სახლის მფლობელობა ბევრისთვის ოცნებაა და მნიშვნელოვანი ეტაპია, რომელიც აღნიშნავს ცხოვრების ახალ თავს. პირველად სახლის მყიდველებისთვის, პროცესი შეიძლება ჩანდეს დამღლელი, აბსოლუტური და ზოგჯერ დამაბნეველი. სახლის ყიდვა მოიცავს ბევრ მნიშვნელოვან გადაწყვეტილებას და ფინანსურ ინვესტიციას, რომელიც მოითხოვს ფრთხილად დაგეგმვას და განხილვას. სწორი ადგილმდებარეობის არჩევიდან დაწყებული სახლის საკუთრების იურიდიული და ფინანსური ასპექტების გაგებამდე, არსებობს რამდენიმე მნიშვნელოვანი რამ, რაც სახლის ყიდვამდე უნდა იცოდეს სახლის ყველა მფლობელმა. ეს სტატია შეისწავლის სახლის მესაკუთრის ყველაზე მნიშვნელოვან საკითხებს, რომლებიც დაგეხმარებათ მიიღოთ ინფორმირებული გადაწყვეტილებები და თქვენი სახლის საკუთრების ოცნება რეალობად აქციოთ.
სახლის საკუთრების განმარტება: აი, რას ნიშნავს სახლის ფლობა
სახლის მეპატრონეები ფლობენ საკუთარ სახლებს ორი განსხვავებული გზით. ზოგიერთი სახლის მესაკუთრე ფლობს საკუთარ სახლებს იპოთეკის გარეშე, რადგან მათ ან უკვე გადაიხადეს ან იყიდეს სახლი ნაღდი ფულით. თქვენ კვლავ სახლის მფლობელი ხართ, მაშინაც კი, თუ იყენებთ იპოთეკას თქვენი სახლის საფასურის გადასახდელად. რასაკვირველია, იპოთეკის გადაუხდელობამ შეიძლება გამოიწვიოს ბანკმა თქვენი სახლის საკუთრება.
გახდი სახლის მესაკუთრე
უმრავლესობისთვის სახლის მფლობელი ნიშნავს გახდე მსესხებელი. ეს იმიტომ ხდება, რომ საშუალო ადამიანი სახლის შესაძენად მოითხოვს იპოთეკას ბანკიდან ან სესხის გამცემი დაწესებულებიდან. საერთო სესხები, რომლებიც გამოიყენება დღეს შეერთებულ შტატებში სახლების შესაძენად, მოიცავს:
ჩვეულებრივი სესხი: კარგი კრედიტის მქონე მსესხებლებს შორის პოპულარული ვარიანტი, ჩვეულებრივი სესხი, როგორც წესი, გვთავაზობს უკეთეს საპროცენტო განაკვეთებს, ვიდრე მთავრობის მიერ მხარდაჭერილი სესხები. თუმცა, ამ სესხის კვალიფიკაცია უფრო რთულია. მოემზადეთ, რომ გამოჩნდეთ მინიმუმ 620 საკრედიტო ქულით. მიუხედავად იმისა, რომ ჩვეულებრივი სესხით შეგიძლიათ დადოთ 3%-იც, მსესხებლების უმეტესობა 20%-ს აყენებს კერძო იპოთეკური დაზღვევის (PMI) გადახდის თავიდან ასაცილებლად. PMI გადახდები დარჩება მანამ, სანამ სახლში არ გექნებათ 20% კაპიტალი. FHA სესხი: ფედერალური საბინაო ადმინისტრაციის (FHA,) მხარდაჭერით, ეს სესხი ხელმისაწვდომია მსესხებლებისთვის მინიმალური საკრედიტო