რა უნდა იცოდეთ HOA-ს შეუსრულებელ წესებზე

მიუხედავად იმისა, ახალი სახლის ძიებაში ხართ თუ ამჟამად ცხოვრობთ HOA საზოგადოებაში, აუცილებელია გესმოდეთ HOA წესები, რომლებიც მართავს თქვენს სამეზობლოს. მიუხედავად იმისა, რომ HOA გაიდლაინები შექმნილია იმისთვის, რომ ყველა მაცხოვრებლისთვის უსაფრთხო და სუფთა იყოს თემები, არის შემთხვევები, როდესაც ეს ასოციაციები შეიძლება იყოს ძალიან მომთხოვნი და არაგონივრული. სინამდვილეში, ზოგიერთი წესი, რომელსაც HOA ცდილობს აღასრულოს, შეიძლება უკანონო იყოს.

HOA-ების განსაზღვრა

სახლის მესაკუთრეთა ასოციაცია არის ერთეულის ტიპი, რომელსაც ევალება აღასრულოს სხვადასხვა წესები და სახელმძღვანელო მითითებები, რომლებიც ეხება თემის ან უბნის მართვას. ეს ასოციაციები ჩვეულებრივ გვხვდება დაგეგმილი განვითარების თემებში. თუ თქვენ ცხოვრობთ მიმაგრებულ ერთეულში, თქვენს HOA შეიძლება მოიხსენიებოდეს, როგორც კონდო ასოციაცია.

თუ გაინტერესებთ, რატომ უნდა გადაიხადოთ ყოველთვიური ან კვარტალური გადასახადი HOA-სთვის, ფული, რომელსაც თქვენ ამ ასოციაციას აძლევთ, ხშირად იხარჯება ქონების ღირებულების შესანარჩუნებლად და საზოგადოების ცხოვრების ხარისხის მაღალი ხარისხის შენარჩუნებაზე. ყველა HOA წესი გვხვდება შეთანხმებებში, პირობებსა და შეზღუდვებში (CCR). თემის წევრები, რომლებიც მოთავსებულნი არიან HOA-ს საბჭოში, ზედამხედველობას გაუწევენ წესებს, შეაგროვებენ მაცხოვრებლების საფასურს, დაადგენენ ქონების მოვლის პირობებს და მართავენ ყველა კომუნალურ სივრცეს.

არის თუ არა HOA წესები აღსასრულებელი

ყველა CCR და HOA წესი აღსრულებადი და იურიდიულად სავალდებულოა, თუ ისინი არ კვალიფიცირდება, როგორც არააღსრულებადი. თუ თქვენ გააკეთებთ ისეთ რამეს, რაც არღვევს HOA-ს მითითებებს, თქვენ ფაქტობრივად დაარღვევთ კონტრაქტს, რომელიც დადეთ საზოგადოებაში სახლის შეძენისას. იურიდიული უფლებამოსილებები, რომლებზეც წვდომა აქვს HOA-ს, მოიცავს სარჩელის შეტანას, ჯარიმების შეფასებას და თქვენს ქონებაზე გირავნობის დადებას.

შეუსრულებელი HOA წესები

არსებობს მრავალი განსხვავებული ტიპის არააღსასრულებელი HOA წესები. ეს წესები მოიცავს თქვენს უფლებებს არღვევს და არასწორად ამოქმედებულ წესებს.

წესები, რომლებიც არღვევს თქვენს უფლებებს

მიუხედავად იმისა, რომ HOA-ს მმართველი დოკუმენტები იურიდიულად სავალდებულოა, კონსტიტუციური უფლებები, სახელმწიფო კანონები და ფედერალური კანონები უპირატესობას ანიჭებენ. თუკი ჩაითვლება, რომ წესი კანონის დარღვევად ითვლება, მისი აღსრულება შეუძლებელია. წესების ტიპები, რომლებიც არღვევს კანონს, შეიძლება მოიცავდეს ყველაფერს, დაწყებული სიტყვის თავისუფლების საკითხებიდან დისკრიმინაციამდე.

სიტყვის თავისუფლება უთანხმოების საერთო სფეროა HOA-სა და სახლის მფლობელებს შორის. უმეტეს შემთხვევაში, ეს უთანხმოება პოლიტიკური მეტყველებისა და პოლიტიკური ნიშნების გარშემოა. ბევრი HOA აწესებს შეზღუდვებს იმ ნიშნების ტიპებზე, რომელთა განთავსებაც შეგიძლიათ თქვენს ეზოში. ფაქტობრივად, შესაძლებელია ყველა ნიშანი იყოს აკრძალული.

