Како се подготвувате да го купите вашиот прв дом? Иако патот за секој првпат купувач на дом изгледа различно, постои основна рамка за влегување во вистинскиот имот во вистинско време. Погледнете десет основни чекори за купување куќа.
Вистината за купување на дом е дека заемодавачите ќе ги испитаат сите финансиски одлуки што сте ги донеле до сега. Но, тоа не значи дека треба да се задоволите со она што банките или продавачите се подготвени да ви го дадат. Повеќето купувачи имаат повеќе опции и моќ отколку што сфаќаат.
Тајмингот Финансии Кредитни прашања Стекнување пред одобрување Ангажирајте агент за недвижнини Аплицирајте за хипотека Сигурно осигурување на сопственици на дом Проверка на домот Проценка на домот Преговарајте
1. Потврдете дека сега е вистинското време да станете сопственик на дом
Купувањето дом е емотивна, практична и финансиска одлука завиткана во една.
Купувањето дом затоа што чувствувате притисок или сте мотивирани од високите цени за изнајмување не е доволно добра причина за купување. Иако купувањето може да ви помогне да избегнете зголемени трошоци за изнајмување, тоа функционира само ако планирате да останете во областа 5-10 години. Преселувањето набргу по купувањето дом може да предизвика да изгубите пари преку трошоците за затворање, таксите за Realtor и недостатокот на капитал.
Запомнете дека работата на заемодавачот е да ја одреди вашата способност да ја вратите хипотеката. Тие не се заинтересирани да ви помогнат да одржите специфичен начин на живот. Затоа е важно да сте сигурни дека можете да ги преземете сите дополнителни трошоци и должности за поседување дом наспроти изнајмување.
Вклучете ги трошоците како нов покрив, патека и апарати во вашиот буџет. Дали сте подготвени да покриете значителни трошоци поврзани со домот? Иако со години може да се движите без никакви поголеми поправки, запомнете дека сите повици за одржување што ги правите до сопственикот како изнајмувач наскоро ќе слетаат пред вашите сопствени нозе. Вие исто така ќе бидете одговорни за косење тревник, гребење лисја, ракување со отстранување на снег, чистење на базенот и сите други задачи релевантни за вашата локална клима и имот.
Купувањето дом затоа што сметате дека тоа е она што „треба да го правите“ до одредена возраст или животна фаза не е најдобриот пристап. Наместо тоа, бидете искрени за тоа дали дополнителните финансиски и лични обврски се компатибилни со вашиот животен стил или не.
2. Погледнете ги вашите финансии преку објективот на заемодавачот
Може да претпоставите дека сте подготвени да земете хипотека затоа што немате проблем да ја платите киријата. Заемодавачите не гледаат на работите на ист начин. За да се чувствувате сигурни во вашата способност да ја вратите вашата хипотека, заемодавачите го бараат следново:
Сооднос долг/приход под 36%. Кредитен резултат од 620 или повисок. Постојано вработување најмалку две години. Аванс.
Има простор за движење кога станува збор за исполнување на барањата на заемодавачите. На пример, некои видови станбени кредити ви дозволуваат да добиете хипотека без аванс или аванс од 3%.
Додека DTI (долг-на-приход) и кредитните резултати понекогаш имаат слобода, заемопримачите со помалку од совршена кредитна историја плаќаат повисоки каматни стапки. Целта за кредитен резултат од 720 може да ви помогне да ги затворите со најдобрите услови за заем.
Заемодавачите сакаат да видат стабилност, здрави финансиски одлуки и доказ дека најверојатно секој месец ќе ја плаќате вашата хипотека навреме. Позитивната кредитна историја е еден од најдобрите показатели за вашата веројатност да ја вратите вашата хипотека.
Покрај тоа што бараат позитивни показатели поврзани со вашиот приход и долг, заемодавачите бараат и црвени знамиња. Стечајните и кредитните спорови се двата големи. Сепак, многу работи што изгледаат безопасно сè уште можат да ги повредат вашите шанси. На пример, заемодавачите ќе проверат дали неодамна сте аплицирале за други форми на кредит. Ако изгледа како да сте на позајмување, тие може да го сметаат ова како знак на неволја.
