Hvernig undirbýrðu þig fyrir að kaupa þitt fyrsta heimili? Þó að leiðin fyrir hvern fyrsta íbúðarkaupanda líti öðruvísi út, þá er grunnrammi til að komast inn í rétta eign á réttum tíma. Skoðaðu tíu nauðsynleg skref til að kaupa hús.
Sannleikurinn um íbúðakaup er sá að lánveitendur eru að fara að skoða allar fjárhagslegar ákvarðanir sem þú hefur tekið fram að þessu. En það þýðir ekki að þú ættir að sætta þig við hvað sem bankar eða seljendur eru tilbúnir að gefa þér. Flestir kaupendur hafa fleiri valkosti og völd en þeir gera sér grein fyrir.
Tímasetning Fjármál Lánamál Fyrirframsamþykki Kaup Ráðið fasteignasala Sæktu um veð Tryggt húseigandatrygging Húsaskoðun Heimilismat Samið
1. Staðfestu að nú sé rétti tíminn til að gerast húseigandi
Að kaupa heimili er tilfinningaleg, hagnýt og fjárhagsleg ákvörðun sem er pakkað inn í eina.
Að kaupa húsnæði vegna þess að þú finnur fyrir þrýstingi eða er hvatinn af háu leiguverði er ekki nógu góð ástæða til að kaupa. Þó að kaup geti hjálpað þér að forðast hækkandi leigukostnað, þá virkar það aðeins ef þú ætlar að vera á svæðinu í 5-10 ár. Að flytja fljótlega eftir að þú hefur keypt heimili getur valdið því að þú tapar peningum með lokunarkostnaði, gjöldum fasteignasala og skorti á eigin fé.
Mundu að starf lánveitanda er að ákvarða getu þína til að greiða til baka húsnæðislánið þitt. Þeir hafa ekki áhuga á að hjálpa þér að viðhalda ákveðnum lífsstíl. Þess vegna er mikilvægt að þú sért fullviss um að þú getir tekið á þig allan þann aukakostnað og skyldur sem fylgja því að eiga heimili samanborið við að leigja.
Taktu þátt í kostnaði eins og nýtt þak, innkeyrslu og tæki inn í kostnaðarhámarkið þitt. Ertu tilbúinn að standa undir verulegum heimilistengdum kostnaði? Þó að þú gætir svifið framhjá án mikillar viðgerða í mörg ár, mundu að öll viðhaldssímtöl sem þú hringir til leigusala sem leigutaki munu brátt lenda á eigin fótum. Þú munt einnig bera ábyrgð á því að slá grasið, raka laufblöð, meðhöndla snjómokstur, þrífa sundlaugina og önnur verkefni sem skipta máli fyrir staðbundið veðurfar og eignir.
Að kaupa heimili vegna þess að þér finnst það vera það sem þú átt að gera eftir ákveðinn aldur eða lífsstig er ekki besta aðferðin. Í staðinn skaltu vera heiðarlegur um hvort auka fjárhagsleg og persónuleg ábyrgð samrýmist lífsstíl þínum eða ekki.
2. Horfðu á fjármál þín í gegnum linsu lánveitanda
Þú gætir gert ráð fyrir að þú sért tilbúinn að taka á þig veð vegna þess að þú átt ekki í vandræðum með að borga leiguna þína. Lánveitendur líta ekki á hlutina á sama hátt. Til að vera öruggur um getu þína til að borga til baka húsnæðislánið þitt, leita lánveitendur að eftirfarandi:
Hlutfall skulda af tekjum undir 36%. Lánshæfiseinkunn 620 eða hærri. Föst ráðning í að minnsta kosti tvö ár. Útborgun.
Það er svigrúm þegar kemur að því að uppfylla kröfur lánveitenda. Til dæmis gera sumar tegundir íbúðalána þér kleift að fá húsnæðislán án útborgunar eða niðurgreiðslu allt að 3%.
