Pārdevēja koncesijas nekustamajā īpašumā ir izmaksas, ko pārdevējs piekrīt maksāt slēgšanas brīdī un kuras parasti segtu pircējs. Tie palielina pircēju pieejamību. Lai gan ne visi pārdevēji ir gatavi piekāpties, pārdevēju koncesijas galu galā var būt spēcīgs sarunu instruments gan pircējam, gan pārdevējam.
Iemesli, kāpēc pircēji pieprasa pārdevēja koncesijas
Pircējs var pieprasīt segt daļu no savām slēgšanas izmaksām vai priekšapmaksas pirkšanas izdevumiem, ja viņš uzskata, ka viņam ir kāda kaulēšanās spēja. Iemesli, lai lūgtu pārdevēja koncesijas, ir šādi:
Māja ir sliktā stāvoklī. Mājas pārbaudē atklāj vismaz vienu nopietnu problēmu, kas jārisina. Vietējais tirgus ir "pircēja tirgus". Tā kā mājoklis ir bijis tirgū jau ilgu laiku, ir skaidrs, ka pārdevējam ir problēmas to izkraut.
Tā kā slēgšanas izmaksas vairumā gadījumu veido 3% līdz 6% no mājas cenas, pircējs var vienkārši lūgt pārdevēja piekāpšanos, lai, samazinot izmaksas, būtu iespējams iegūt īpašumtiesības uz māju.
Plusi un mīnusi, pieprasot pārdevēja koncesijas
Pārdevēja koncesijas ļauj pircējam maksāt mazāk slēdzot. Tas var atstāt vairāk naudas pārcelšanās izdevumiem un remontam. Pārdevējam liela priekšrocība ir tā, ka pārdevēju koncesijas var izmantot, lai ātrāk izņemtu māju no tirgus. Zaudējumi ne vienmēr ir tik lieli, ja ņem vērā, ka katrs papildu mēnesis, kas pavadīts tirgū, pārdevējam būtībā ir “pazaudēta nauda”. Tas jo īpaši attiecas uz gadījumiem, kad pārdevējs jau ir pārcēlies uz jaunu māju.
Negatīvā puse, pieprasot pārdevēja kā pircēja piekāpšanos, ir tāda, ka pārdevējs var tikt atslēgts, jo jūs mēģināt noslēgt darījumu ar stingriem ierobežojumiem. Daži pārdevēji vienkārši nav atvērti sarunām par cenu. Gadījumos, kad mājoklim ir vairāki piedāvājumi, piedāvājumi ar pārdevēja piekāpšanās pieprasījumiem, iespējams, tiks noraidīti.
Visbeidzot, pircēji, kuri izmanto koncesijas, lai kompensētu augstāku piedāvājumu, varētu iegūt lielāku aizdevumu, kura atmaksa laika gaitā maksā vairāk.
Pārdevēju mīnuss ir tāds, ka viņi galu galā zaudē skaidru naudu.
Vai ir kāda alternatīva, lai lūgtu pārdevēja koncesijas?
Vienkārši zemāka piedāvājuma izteikšana var būt alternatīva pārdevēja piekāpšanās pieprasīšanai. Lai gan efekts būs līdzīgs, pārdevējs neuzskatīs jūs par “sarežģītu” pircēju.
Kopīgas pārdevēju koncesijas
Daži pircēji var lūgt pārdevējam samaksāt procentus no slēgšanas izmaksām. Citi lūdz segt konkrētas izmaksas. Tālāk ir sniegts kopīgu izmaksu apskats, ko sedz pārdevēja koncesijas.
Mājas novērtēšanas maksa. Pārbaudes maksas Kredīta noformēšanas maksas Hipotēku atlaižu punkti Īpašuma nodokļi līdz slēgšanas gada beigām HOA maksas līdz slēgšanas gada beigām Ierakstīšanas maksas Nosaukuma meklēšana Īpašuma apdrošināšana Advokāta honorāri Remonts vai nomaiņa
Pirkšanas procesā ir divi kritiski punkti, lai izlemtu, vai jums ir jāpieprasa pārdevēja piekāpšanās. Pirmais ir tad, kad saņemat aizdevuma tāmi no sava aizdevēja. Šajā dokumentā ir sīki aprakstītas visas jūsu paredzamās slēgšanas izmaksas, pamatojoties uz jūsu aizdevuma specifiku. Pārskatiet izmaksas ar savu nekustamā īpašuma aģentu, lai noskaidrotu, vai ir laba iespēja pieprasīt koncesijas.
