საშუალოდ, სახლის დახურვას დაახლოებით 30-დან 60 დღემდე სჭირდება თქვენი შეთავაზების წარდგენიდან ახალი სახლის გასაღების მიღებამდე. რატომ სჭირდება დახურვა ამდენ ხანს? სხვადასხვა დახურვის ფაქტორები განსაზღვრავს კლავიშების მოლოდინს. ეს სტატია მოიცავს სახლის დახურვის საშუალო დროს.
რამდენი დრო სჭირდება სახლის დახურვას?
მოდით ვისაუბროთ სწრაფი იპოთეკის მოლოდინებზე. სესხის ტიპი არის პირველი ფაქტორი, რომელიც განსაზღვრავს რამდენად სწრაფად შეგიძლიათ სახლის დახურვა.
საერთო ჯამში, იპოთეკით დახურვას 30-დან 60 დღემდე სჭირდება.
ჩვეულებრივი იპოთეკა არის ყველაზე სწრაფი იპოთეკური ტიპი. ეს არის სესხი, რომელსაც მთავრობა არ უჭერს მხარს. ის ასევე მოითხოვს მინიმუმ 620 საკრედიტო ქულას მსესხებლების უმეტესობისთვის. ჩვეულებრივი იპოთეკით დახურვას საშუალოდ 48 დღე სჭირდება.
როდესაც აპირებთ ფედერალური საბინაო ადმინისტრაციის (FHA) სესხს, რომელსაც მხარს უჭერს მთავრობა, მსესხებლებს ცოტა მეტი მოთმინება დასჭირდებათ, რადგან დახურვის საშუალო დრო 54 დღეა. თუმცა, მინიმალური საკრედიტო ქულა 500 და პოტენციური წინასწარი გადახდა 3,5%-მდე შეიძლება აიძულებს ამ ლოდინს უფრო ღირდეს ზოგიერთი მსესხებლისთვის.
მსესხებლებს, რომლებიც კვალიფიცირდება აშშ-ს ვეტერანთა საქმეთა დეპარტამენტის (VA) საშინაო სესხზე, უნდა გაიარონ ანდერრაიტინგის რთული პროცესი, რომელიც აგრძელებს დროს საშუალოდ 57 დღემდე. რა თქმა უნდა, დაბალი ტარიფები და წინასწარი გადახდაზე უარის თქმა არის ჯილდო მოთმინებისთვის.
ტიპიური დახურვა სახლის ქრონოლოგიაზე
მიუხედავად იმისა, რომ არც ერთი დახურვის პროცესი არ არის 100% იდენტური, ეს გეგმა გაჩვენებთ, თუ რას უნდა ელოდოთ:
შეთავაზება: სახლზე თქვენი შეთავაზების გაგზავნა ოფიციალურად იწყებს დახურვის პროცესს. მიუხედავად იმისა, რომ შეიძლება იყოს გარკვეული მოლაპარაკება უკან და უკან, შეთავაზების მიღება გაძლევს მწვანე შუქს დაფინანსებისა და ინსპექტირების მიმართულებით წინსვლისთვის. დახურვის თარიღის დადგენა: მყიდველი და გამყიდველი აგვარებენ დახურვის თარიღს მოლაპარაკებების დროს. თარიღი ემატება ნასყიდობის ხელშეკრულებას. იპოთეკის განაცხადი: შეავსეთ იპოთეკის განაცხადი საფუძვლიანად და სრულად, რომ მიიღოთ დაფინანსება. ეს ძირითადად უნდა იყოს „განახლების“ ნაბიჯი, თუ უკვე გაიარეთ წინასწარი დამტკიცების პროცესი. გამჟღავნება: შეთავაზების მიღებიდან პირველი კვირის განმავლობაში, თქვენი კრედიტორი მოგაწვდით თქვენი სესხის პირობებს. ეს გაცნობებთ საპროცენტო განაკვეთს, საკომისიოებს, დახურვის ხარჯებს და იპოთეკის სავარაუდო ყოველთვიურ გადახდებს. დოკუმენტაცია: ველით, რომ თქვენი კრედიტორი დაგიკავშირდებათ პირველი კვირის განმავლობაში, რათა მოითხოვოს ნებისმიერი დამატებითი ფინანსური დოკუმენტაცია, რომელიც საჭიროა სესხის განაცხადის წინსვლისთვის. შეფასება: თქვენი კრედიტორი შეუკვეთებს შეფასებას შეთავაზების მიღებიდან პირველ ან მეორე კვირაში. შეფასება განსაზღვრავს სახლის ღირებულებას, რათა დაადასტუროს, რომ თქვენ არ ეთანხმებით ზედმეტად გაბერილ გასაყიდ ფასს, რომელიც სახლს დაუფინანსებელს გახდის. ინსპექტირება: თუ თქვენ არ უარი თქვით სახლის ინსპექტირების უფლებაზე, დაჯავშნეთ ერთი თქვენი შეთავაზების მიღებიდან პირველი კვირის განმავლობაში. კონტრაქტების უმეტესობა იძლევა მხოლოდ ინსპექტირების ფანჯარას, რომელიც გრძელდება შვიდიდან 10 დღემდე. ანდერრაითინგი: სესხის დამტკიცების ადრეულ ეტაპებზე ანდერრაიტი გამოიყენება თქვენი ფინანსური ინფორმაციის შესაფასებლად და გადამოწმებისთვის. ველით, რომ იპოთეკური კომპანია ღრმად შეხედავს თქვენს შემოსავალს, აქტივებს, საკრედიტო ისტორიას და ვალს. ამ ეტაპზე შეიძლება მოგთხოვონ დამატებითი დოკუმენტაცია ან გადამოწმება. შანსები და დასრულებები: მყიდველმა უნდა გახსნას ესქრო-ანგარიში, რათა წარადგინოს წინასწარი გადახდა, გადაიხადოს საკუთრების საფასური, მიიღოს სახლის მესაკუთრის დაზღვევა და დანიშნოს საბოლოო გაცნობა შეთავაზების მიღების შემდეგ. გასუფთავებულია დახურვამდე: თქვენი იპოთეკური კომპანია კანონით ვალდებულია წარმოადგინოს „გასუფთავებული დახურვის“ დოკუმენტი, რომელიც გთავაზობთ პირობების საბოლოო გამჟღავნებას. მსესხებლებს აქვთ სამდღიანი ლოდინის ვადა დოკუმენტის ხელმოწერისა და დასაბრუნებლად. თქვენი უძრავი ქონების ადვოკატმა უნდა გადახედოს დოკუმენტს თქვენი სახელით. დახურვა: თქვენი დახურვის დოკუმენტების ხელმოწერის შემდეგ, საბოლოო განხილვის პროცესი მოხდება თქვენი იპოთეკის ოფიციალურად დაფიქსირებამდე.
ჩვეულებრივ პირობებში, თქვენი იპოთეკური განაკვეთი განისაზღვრება იმის მიხედვით, თუ რა განაკვეთი იქნება თქვენი დახურვის თარიღში. ეს იმიტომ, რომ იპოთეკური განაკვეთები შეიძლება განსხვავდებოდეს ყოველდღიურად. თუ აირჩევთ, თქვენი კრედიტორი მოგცემთ განაკვეთის დაბლოკვას, რომელიც გარანტიას იძლევა, რომ თქვენი საპროცენტო განაკვეთი არ შეიცვლება შეთავაზებასა და დახურვას შორის, თუ დახურავთ კონკრეტულ ვადაში განაცხადის ცვლილების გარეშე. ხელმისაწვდომია 30, 45 ან 60 დღის განმავლობაში, განაკვეთის საკეტები ხშირად მოდის საფასურით. თქვენ ასევე შეგიძლიათ დაკარგოთ ჩაკეტილი მაჩვენებელი, თუ დროულად ვერ დახურავთ.