Заемодавачите се исто така заинтересирани за вашето користење на кредитот, кое се разликува од вашиот кредитен рејтинг. Вашиот коефициент на искористеност на кредитот се однесува на износот на достапниот кредит што го користите во моментот на апликацијата. Ако сте претерани, ова ве прави да изгледате ризично. Разумната стапка на искористеност е под 30% – што значи никогаш да не носите салдо од повеќе од 6.000 долари на кредитна картичка со лимит од 20.000 долари.
3. Поправете ги сите кредитни или финансиски прашања
Ако вашата финансиска историја не е недопрена, време е за „финансиски фитнес“ камп за подигање. Започнете со прегледување на сите „дигања“ на вашиот кредитен извештај што изгледаат сомнително. Ако задоцнети или неплатени сметки се пријавени по грешка, испратете до компанијата за известување за кредитирање писмо за спор со предупредување. Во случај да не добиете јасен одговор, поднесете формална жалба до Бирото за финансиска заштита на потрошувачите.
Ако вашиот DTI е над прагот од 36%, треба да го намалите. Стратегиите кои ќе ви помогнат да го намалите соодносот долг кон приход вклучуваат откажување претплати, преиспитување на вашиот буџет или планирање предвремено да ги платите значителните трошоци. Додека некои заемодавачи ќе дозволат DTI до 45%, се претпочита низок DTI.
Конечно, проверете дали вашето авансно плаќање е подготвено. Намалувањето на 20% им помага на купувачите кои првпат купуваат домови да избегнат плаќање за приватно осигурување на хипотека (PMI). Но, не заборавајте да заштедите за трошоците за затворање одделно од авансното плаќање. Повеќето трошоци за затворање изнесуваат 3% до 6% од вредноста на домот. Додека заемодавачите понекогаш може да ги префрлат во вашата хипотека, тие ќе ви наплатат камата ако ја изберете оваа опција.
Ако вашиот кредитен рејтинг претрпе силен удар, земете длабок здив пред да претпоставите дека сопственоста на домот исчезнала. Еве брз преглед на поправка на вашата помалку од ѕвездена кредитна историја:
Историја на плаќање: Вашата историја на плаќања сочинува 35% од вашиот кредитен рејтинг. Како што беше споделено погоре, решете ги сите грешки што би можеле да ја „заматат“ вашата историја на плаќања по грешка. Ако имате историја на пропуштени плаќања, свртете ги работите така што никогаш повеќе нема да пропуштите плаќање. Прво, фатете се за задоцнетите плаќања или кои недостасуваат. Следно, креирајте систем кој користи потсетници и автоматско плаќање за да се осигура дека ги плаќате сите сметки на време. Тековен долг: износот на пари што го должите на заеми и кредитни картички одразува 30% од вашиот кредитен резултат. Важно е да го намалите долгот во однос на вашиот приход. Ако имате високи салда на вашите кредитни картички во моментов, почнете да јадете со поголеми плаќања. Должина на кредитна историја: „Без кредит“ го прави купувањето дом речиси невозможно. Должината на вашата кредитна историја одредува приближно 15% од вашиот кредитен рејтинг. Иако не можете да се вратите во времето за да го промените датумот на започнување на вашата прва кредитна картичка или заем, можете да бидете сигурни дека вашето „време за влез“ се брои така што никогаш нема да ја затворите најстарата кредитна картичка.
4. Добијте претходно одобрение
Откако ќе се чувствувате сигурни дека сте во форма за да добиете одобрение за хипотека, време е за „пробно“ со аплицирање за претходно одобрување. Претходното одобрување ви овозможува да добиете идеја за големината на хипотеката што ќе ви ја понуди заемодавачот. Иако писмото за претходно одобрување не е формална обврзувачка понуда, тоа помага да се постават буџетските очекувања пред да започнете да купувате дом.
Проценката на хипотеката дадена на писмото за претходно одобрување може да ви помогне да одлучите дали е време да започнете со купување или повторно да се фокусирате на подобрување на вашата финансиска слика. Повеќето агенти за недвижнини ќе ви покажат имот само ако имате писма за претходно одобрение од заемодавачите.