ქულით 500. მაშინ როცა მსესხებლებს 580 საკრედიტო ქულით შეუძლიათ მხოლოდ 3% ჩამოაგდონ, მსესხებლებმა, რომელთა ქულები 500-დან 579-მდეა. მინიმუმ 10%-ით შემცირდა. PMI სავალდებულოა FHA სესხებით. VA სესხი: ეს სესხი, რომელსაც მხარს უჭერს აშშ-ს ვეტერანთა საქმეთა დეპარტამენტი (VA) ხელმისაწვდომია ამჟამინდელი სამხედრო წევრებისთვის, ვეტერანებისთვის და უფლებამოსილი მეუღლეებისთვის. VA სესხების უმეტესობა არ საჭიროებს წინასწარ გადახდას. არ არის საჭირო მინიმალური საკრედიტო ქულა. USDA სესხი: თუ თქვენ ყიდულობთ სახლებს დანიშნულ სოფლად, აშშ-ს სოფლის მეურნეობის დეპარტამენტის (USDA) სესხი დაეხმარება დაბალ და საშუალო შემოსავლის მქონე მყიდველებს შეიძინონ სახლები წინასწარი გადახდის ან იპოთეკის დაზღვევის გარეშე. ჯამბო იპოთეკა: „ჯუმბო“ გულისხმობს ამ სესხს, რომელიც აღემატება ყველა შესაბამის სესხის ლიმიტს. იგი გამოიყენება ძვირადღირებული და მაღალი ღირებულების სახლების შესაძენად, რომლებიც შეიძლება ღირდეს 1 მილიონი დოლარი ან მეტი. მყიდველებმა, როგორც წესი, უნდა დადონ მინიმუმ 20% წინასწარი გადახდისთვის კომპრომისის გარეშე.
იპოთეკის გადაწყვეტილების მიღებისას, მყიდველების უმეტესობა ირჩევს რაღაცას, რომელსაც ფიქსირებული განაკვეთის იპოთეკა ეწოდება. ფიქსირებული იპოთეკის პირობებში, საცხოვრებლის სესხის საპროცენტო განაკვეთი იგივე რჩება სესხის ხანგრძლივობის განმავლობაში, თუ მფლობელი არ განახორციელებს რეფინანსირებას. ეს ნიშნავს, რომ განაკვეთი, რომელსაც თქვენი კრედიტორი იძლევა დახურვის გამჟღავნების დოკუმენტში, არის კურსი, რომელსაც გადაიხდით მომდევნო 15-დან 30 წლამდე. ფიქსირებული განაკვეთის იპოთეკის უპირატესობა ის არის, რომ ის გთავაზობთ ბიუჯეტის პროგნოზირებადობას. ქონების გადასახადისა და სახლის მესაკუთრის დაზღვევის ტარიფების გარდა, თქვენი სახლის საკუთრების ყოველთვიური ღირებულება ფიქსირდება!
თქვენ მოგიწევთ რეფინანსირება, რომ მიიღოთ უფრო დაბალი განაკვეთი, თუ საპროცენტო განაკვეთი დაეცემა მას შემდეგ, რაც ისინი დაბლოკეს ფიქსირებული განაკვეთით იპოთეკური სესხი. უფრო მეტიც, ფიქსირებული განაკვეთის იპოთეკური საპროცენტო განაკვეთები ხშირად უფრო მაღალია, ვიდრე კონკურენტუნარიანი რეგულირებადი იპოთეკური სესხი (ARM). სწორედ ამიტომ, თქვენ შეგიძლიათ ამჯობინოთ სესხის აღება ცვალებად საპროცენტო განაკვეთით, ბაზრის პირობებიდან გამომდინარე.
