Sapere come fare un'offerta per una casa ti prepara a saltare velocemente quando trovi quella giusta. Sebbene non vi sia alcuna garanzia che un'offerta venga accettata, fare un'offerta interessante aumenta le probabilità che la tua ottenga il via libera. Questo articolo copre tutto ciò che devi sapere per fare un'offerta immobiliare.
Passaggio 1: ottieni la preapprovazione
Fare un'offerta per una casa è quasi impossibile a meno che tu non abbia la pre-approvazione per un mutuo. I venditori preferiscono gli acquirenti pre-approvati perché sono "il vero affare". Molti agenti immobiliari non lavoreranno con gli acquirenti senza lettere di pre-approvazione.
Prima ancora di iniziare la ricerca della casa, segui il processo di preapprovazione per conoscere il tuo potere di prestito. Il processo di preapprovazione è come l'approvazione di un "mini" mutuo. Ecco cosa guardano i finanziatori:
Punteggio di credito Storia creditizia Rapporto debito/reddito (DTI) Attività Verifica del reddito Buste paga degli ultimi 30 giorni Dichiarazioni dei redditi degli ultimi due anni
Le lettere di preapprovazione del mutuo sono generalmente valide per un periodo compreso tra 90 e 120 giorni. Puoi rinnovare la tua lettera se non fai un'offerta per una casa entro quel lasso di tempo.
Assicurati solo di chiedere una lettera di preapprovazione invece di una lettera di prequalificazione. Una versione più rapida della preapprovazione, la prequalificazione è considerata meno affidabile perché non include una verifica del credito.
Con la tua lettera di pre-approvazione in mano, trova un agente immobiliare che copra l'area in cui desideri acquistare.
Passaggio 2: decidi la dimensione della tua offerta per la casa
Prima di fare un'offerta al venditore, decidi quanto vorresti spendere per una casa. La temperatura del mercato locale gioca un ruolo importante nel determinare quanta audacia dovresti avere quando fai un'offerta per una casa. Utilizza questi fattori per definire la strategia:
Durata del tempo sul mercato: un annuncio che persiste è una casa a bassa concorrenza che ti lascia potere negoziale. Periodo di tempo in cui il proprietario è rimasto: i proprietari che vivono in case per lunghi periodi di tempo spesso hanno attaccamenti emotivi che impediscono loro di accettare offerte basse. Questi venditori sono anche più selettivi riguardo agli acquirenti. Desiderabilità del quartiere: dedica del tempo alla raccolta di statistiche sui pro e contro della posizione, dei servizi e delle risorse di un quartiere. Vendite recenti di case: cosa hanno fatto le altre case di recente? Le vendite recenti possono guidarti verso un prezzo richiesto appropriato.
In definitiva, la tua lettera di pre-approvazione servirà da guardia per quanto in alto puoi arrivare quando fai offerte. Inoltre, l'importo massimo che puoi permetterti non è sempre quello migliore per il tuo budget e i tuoi obiettivi finanziari personali. Non sei obbligato a offrire il massimo per il quale sei stato approvato quando presenti un'offerta per una casa. Attieniti al budget con cui ti trovi a tuo agio!
Una nota sui “Comps” immobiliari
Chiedi al tuo agente di mostrarti i "comps" della casa prima di decidere l'importo dell'offerta. I comp ti aiutano a determinare il valore di una casa confrontandola con proprietà quasi identiche vendute di recente nella zona. Una casa comparabile è una casa con la stessa metratura, numero di camere da letto, numero di bagni, caratteristiche e dimensioni del cortile in un quartiere adiacente o vicino.
Oltre ad aiutarti a formulare un'offerta, un comp mostra al venditore che la tua offerta è ragionevole.
Passaggio 3: determina la tua offerta di caparra
Un deposito di caparra è la quantità di denaro che stai versando quando invii un'offerta per una casa. Se ti ritiri, nella maggior parte dei casi questo denaro verrà incamerato dal venditore. La caparra viene applicata al tuo acconto se chiudi.
La maggior parte dei depositi di caparra ammonta all'1%-2% del costo di una casa.
Passaggio 4: considerare gli imprevisti
Gli acquirenti utilizzano gli imprevisti per tutelarsi nei contratti immobiliari. Queste clausole ti danno il diritto di recedere da un'offerta senza perdere la caparra depositata o essere citato in giudizio. Considera l'idea di aggiungere queste contingenze alla tua offerta di casa:
Una contingenza di ispezione domestica ti consente di fare marcia indietro o rinegoziare se l'ispezione rivela problemi seri. Una contingenza di valutazione ti consente di ritirarti o rinegoziare se il valore stimato della casa supera la tua offerta. Una contingenza del titolo ti consente di recedere da un'offerta se c'è un problema con il titolo della proprietà. Se attualmente possiedi una casa che devi vendere, una contingenza di vendita di una casa ti consente di ritardare la chiusura finché la tua casa attuale non sarà venduta. Una contingenza di finanziamento ti consente di tirarti indietro se l'approvazione del mutuo fallisce.
