsmenn og skoðunarmenn á staðnum eru einfaldlega of bókaðir til að veita skjóta þjónustu.
Kaldar fætur
Já, það gerist. Viðbúnaðartilvik eru aðeins til staðar til að vernda þig ef eitthvað kemur í ljós sem er þess virði að stöðva lokunarferlið. Enginn getur líkamlega „þvingað“ kaupanda eða seljanda til að halda áfram. Einn aðilanna getur ákveðið að falla frá áætluninni sé þess virði að sæta viðurlögum og málsókn.
Fyrir kaupandann þýðir það að fá kalda fætur yfir mál sem fellur ekki undir viðbúnaðarákvæði, að fyrirgera alvöru peningainnstæðunni. Ef seljandi bakkar af ástæðu sem ekki fellur undir viðbúnaðarákvæði hefur kaupandi lagalegan rétt til að krefjast skaðabóta.
Fljótlegasta leiðin til að loka húsi
Geturðu lokað húsi eftir 2 vikur? Almennt er þetta aðeins mögulegt fyrir peningakaupanda. Reyndar er það að borga reiðufé fyrir heimili "hakkið" til að ná sem hraðastum lokun á húsi. Ef þú ert að nota fjármögnun hefurðu samt fullt af leiðum til að stytta meðallokunartíma húss.
Sjálfgefin leið til að flýta fyrir lokun er að veita allt sem lánveitandinn þinn biður um eins fljótt og auðið er. Svaraðu tölvupósti og símtölum frá lánveitanda þínum, lögfræðingi og fasteignasala eins fljótt og hægt er frá því að tilboði er samþykkt. Önnur ráð til að fá hratt veð eru:
Að velja reyndan fasteignasala með háa einkunn. Að sækja um húsnæðislán í gegnum sama lánveitanda og þú notaðir til fyrirframsamþykkis Vera 100% heiðarlegur um allar fjárhagsupplýsingar Forðastu allar breytingar á fjárhag þínum milli samþykkis tilboðs og lokunar Takmarka ívilnanir seljanda
Þó að sumir mæli með því að sleppa skoðuninni til að loka hraðar, skapar þetta mikla áhættu. Það sem þú getur fengið með tímanum getur tapast í raunverulegum dollurum þegar þú uppgötvar kostnaðarsöm og tímafrek vandamál á leiðinni.
Hvað ef lokun gerist ekki á réttum tíma?
Báðir aðilar geta samþykkt að breyta upphaflegum kaupsamningi með framlengdum fresti.
Ef ástæðan fyrir lokun seinkun fellur á enda kaupandans, getur seljandi hætt við viðskiptin. Líklegra er að þetta gerist ef seljandi er með varatilboð. Seljandi gæti einnig reynt að rukka kaupanda dagpeningagjald fyrir hvern dag fram yfir lokun til að standa straum af fasteignagjöldum, húsnæðislánum, tryggingargreiðslum og óþægindum seinkunarinnar. Seljandinn gæti jafnvel lagt hald á alvöru peningainnstæðuna.
Ef seljandinn er að kenna getur kaupandinn hugsanlega hætt við viðskiptin á meðan hann geymir alvöru innborgun sína. Þeir geta einnig höfðað skaðabótamál gegn seljanda.
Ef þér líkar við síðuna okkar vinsamlegast deildu með vinum þínum & Facebook
