Come ti prepari all'acquisto della tua prima casa? Sebbene il percorso per ogni acquirente di una casa per la prima volta sembri diverso, esiste una struttura di base per entrare nella proprietà giusta al momento giusto. Dai un'occhiata ai dieci passaggi essenziali per acquistare una casa.
La verità sull'acquisto di una casa è che gli istituti di credito stanno per esaminare attentamente tutte le decisioni finanziarie che hai preso fino ad ora. Ma ciò non significa che dovresti accontentarti di qualunque cosa le banche o i venditori siano disposti a darti. La maggior parte degli acquirenti ha più opzioni e potere di quanto si rendano conto.
Tempistica Finanze Problemi di credito Pre-approvazione Acquisizione Assumere un agente immobiliare Richiedere un mutuo Assicurazione sicura per il proprietario della casa Ispezione della casa Valutazione della casa Negoziare
1. Conferma che questo è il momento giusto per diventare proprietario di una casa
Acquistare una casa è una decisione emotiva, pratica e finanziaria racchiusa in una sola.
Acquistare una casa perché ti senti sotto pressione o sei motivato da prezzi di affitto elevati non è un motivo sufficiente per acquistare. Sebbene l'acquisto possa aiutarti a evitare l'aumento dei costi di affitto, funziona solo se prevedi di rimanere nella zona per 5-10 anni. Trasferirsi subito dopo l'acquisto di una casa può farti perdere denaro a causa dei costi di chiusura, delle commissioni degli agenti immobiliari e della mancanza di capitale proprio.
Ricorda che il compito di un prestatore è determinare la tua capacità di rimborsare il mutuo. Non sono interessati ad aiutarti a mantenere uno stile di vita specifico. Ecco perché è importante che tu sia sicuro di poter affrontare tutti i costi e i doveri aggiuntivi legati al possesso di una casa rispetto all'affitto.
Inserisci nel tuo budget costi come il nuovo tetto, il vialetto e gli elettrodomestici. Sei pronto a coprire un costo significativo legato alla casa? Anche se potresti passare anni senza grandi riparazioni, ricorda che tutte le chiamate di manutenzione che fai al proprietario come affittuario finiranno presto ai tuoi piedi. Sarai anche responsabile di falciare il prato, rastrellare le foglie, gestire la rimozione della neve, pulire la piscina e qualsiasi altra attività rilevante per il clima e la proprietà locali.
Acquistare una casa perché ritieni che sia quello che "dovresti fare" a una certa età o fase della vita non è l'approccio migliore. Invece, sii onesto sul fatto che le responsabilità finanziarie e personali extra siano compatibili o meno con il tuo stile di vita.
2. Guarda le tue finanze attraverso la lente di un prestatore
Potresti presumere di essere pronto ad accendere un mutuo perché non hai problemi a pagare l'affitto. I finanziatori non vedono le cose allo stesso modo. Per avere fiducia nella tua capacità di ripagare il tuo mutuo, gli istituti di credito cercano quanto segue:
Un rapporto debito/reddito inferiore al 36%. Punteggio di credito pari o superiore a 620. Lavoro stabile da almeno due anni. Un acconto.
C'è margine di manovra quando si tratta di soddisfare i requisiti del prestatore. Ad esempio, alcuni tipi di mutui per la casa consentono di ottenere un mutuo senza acconto o con un acconto fino al 3%.
Sebbene il DTI (debito/reddito) e i punteggi di credito a volte abbiano un margine di manovra, i mutuatari con una storia creditizia tutt’altro che perfetta pagano tassi di interesse più elevati. Puntare a un punteggio di credito di 720 può aiutarti a chiudere con le migliori condizioni di prestito.
Gli istituti di credito vogliono vedere stabilità, solide decisioni finanziarie e la prova che è probabile che tu paghi il mutuo in tempo ogni mese. Una storia creditizia positiva è uno dei migliori indicatori della probabilità di ripagare il mutuo.
Oltre a cercare indicatori positivi relativi al reddito e al debito, gli istituti di credito cercano anche segnali di allarme. Il fallimento e le controversie sul credito sono i due grandi. Tuttavia, molte cose che sembrano innocue possono comunque compromettere le tue possibilità. Ad esempio, gli istituti di credito controlleranno se hai recentemente richiesto altre forme di credito. Se sembra che tu stia facendo una corsa al prestito, potrebbero vederlo come un segno di problemi.