ARM-ს ჩვეულებრივ გააჩნია დაბალი საწყისი საპროცენტო განაკვეთები, რომლებიც იცვლება ბაზარზე. შესაძლოა, დაბალ განაკვეთშიც კი ჩაკეტოთ რამდენიმე წლით, სანამ სესხი ცვლად განაკვეთზე გადავა. ARM-ების უმეტესობა ცვლის ყოველ ექვს თვეში 12 თვეს, როგორც კი ცვლადი განაკვეთი დაიწყება. ამის რისკი ის არის, რომ შეუძლებელია იმის ცოდნა, რამდენს გადაიხდით ყოველთვიურად, როგორც კი თქვენი საპროცენტო განაკვეთი ეტაპობრივად ამოიწურება. მიუხედავად იმისა, რომ თქვენ შეგიძლიათ დაზოგოთ ბევრი სესხის დაწყებისას, ყოველთვის არის შესაძლებლობა, რომ სესხი გახდეს მიუწვდომელი, თუ განაკვეთები ბუშტით არის შეფასებული.
ფიქსირებული იპოთეკური სესხი არის სტაბილური, „უსიამოვნო“ სესხები, იდეალურია მათთვის, ვინც გეგმავს სახლში დარჩენას მინიმუმ ხუთი წლის განმავლობაში. მიუხედავად იმისა, რომ ARM-ებს თან ახლავს რისკები, ისინი შეიძლება იყოს კარგი მყიდველებისთვის, რომლებიც 100% გეგმავენ გადაადგილებას ორიდან ხუთ წელიწადში. დასკვნა ის არის, რომ თქვენ უნდა იცოდეთ რისკები საპროცენტო დაზოგვის დროს!
სახლის საკუთრების უპირატესობა
ვინმეს, ვინც პირველად ეძებს სახლის ყიდვას, შეიძლება გაინტერესებდეს, რატომ არის ამდენი სურვილი გადაიხადოს სოლიდური წინასწარი გადასახადები და დახურვის ხარჯები სახლის საკუთრებაში.
სიმართლე ის არის, რომ სახლი არის სიმდიდრის ასაშენებლად. ხშირ შემთხვევაში, სახლი არის ყველაზე დიდი ქონება, რომელსაც ადამიანი ფლობს. ფედერალური რეზერვის მონაცემები აჩვენებს, რომ შეერთებულ შტატებში სახლის მესაკუთრეებს 40-ჯერ აღემატება გამქირავებელთა სიმდიდრე! მიუხედავად იმისა, რომ სახლის მესაკუთრეთა საშუალო წმინდა ღირებულება 255,000 აშშ დოლარია, გამქირავებლების საშუალო წმინდა ღირებულება მხოლოდ 6,300 დოლარია. აქ მოცემულია სახლის მფლობელობის უპირატესობა:
თქვენი ყოველთვიური გადასახადის კონტროლის შესაძლებლობა იმის ნაცვლად, რომ იფიქროთ ქირის ზრდაზე. ყურება კაპიტალი იზრდება ყოველთვიური გადახდის ნაცვლად, უბრალოდ დაკარგოთ ქირის ფული. დაფასებით სარგებლობთ, თუ თქვენი სახლის ღირებულება იზრდება. უძრავი ქონება შეიძლება იყოს უფრო ჭკვიანი ინვესტიცია აქციებთან შედარებით მათთვის, ვისაც არ სურს ბაზრის ცვალებადობასთან გამკლავება. ქონების გადასახადები და იპოთეკის დაზღვევის ხარჯები შეიძლება ჩართული იყოს თქვენს ცალკეულ საგადასახადო გამოქვითვაში. ეს იგივეა, რომ მიიღოთ ორი საგადასახადო კრედიტი სახლის მესაკუთრისთვის. სახლის ფლობამ შეიძლება გაზარდოს თქვენი საკრედიტო ქულა, რაც დაგეხმარებათ მიიღოთ სესხები და დაფინანსება უკეთესი განაკვეთებით.
