Quando si acquista una casa, è essenziale preventivare le spese di chiusura. I costi medi di chiusura per gli acquirenti ammontano tra il 3% e il 6% dell'importo del prestito.
Questi costi includono i contanti che l'acquirente deve portare al tavolo di chiusura oltre all'acconto. In questo articolo tratteremo i tipici costi di chiusura.
Perché gli acquirenti devono pagare i costi di chiusura?
I costi di chiusura sono commissioni relative all'acquisto della casa. Durante il processo di creazione del mutuo per la casa, diversi professionisti e aziende forniscono servizi che consentono al prestatore di approvare il mutuo. Queste commissioni possono includere valutazioni, sottoscrittori di mutui, ricerche di titoli e altro ancora.
I costi di chiusura specifici variano in base alla posizione, al tipo di proprietà e al tipo di prestito.
A quanto ammontano i costi di chiusura?
Con il costo medio di chiusura compreso tra il 3% e il 6% del valore di un mutuo, un acquirente dovrebbe prepararsi a portare diverse migliaia di dollari al tavolo di chiusura. Chi acquista una casa da 300.000 dollari può aspettarsi di pagare tra i 9.000 e i 18.000 dollari in costi di chiusura.
I costi di chiusura sono separati dall'acconto.
I costi di chiusura sono solo a carico dell'acquirente?
Sia gli acquirenti che i venditori dovrebbero anticipare i costi di chiusura. Tuttavia, la responsabilità della copertura dei costi di chiusura ricade maggiormente sull’acquirente.
Un modo per ridurre i costi di chiusura dell'acquirente è chiedere al venditore di coprire i costi di chiusura parziali durante la negoziazione. Nei mercati “caldi”, gli acquirenti spesso hanno poco margine di manovra per convincere i venditori a coprire i costi di chiusura. Tuttavia, questo potrebbe essere ancora possibile per una proprietà che richiede molto lavoro.
Quando un venditore è motivato a vendere una casa, può accettare di coprire alcuni costi di chiusura come parte delle concessioni del venditore.
A causa delle normative governative, i venditori non possono pagare tutti i costi di chiusura per conto dell'acquirente: una regola in vigore per evitare l'inflazione nel mercato immobiliare.
L'importo che un venditore può legalmente contribuire alla quota spettante all'acquirente dei costi di chiusura è determinato dal rapporto prestito/valore della vendita. Può variare dal 3% al 9% del valore totale della vendita. Se un acquirente utilizza un prestito FHA o USDA per acquistare una casa, i regolamenti limitano i contributi del venditore al 6%. Per un prestito VA, questo scende al 4%.
Con un mutuo convenzionale le cose si complicano ulteriormente. Mentre gli acquirenti con un acconto pari o inferiore al 10% possono accettare dai venditori solo fino al 3% del valore di acquisto, gli acquirenti che versano tra il 10% e il 25% possono accettare fino al 6%. C'è un limite del 2% per gli investimenti immobiliari indipendentemente dall'acconto.
Un agente immobiliare può aiutare un acquirente a determinare se è intelligente chiedere concessioni al venditore o negoziare un prezzo di vendita più basso.
Come vengono calcolati i costi di chiusura?
Non esiste una formula unica per determinare i costi di chiusura. Le regole del prestatore, i requisiti governativi, il tipo di prestito, l’ubicazione della proprietà, le trattative acquirente-venditore e altri fattori determinano tutti il conteggio finale.
Tuttavia, un acquirente dovrebbe avere una solida idea di quanto dovrà portare alla chiusura dopo aver ricevuto qualcosa chiamato informativa di chiusura dal proprio prestatore. Un'informativa di chiusura è un documento che i finanziatori forniscono agli acquirenti almeno tre giorni lavorativi prima di una riunione di chiusura programmata. Il documento elenca in dettaglio tutti i costi di chiusura che un acquirente deve coprire.
Cosa è incluso nei costi di chiusura
Secondo la National Association of Realtors®, queste sono le voci tipiche incluse nei costi di chiusura:
L'importo dell'acconto che il tuo prestatore ha accettato di accettare. Questo può arrivare fino al 3,5% per i mutuatari con prestiti FHA. Tieni presente che è necessario un punteggio di credito pari a 580 per qualificarsi per un acconto del 3,5%. Tutti gli altri mutuatari FHA devono versare il 10%. Le commissioni di concessione del prestito coprono i costi sostenuti dal prestatore per l'elaborazione e la sottoscrizione di un prestito. La maggior parte degli istituti di credito addebita circa l'1% del valore del prestito. Eventuali punti o commissioni di sconto sul prestito che l'acquirente paga per ricevere condizioni di prestito migliori e un tasso di interesse più basso. Tasse per l'ispezione della casa. Sebbene la rinuncia all'ispezione della casa sia popolare, è intelligente per gli acquirenti mantenere il diritto a un'ispezione della casa. Alcuni tipi di prestiti richiedono ispezioni. Ad esempio, i prestiti VA richiedono ispezioni antiparassitarie in molti stati. Le ispezioni domestiche costano fino a $ 500. Commissioni di stima. Gli istituti di credito richiedono valutazioni per garantire che l'importo che stai prendendo in prestito sia ragionevole in base al valore reale di una casa. Se la valutazione risulta troppo bassa, l'acquirente dovrà abbandonare la vendita, convincere il venditore ad abbassare il prezzo o trovare la differenza in contanti tra il prezzo di vendita e l'importo della valutazione. La commissione di valutazione varia da $ 300 a $ 800. Il rapporto di credito tira. Le tariffe per il controllo del rapporto di credito di un mutuatario vanno da $ 10 a $ 100 dollari. Premio assicurativo ipotecario privato (PMI). Quando si paga meno del 20% su una casa, gli acquirenti devono pagare qualcosa chiamato PMI che ammonta annualmente a circa lo 0,5% -1,5% dell'importo del prestito. In alcuni casi, il PMI può ammontare a diverse centinaia di dollari al mese. Deposito in garanzia per l'assicurazione del proprietario della casa. Garanzia fiscale sulla proprietà. In questo caso, il creditore trattiene il denaro per coprire le tasse e l’assicurazione in un conto di deposito a garanzia. Il creditore paga questi costi per conto dell'acquirente. Le spese di registrazione dell'atto coprono le spese di documentazione della vendita di una casa con il governo locale. Questi sono circa $ 200 o meno. I premi della polizza assicurativa del titolo vanno dallo 0,5% al 2% del prezzo di acquisto. Commissioni per la ricerca del titolo che costano fino a $ 400. Tasse per indagini catastali che vanno da $ 500 a $ 1.000. Spese notarili.