Gli istituti di credito sono interessati anche al tuo utilizzo del credito, che è diverso dal tuo punteggio di credito. Il rapporto di utilizzo del credito si riferisce alla quantità di credito disponibile che stai utilizzando al momento della richiesta. Se sei indebitato eccessivamente, questo ti fa apparire rischioso. Un tasso di utilizzo ragionevole è inferiore al 30%, il che significa non avere mai un saldo superiore a $ 6.000 su una carta di credito con un limite di $ 20.000.
3. Risolvi eventuali problemi di credito o finanziari
Se la tua storia finanziaria non è immacolata, è tempo di un campo di addestramento sul “fitness finanziario”. Inizia esaminando eventuali "ammaccature" sul tuo rapporto di credito che sembrano sospette. Se sono state segnalate per errore fatture in ritardo o non pagate, inviare alla società di segnalazione del credito una lettera di contestazione avvisandola. Nel caso in cui non ricevi una risposta chiara, presenta un reclamo formale al Consumer Financial Protection Bureau.
Se il tuo DTI è superiore alla soglia del 36%, devi abbassarlo. Le strategie per ridurre il rapporto debito/reddito includono l'annullamento di abbonamenti, la riconsiderazione del budget o la pianificazione del pagamento anticipato di spese significative. Mentre alcuni istituti di credito consentiranno DTI fino al 45%, è preferibile un DTI basso.
Infine, assicurati che l'acconto sia pronto. Ridurre il 20% aiuta gli acquirenti della prima casa a evitare di pagare l’assicurazione ipotecaria privata (PMI). Ma ricorda di risparmiare sui costi di chiusura separatamente dall'acconto. La maggior parte dei costi di chiusura ammontano al 3%-6% del valore di una casa. Sebbene a volte gli istituti di credito possano inserirli nel tuo mutuo, ti addebiteranno gli interessi se scegli questa opzione.
Se il tuo punteggio di credito ha subito un duro colpo, fai un respiro profondo prima di presumere che la proprietà della casa sia svanita. Ecco un rapido riepilogo di come riparare la tua storia creditizia tutt'altro che eccezionale:
Cronologia dei pagamenti: la cronologia dei pagamenti rappresenta il 35% del tuo punteggio di credito. Come condiviso in precedenza, risolvi eventuali errori che potrebbero "intasare" la cronologia dei pagamenti per errore. Se hai una storia di pagamenti mancati, cambia la situazione non perdendo mai più un pagamento. In primo luogo, farsi prendere da eventuali pagamenti ritardati o mancanti dovuti. Successivamente, crea un sistema che utilizzi promemoria e pagamenti automatici per assicurarti di pagare tutte le fatture in tempo. Debito corrente: l'importo di denaro dovuto su prestiti e carte di credito riflette il 30% del tuo punteggio di credito. È importante ridurre il debito in relazione al reddito. Se in questo momento disponi di saldi elevati sulle tue carte di credito, inizia a consumare effettuando pagamenti più grandi. Durata della storia creditizia: avere "nessun credito" rende quasi impossibile l'acquisto di una casa. La lunghezza della tua storia creditizia determina circa il 15% del tuo punteggio di credito. Anche se non puoi tornare indietro nel tempo per modificare la data di inizio della tua prima carta di credito o prestito, puoi assicurarti che il tuo "tempo trascorso" conti non chiudendo mai la tua carta di credito più vecchia.
4. Ottieni la pre-approvazione
Una volta che ti senti sicuro di essere in grado di ottenere l'approvazione per un mutuo, è il momento di fare una “corsa di prova” richiedendo la pre-approvazione. Una pre-approvazione ti consente di avere un'idea dell'entità del mutuo che un prestatore ti offrirà. Sebbene una lettera di preapprovazione non sia un'offerta formale vincolante, aiuta a stabilire le aspettative di budget prima di iniziare a comprare una casa.
La stima del mutuo fornita in una lettera di preapprovazione può aiutarti a decidere se è il momento di iniziare a fare acquisti o concentrarti nuovamente sul miglioramento del tuo quadro finanziario. La maggior parte degli agenti immobiliari ti mostrerà le proprietà solo se hai lettere di pre-approvazione da parte degli istituti di credito.