Otrais kritiskais punkts notiek pēc pārbaudes. Ja inspektors atklāj nepieciešamos uzlabojumus vai remontdarbus, tos var nodot pārdevējam.
Pārdevēja koncesijām ir ierobežojumi
Pārdevējiem ir ierobežots, cik daudz viņi var atdot pircējiem. Summu, ko pārdevējs var maksāt, nosaka mājokļa iegādei izmantotā aizdevuma veids. Izmantojot parasto aizdevumu, pārdevēja koncesijas tiek ierobežotas, pamatojoties uz pircēja pirmās iemaksas lielumu. Šie ir ierobežojumi:
Pirmā iemaksa mazāka par 10%: 3% no aizdevuma summas. Pirmā iemaksa no 10% līdz 25%: 6% no aizdevuma summas. Pirmā iemaksa lielāka par 25%: 9% no aizdevuma summas.
Ja parastais kredīts tiek izmantots otrajam īpašumam, limits samazinās līdz 2%.
Valdības nodrošinātajiem mājokļu aizdevumiem ir arī ierobežojumi pārdevēju koncesijām. Pārdevēja koncesijas Federālās mājokļu administrācijas (FHA) aizdevumiem nepārsniedz 6% neatkarīgi no pirmās iemaksas summas. Turklāt pārdevēju atvieglojumus nevar piemērot pirmajām iemaksām ar FHA aizdevumiem.
Pārdevēja koncesijas ir ierobežotas arī līdz 6% no aizdevuma summas Amerikas Savienoto Valstu Lauksaimniecības departamenta (USDA) aizdevumiem. Veterānu lietu (VA) aizdevumiem tas ir 4%.
Ir noteikti ierobežojumi pārdevēju koncesijām, lai palīdzētu kontrolēt vietējās mājokļu cenas. Daudzi pircēji izmanto augstāka piedāvājuma stratēģiju, lai pārspētu citus pircējus. Tomēr viņi plāno izmantot pārdevēju koncesijas, lai samazinātu mājas “patiesās” izmaksas.
Lai gan šī stratēģija var palīdzēt pircējiem iegūt to, ko viņi vēlas, tā var izraisīt arī vietējo māju cenu pieaugumu. Ņemiet vērā, ka mājokļu cenas bieži vien ir balstītas uz salīdzinošu māju pārdošanu. Ierobežojumi, cik daudz pārdevēji var maksāt, palīdz novērst bīstamu ciklu, kad apkaimē strauji pieaug pārdošanas cenas.
Pārdevēja koncesijas un nodokļi
Koncesijas parasti tiek uzskatītas par pārdevēja pārdošanas izdevumiem, par kuriem var atskaitīt nodokļus. Pat pircējs var piemērot nodokļu atskaitījumus hipotēkas atlaides punktiem, ko maksā pārdevējs. Tomēr ir saprātīgi runāt ar nodokļu speciālistu, lai izprastu pārdevēja koncesiju nodokļu ietekmi jūsu konkrētajā situācijā.
Lēmuma pieņemšana, vai jums vajadzētu lūgt pārdevēja koncesijas
Pārdevējam nav jāpiekrīt pārdevēja koncesijām. Pievēršoties tēmai, ir svarīgi saprast, vai atrodaties “pircēju tirgū” vai “pārdevēja tirgū”. Parasti jūsu nekustamā īpašuma aģents ir labākais resurss, lai noteiktu, vai varat pieprasīt koncesijas. Aģents var arī palīdzēt sakārtot jūsu pieprasījumus pēc svarīguma, lai palielinātu jūsu iespējas segt augstas prioritātes izmaksas.
Nekustamā īpašuma aģenti bieži var iegūt salīdzināmus vietējos īpašumus, kas tiek pārdoti ar koncesiju. Šie piemēri var sniegt svarīgu motivāciju pārdevējam sarunu laikā.
Ja jums patīk mūsu lapa, lūdzu, dalieties ar saviem draugiem & Facebook