Þó að DTI (skuldir til tekna) og lánstraust hafi stundum svigrúm, greiða lántakendur með minna en fullkomna lánasögu hærri vexti. Að stefna að lánshæfiseinkunn upp á 720 getur hjálpað þér að loka með bestu lánskjörunum.
Lánveitendur vilja sjá stöðugleika, traustar fjárhagslegar ákvarðanir og sönnun þess að þú ert líklegur til að borga húsnæðislánið þitt á réttum tíma í hverjum mánuði. Jákvæð lánasaga er ein besta vísbendingin um líkurnar á að þú greiðir húsnæðislánið þitt til baka.
Auk þess að leita að jákvæðum vísbendingum sem tengjast tekjum þínum og skuldum, leita lánveitendur einnig að rauðum fánum. Gjaldþrot og lánsfjárdeilur eru tvö stór. Hins vegar getur margt sem virðist saklaust skaðað möguleika þína. Til dæmis munu lánveitendur athuga hvort þú hafir nýlega sótt um aðrar tegundir lána. Ef það lítur út fyrir að þú sért á leið í lántöku, gætu þeir séð þetta sem merki um vandræði.
Lánveitendur hafa einnig áhuga á lánsfjárnýtingu þinni, sem er frábrugðin lánstraustinu þínu. Lánsfjárnýtingarhlutfallið þitt vísar til magns tiltækrar inneignar sem þú notar þegar þú sækir um. Ef þú ert með ofurmagn, þá virðist þetta vera áhættusamt. Sanngjarnt nýtingarhlutfall er undir 30% – sem þýðir að þú ættir aldrei að hafa meira en $6.000 inneign á kreditkorti með $20.000 hámarki.
3. Lagaðu öll láns- eða fjárhagsvandamál
Ef fjármálasaga þín er ekki ósnortin, þá er kominn tími á „fjárhagshæfni“ stígvélabúðir. Byrjaðu á því að fara yfir allar „dælingar“ á lánshæfismatsskýrslunni þinni sem virðast grunsamlegar. Ef seint eða ógreiddir reikningar hafa verið tilkynntir fyrir mistök, sendu lánafyrirtækinu ágreiningsbréf þar sem þeim er gert viðvart. Ef þú færð ekki skýrt svar skaltu leggja fram formlega kvörtun til neytendaverndarstofu.
Ef DTI er yfir 36% þröskuldinum þarftu að lækka það. Aðferðir til að hjálpa til við að draga úr skuldahlutfalli þínu eru meðal annars að segja upp áskriftum, endurskoða kostnaðarhámarkið þitt eða ætla að borga verulega útgjöld snemma. Þó að sumir lánveitendur leyfi DTI allt að 45%, er lágt DTI valið.
Að lokum skaltu ganga úr skugga um að útborgun þín sé tilbúin til að fara. Að setja niður 20% hjálpar kaupendum íbúða í fyrsta skipti að forðast að borga fyrir einkaveðtryggingu (PMI). En mundu að spara fyrir lokunarkostnaði aðskilið frá útborgun þinni. Flest lokunarkostnaður nemur 3% til 6% af verðmæti heimilis. Þó að lánveitendur geti stundum rúllað þeim inn í veð þitt, munu þeir rukka þig um vexti ef þú velur þennan valkost.