Sebbene l'importo della pre-approvazione possa essere in linea con quello che sospettavi fosse il tuo potere d'acquisto, è anche possibile che l'importo sia molto inferiore al previsto. Se non ti senti pronto per l'acquisto in base all'importo di pre-approvazione, le strategie per aumentare la pre-approvazione includono l'aumento dell'acconto, il pagamento del debito esistente prima di presentare nuovamente domanda o l'acquisizione di un co-firmatario per il tuo mutuo.
Sebbene la pre-approvazione non sia così "invasiva" come la richiesta di un mutuo vero e proprio, dovrai comunque preparare i moduli fiscali W-2, i moduli fiscali 1099, le buste paga, i dettagli sull'occupazione e la prova dell'acconto. Poiché la maggior parte delle offerte di pre-approvazione scadono entro 30-90 giorni, è fondamentale assicurarsi di essere pronti a immergersi nella ricerca della casa. La buona notizia è che puoi presentare nuovamente domanda di pre-approvazione più volte senza penalità.
5. Ottieni un agente immobiliare
È ora di contattare un agente immobiliare con la tua lettera di pre-approvazione: prenota consultazioni con diversi agenti prima di impegnarti. Una volta che ti impegni con un agente, l'agente inizierà a mostrarti le case che soddisfano i tuoi criteri di prezzo, dimensioni, stile, posizione e altro. Se tutto va secondo i piani, arriverà il giorno in cui sarai pronto a fare un'offerta per la tua prima casa.
Per assicurarti di lavorare con un agente qualificato, cerca un agente immobiliare che sia un agente immobiliare. Sebbene tutti gli agenti immobiliari siano agenti immobiliari, solo gli agenti immobiliari iscritti all'Associazione nazionale degli agenti immobiliari (NAR) sono agenti immobiliari. Gli agenti immobiliari rispettano un codice etico specifico.
Inoltre, cerca un agente dell'acquirente nella tua zona. Idealmente, il tuo agente avrà completato la certificazione ABR (rappresentante dell'acquirente accreditato) che gli consentirà di difendere i tuoi interessi durante una transazione di vendita. Inoltre, è preferibile la scelta di un agente immobiliare con credenziali CRS (Certified Residential Specialist). Mentre intervisti gli agenti immobiliari, chiedi di vedere gli elenchi delle case che hanno aiutato i clienti ad acquistare nell'ultimo anno.
6. Richiedere un mutuo
Mentre una lettera di pre-approvazione è sufficiente per arrivare al punto di fare un'offerta, è necessario tornare indietro per il "vero affare" una volta accettata l'offerta. Quando si ottiene un mutuo, chi acquista una casa per la prima volta può rivolgersi allo stesso prestatore utilizzato per la preapprovazione o selezionare un prestatore diverso. Raccogli questi documenti per il processo di candidatura:
Numero di identificazione e previdenza sociale. Moduli W-2 risalenti a due anni fa. Buste paga degli ultimi 30-90 giorni. Prova del reddito. Estratti conto bancari risalenti a diversi mesi fa. Dichiarazioni dei redditi degli ultimi due anni.
Un acquirente per la prima volta è libero di guardarsi intorno con più istituti di credito per ottenere il miglior tasso di interesse. Il Consumer Finance Protection Bureau consiglia di contattare almeno tre istituti di credito per acquistare le tariffe. Tieni solo presente che le richieste di credito da parte degli istituti di credito danneggeranno il tuo punteggio di credito perché contano come "tiri forti". Secondo il Consumer Finance Protection Bureau, il modo per aggirare questo problema è applicarsi a tutti gli istituti di credito entro un periodo di 45 giorni per ottenere che le richieste vengano segnalate come un'unica richiesta.
Cosa succede se una banca ti offre un tasso di interesse che sembra buono? Non dare per scontato che la tariffa interessante di oggi sarà disponibile domani. La volatilità dei tassi è il motivo per cui molti acquirenti scelgono di proteggersi dall'aumento dei tassi di interesse richiedendo qualcosa chiamato blocco del tasso su una richiesta di mutuo.