მიუხედავად იმისა, რომ HOA-ს შეიძლება ჰქონდეს ამ წესების დაწესების შესაძლებლობა, არის რამდენიმე სახელმწიფო, სადაც ასოციაციებს არ აქვთ დიდი კონტროლი ამ კუთხით. მაგალითად, HOA მერილენდში ვერ აკავებს სახლის მფლობელებს პოლიტიკური ნიშნების განთავსებაზე თავიანთ ეზოებში არჩევნების დროს. მიუხედავად იმისა, რომ HOA-ებს, როგორც წესი, არ აქვთ უფლება შეაჩერონ სახლის მესაკუთრეები თავიანთ საკუთრებაში ამერიკის დროშის განთავსებაში, მათ ხშირად შეუძლიათ დააწესონ შეზღუდვები დროშის ზომაზე.

HOA-ს წესები ასევე არ აღსრულდება, თუ ისინი განიხილება დისკრიმინაციულად, რაც განსაზღვრულია ფედერალური სამართლიანი საცხოვრებლის აქტით. ეს კანონი ხელს უშლის HOA-ებს დისკრიმინაციას გაუწიონ პერსპექტიული სახლის მესაკუთრეთა და არსებული სახლის მფლობელების მიმართ ყველაფერზე დაყრდნობით, ეროვნული წარმოშობიდან და რელიგიიდან დაწყებული რასითა და სქესით დამთავრებული. გაითვალისწინეთ, რომ ზოგიერთი სახელმწიფო უფრო შორს წავიდა ვიდრე ფედერალური სამართლიანი საბინაო აქტი დაცული კლასების დასაცავად. თუ თქვენ ყიდულობთ HOA სახლს კალიფორნიაში, ეს კანონი ასევე უზრუნველყოფს დაცვას გენდერული იდენტობის საფუძველზე.

მეორე შესწორების გამო, რომელიც ადამიანებს იარაღის ტარების უფლებას აძლევს, HOA-ებს არ აქვთ უფლება შეაჩერონ სახლის მფლობელებს იარაღის ან სხვა იარაღის ქონა. თუმცა, ასოციაციებს აქვთ უფლება შეზღუდონ ამ იარაღის შეტანა კომუნალურ ან ღია სივრცეებში მთელს საზოგადოებაში.

სამართლიანი საცხოვრებლის აქტი ასევე აწესებს შეზღუდვებს HOA-ს უნარზე, აღასრულოს წესები, რომლებიც არღვევს ვინმეს რელიგიურ თავისუფლებას. მიუხედავად იმისა, რომ ეს კანონი მოქმედებს, HOA-ს წესი უნდა იყოს სპეციფიკური, რომ ის არ აღსრულდეს. თუ HOA გადაწყვეტს, რომ რელიგიური აქტივობები ან ჩვენებები არ არის დაშვებული საერთო ტერიტორიაზე, ის შეიძლება აღსრულდეს მანამ, სანამ ენა არ აყენებს ამ შეზღუდვას კონკრეტულ რელიგიაზე.

არსებობს რამდენიმე დამატებითი სახელმწიფო და ფედერალური კანონი, რომლებიც გარკვეულ წესებს შეუსრულებელს ხდის. მაგალითად, ბევრი შტატი არ აძლევს უფლებას HOA-ებს შეაჩერონ სახლის მესაკუთრეები ტანსაცმლის ხაზზე სარეცხის გაშრობაში. რამდენიმე სახელმწიფო ინარჩუნებს კანონებს, რომლებიც საშუალებას აძლევს ყველა სახლის მფლობელს გამოიყენოს მცენარეები, რომლებიც არ საჭიროებენ დიდი რაოდენობით წყალს. HOA-ს არ შეუძლია განახორციელოს წესები გამწვანების ამ ფორმასთან დაკავშირებით.

არასწორად მიღებული წესები

წესი არ შეიძლება აღსრულდეს, თუ ის არასწორად იქნა მიღებული. HOA ჩვეულებრივ ათავსებს ყველა თავის წესსა და შეთანხმებას დეკლარაციაში, როდესაც საზოგადოება პირველად არის ჩართული. ეს წესები შეიძლება შესრულდეს უპრობლემოდ. თუმცა, თუ HOA შეეცდება შეცვალოს თავისი წესები საზოგადოებაში სახლის შეძენის შემდეგ, მათ უნდა დაიცვან კონკრეტული სახელმძღვანელო მითითებები, რომ ცვლილება აღსრულდეს.