Ef lánshæfiseinkunnin þín hefur fengið alvarlega högg skaltu draga djúpt andann áður en þú gerir ráð fyrir að eignarhald á húsnæði hafi runnið í burtu. Hér er stutt yfirlit yfir að gera við minna-en-stjörnu lánsferil þinn:
Greiðslusaga: Greiðslusaga þín er 35% af lánstraustinu þínu. Eins og deilt er hér að ofan, taktu við allar villur sem gætu verið að „dringa“ greiðsluferilinn þinn fyrir mistök. Ef þú hefur sögu um greiðslur sem ekki hefur tekist skaltu snúa hlutunum við með því að missa aldrei af greiðslu aftur. Í fyrsta lagi skaltu grípa inn í allar seinkar eða vantar greiðslur sem þú skuldar. Næst skaltu búa til kerfi sem notar áminningar og sjálfvirkar greiðslur til að tryggja að þú greiðir alla reikninga á réttum tíma. Núverandi skuldir: Fjárhæðin sem þú skuldar af lánum og kreditkortum endurspeglar 30% af lánstraustinu þínu. Það er mikilvægt að lækka skuldir þínar miðað við tekjur þínar. Ef þú ert með háar innstæður á kreditkortunum þínum núna, byrjaðu að borða þig með því að gera stærri greiðslur. Lengd lánstrausts: Að hafa „engan inneign“ gerir það að verkum að það er nánast ómögulegt að kaupa heimili. Lengd lánstrausts þíns ákvarðar um það bil 15% af lánshæfiseinkunn þinni. Þó að þú getir ekki farið aftur í tímann til að breyta upphafsdegi þínum á fyrsta kreditkortinu þínu eða láni, geturðu gengið úr skugga um að "tíminn þinn" telji með því að loka aldrei elsta kreditkortinu þínu.
4. Fáðu fyrirfram samþykkt
Þegar þú ert viss um að þú sért í formi til að fá samþykki fyrir húsnæðisláni, er kominn tími á „tilraun“ með því að sækja um fyrirframsamþykki. Forsamþykki gerir þér kleift að fá hugmynd um stærð veðsins sem lánveitandi mun bjóða þér. Þó að fyrirframsamþykktarbréf sé ekki formlegt bindandi tilboð, hjálpar það að setja upp væntingar um fjárhagsáætlun áður en þú byrjar að versla fyrir heimili.
Veðlánamatið sem gefið er upp á fyrirframsamþykkt bréf getur hjálpað þér að ákveða hvort það sé kominn tími til að byrja að versla eða einbeita þér aftur að því að bæta fjárhagslega mynd þína. Flestir fasteignasalar munu aðeins sýna þér eignir ef þú ert með forsamþykkisbréf frá lánveitendum.
Þó að upphæð fyrirframsamþykkis þíns gæti verið í samræmi við það sem þú grunaðir að kaupmáttur þinn væri, þá er það líka mögulegt að talan sé mun lægri en búist var við. Ef þú telur þig ekki vera tilbúinn til að kaupa miðað við fyrirframsamþykkt upphæð þína, eru aðferðir til að auka fyrirframsamþykki þitt að hækka útborgun þína, borga niður núverandi skuldir áður en þú sækir um aftur, eða fá meðritara fyrir húsnæðislánið þitt.
Þó að fyrirframsamþykki sé ekki eins „ífarandi“ og að sækja um raunverulegt húsnæðislán, þá þarftu samt að hafa W-2 skatteyðublöðin þín, 1099 skatteyðublöðin, launaseðla, ráðningarupplýsingar og sönnun fyrir útborgun tilbúin. Þar sem flest forsamþykki tilboð renna út innan 30 til 90 daga, er mikilvægt að tryggja að þú sért tilbúinn til að kafa inn í heimaleitina þína. Góðu fréttirnar eru þær að þú getur sótt um fyrirframsamþykki aftur margfalt án refsingar.
5. Fáðu þér fasteignasala
Það er kominn tími til að hafa samband við fasteignasala með forsamþykkisbréfinu þínu – bókaðu samráð við nokkra umboðsmenn áður en þú skuldbindur þig. Þegar þú hefur skuldbundið þig til umboðsmanns mun umboðsmaðurinn byrja að sýna þér heimili sem uppfylla skilyrði þín fyrir verð, stærð, stíl, staðsetningu og fleira. Ef allt gengur að óskum kemur sá dagur þegar þú ert tilbúinn að gera tilboð í þitt fyrsta heimili.
Til að tryggja að þú sért að vinna með hæfan umboðsmanni skaltu leita að fasteignasala sem er fasteignasali. Þó að allir fasteignasalar séu fasteignasalar eru aðeins fasteignasalar með aðild að Landssamtökum fasteignasala (NAR) fasteignasala. Fasteignasalar fara eftir ákveðnum siðareglum.