მიზეზები, რის გამოც სახლის დახურვას შეიძლება მეტი დრო დასჭირდეს
მიუხედავად იმისა, რომ მყიდველების უმეტესობა დროულად იხურება, არ მთავრდება იმ მიზეზების ჩამონათვალი, რის გამოც დახურვის პროცესი შეიძლება შეფერხდეს. მყიდველის კრედიტუნარიანობის ცვლილებები, როგორც წესი, პასუხისმგებელია დაგვიანებაზე. ეს შეიძლება მოხდეს, რადგან თქვენ გაქვთ:
სამუშაოების შეცვლა სახლის შეთავაზების მიღების შემდეგ. შეიძინა ახალი მანქანა ავტო სესხის გამოყენებით. გამოყენებული საკრედიტო ბარათები დიდი გადაუდებელი ხარჯის დასაფარად.
ზოგიერთ შემთხვევაში, წინასწარი დამტკიცება, რომელიც ოდნავ აღემატებოდა რეალურ იპოთეკის დამტკიცებას, შეიძლება ჩააგდოს დახურვის გეგმები. დასკვნა ის არის, რომ ნებისმიერი პრობლემა თქვენს დაფინანსებაში, სავარაუდოდ, შეაფერხებს დახურვას. შემდეგი, გადახედეთ დახურვის დაგვიანების სხვა საერთო მიზეზებს.
პრობლემები ქონებასთან
სახლის შემოწმების დროს გამოვლენილმა საკითხებმა ასევე შეიძლება შეაფერხოს დახურვა. თუ სახლს მოსალოდნელზე მეტი პრობლემა აქვს, შეიძლება დაგჭირდეთ ფასზე ხელახლა მოლაპარაკება ან რემონტის მოგვარება გამყიდველთან. უფრო მეტიც, თქვენ შეიძლება აღმოაჩინოთ, რომ სახლი არ არის დაზღვეული მის ამჟამინდელ მდგომარეობაში. თქვენი კრედიტორი არ დააფინანსებს სახლის შეძენას, თუ სახლი ვერ იქნება დაზღვეული.
გონივრული იქნება შემოწმების გათვალისწინება, რომელიც საშუალებას მოგცემთ გაიქცეთ თქვენი სერიოზული ფულით, თუ ინსპექტირება აღმოაჩენს ფუნდამენტურ დაზიანებას, სტრუქტურულ დაზიანებას, ობის, რადონის ან ტერმიტის შეჭრას.
შეფასების ხარვეზი
სახლის შეფასება ასევე შეიძლება გახდეს რაღაც შავი ხვრელი დახურვის პროცესში. თუ სახლის შეფასება შეთავაზების ფასზე დაბალია, თქვენი იპოთეკური კრედიტორი არ დაუშვებს გაყიდვას. ეს მყიდველს უტოვებს პოზიციას, დატოვოს, დაფაროს შეფასების ხარვეზი ნაღდი ფულით, ან ხელახლა მოახდინოს ფასზე მოლაპარაკება გამყიდველთან. ამ მიზეზით ძალიან მნიშვნელოვანია ნასყიდობის ხელშეკრულებაში შეფასების პუნქტი!
სათაურის საკითხები
თუ სათაურის ძიება აჩვენებს, რომ არსებობს გირავნობა ან პრეტენზია ქონებაზე, ეს უნდა მოგვარდეს წინსვლის წინ. თქვენი იპოთეკური კომპანია არ დააფინანსებს შესყიდვას იმის გამო, რომ მესამე მხარე მომავალში პრეტენზიას განაცხადებს სახლზე.
პროფესიონალთა დეფიციტი რეგიონში
დახურვა ასევე შეიძლება გადაიდოს, თუ ადგილობრივი შემფასებლები და ინსპექტორები უბრალოდ ზედმეტად არიან დაჯავშნილი, რათა უზრუნველყონ სწრაფი მომსახურება.
Ცივი ფეხები
დიახ, ეს ხდება. გაუთვალისწინებელი სიტუაციები მხოლოდ თქვენს დასაცავად იმ შემთხვევაშია, თუ რაიმე გამოვლინდება, რომელიც იმსახურებს დახურვის პროცესის შეჩერებას. ვერავინ შეძლებს ფიზიკურად „აიძულოს“ მყიდველს ან გამყიდველს წინსვლა. ერთ-ერთმა მხარემ შეიძლება გადაწყვიტოს, რომ გეგმის მიტოვება ღირს ჯარიმები და სამართლებრივი ქმედებები.