Иако износот на вашето претходно одобрување може да се усогласи со она што се сомневавте дека е вашата куповна моќ, исто така е можно бројот да биде многу помал од очекуваниот. Ако не се чувствувате подготвени да купите врз основа на износот за претходно одобрување, стратегиите за зголемување на вашето претходно одобрување вклучуваат зголемување на вашата аванс, плаќање на постоечки долг пред повторно да аплицирате или добивање ко-потписник за вашата хипотека.
Иако претходното одобрување не е толку „инвазивно“ како аплицирањето за вистинска хипотека, сепак ќе треба да ги подготвите вашите даночни формулари W-2, 1099 даночни формулари, никулци за плаќање, детали за вработување и доказ за аванс. Со оглед на тоа што повеќето понуди за претходно одобрување истекуваат во рок од 30 до 90 дена, од витално значење е да се осигурате дека сте подготвени да се нурнете во пребарувањето дома. Добрата вест е што можете повторно да аплицирате за претходно одобрување повеќе пати без казна.
5. Земете агент за недвижнини
Време е да контактирате со агентот за недвижнини со вашето писмо за претходно одобрување – закажете консултации со неколку агенти пред да се обврзете. Откако ќе се посветите на агентот, агентот ќе почне да ви прикажува домови што ги исполнуваат вашите критериуми за цена, големина, стил, локација и многу повеќе. Ако се оди според планот, ќе дојде денот кога ќе бидете подготвени да дадете понуда за вашиот прв дом.
За да се осигурате дека работите со квалификуван агент, побарајте агент за недвижности кој е Realtor. Додека сите Брокери се агенти за недвижности, само агентите за недвижнини со членство во Националната асоцијација на Брокерите (NAR) се Брокери. Брокерите се придржуваат до одреден етички кодекс.
Исто така, побарајте агент на купувачот во вашата област. Идеално, вашиот агент ќе има завршено ABR (Акредитиран претставник на купувачот) сертификација што му овозможува да се залагаат за вашите интереси за време на продажна трансакција. Дополнително, се претпочита избор на агент за недвижнини со акредитиви CRS (Certified Residential Specialist). Додека интервјуирате агенти за недвижнини, побарајте да видите списоци на домови што им помогнале на клиентите да ги купат во изминатата година.
6. Аплицирајте за хипотека
Додека писмото за претходно одобрување е доволно за да ве доведе до точка на давање понуда, неопходно е да се вратите за „вистинската зделка“ откако понудата ќе биде прифатена. Кога добивате хипотека, купувачот што прв пат купува дом може или да оди со истиот заемодавател што го користел за претходно одобрување или да избере друг заемодавател. Соберете ги овие документи за процесот на аплицирање:
Број за идентификација и социјално осигурување. Формите W-2 од две години наназад. Никулци за плаќање од изминатите 30 до 90 дена. Доказ за приход. Банкарски изводи од неколку месеци наназад. Даночни пријави од изминатите две години.
Купувачот што првпат купува може слободно да купува со повеќе заемодавци за да ја добие најдобрата каматна стапка. Бирото за заштита на финансиите на потрошувачите препорачува да контактирате со најмалку тројца заемодавачи за да купите стапки. Само имајте на ум дека барањата за кредит од заемодавачите ќе му наштетат на вашиот кредитен рејтинг бидејќи тие се сметаат за „тешки влечења“. Според Бирото за заштита на финансиите на потрошувачите, начинот на кој ова се однесува на сите заемодавци во рок од 45 дена за да добијат барањата пријавени како единствена истрага.
Што се случува ако банката ви понуди каматна стапка што изгледа добро? Не претпоставувајте дека денешната привлечна стапка ќе биде достапна утре. Нестабилноста на стапките е причината зошто многу купувачи избираат да се заштитат од зголемувањето на каматните стапки со барање нешто што се нарекува заклучување на стапката на апликација за хипотека.