Alcuni acquirenti rinunciano a queste eventualità per rendere le loro offerte più competitive. Tuttavia, corrono grandi rischi quando lo fanno!
Potresti anche richiedere concessioni al venditore. Le concessioni sono quote dei costi di chiusura pagati dal venditore per rendere una transazione più conveniente per l'acquirente.
Passaggio 5: inviare un'offerta per una casa per iscritto
Se è la prima volta che fai un'offerta, questa sarà la prima volta che scriverai un documento noto come "offerta per l'acquisto di un immobile". La buona notizia è che il tuo agente immobiliare farà la maggior parte del lavoro. Le offerte per la casa devono contenere le seguenti parti:
Nome del venditore Nome dell'acquirente/qualsiasi persona presente nel titolo Indirizzo della proprietà Prezzo di acquisto (importo dell'offerta) Importo dell'acconto Importo del deposito della caparra Contingenze richieste Concessioni del venditore richieste Elenco dei costi e delle commissioni di chiusura Date di trasloco richieste Scadenza per la risposta
Ricorda che la tua offerta potrebbe dover seguire regole specifiche dello stato in base a dove vivi. Assumi un avvocato immobiliare per esaminare l'offerta per garantirne la validità prima di presentarla al venditore tramite il tuo agente immobiliare.
Passaggio 6: negozia la tua offerta
È possibile che il venditore accetti la tua offerta. In questo caso firmerai il contratto e verserai una caparra. Pianifica l'ispezione della casa non appena sai che la tua offerta è stata accettata.
Se il venditore fa una controproposta, dovrai collaborare con il tuo agente per negoziare prezzo e termini. Ciò generalmente include molte conversazioni avanti e indietro tra acquirente, venditore e agenti. È anche il momento della ricerca interiore per decidere quanto desideri davvero una casa.
Se il venditore rifiuta la tua offerta, puoi decidere di voltare pagina o ristrutturare la tua offerta. Alcuni venditori si affrettano a rifiutare le offerte perché nella loro mente hanno gonfiato il valore di una casa. Sta a te decidere se vuoi una casa abbastanza da far sì che la tua offerta rifletta quel valore gonfiato. Collabora con il tuo agente per ristrutturare un'offerta per soddisfare i desideri del venditore se vuoi riprovare.
Come si fa un'offerta di riserva su una casa?
Se qualcuno ha già fatto un'offerta per la casa che desideri, il venditore può accettare offerte di riserva che verranno onorate se l'offerta originale fallisce. Un'offerta di riserva è un contratto legalmente vincolante che ti rende il prossimo acquirente se il primo acquirente si ritira. Il processo è quasi identico a fare una “prima” offerta.
Per fare un'offerta di riserva è richiesto un deposito di caparra. Se l'offerta originale ha esito positivo, verrai rimborsato una volta rescisso dal contratto.
Tieni presente che non è raro che i venditori accettino più offerte di backup in mercati ultra caldi. Queste offerte verranno onorate nell'ordine in cui vengono accettate.
Passaggio 7: finalizzare il contratto
Una volta accettata un'offerta, entrambe le parti devono fornire la propria firma. Il contratto firmato verrà quindi inoltrato al prestatore prescelto per avviare il processo di mutuo. Il tuo prestatore ordinerà una valutazione subito.
Se la valutazione risulta inferiore al prezzo di vendita, si parla di gap di valutazione. Il tuo prestatore non consentirà la concessione del mutuo se c'è una lacuna di valutazione.
Hai due scelte quando una valutazione è troppo bassa. Il primo è negoziare un prezzo più basso con il venditore. Il secondo è coprire la differenza con i propri soldi.
Considera la possibilità di chiedere al tuo prestatore di ordinare una seconda valutazione prima di prendere una decisione.
Va bene abbassare il prezzo quando si fa un'offerta per la casa?
È opportuno fare un'offerta “lowball” su una casa se i dati locali sull'andamento delle vendite e sui prezzi di vendita comparabili possono supportare la tua offerta. Fare un'offerta inferiore al prezzo di listino di una casa è una pratica standard. Tuttavia, quando lo fanno, gli acquirenti dovrebbero essere preparati a rifiuti o controproposte.
Controllo di un'offerta rifiutata
Hai ricevuto un'offerta rifiutata? Metti quella proprietà nel dimenticatoio mentre cerchi un'altra casa. Se l'inserzione persiste per diversi mesi, a quel punto il venditore potrebbe essere abbastanza umiliato da accogliere la tua offerta precedentemente rifiutata.
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