Iegādājoties māju, būtiski ir plānot slēgšanas izmaksas. Pircēju vidējās slēgšanas izmaksas ir no 3% līdz 6% no aizdevuma summas.
Šīs izmaksas ietver skaidru naudu, kas pircējam jāienes pie noslēguma galda papildus pirmajai iemaksai. Šajā rakstā mēs segsim parastās slēgšanas izmaksas.
Kāpēc pircējiem ir jāmaksā slēgšanas izmaksas?
Slēgšanas izmaksas ir ar mājokļa iegādi saistītas maksas. Mājas kredīta noformēšanas laikā vairāki profesionāļi un uzņēmumi sniedz pakalpojumus, kas ļauj aizdevējam apstiprināt hipotēku. Šīs maksas var ietvert novērtējumus, hipotēkas parakstītājus, īpašumtiesību meklēšanu un daudz ko citu.
Konkrētās slēgšanas izmaksas atšķiras atkarībā no atrašanās vietas, īpašuma veida un aizdevuma veida.
Cik maksā slēgšanas izmaksas?
Vidējām slēgšanas izmaksām samazinoties no 3% līdz 6% no hipotēkas vērtības, pircējam vajadzētu sagatavoties slēgšanas galdam piesaistīt vairākus tūkstošus dolāru. Ikviens, kurš iegādājas māju 300 000 USD vērtībā, var sagaidīt, ka noslēguma izmaksas būs no USD 9 000 līdz USD 18 000.
Slēgšanas izmaksas ir atsevišķas no pirmās iemaksas.
Vai slēgšanas izmaksas attiecas tikai uz pircēju?
Gan pircējiem, gan pārdevējiem vajadzētu paredzēt slēgšanas izmaksas. Tomēr atbildība par slēgšanas izmaksu segšanu vairāk gulstas uz pircēju.
Viens no veidiem, kā samazināt pircēja slēgšanas izmaksas, ir sarunu laikā lūgt pārdevējam segt daļējas slēgšanas izmaksas. “Karstajos” tirgos pircējiem bieži vien ir maz iespēju, lai pārdevēji varētu segt slēgšanas izmaksas. Tomēr tas joprojām var būt iespējams īpašumam, kas prasa daudz darba.
Ja pārdevējs ir motivēts pārdot māju, viņš var piekrist segt dažas slēgšanas izmaksas kā daļu no pārdevēja koncesijām.
Valdības noteikumu dēļ pārdevēji nevar samaksāt visas slēgšanas izmaksas pircēja vārdā — šis noteikums palīdz izvairīties no inflācijas mājokļu tirgū.
Summu, ko pārdevējs var likumīgi iemaksāt pircēja slēgšanas izmaksu daļā, nosaka pēc aizdevuma un pārdošanas vērtības attiecības. Tas var svārstīties no 3% līdz 9% no pārdošanas kopējās vērtības. Ja pircējs izmanto FHA vai USDA aizdevumu, lai iegādātos māju, noteikumi ierobežo pārdevēja iemaksas 6%. VA aizdevumam tas samazinās līdz 4%.
Lietas kļūst sarežģītākas ar parasto hipotēku. Pircēji, kuru pirmā iemaksa ir 10% vai mazāka, no pārdevējiem var pieņemt tikai līdz 3% no pirkuma vērtības, savukārt pircēji, kas maksā no 10% līdz 25%, var pieņemt līdz 6%. Ieguldījumu īpašumiem ir noteikts 2% ierobežojums neatkarīgi no pirmās iemaksas.
Nekustamā īpašuma aģents var palīdzēt pircējam noteikt, vai ir saprātīgi lūgt pārdevēja piekāpšanos vai vienoties par zemāku pārdošanas cenu.
Kā tiek aprēķinātas slēgšanas izmaksas?
Nav vienas formulas slēgšanas izmaksu noteikšanai. Aizdevēja noteikumi, valdības prasības, aizdevuma veids, īpašuma atrašanās vieta, pircēja un pārdevēja sarunas un citi faktori nosaka galīgo rezultātu.