Leitaðu líka að umboðsmanni kaupanda á þínu svæði. Helst mun umboðsmaður þinn hafa lokið ABR (Accredited Buyer's Representative) vottun sem gerir þeim kleift að tala fyrir hagsmunum þínum meðan á söluviðskiptum stendur. Að auki er æskilegt að velja fasteignasala með CRS (Certified Residential Specialist) persónuskilríki. Þegar þú ert að taka viðtöl við fasteignasala skaltu biðja um að sjá skráningar yfir heimili sem þeir hafa hjálpað viðskiptavinum að kaupa á síðasta ári.
6. Sæktu um húsnæðislán
Þó að fyrirframsamþykkisbréf sé nóg til að koma þér á þann stað að gera tilboð, þá er nauðsynlegt að fara aftur fyrir „raunverulegan samning“ þegar tilboðinu hefur verið samþykkt. Þegar þú færð húsnæðislán getur íbúðakaupandi í fyrsta skipti annað hvort farið með sama lánveitanda og þeir notaðu við fyrirframsamþykkið eða valið annan lánveitanda. Settu saman þessi skjöl fyrir umsóknarferlið:
Auðkenni og kennitala. W-2 eyðublöð sem eru tvö ár aftur í tímann. Launaseðlar frá síðustu 30 til 90 dögum. Sönnun um tekjur. Bankayfirlit ná nokkra mánuði aftur í tímann. Skattframtöl síðustu tveggja ára.
Fyrsta kaupanda er frjálst að versla við marga lánveitendur til að fá bestu vextina. Neytendaverndarstofa mælir með því að hafa samband við að minnsta kosti þrjá lánveitendur til að versla fyrir verð. Hafðu bara í huga að lánafyrirspurnir frá lánveitendum munu skaða lánshæfiseinkunnina þína vegna þess að þær teljast „erfitt að draga“. Samkvæmt neytendaverndarskrifstofunni er leiðin í kringum þetta að eiga við alla lánveitendur innan 45 daga glugga til að fá fyrirspurnirnar tilkynntar sem eina fyrirspurn.
Hvað gerist ef banki býður þér vexti sem líta vel út? Ekki gera ráð fyrir að aðlaðandi hlutfall dagsins verði fáanlegt á morgun. Sveiflur í vöxtum er ástæða þess að margir kaupendur kjósa að verja sig gegn hækkandi vöxtum með því að biðja um eitthvað sem kallast vaxtalás á veðumsókn.
Vaxtalás er skuldbinding frá lánveitanda um að panta ákveðna vexti fyrir þig fram að fyrirfram ákveðnum fyrningardag. Vaxtalás getur einnig læst öllum afsláttarpunktum sem þú hefur notað til að „kaupa niður“ veðlánið þitt. Gjaldlásar eru ekki nauðsynlegar. Ef þú telur að vextir geti lækkað áður en það er kominn tími til að fá endanlegt lánssamþykki geturðu beðið. Eina reglan er sú að þú verður að biðja um vaxtalás þína áður en lánveitandi þinn undirbýr lokaskjöl.