შეიძლება არ გინდოდეთ სახლის ყიდვა „დღეს“, რადგან ფიქრობთ, რომ ვერ გამოიყენებთ იმ სიმდიდრეს, რომელსაც მათი სახლი აშენებს, სანამ არ იქნებით მზად მისი გაყიდვისთვის. თუმცა, თქვენ შეგიძლიათ გამოიყენოთ თქვენი სახლის კაპიტალი ბევრად უფრო ადრე, ვიდრე ფიქრობთ! როდესაც მსესხებლები იყენებენ საყოფაცხოვრებო კაპიტალს სესხის მისაღებად, ისინი იღებენ უკეთეს განაკვეთებს შეზღუდვების გარეშე, თუ რაში შეიძლება გამოიყენონ ნაღდი ფული. ეს ნიშნავს, რომ სახლის კაპიტალი შეიძლება დაეხმაროს ბიზნეს გეგმების დაფინანსებას, ვალების გადახდას, განათლებას, არდადეგებს, სახლის გაუმჯობესებას და სხვა. აქ მოცემულია რამდენიმე გზა, რომ გამოიყენოთ სახლის ღირებულება იპოთეკის გადახდამდე:
ნაღდი ფულის რეფინანსირება: სახლის მესაკუთრე აფინანსებს იმაზე დიდ სესხს, ვიდრე საჭიროა დამატებითი ფულადი სახსრების მოსაპოვებლად. საცხოვრებლის კაპიტალის სესხები: ეს ჩვეულებრივი ვარიანტი გაძლევთ საშუალებას აიღოთ სესხი თქვენს სახლში არსებული კაპიტალის წინააღმდეგ, სანამ ჯერ კიდევ გაქვთ არსებული იპოთეკა. სესხი მოდის ერთიანად, ფიქსირებული განაკვეთით. სახლის სააქციო კაპიტალის საკრედიტო ხაზი (HELOC): HELOC ფუნქციონირებს როგორც საკრედიტო ბარათები, რომლებიც მხარდაჭერილია თქვენს სახლში. მსესხებლები ანაზღაურებენ მხოლოდ იმას, რასაც იყენებენ. ერთი და იგივე საკრედიტო ხაზის გამოყენებაც კი შეიძლება განმეორებით, სანამ სრულად აბრუნებთ ამოღებულს. საპირისპირო იპოთეკა: ასევე ცნობილია, როგორც სახლის კაპიტალის კონვერტაციის იპოთეკა (HECM), საპირისპირო იპოთეკა არის ვარიანტი, რომელიც საშუალებას აძლევს 62 წელზე უფროსი ასაკის სახლის მფლობელებს გადააქციონ სახლის კაპიტალი ნაღდად.
რა თქმა უნდა, თქვენ არ გჭირდებათ ამ „ლამაზი“ ტექნიკის გამოყენება სახლიდან ფულის გამომუშავებისთვის. სახლის გამყიდველების უმეტესობა უბრალოდ იყენებს ფულს, რომელსაც ისინი იღებენ თავიანთი პირველი სახლის გაყიდვისას, რათა გადავიდნენ უფრო დიდ ან ძვირადღირებულზე მეორე სახლის შეძენისას. ზოგიერთ შემთხვევაში, მოგება ადვილად დაფარავს სრულ წინასწარ გადახდას უფრო ძვირიან სახლში.
