In media, ci vogliono dai 30 ai 60 giorni per chiudere una casa dal momento in cui invii la tua offerta al giorno in cui ricevi le chiavi della tua nuova casa. Perché la chiusura richiede così tanto tempo? Diversi fattori di chiusura determineranno l'attesa per la consegna delle chiavi. Questo articolo copre il tempo medio di chiusura di una casa.
Quanto tempo ci vuole per chiudere una casa?
Parliamo delle aspettative per un mutuo veloce. Il tipo di prestito è il primo fattore che determina la velocità con cui puoi chiudere una casa.
Complessivamente per chiudere con un mutuo occorrono dai 30 ai 60 giorni.
Un mutuo convenzionale è il tipo di mutuo più rapido. Questo è un prestito che non è garantito dal governo. Richiede inoltre un punteggio di credito di almeno 620 per la maggior parte dei mutuatari. La chiusura con un mutuo convenzionale richiede in media 48 giorni.
Quando si sceglie un prestito della Federal Housing Administration (FHA) sostenuto dal governo, i mutuatari dovranno essere un po' più pazienti perché il tempo medio di chiusura è di 54 giorni. Tuttavia, il punteggio di credito minimo di 500 e il potenziale acconto fino al 3,5% possono far sì che l'attesa sia più che valsa la pena per alcuni mutuatari.
I mutuatari che si qualificano per un mutuo per la casa del Dipartimento degli affari dei veterani degli Stati Uniti (VA) dovranno passare attraverso un complesso processo di sottoscrizione che estende i tempi fino a raggiungere una media di 57 giorni. Naturalmente, le tariffe basse e la rinuncia all’acconto sono la ricompensa per la pazienza.
La tipica chiusura su una sequenza temporale della casa
Anche se non esistono due processi di chiusura identici al 100%, questo progetto mostra cosa aspettarsi:
L'offerta: l'invio della tua offerta su una casa avvia ufficialmente il processo di chiusura. Anche se potrebbero esserci delle negoziazioni avanti e indietro, l'accettazione di un'offerta ti dà il via libera per andare avanti con finanziamenti e ispezioni. Impostazione della data di chiusura: l'acquirente e il venditore stabiliscono una data di chiusura durante le negoziazioni. La data viene aggiunta al contratto di acquisto. Richiesta di mutuo: completa la richiesta di mutuo in modo accurato e completo per ottenere l'approvazione per il finanziamento. Questo dovrebbe essere principalmente un passaggio di "aggiornamento" se hai già seguito il processo di preapprovazione. Divulgazione: entro la prima settimana dall'accettazione dell'offerta, il tuo prestatore ti fornirà i termini del tuo prestito. Questo ti informa sul tasso di interesse, sulle commissioni, sui costi di chiusura e sui pagamenti mensili stimati del mutuo. Documentazione: aspettatevi che il vostro prestatore vi contatti durante la prima settimana per richiedere tutta la documentazione finanziaria aggiuntiva necessaria per portare avanti la richiesta di prestito. Valutazione: il tuo prestatore ordinerà una valutazione entro la prima o la seconda settimana dall'accettazione dell'offerta. La valutazione determina il valore della casa per verificare che non si accetti un prezzo di vendita eccessivamente gonfiato che renderebbe la casa infinanziabile. Ispezione: se non hai rinunciato al tuo diritto a un'ispezione della casa, prenotane una entro la prima settimana dall'accettazione della tua offerta. La maggior parte dei contratti consente solo un periodo di ispezione della durata di 7-10 giorni. Sottoscrizione: nelle prime fasi dell'approvazione del prestito, la sottoscrizione viene utilizzata per valutare e verificare le informazioni finanziarie. Aspettatevi che la società di mutui esamini in modo approfondito il vostro reddito, il vostro patrimonio, la vostra storia creditizia e il vostro debito. A questo punto potrebbe esserti richiesta ulteriore documentazione o verifica. Varietà: l'acquirente dovrà aprire un conto di deposito a garanzia per inviare l'acconto, pagare le spese di proprietà, ottenere l'assicurazione per il proprietario della casa e programmare una procedura finale dopo l'accettazione dell'offerta. Autorizzazione alla chiusura: la tua società di mutui è tenuta per legge a fornire un documento di "autorizzazione alla chiusura" che offra una divulgazione finale dei termini. I mutuatari hanno un periodo di attesa di tre giorni per firmare e restituire il documento. Il tuo avvocato immobiliare dovrebbe esaminare il documento per tuo conto. Chiusura: una volta firmati i documenti di chiusura, verrà effettuato un processo di revisione finale prima che il mutuo venga registrato ufficialmente.
In circostanze normali, il tasso ipotecario è determinato dal tasso alla data di chiusura. Questo perché i tassi ipotecari possono variare ogni giorno. Se lo desideri, il tuo prestatore ti fornirà un blocco del tasso che garantisce che il tuo tasso di interesse non cambierà tra l'offerta e la chiusura se chiudi entro un periodo di tempo specifico senza alcuna modifica dell'applicazione. Disponibili per 30, 45 o 60 giorni, i blocchi tariffari spesso comportano delle commissioni. Puoi anche perdere la tariffa bloccata se non chiudi in tempo.