მყიდველისთვის, გაციება საკითხის გამო, რომელიც არ არის გათვალისწინებული საგანგებო პუნქტით, ნიშნავს სერიოზულ ფულადი დეპოზიტის დაკარგვას. თუ გამყიდველი უკან იხევს იმ მიზეზით, რომელიც არ არის გათვალისწინებული საგანგებო დებულებით, მყიდველს აქვს კანონიერი უფლება მოითხოვოს ზიანის ანაზღაურება.
სახლის დახურვის ყველაზე სწრაფი გზა
შეგიძლიათ სახლის დახურვა 2 კვირაში? ზოგადად, ეს შესაძლებელია მხოლოდ ნაღდი ფულის მყიდველისთვის. სინამდვილეში, სახლისთვის ნაღდი ფულის გადახდა არის „გატეხვა“ სახლის ყველაზე სწრაფად დახურვისთვის. თუ თქვენ იყენებთ დაფინანსებას, თქვენ კვლავ გექნებათ უამრავი გზა სახლის დახურვის საშუალო დროის შესამცირებლად.
დახურვის დაჩქარების ნაგულისხმევი გზაა რაც შეიძლება სწრაფად მიაწოდოთ ყველაფერი, რასაც თქვენი კრედიტორი ითხოვს. უპასუხეთ წერილებს და სატელეფონო ზარებს თქვენი კრედიტორის, ადვოკატისა და უძრავი ქონების აგენტისგან რაც შეიძლება სწრაფად, შეთავაზების მიღების მომენტიდან. სხვა რჩევები სწრაფი იპოთეკის მისაღებად მოიცავს:
გამოცდილი, მაღალრეიტინგული უძრავი ქონების აგენტის არჩევა. იპოთეკურ სესხზე განაცხადი იმავე კრედიტორის მეშვეობით, რომელსაც იყენებდით წინასწარი დამტკიცებისთვის. იყავით 100% გულწრფელი ყველა ფინანსური ინფორმაციის მიმართ. თავიდან აიცილეთ რაიმე ცვლილება თქვენს ფინანსებში შეთავაზების მიღებასა და გამყიდველის შეღავათების შეზღუდვას შორის
მიუხედავად იმისა, რომ ზოგიერთი ადამიანი რეკომენდაციას უტოვებს შემოწმების უფრო სწრაფად დახურვას, ეს ქმნის დიდ რისკს. ის, რისი მოპოვებაც შეგიძლიათ დროში, შეიძლება დაიკარგოთ რეალურ დოლარებში, როდესაც აღმოაჩენთ ძვირადღირებულ და შრომატევად პრობლემებს გზაზე.
რა მოხდება, თუ დახურვა დროულად არ მოხდება?
ორივე მხარე შეიძლება შეთანხმდნენ შეცვალონ ორიგინალური შესყიდვის ხელშეკრულება გახანგრძლივებული ვადით.
თუ დახურვის დაგვიანების მიზეზი ემთხვევა მყიდველის ბოლოს, გამყიდველს შეუძლია გააუქმოს ტრანზაქცია. ეს უფრო სავარაუდოა, რომ მოხდეს, თუ გამყიდველს აქვს სარეზერვო შეთავაზებები. გამყიდველს ასევე შეუძლია სცადოს მყიდველს გადაუხადოს სადღეღამისო განაკვეთი ყოველი გასული დღის დახურვისთვის ქონების გადასახადების, იპოთეკის გადასახადების, სადაზღვევო გადასახადებისა და დაგვიანებით გამოწვეული უხერხულობის დასაფარად. გამყიდველს შეეძლო თანხის დარიცხვაც კი.
თუ გამყიდველი დამნაშავეა, მყიდველს შეუძლია გააუქმოს ტრანზაქცია და შეინახოს თავისი სერიოზული ფულის დეპოზიტი. მათ ასევე შეუძლიათ უჩივლონ გამყიდველს ზიანის ანაზღაურებისთვის.
თუ მოგწონთ ჩვენი გვერდი გთხოვთ გაუზიაროთ თქვენს მეგობრებს & ფეისბუქი