გადაწყვიტეთ თუ არა სახლის საკუთრება თქვენთვის სწორი
სესხის წინასწარ დამტკიცება პირველი ნაბიჯია მათთვის, ვინც ფიქრობს სახლის საკუთრებაში. უძრავი ქონების აგენტების უმეტესობა არ აჩვენებს საკუთრებას მყიდველებს, რომლებიც გამოჩნდებიან წინასწარი დამტკიცების წერილების გარეშე. მიუხედავად იმისა, რომ წინასწარი დამტკიცება არ არის დადგენილი, ის კარგ წარმოდგენას გაძლევს სესხის ოდენობასა და პირობებზე, რომლებზეც დაგიმტკიცებთ რეალურ სესხზე განაცხადის მიღებისას სახლის პოვნის შემდეგ, რომლის შეძენაც გსურთ. აი, რას ითხოვს კრედიტორი:
შემოსავლის დამადასტურებელი საბუთების, W2 ფორმების ან ქვითრების სახით აქტივების მტკიცებულება, რომელიც აჩვენებს თქვენი ხელმისაწვდომ წინასწარ გადახდის ზომას საკრედიტო ქულა დასაქმების დადასტურება
დავუშვათ, რომ თქვენი სესხის აღების ძალა მოსალოდნელზე დაბალია. ამ შემთხვევაში, თქვენ შეიძლება გადაწყვიტოთ, რომ დროა გაზარდოთ თქვენი საკრედიტო ქულა და შეამციროთ ვალის შემოსავლის (DTI) თანაფარდობა მეტის დაზოგვით, გადასახადების დაფარვით, თქვენს საკრედიტო ანგარიშში უარყოფითი პუნქტების განხილვით ან თქვენი შემოსავლის დონის გაზრდის მცდელობით. .
კითხვები, რომლებიც უნდა დაუსვათ საკუთარ თავს, სანამ სახლის მესაკუთრე გახდებით
უპირველეს ყოვლისა, იყავით გულახდილი თქვენი სახლის შეძენის შესაძლებლობის შესახებ. მყიდველები მზად უნდა იყვნენ გადაიხადონ წინასწარი გადახდა, დახურვის ხარჯები მთლიანი სესხის 3%-დან 6%-მდე და გადაადგილებასთან დაკავშირებული ყველა ხარჯი.
სახლში ყოფნის შემდეგ, რემონტს, ტექნიკის ან სისტემების შეცვლას, ტექნიკურ საკითხებს, ლანდშაფტის მოწყობას და სახლის გაუმჯობესებას შეიძლება საჭირო გახდეს ძირითადი ინვესტიციები. ხარჯები, რომლებიც ადრე თქვენი მესაკუთრის „პრობლემა“ იყო, ახლა თქვენს მხრებზეა დამოკიდებული! რასაკვირველია, დამატებითი პასუხისმგებლობა უფრო მეტი ღირს, თუკი გსურთ საკუთარი ადგილის ფლობა.
შემდეგი, განიხილეთ რამდენ ხანს გეგმავთ ამ მხარეში დარჩენას. თუ თქვენი კარიერის ისტორიამ განაპირობა თქვენი გადაადგილება ყოველ სამ-ოთხ წელიწადში ერთხელ, სახლის ყიდვა შეიძლება არ მოგიტანოთ, რადგან საკმარისად დიდხანს არ იქნებით მასში, რომ ნახოთ მისი ღირებულების ზრდა. უფრო მეტიც, იპოთეკის გადახდის ადრეული ეტაპები ძირს უთხრის საპროცენტო გადასახადებს, ნაცვლად ძირითადი თანხის გადახდისა. ეს ნიშნავს, რომ თქვენ დაუყოვნებლივ არ დაიწყებთ კაპიტალის მშენებლობას. თქვენ შეგიძლიათ დაკარგოთ ფული დახურვის ხარჯებში და გადაადგილების ხარჯებში, თუ თქვენ გჭირდებათ გაყიდვა ყოველ ჯერზე გადაადგილებისას.
და ბოლოს, იყავით გულწრფელი თქვენი განზრახვების შესახებ. სოციალურ მედიაში, თქვენს სოციალურ წრეში სახლის ფლობის სიგიჟეში ან ახალმა ამბებმა შეიძლება გადახვიდეთ ისეთ საქმეში, რისთვისაც ჯერ ნამდვილად არ ხართ მზად! სახლის მესაკუთრე გახდომის გადაწყვეტილება უნდა იქნას მიღებული როგორც თქვენი ცხოვრების წესის, ასევე ფინანსური ჯანმრთელობის გათვალისწინებით.
თუ მოგწონთ ჩვენი გვერდი გთხოვთ გაუზიაროთ თქვენს მეგობრებს & ფეისბუქი