Заклучувањето на стапката е обврска од заемодавачот да резервира одредена каматна стапка за вас до предодреден датум на истекување. Заклучувањето на стапката може да ги заклучи и сите попустни точки што сте ги користеле за да ја „откупите“ вашата хипотека стапка. Не се потребни брави за тарифи. Ако сметате дека стапките може да се намалат пред да дојде време да се добие конечното одобрување заем, можете да почекате. Единственото правило е дека мора да побарате заклучување на вашата стапка пред вашиот заемодавач да подготви документи за затворање.
Повеќето купувачи кои првпат купуваат претпоставуваат дека добивањето хипотека значи заклучување во конвенционална 30-годишна хипотека откако ќе спушти 20% во готовина. Иако имаше време кога ова беше единствениот начин да се направи тоа, купувачите денес имаат многу избор за да направат работите да функционираат. Некои опции за станбен кредит бараат 0% намалување. Еве еден поглед на производите за заем што треба да се земат предвид:
30-годишна хипотека со фиксна стапка: Најпопуларниот избор, овој заем ви овозможува да ги продолжите плаќањата за 30 години со фиксна каматна стапка која нуди предвидливи плаќања. 15-годишна хипотека со фиксна стапка: Оваа пократка алтернатива на 30-годишниот заем нуди фиксна каматна стапка која обично е многу пониска од стапките што се нудат со долгорочни заеми. Додека купувачот за прв пат може да добие 15-годишна хипотека, овој заем е најпопуларен кај рефинансирачите. FHA заем: Осигурени од Федералната администрација за домување (FHA), овие заеми поддржани од владата им овозможуваат на купувачите со пониски приходи и кредитни оценки да спуштат само 3,5%. Но, купувачите мора да платат премија за осигурување на хипотека (PMI) за авансни плаќања под 20%. Хипотека за VA: Достапна за членовите на воената служба и ветераните, заемите за VA не бараат аванс. Исто така, нема да бидете на „јадица“ за PMI како што би биле со FHA заем. Покрај тоа, VA заемите генерално имаат пониски каматни стапки. Хипотека од USDA: Достапна за купувачите во некои рурални области, американското Министерство за земјоделство ги поддржува овие заеми со нула надолу.
7. Добијте осигурување за сопственици на домови
Повеќето заемодавачи бараат од вас да земете полиса на сопственикот на куќата за да добиете хипотека. Сепак, политиката нема да започне до вашиот датум на затворање. Покриеноста треба да биде доволна за да го замени домот.
Кога одлучувате „колку дом“ можете да си дозволите, не заборавајте да ги земете предвид годишните премии за осигурување на сопствениците на куќи во вашата област. Полисата за осигурување покрива внатрешна и надворешна штета или уништување, загуба преку кражба и лична одговорност. Можеби ќе ви треба поопширно покривање ако сте во зона на поплава. Ако полисата има исклучоци, може да се натрупате со дополнително покривање за поплави, земјотреси, штети поврзани со канализацијата и повеќе за мир на умот.
Добијте понуди од три до пет компании. Ако веќе имате осигурување на автомобил или изнајмувач, прашајте ја вашата моментална компанија за попусти за пакет. Ако чувствувате дека во дивината разбирате како функционираат полисите, размислете да ангажирате брокер за осигурување на домот способен да ве усогласи со компаниите.
8. Закажете комплетна домашна проверка
Домашната инспекција му ја дава на купувачот целосната приказна за темелите, покривот, системите и друго на домот. Инспекциите, исто така, може да откријат радон, мувла и други проблеми што може да резултираат со високи трошоци за поправка и опасност по здравјето. Инспекција која вклучува наоди кои не се вклучени во откривањето на продавачот може да ви овозможи да се повлечете од понудата без казна.
Купувачот плаќа за домашна инспекција. Трошоците за стандардна инспекција често покриваат водовод, електрични системи, системи за греење и ладење, покрив, обвивка, основа и апарати. Инспекторот ќе ја проверува и внатрешноста и надворешноста на домот дали има знаци на козметичко и структурно оштетување.