In alcuni casi, l'acquirente deve pagare proporzionalmente i costi della casa già pagati dal venditore. Un esempio potrebbero essere le tasse annuali sulla proprietà.
Se il venditore ha pagato l'intero anno delle tasse sulla proprietà per una casa, anche se si sta trasferendo prima della fine dell'anno, l'acquirente si farà carico di una quota proporzionale del costo. Ciò significa che l'acquirente pagherà le tasse al venditore in base al numero di mesi rimasti nell'anno a partire dal giorno di chiusura. Le ripartizioni proporzionali possono applicarsi anche alle bollette, alle tasse dell'associazione dei proprietari di case (HOA), alle spese condominiali e altro ancora.
Anche le spese legali sono considerate parte dei costi di chiusura. Un avvocato immobiliare aiuta a garantire il corretto trasferimento legale di una proprietà dal venditore all'acquirente. Sebbene in alcuni casi l'utilizzo di un avvocato sia facoltativo, le leggi statali del Connecticut, Delaware, Georgia, Massachusetts, New York, North Carolina, South Carolina e West Virginia richiedono l'utilizzo di un avvocato immobiliare autorizzato per gestire almeno alcune parti di un transazione immobiliare.
Se hai optato per una commissione di blocco del tasso, la pagherai alla chiusura. I blocchi dei tassi consentono ai mutuatari di bloccare i tassi di interesse durante il periodo compreso tra la preapprovazione e la chiusura. Generalmente, la commissione per il blocco del tasso può arrivare fino allo 0,50% del valore del prestito. Chiedi sempre un blocco del tasso gratuito quando acquisti un mutuo!
Puoi includere i costi di chiusura nel mutuo?
Se i costi medi di chiusura per gli acquirenti rendono difficile permettersi una casa, in alcuni casi è possibile includere le spese di chiusura in un mutuo per la casa, a seconda delle regole del prestatore.
Il vantaggio di trasferire i costi di chiusura di un immobile in un mutuo è che l'acquirente può acquistare una casa anche se non ha molti soldi per chiudere. Lo svantaggio è che l'acquirente pagherà più interessi nel tempo perché le commissioni aggiuntive aumenteranno il mutuo.
Esiste un modo per ridurre i costi di chiusura della casa?
La maggior parte dei costi di chiusura di una casa sono inevitabili. Tuttavia, gli acquirenti hanno un certo controllo.
Il modo migliore per ridurre i costi di chiusura è guardarsi intorno con diversi istituti di credito. Alcuni istituti di credito pubblicizzano costi di chiusura competitivi. Inoltre, un prestatore che offre un tasso di interesse più basso aiuterà a compensare alcuni dei costi di chiusura inamovibili.
Naturalmente, un’altra opzione è chiedere concessioni al venditore per ridurre i costi di chiusura. Quando si segue questa strada, è importante fare delle ricerche per capire quanto un venditore può contribuire legalmente in base al tipo di prestito. Con queste informazioni in mano, l'acquirente può rivolgersi al venditore con una richiesta di concessioni.
Tieni presente che un venditore è libero di rifiutare questa richiesta!
Considerazioni finali sui costi di chiusura della casa
I costi di chiusura sono inevitabili. La buona notizia è che la maggior parte dei costi di chiusura sono destinati a commissioni e servizi che proteggono l'acquirente dal prendere una decisione sbagliata.
Quando acquisti una casa, aggiungi un altro 3%-6% oltre al prezzo richiesto per avere un'idea migliore di quanto costerà ciascuna casa una volta presi in considerazione i costi di chiusura nel mix.
Infine, non accettare di chiudere finché il creditore non avrà fornito un'informativa di chiusura richiesta dalla legge che rappresenta una stima della quantità di denaro necessaria per chiudere. Devono fornirti questo documento almeno tre giorni lavorativi prima della chiusura programmata.
Se l'istituto di credito non risponde all'invio di questo documento, è possibile presentare un reclamo al Consumer Financial Protection Bureau (CFPB).
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