Un blocco del tasso è un impegno da parte di un finanziatore a riservarti un tasso di interesse specifico fino a una data di scadenza predeterminata. Un blocco del tasso può anche bloccare eventuali punti di sconto che hai utilizzato per “ridurre” il tasso del tuo mutuo. I blocchi tariffari non sono necessari. Se ritieni che i tassi possano scendere prima che sia il momento di ottenere l'approvazione finale del prestito, puoi aspettare. L'unica regola è che devi richiedere il blocco del tasso prima che il tuo prestatore prepari i documenti di chiusura.
La maggior parte degli acquirenti per la prima volta presuppone che ottenere un mutuo significhi vincolarsi a un mutuo convenzionale di 30 anni dopo aver versato il 20% in contanti. Mentre c’è stato un tempo in cui questo era l’unico modo per farlo, oggi gli acquirenti hanno molte scelte per far funzionare le cose. Alcune opzioni di mutuo per la casa richiedono uno sconto dello 0%. Ecco uno sguardo ai prodotti di prestito da considerare:
Mutuo a tasso fisso di 30 anni: la scelta più popolare, questo prestito consente di allungare i pagamenti su 30 anni con un tasso di interesse fisso che offre pagamenti prevedibili. Mutuo a tasso fisso di 15 anni: questa alternativa più breve al prestito di 30 anni offre un tasso di interesse fisso che in genere è molto inferiore ai tassi offerti con i prestiti a lungo termine. Mentre un acquirente per la prima volta può ottenere un mutuo di 15 anni, questo prestito è più popolare tra i rifinanziatori. Prestito FHA: assicurati dalla Federal Housing Administration (FHA), questi prestiti garantiti dal governo consentono agli acquirenti con redditi e punteggi di credito inferiori di versare solo il 3,5%. Ma gli acquirenti devono pagare i pagamenti del premio assicurativo ipotecario (PMI) per acconti inferiori al 20%. Mutuo VA: disponibili per i membri del servizio militare e i veterani, i prestiti VA non richiedono alcun acconto. Inoltre, non sarai agganciato al PMI come lo saresti con un prestito FHA. Inoltre, i prestiti VA generalmente hanno tassi di interesse più bassi. Mutuo USDA: disponibile per gli acquirenti in alcune aree rurali, il Dipartimento dell'Agricoltura degli Stati Uniti sostiene questi prestiti a tasso zero.
7. Ottieni un'assicurazione per il proprietario della casa
La maggior parte degli istituti di credito richiede di stipulare una polizza del proprietario della casa per ottenere un mutuo. Tuttavia, la politica non entrerà in vigore fino alla data di chiusura. La copertura dovrebbe essere sufficiente per sostituire la casa.
Quando decidi "quanta casa" puoi permetterti, assicurati di tenere conto dei premi assicurativi annuali per i proprietari di casa nella tua zona. Una polizza assicurativa copre danni o distruzioni interni ed esterni, perdite dovute a furto e responsabilità personale. Potrebbe essere necessaria una copertura più ampia se ti trovi in una zona soggetta a inondazioni. Se una polizza prevede esclusioni, puoi aumentare la copertura supplementare per inondazioni, terremoti, danni legati alle fognature e altro ancora per la massima tranquillità.
Ottieni preventivi da tre a cinque aziende. Se hai già un'assicurazione per l'auto o per il noleggio, chiedi alla tua attuale compagnia gli sconti per il pacchetto. Se ti senti in difficoltà nel capire come funzionano le polizze, prendi in considerazione l'assunzione di un broker di assicurazioni sulla casa in grado di abbinarti alle aziende.
8. Pianifica un'ispezione completa della casa
Un'ispezione domestica fornisce all'acquirente la storia completa delle fondamenta, del tetto, dei sistemi e altro ancora della casa. Le ispezioni possono anche scoprire radon, muffe e altri problemi che potrebbero comportare elevati costi di riparazione e rischi per la salute. Un'ispezione che includa risultati non inclusi nella divulgazione del venditore potrebbe consentirti di ritirare un'offerta senza penalità.
L'acquirente paga per l'ispezione della casa. Il costo per un'ispezione standard spesso copre impianti idraulici, elettrici, di riscaldamento e raffreddamento, tetto, rivestimenti, fondamenta ed elettrodomestici. L'ispettore controllerà anche l'interno e l'esterno della casa per rilevare eventuali segni di danni estetici e strutturali.