Flestir fyrstu kaupendur gera ráð fyrir að að fá húsnæðislán þýði að festast í hefðbundnu 30 ára húsnæðisláni eftir að hafa sett niður 20% í reiðufé. Þó að það hafi verið tími þegar þetta var eina leiðin til að gera það, hafa kaupendur í dag marga kosti til að láta hlutina virka. Sumir möguleikar á húsnæðislánum krefjast 0% lækkunar. Hér er smá yfirsýn yfir lánavörur til að íhuga:
30 ára húsnæðislán með föstum vöxtum: Vinsælasti kosturinn, þetta lán gerir þér kleift að teygja greiðslur yfir 30 ár með föstum vöxtum sem bjóða upp á fyrirsjáanlegar greiðslur. 15 ára húsnæðislán með föstum vöxtum: Þessi styttri valkostur við 30 ára lánið býður upp á fasta vexti sem eru venjulega mun lægri en vextir sem bjóðast með langtímalánum. Þó að kaupandi í fyrsta skipti geti fengið 15 ára húsnæðislán er þetta lán vinsælast hjá endurfjármögnunaraðilum. FHA lán: Tryggð af Federal Housing Administration (FHA), þessi ríkistryggðu lán gera kaupendum með lægri tekjur og lánstraust mögulegt að setja niður allt að 3,5%. En kaupendur verða að greiða veðtryggingaiðgjald (PMI) greiðslur fyrir niðurgreiðslur undir 20%. VA veð: Í boði fyrir herþjónustumeðlimi og vopnahlésdaga, VA lán þurfa enga útborgun. Þú munt heldur ekki vera á króknum fyrir PMI eins og þú myndir vera með FHA lán. Að auki hafa VA lán almennt lægri vexti. USDA veð: Í boði fyrir kaupendur í sumum dreifbýli, bandaríska landbúnaðarráðuneytið styður þessi núll niður lán.
7. Fáðu húseigendatryggingu
Flestir lánveitendur krefjast þess að þú takir húsnæðisstefnu til að fá veð. Hins vegar mun stefnan ekki taka gildi fyrr en á lokadegi þínum. Þekking ætti að vera nóg til að koma í stað heimilisins.
Þegar þú ákveður „hversu mikið heimili“ þú hefur efni á, vertu viss um að taka inn árleg iðgjöld húseigendatrygginga á þínu svæði. Vátrygging tekur til tjóns eða eyðileggingar að innan og utan, tjón af völdum þjófnaðar og persónulega ábyrgð. Þú gætir þurft víðtækari umfjöllun ef þú ert á flóðasvæði. Ef stefna er með útilokun gætirðu bætt við viðbótartryggingu vegna flóða, jarðskjálfta, skólptengdra tjóna og fleira fyrir hugarró.
Fáðu tilboð frá þremur til fimm fyrirtækjum. Ef þú ert nú þegar með bíla- eða leigutryggingu skaltu spyrja núverandi fyrirtæki þitt um afslátt fyrir búnt. Ef þér finnst í óbyggðum skilja hvernig stefnur virka skaltu íhuga að ráða heimilistryggingamiðlara sem getur passað þig við fyrirtæki.
8. Skipuleggðu heildarskoðun heima
Heimilisskoðun gefur kaupanda alla söguna um grunn heimilis, þak, kerfi og fleira. Skoðanir geta einnig leitt í ljós radon, myglu og aðrar áhyggjur sem gætu leitt til mikils viðgerðarkostnaðar og heilsufarsáhættu. Skoðun sem felur í sér niðurstöður sem ekki eru innifaldar í upplýsingagjöf seljanda gæti gert þér kleift að hætta við tilboð án refsingar.
Kaupandi greiðir fyrir húsaskoðun. Kostnaður við staðlaða skoðun nær oft yfir pípulagnir, rafkerfi, hita- og kælikerfi, þak, klæðningar, grunn og tæki. Eftirlitsmaður mun einnig athuga að innan og utan heimilisins fyrir merki um snyrtivörur og byggingarskemmdir.
Þó að flestar staðlaðar skoðanir nái ekki til radonprófunar, mygluprófunar eða meindýragreiningar, þá er skynsamlegt að borga aukalega fyrir að hafa þær með. Mundu að starf húseftirlitsmanns er ekki að segja þér hvort þú ættir að kaupa eign eða ekki. Þess í stað er skoðunarmaður hlutlaus fagmaður sem leggur áherslu á að gefa þér nákvæmt mat á ástandi eignar.
Hvað ef kaupandinn biður þig um að falla frá húsaskoðuninni? Að vera beðinn um að afsala sér viðbúnaði við heimilisskoðun gerist stundum á heitum mörkuðum þar sem seljendur hafa yfirburði. Þetta viðbúnaðarmál er til staðar vegna þess að það gerir kaupandanum kleift að bakka með innborgun sína ósnortinn ef skoðun leiðir í ljós „söludráp“ vandamál. Ef seljandi biður þig um að falla frá skoðun þinni, missir þú tækifæri til að sannreyna ástand eignarinnar áður en þú lokar. Það þýðir að samþykkja alla fjárhagslega áhættu sem tengist eign í „eins og er“ ástandi.