Иако повеќето стандардни инспекции не покриваат тестирање на радон, тестирање на мувла или откривање штетници, мудро е да се плати дополнително за да се вклучат. Запомнете дека работата на домашниот инспектор не е да ви каже дали треба или не да купите имот. Наместо тоа, инспекторот е неутрален професионалец фокусиран на тоа да ви даде точна проценка за состојбата на имотот.
Што ако купувачот побара од вас да се откажете од домашната инспекција? Од вас се бара да се откажете од непредвидена инспекција на домот понекогаш се случува на жешките пазари каде што продавачите имаат предност. Оваа непредвидена состојба е на место затоа што му овозможува на купувачот да се повлече со својот депозит недопрен доколку инспекцијата открие проблем со „убивањето на продажбата“. Ако продавачот побара од вас да се откажете од проверката, ја губите можноста да ја потврдите состојбата на имотот пред да го затворите. Тоа значи прифаќање на целиот финансиски ризик поврзан со имотот во состојба „како што е“.
9. Направете домашна проценка
Заемодавачите бараат проценки за да потврдат дека не ви позајмуваат повеќе отколку што вреди домот. Проценувачите ја користат состојбата на домот, споредливите неодамнешни продажби на домови и други фактори за да ја одредат вистинската пазарна вредност. Ако домот процени за пониска од продажната цена, купувачот може повторно да преговара за цената со продавачот, да замине од продажбата или да дојде до разликата во готовина.
Како домашен инспектор, домашен проценител е неутрален професионалец со нула влог во исходот од наодите. Надоместоците за проценка обично ги покрива купувачот. За да можете да заминете од дома со ниска проценка, ќе треба да имате нешто што се нарекува непредвидена проценка во вашиот договор за недвижен имот. Кога ќе ви се врати извештајот за проценка, тој треба да го содржи следново:
Улична карта со детали за проценетиот имот. Преглед на надворешноста на домот. Објаснување за тоа како проценителот пресметал квадратура. Фотографии од предниот, задниот и уличниот поглед на имотот. Детали поврзани со земјишната евиденција, даночната евиденција и пазарните податоци што проценителот ги користел за да ја одреди објективната пазарна вредност на домот.
Доколку сметате дека проценката е неточна, дозволено е добивање второ мислење од нов проценител. Не е невидено проценителот да греши. Целта на проценката е да се заштити купувачот да не плати премногу за дом вреден помалку од неговата продажна цена. Сепак, некој што купува дом со готовина можеби ќе сака да продолжи со продажба иако знае дека купува прескап дом.
10. Преговарајте со продавачот
Последниот чекор пред затворањето е преговарање со продавачот. Ако сте задоволни со цената на домот врз основа на наодите од инспекцијата и проценката, може да ги прескокнете преговорите. Сепак, купувачите понекогаш можат да преговараат за концесиите на продавачот или платените трошоци за затворање.
Како купувач за прв пат, отстапките од продавачот го прават купувањето дом подостапно со намалување на трошоците за затворање кои можат да изнесуваат вкупно 3% до 6% од износот на вашиот заем. Вашиот агент за недвижности е вреден извор на информации во врска со тоа што е „за грабнување“ со преговорите.
Ако се сомневате дека се борите со други понуди, може да има помалку простор за поставување барања. Од друга страна, ако се занимавате со ладен пазар, продавачот може да биде поприемлив за отстапки.
Најзначајното богатство на купувачот за време на преговорите е пристапот до информации за споредливата продажба на домови во областа. Ако можете да дадете споредби кои докажуваат дека речиси идентични домови се продаваат за помалку, продавачите може да ги преиспитаат условите за продажба. Купувачите можат да бараат отстапки што ги покриваат трошоците за:
Хипотека поени. Проценка. Пребарување Наслов на инспекција. Адвокатските такси. Одредени поправки или замени. Даноци на имот до крајот на завршната година.
Иако може да изгледа дека купувачот е единствениот кој има што да добие од концесиите на продавачите, продавачите имаат корист со тоа што побрзо ќе ги исфрлат своите домови од пазарот.
Доколку ви се допаѓа нашата страница, споделете ја со вашите пријатели & Фејсбук