Ragioni per cui la chiusura di una casa potrebbe richiedere più tempo
Sebbene la maggior parte degli acquirenti chiuda in tempo, non c'è fine all'elenco dei motivi per cui il processo di chiusura potrebbe essere ritardato. Le modifiche all'affidabilità creditizia di un acquirente sono generalmente responsabili di ritardi. Ciò può accadere perché hai:
Hai cambiato lavoro dopo che l'offerta della tua casa è stata accettata Hai acquistato una nuova auto utilizzando un prestito auto Hai usato carte di credito per coprire una grossa spesa di emergenza Hai richiesto una nuova linea di credito per qualsiasi motivo
In alcuni casi, una preapprovazione leggermente superiore all'effettiva approvazione del mutuo può ostacolare la chiusura dei piani. La conclusione è che qualsiasi intoppo nel finanziamento probabilmente ritarderà la chiusura. Successivamente, esamina alcune altre cause comuni di ritardi nella chiusura.
Problemi con la proprietà
Anche i problemi scoperti durante l'ispezione della casa potrebbero ritardare la chiusura. Se una casa presenta più problemi del previsto, potrebbe essere necessario rinegoziare il prezzo o concordare le riparazioni con il venditore. Inoltre, potresti scoprire che una casa non è assicurabile nel suo stato attuale. Il tuo prestatore non finanzierà l'acquisto della casa se una casa non può essere assicurata.
È saggio disporre di un'ispezione di emergenza che ti consenta di andartene con i tuoi soldi se l'ispezione scopre danni alla fondazione, danni strutturali, muffe, radon o un'infestazione di termiti.
Divario di valutazione
La valutazione della casa può anche diventare una sorta di buco nero nel processo di chiusura. Se la valutazione di una casa è inferiore al prezzo di offerta, il tuo prestatore di mutui ipotecari non consentirà la vendita. Ciò lascia l'acquirente nella posizione di allontanarsi, coprire il divario di valutazione con contanti o rinegoziare il prezzo con il venditore. Per questo motivo è fondamentale avere una clausola di valutazione nel contratto di acquisto!
Problemi di titolo
Se la ricerca del titolo mostra che c'è un privilegio o un credito sulla proprietà, questo deve essere risolto prima di andare avanti. La tua società di mutuo non finanzierà l'acquisto a causa del rischio che un terzo possa avanzare pretese future sulla casa.
Carenza di professionisti nel territorio
La chiusura potrebbe anche essere ritardata se i periti e gli ispettori locali fossero semplicemente troppo impegnati per fornire un servizio tempestivo.
Piedi freddi
Sì, succede. Gli imprevisti sono lì solo per proteggerti nel caso in cui venga alla luce qualcosa che valga la pena di fermare il processo di chiusura. Nessuno può “forzare” fisicamente un acquirente o un venditore ad andare avanti. Una delle parti può decidere che abbandonare il piano vale la pena affrontare sanzioni e azioni legali.
Per l'acquirente, avere i piedi freddi su un problema che non è coperto da una clausola di contingenza significa perdere la caparra depositata. Se il venditore si ritira per un motivo non coperto da una clausola di emergenza, l'acquirente ha il diritto legale di chiedere il risarcimento dei danni.
Il modo più veloce per chiudere una casa
Si può chiudere una casa in 2 settimane? Generalmente questo è possibile solo per un acquirente in contanti. In effetti, pagare in contanti per una casa è il “trucco” per ottenere la chiusura più rapida di una casa. Se utilizzi il finanziamento avrai comunque molti modi per ridurre il tempo medio di chiusura di una casa.
Il modo predefinito per accelerare la chiusura è fornire tutto ciò che il tuo prestatore richiede il più rapidamente possibile. Rispondi alle e-mail e alle telefonate del tuo prestatore, avvocato e agente immobiliare il più rapidamente possibile dal momento in cui viene accettata un'offerta. Altri suggerimenti per ottenere un mutuo veloce includono:
Scegliere un agente immobiliare esperto e di alto livello. Richiedere un mutuo ipotecario tramite lo stesso prestatore utilizzato per la pre-approvazione Essere onesti al 100% su tutte le informazioni finanziarie Evitare qualsiasi modifica alle proprie finanze tra l'accettazione dell'offerta e la chiusura Limitare le concessioni al venditore
Anche se alcuni consigliano di rinunciare all’ispezione per chiuderla più velocemente, ciò crea un grosso rischio. Ciò che puoi guadagnare in tempo può essere perso in dollari effettivi quando scopri problemi costosi e dispendiosi in termini di tempo lungo la strada.
Cosa succede se la chiusura non avviene in tempo?
Entrambe le parti possono concordare di modificare il contratto di acquisto originale con una proroga del termine.
Se il motivo del ritardo nella chiusura è imputabile all'acquirente, il venditore potrebbe essere in grado di annullare la transazione. È più probabile che ciò accada se il venditore ha offerte di riserva. Il venditore potrebbe anche tentare di addebitare all'acquirente una tariffa giornaliera per ogni giorno trascorso la chiusura per coprire le tasse sulla proprietà, le rate del mutuo, le rate dell'assicurazione e l'inconveniente del ritardo. Il venditore potrebbe anche pignorare la caparra depositata.
Se il venditore è in colpa, l'acquirente potrebbe essere in grado di annullare la transazione mantenendo la caparra depositata. Potrebbero anche citare in giudizio il venditore per danni.
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