9. Gerðu heimilismat
Lánveitendur krefjast úttektar til að staðfesta að þeir séu ekki að lána þér meira en heimili er þess virði. Matsmenn nota ástand heimilis, sambærilega nýlega heimilissölu og aðra þætti til að ákvarða raunverulegt markaðsvirði. Ef heimili metur lægra en söluverðið getur kaupandi endursamið um verðið við seljanda, gengið frá sölunni eða fundið upp mismuninn í peningum.
Eins og heimiliseftirlitsmaður er heimilismatsmaður hlutlaus fagmaður með engan hlut í niðurstöðum niðurstaðna. Matsgjöld eru venjulega greidd af kaupanda. Til að geta gengið að heiman með lágt verðmat þarftu að hafa eitthvað sem kallast matsviðbúnaður í fasteignasamningnum þínum. Þegar matsskýrslan kemur aftur til þín ætti hún að innihalda eftirfarandi:
Götukort sem útlistar eignina sem metin er. Yfirlit yfir ytra byrði heimilisins. Útskýring á því hvernig matsmaður reiknaði fermetrafjölda. Ljósmyndir af framhlið, bakhlið og götumynd af eigninni. Upplýsingar sem tengjast lóðaskrám, skattaskrám og markaðsgögnum sem matsmaður notaði til að ákvarða gangvirði heimilisins.
Ef þú telur að úttekt sé ónákvæm er leyfilegt að fá annað álit frá ferskum matsmanni. Það er ekki einsdæmi að matsmaður geri mistök. Tilgangur úttektar er að vernda kaupandann frá því að borga of mikið fyrir húsnæði sem er minna virði en söluverð þess. Hins vegar gæti einhver sem kaupir heimili með peningum viljað halda áfram með sölu jafnvel þó að þeir viti að þeir séu að kaupa of dýrt heimili.
10. Semja við seljanda
Síðasta skrefið fyrir lokun er að semja við seljanda. Ef þú ert ánægður með verð húsnæðis miðað við niðurstöður skoðunar og mats gætirðu sleppt samningaviðræðum. Hins vegar geta kaupendur stundum samið um ívilnanir seljanda eða greitt lokakostnað.
Sem kaupandi í fyrsta skipti gera ívilnanir seljenda að kaupa hús á viðráðanlegu verði með því að draga úr lokakostnaði sem getur samtals 3% til 6% af lánsfjárhæðinni þinni. Fasteignasalinn þinn er dýrmæt uppspretta upplýsinga um hvað er „uppi á teningnum“ með samningaviðræðum.
Ef þig grunar að þú sért að berjast við önnur tilboð gæti verið minna pláss til að gera kröfur. Á hinn bóginn, ef þú ert að eiga á ísköldum markaði, gæti seljandinn verið móttækilegri fyrir ívilnunum.
Mikilvægasta eign kaupanda í samningaviðræðum er aðgangur að upplýsingum um sambærilega íbúðasölu á svæðinu. Ef þú getur veitt samanburð sem sannar að næstum eins heimili seld fyrir minna, gætu seljendur endurskoðað söluskilmála. Kaupendur geta óskað eftir ívilnunum sem standa undir kostnaði vegna:
Veðpunktar. Úttekt. Skoðun Titill leit. Þóknun lögfræðinga. Ákveðnar viðgerðir eða skipti. Fasteignagjöld til loka árs.
Þó að það kunni að virðast eins og kaupandinn sé sá eini sem hefur eitthvað að græða á ívilnunum seljenda, hagnast seljendur á því að koma húsnæði sínu fyrr af markaði.
Ef þér líkar við síðuna okkar vinsamlegast deildu með vinum þínum & Facebook