Tomēr pircējam ir jābūt skaidram priekšstatam par to, cik daudz viņam būs jāiegulda līdz slēgšanai pēc tam, kad no aizdevēja ir saņēmis paziņojumu par slēgumu. Noslēguma atklāšana ir dokuments, ko aizdevēji sniedz pircējiem vismaz trīs darbadienas pirms plānotās noslēguma sanāksmes. Dokumentā ir norādītas visas slēgšanas izmaksas, kas jāsedz pircējam.
Kas ir iekļauts slēgšanas izmaksās
Saskaņā ar Nacionālās nekustamo īpašumu asociācijas® datiem, šīs ir tipiskās pozīcijas, kas iekļautas slēgšanas izmaksās:
Pirmās iemaksas summa, kuru jūsu aizdevējs ir piekritis pieņemt. Tas var būt pat 3,5% aizņēmējiem ar FHA aizdevumiem. Vienkārši paturiet prātā, ka, lai pretendētu uz 3,5% pirmo iemaksu, ir nepieciešams kredītreitings 580. Visiem pārējiem FHA aizņēmējiem ir jāsamazina 10%. Maksa par aizdevuma izsniegšanu sedz aizdevēja izmaksas par aizdevuma noformēšanu un parakstīšanu. Lielākā daļa aizdevēju iekasē apmēram 1% no aizdevuma vērtības. Jebkuri punkti vai kredīta atlaides, ko pircējs maksā, lai saņemtu labākus aizdevuma nosacījumus un zemāku procentu likmi. Mājas apskates maksa. Lai gan atteikšanās no mājas pārbaudes ir populāra, pircējiem ir saprātīgi saglabāt tiesības uz mājas pārbaudi. Dažiem aizdevumu veidiem ir nepieciešamas pārbaudes. Piemēram, VA aizdevumiem daudzos štatos ir nepieciešamas kaitēkļu pārbaudes. Mājas pārbaudes maksā līdz 500 USD. Novērtēšanas maksas. Aizdevēji pieprasa novērtējumu, lai nodrošinātu, ka jūsu aizņemtā summa ir saprātīga, pamatojoties uz mājas patieso vērtību. Ja novērtējums ir pārāk zems, pircējam būs jāatsakās no pārdošanas, jāpārliecina pārdevējs pazemināt cenu vai jāizdomā skaidra starpība starp pārdošanas cenu un novērtējuma summu. Novērtēšanas maksa svārstās no USD 300 līdz USD 800. Kredīta ziņojums velk. Maksa par aizņēmēja kredīta ziņojuma pārbaudi svārstās no USD 10 līdz USD 100. Privātā hipotēkas apdrošināšanas prēmija (PMI). Atlaižot mazāk nekā 20% par māju, pircējiem ir jāmaksā par kaut ko, ko sauc par PMI, kas ir aptuveni 0,5% līdz 1,5% no aizdevuma summas gadā. Dažos gadījumos PMI kopējais apjoms var sasniegt vairākus simtus dolāru mēnesī. Apdrošināšanas darījums mājas īpašnieka apdrošināšanai. Īpašuma nodokļa darījums. Šajā gadījumā aizdevējs darījuma kontā ņem naudu, lai segtu nodokļus un apdrošināšanu. Aizdevējs maksā šīs izmaksas pircēja vārdā. Maksa par akta reģistrēšanu sedz izdevumus par mājas pārdošanas dokumentēšanu vietējā pašvaldībā. Tie ir aptuveni 200 USD vai mazāk. Īpašumtiesību apdrošināšanas polises prēmijas svārstās no 0,5% līdz 2% no pirkuma cenas. Maksa par nosaukumu meklēšanu, kas maksā līdz 400 USD. Zemes uzmērīšanas maksa svārstās no USD 500 līdz USD 1000. Notāra honorāri.
Dažos gadījumos pircējam ir jāmaksā proporcionālas mājas izmaksas, kuras jau ir samaksājis pārdevējs. Piemērs varētu būt ikgadējie īpašuma nodokļi.
Ja pārdevējs ir samaksājis visu gadu īpašuma nodokļus par māju, lai gan viņi izvācas pirms gada beigām, pircējs uzņemsies proporcionālu izmaksu daļu. Tas nozīmē, ka pircējs maksās pārdevējam nodokļu nodevas, pamatojoties uz mēnešu skaitu, kas atlicis gadā, sākot no slēgšanas dienas. Proporcijas var attiekties arī uz komunālajiem pakalpojumiem, māju īpašnieku asociācijas (HOA) maksām, dzīvokļu maksām un citiem.