თქვენ უნდა შეგეძლოთ იპოვოთ ზუსტი მითითებები იმის შესახებ, თუ როგორ უნდა განახორციელოთ წესების ცვლილება HOA-ს მმართველ დოკუმენტებში ან სახელმწიფო კანონებში. თუ წესის ცვლილება მოხდება მარეგულირებელი დოკუმენტების ან კანონების დაცვის გარეშე, ის ვერ აღსრულდება.

მაგალითად, საქართველო ყველა ასოციაციას მოითხოვს, რომ დეკლარაციაში შესწორება შეიტანოს, ხმების სუპერუმრავლესობით. სუპერუმრავლესობის ხმების ბარიერი შეიძლება იყოს პრაქტიკულად ნებისმიერი რამ, სანამ ის 50%-ის უბრალო უმრავლესობაზე მეტია. თავად HOA-ს შესაძლოა ასევე ჰქონდეს მითითებები, რომლებიც უნდა დაკმაყოფილდეს მისი დოკუმენტების შესწორებისთვის. ეს მითითებები შეიძლება მოიცავდეს წერილობით პეტიციას.

შეუძლია თუ არა HOA-ს დაგაჯარიმოთ მტკიცებულების გარეშე?

შესაძლებელია, რომ HOA-ს არ ჰქონდეს უფლებამოსილება იმოქმედოს, როდესაც საქმე კონკრეტულ წესს ეხება. ამ სცენარში, წესი შეიძლება იყოს არააღსრულებული. ამ წესის ერთ-ერთი მაგალითია ჯარიმის დაკისრება. მიუხედავად იმისა, რომ HOA-ებს შეუძლიათ შეაფასონ ჯარიმები, როდესაც სახლის მფლობელი არღვევს აღსრულებულ წესს, მათ არ აქვთ უფლება დააჯარიმონ სახლის მფლობელი უმიზეზოდ. როდესაც თქვენ დაარღვევთ მათ ერთ-ერთ წესს, მათ უნდა გამოგიგზავნოთ წერილობითი შეტყობინება დარღვევის შესახებ და მოგცეთ დრო მის გამოსასწორებლად.

შერჩევით აღსრულებული წესები

თუ HOA-ს აქვს წესები, რომლებიც არ აღსრულდება თანაბრად, სავარაუდოა, რომ წესები შეუსრულებელია. HOA-ს მმართველი დოკუმენტები, ისევე როგორც სახელმწიფო კანონები კარნახობს რა პროცედურას უნდა დაიცვან ასოციაციები, როდესაც ისინი აღასრულებენ წესს. ეს პროცედურა, როგორც წესი, მოიცავს სახლის მფლობელს წერილობითი შეტყობინების მიწოდებას და შესაძლებლობას დაიცვან გამგეობის წინაშე. თუ ეს პროცედურები სწორად არ არის დაცული ან შერჩევითია, სახლის მფლობელებს უფლება აქვთ გააპროტესტონ HOA-ს მიერ ამ წესის აღსრულება.

თუ თვლით, რომ HOA ჩაერთო შერჩევით აღსრულებაში, შესაძლოა სამართლებრივი ქმედება იყოს შესაძლებელი. თუმცა, თქვენ უნდა შეგეძლოთ დაამტკიცოთ, რომ თქვენ გამიზნული იყავით HOA სახელმძღვანელოების დარღვევისთვის, მაშინ როცა სხვა სახლის მფლობელები არ იყვნენ. ამ არგუმენტის მოგება შეიძლება რთული აღმოჩნდეს მკაფიო მტკიცებულების გარეშე.

თუ გაინტერესებთ როგორ ებრძოლოთ HOA-ს, არსებობს რამდენიმე მეთოდი, რომელთა გამოყენება შეგიძლიათ საკუთარი თავის დასაცავად. თქვენთვის ხელმისაწვდომი მთავარი ვარიანტია უშუალოდ საუბარი გამგეობასთან, რაც შეიძლება გაკეთდეს ოფიციალური წერილით ან პირადად. თქვენ ასევე შეგიძლიათ გაიაროთ დავის გადაწყვეტის პროცესი, რომელსაც ზოგიერთი სახელმწიფო მოითხოვს სარჩელის შეტანამდე. დავის გადაწყვეტა შეიძლება მოიცავდეს ყველაფერს, დაწყებული არბიტრაჟიდან მედიაციამდე. თუ ყველაფერი ვერ მოხერხდა, შესაძლებელია იურიდიული ზომების მიღება შტატის ან ფედერალურ სასამართლოში სარჩელის მეშვეობით.

თუ მოგწონთ ჩვენი გვერდი გთხოვთ გაუზიაროთ თქვენს მეგობრებს & ფეისბუქი