Sebbene la maggior parte delle ispezioni standard non coprano i test sul radon, i test sulle muffe o il rilevamento dei parassiti, è consigliabile pagare un extra per includerli. Ricorda che il lavoro di un ispettore domestico non è dirti se dovresti acquistare o meno una proprietà. Invece, un ispettore è un professionista neutrale focalizzato nel darti una valutazione accurata delle condizioni di una proprietà.
Cosa succede se l'acquirente ti chiede di rinunciare all'ispezione della casa? La richiesta di rinunciare all'ispezione domestica a volte accade nei mercati caldi dove i venditori hanno il vantaggio. Questa contingenza è in atto perché consente all'acquirente di ritirarsi con il deposito intatto se un'ispezione scopre un problema di "uccisione delle vendite". Se un venditore ti chiede di rinunciare all'ispezione, stai perdendo l'opportunità di verificare le condizioni della proprietà prima della chiusura. Ciò significa accettare tutto il rischio finanziario associato a una proprietà “così com’è”.
9. Fai una valutazione della casa
Gli istituti di credito richiedono valutazioni per confermare che non ti prestano più del valore di una casa. I periti utilizzano lo stato di una casa, le vendite recenti di case comparabili e altri fattori per determinare il vero valore di mercato. Se una casa viene valutata inferiore al prezzo di vendita, l'acquirente può rinegoziare il prezzo con il venditore, abbandonare la vendita o compensare la differenza in contanti.
Come un ispettore domestico, un perito domestico è un professionista neutrale con zero interessi nell'esito dei risultati. Le spese di valutazione sono generalmente a carico dell'acquirente. Per poter allontanarti da casa con una valutazione bassa, dovrai avere qualcosa chiamato contingenza di valutazione nel tuo contratto immobiliare. Quando ti viene restituito il rapporto di valutazione, dovrebbe includere quanto segue:
Una mappa stradale che dettaglia la proprietà valutata. Uno schema dell'esterno della casa. Una spiegazione di come il perito ha calcolato la metratura. Fotografie della facciata, del retro e della vista stradale dell'immobile. Dettagli relativi ai registri catastali, ai registri fiscali e ai dati di mercato utilizzati dal perito per determinare il valore equo di mercato della casa.
Se ritieni che una valutazione sia imprecisa, è consentito ottenere una seconda opinione da un nuovo perito. Non è raro che un perito commetta errori. Lo scopo di una valutazione è proteggere l'acquirente dal pagare troppo per una casa che vale meno del prezzo di vendita. Tuttavia, qualcuno che acquista una casa in contanti potrebbe voler procedere con la vendita anche se sa che sta acquistando una casa troppo cara.
10. Negoziare con il venditore
L'ultimo passo prima della chiusura è la negoziazione con il venditore. Se sei soddisfatto del prezzo di una casa in base ai risultati dell'ispezione e della valutazione, puoi saltare le trattative. Tuttavia, gli acquirenti a volte possono negoziare concessioni con il venditore o pagare i costi di chiusura.
Come acquirente per la prima volta, le concessioni del venditore rendono l'acquisto di una casa più conveniente riducendo i costi di chiusura che possono ammontare dal 3% al 6% dell'importo del prestito. Il tuo agente immobiliare è una preziosa fonte di informazioni su cosa c'è in palio nelle negoziazioni.
Se sospetti di essere in competizione con altre offerte, potrebbe esserci meno spazio per avanzare richieste. D'altra parte, se si opera in un mercato freddo, il venditore potrebbe essere più ricettivo alle concessioni.
La risorsa più importante per un acquirente durante le trattative è l'accesso alle informazioni sulle vendite di case comparabili nella zona. Se è possibile fornire confronti che dimostrino che case quasi identiche sono state vendute a un prezzo inferiore, i venditori potrebbero riconsiderare i termini di vendita. Gli acquirenti possono richiedere agevolazioni che coprano i costi per:
Punti ipotecari. Valutazione. Ricerca del titolo di ispezione. Spese legali. Alcune riparazioni o sostituzioni. Tasse sulla proprietà fino alla fine dell'anno di chiusura.
Anche se può sembrare che l’acquirente sia l’unico che ha qualcosa da guadagnare dalle concessioni del venditore, i venditori traggono vantaggio dal togliere prima le loro case dal mercato.
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