Le concessioni del venditore nel settore immobiliare sono costi che il venditore si impegna a pagare al closing e che normalmente ricadrebbero sull'acquirente. Aumentano l’accessibilità economica per l’acquirente. Sebbene non tutti i venditori siano aperti alle concessioni, le concessioni del venditore possono in definitiva essere potenti strumenti di negoziazione sia per l’acquirente che per il venditore.
Motivi per cui gli acquirenti richiedono concessioni al venditore
Un acquirente può richiedere la copertura di una parte dei costi di chiusura o delle spese di acquisto anticipate se ritiene di avere un certo potere contrattuale. I motivi per richiedere concessioni al venditore includono:
La casa è in pessime condizioni. L'ispezione della casa fa emergere almeno un problema serio che deve essere affrontato. Il mercato locale è un “mercato dell’acquirente”. Poiché una casa è sul mercato da molto tempo, è chiaro che il venditore ha difficoltà a venderla.
Poiché i costi di chiusura rappresentano nella maggior parte dei casi dal 3% al 6% del prezzo di una casa, un acquirente può semplicemente chiedere delle concessioni al venditore per rendere possibile la proprietà della casa riducendo i costi.
I pro e i contro di chiedere concessioni al venditore
Le concessioni del venditore consentono all'acquirente di pagare meno alla chiusura. Ciò può lasciare più soldi per le spese di trasloco e le riparazioni. Per il venditore, il grande vantaggio è che le concessioni del venditore possono essere utilizzate per togliere prima una casa dal mercato. La perdita non è sempre così grande se si considera che ogni mese in più trascorso sul mercato è essenzialmente una “perdita di denaro” per il venditore. Ciò è particolarmente vero quando un venditore si è già trasferito in una nuova casa.
Lo svantaggio di chiedere concessioni al venditore come acquirente è che un venditore potrebbe essere respinto perché stai cercando di concludere un accordo con dei vincoli. Alcuni venditori semplicemente non sono aperti alle trattative sui prezzi. Nei casi in cui una casa ha più offerte, le offerte con richieste di concessioni da parte del venditore verranno probabilmente respinte.
Infine, gli acquirenti che utilizzano le concessioni per compensare un’offerta più elevata potrebbero ritrovarsi con un prestito più grande che costa di più da ripagare nel tempo.
Lo svantaggio per i venditori è che alla fine perdono denaro.
Esiste un'alternativa alla richiesta di concessioni al venditore?
Fare semplicemente un'offerta più bassa può essere un'alternativa alla richiesta di concessioni al venditore. Anche se l'effetto sarà simile, il venditore non ti vedrà come un acquirente “complicato”.
Concessioni comuni del venditore
Alcuni acquirenti potrebbero chiedere al venditore di pagare una percentuale sui costi di chiusura. Altri chiedono la copertura di costi specifici. Ecco uno sguardo ai costi comuni coperti dalle concessioni del venditore:
Spese di valutazione della casa. Commissioni di ispezione Commissioni per la concessione del prestito Punti sconto mutui Tasse sulla proprietà fino alla fine dell'anno di chiusura Commissioni HOA fino alla fine dell'anno di chiusura Spese di registrazione Ricerche di titolo Assicurazione del titolo Spese legali Riparazioni o sostituzioni
Ci sono due punti critici nel processo di acquisto per decidere se richiedere concessioni al venditore. Il primo è quando ricevi un preventivo di prestito dal tuo prestatore. Questo documento descriverà in dettaglio tutti i costi di chiusura previsti in base alle specifiche del tuo prestito. Ripassa i costi con il tuo agente immobiliare per vedere se c'è una buona opportunità per richiedere agevolazioni.
Il secondo punto critico si verifica dopo l'ispezione. Se l'ispettore rileva aggiornamenti o riparazioni necessari, questi possono essere portati al venditore.
Ci sono limiti alle concessioni del venditore
I venditori sono limitati in quanto possono rinunciare agli acquirenti. L'importo che un venditore può pagare è determinato dal tipo di prestito utilizzato per acquistare una casa. Con un prestito convenzionale, le concessioni del venditore sono limitate in base all'importo dell'acconto versato dall'acquirente. Questi sono i limiti:
Acconto inferiore al 10%: 3% dell'importo del prestito. Acconto tra il 10% e il 25%: 6% dell'importo del prestito. Acconto superiore al 25%: 9% dell'importo del prestito.
Se si utilizza un prestito convenzionale per un secondo immobile, il limite scende al 2%.
Anche i mutui immobiliari garantiti dal governo prevedono limiti per le concessioni del venditore. Le concessioni del venditore per i prestiti della Federal Housing Administration (FHA) raggiungono un massimo del 6% indipendentemente dall'importo dell'acconto. Inoltre, le concessioni del venditore non possono essere applicate agli acconti con prestiti FHA.
Anche le concessioni al venditore sono limitate al 6% dell'importo del prestito per i prestiti del Dipartimento dell'Agricoltura degli Stati Uniti (USDA). Per i prestiti Veterans Affairs (VA), è del 4%.
Sono in vigore limiti alle concessioni dei venditori per aiutare a controllare i prezzi delle case locali. Molti acquirenti utilizzano la strategia di fare un'offerta più alta per superare l'offerta degli altri acquirenti. Tuttavia, intendono utilizzare le concessioni del venditore per ridurre il costo “reale” della casa.
Sebbene questa strategia possa aiutare gli acquirenti a ottenere ciò che desiderano, può anche causare un aumento dei prezzi delle case locali. Tieni presente che i prezzi delle case sono spesso basati su vendite comparative di case. Limitare l’importo che i venditori possono pagare aiuta a prevenire un circolo vizioso di prezzi di vendita in rapido aumento in un quartiere.
Concessioni e tasse del venditore
Le concessioni sono generalmente considerate come spese di vendita deducibili dalle tasse per il venditore. Anche l'acquirente potrà usufruire delle detrazioni fiscali sui punti sconto mutuo pagati dal venditore. Tuttavia, è consigliabile parlare con un professionista fiscale per comprendere le implicazioni fiscali delle agevolazioni del venditore per la tua situazione specifica.
Decidere se richiedere concessioni al venditore
Un venditore non deve accettare le concessioni del venditore. Capire se ti trovi in un “mercato dell'acquirente” o in un “mercato del venditore” è importante quando si affronta l'argomento. In generale, il tuo agente immobiliare è la migliore risorsa per determinare se sei in una buona posizione per richiedere concessioni. Un agente può anche aiutarti a dettagliare le tue richieste in ordine di importanza per aumentare le tue possibilità di coprire i costi ad alta priorità.
Gli agenti immobiliari possono spesso trovare proprietà locali comparabili che vengono vendute con concessioni. Questi esempi possono fornire al venditore una motivazione importante durante le trattative.
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