Advokātu honorāri arī tiek uzskatīti par daļu no slēgšanas izmaksām. Nekustamā īpašuma advokāts palīdz nodrošināt pareizu likumīgu īpašuma nodošanu no pārdevēja pircējam. Lai gan dažos gadījumos advokāta izmantošana nav obligāta, Konektikutas, Delavēras, Džordžijas, Masačūsetsas, Ņujorkas, Ziemeļkarolīnas, Dienvidkarolīnas un Rietumvirdžīnijas štatu likumi pieprasa izmantot licencētu nekustamā īpašuma advokātu, lai apstrādātu vismaz dažas lietas īpašuma darījums.
Ja esat izvēlējies tarifa bloķēšanas maksu, jūs to maksāsit slēgšanas brīdī. Likmes bloķēšana ļauj aizņēmējiem fiksēt savas procentu likmes laikā starp iepriekšēju apstiprināšanu un slēgšanu. Parasti likmes bloķēšanas maksa var būt līdz 0,50% no aizdevuma vērtības. Vienmēr jautājiet par bezmaksas likmes bloķēšanu, pērkot hipotēkas!
Vai jūs varat padarīt slēgšanas izmaksas par daļu no hipotēkas?
Ja pircēju vidējās slēgšanas izmaksas apgrūtina iespēju atļauties mājokli, dažos gadījumos, atkarībā no aizdevēja noteikumiem, slēgšanas maksu var iekļaut mājokļa aizdevumā.
Nekustamā īpašuma slēgšanas izmaksu iekļaušana hipotēkā ir tāda, ka pircējs var iegādāties māju pat tad, ja viņam nav daudz naudas, ko slēgt. Negatīvā puse ir tāda, ka pircējs laika gaitā maksās vairāk procentu, jo papildu maksas padarīs hipotēku lielāku.
Vai ir kāds veids, kā samazināt mājas slēgšanas izmaksas?
Lielākā daļa mājas slēgšanas izmaksu ir neizbēgamas. Tomēr pircējiem ir zināma kontrole.
Labākais veids, kā samazināt slēgšanas izmaksas, ir iepirkties pie dažādiem aizdevējiem. Daži aizdevēji reklamē konkurētspējīgas slēgšanas izmaksas. Turklāt aizdevējs, kas piedāvā zemāku procentu likmi, palīdzēs kompensēt dažas nekustamās slēgšanas izmaksas.
Protams, vēl viena iespēja ir lūgt pārdevēju koncesijas, lai samazinātu slēgšanas izmaksas. Izvēloties šo ceļu, ir svarīgi veikt izpēti, lai saprastu, cik daudz pārdevējs var likumīgi iemaksāt, pamatojoties uz aizdevuma veidu. Ar šo informāciju pircējs var vērsties pie pārdevēja ar pieprasījumu pēc koncesijas.
Vienkārši paturiet prātā, ka pārdevējs var brīvi noraidīt šo pieprasījumu!
Pēdējās domas par mājas slēgšanas izmaksām
Slēgšanas izmaksas ir neizbēgamas. Labā ziņa ir tā, ka lielākā daļa slēgšanas izmaksu attiecas uz maksām un pakalpojumiem, kas pasargā pircēju no slikta lēmuma pieņemšanas.
Pērkot māju, pievienojiet vēl 3% līdz 6% papildus pieprasītajai cenai, lai iegūtu labāku priekšstatu par to, cik maksās katra māja, ja slēgšanas izmaksas tiks ņemtas vērā.
Visbeidzot, nepiekrītiet slēgt, kamēr aizdevējs nav sniedzis juridiski pieprasītu noslēguma informāciju, kas ir aptuvens naudas apjoms, kas jums būs nepieciešams, lai aizvērtu. Viņiem šis dokuments jums ir jāiesniedz vismaz trīs darbadienas pirms plānotās slēgšanas.
Ja aizdevējs nereaģē uz šī dokumenta iesniegšanu, varat iesniegt sūdzību Patērētāju finanšu aizsardzības birojam (CFPB).
Ja jums patīk mūsu lapa, lūdzu, dalieties ar saviem draugiem & Facebook
