Концесиите на продавачот во недвижен имот се трошоци што продавачот се согласува да ги плати при затворањето, а кои вообичаено би паднале на товар на купувачот. Тие ја зголемуваат достапноста за купувачот. Иако сите продавачи не се отворени за отстапки, концесиите на продавачите на крајот можат да бидат моќни преговарачки алатки и за купувачот и за продавачот.
Причини зошто купувачите бараат отстапки од продавачот
Купувачот може да побара покриен дел од трошоците за затворање или однапред платени трошоци за купување ако смета дека имаат одредена преговарачка моќ. Причините да побарате отстапки од продавачот вклучуваат:
Домот е во лоша состојба. Домашната инспекција открива барем едно сериозно прашање што треба да се реши. Локалниот пазар е „пазар на купувачите“. Бидејќи домот е на пазарот долго време, јасно е дека продавачот има проблем да го истовари.
Со оглед на тоа што трошоците за затворање сочинуваат 3% до 6% од цената на домот во повеќето случаи, купувачот може едноставно да побара отстапки од продавачот за да се овозможи сопственоста на домот со намалување на трошоците.
Добрите и лошите страни на барањето за отстапки од продавачот
Концесиите на продавачот му овозможуваат на купувачот да плати помалку при затворањето. Тоа може да остави повеќе пари за трошоци за движење и поправки. За продавачот, голема придобивка е што може да се искористат концесиите на продавачите за побрзо да се ослободи домот од пазарот. Загубата не е секогаш толку голема ако се земе предвид дека секој дополнителен месец поминат на пазарот во суштина е „изгубени пари“ за продавачот. Ова е особено точно кога продавачот веќе се преселил во нов дом.
Негативната страна на барањето отстапки од продавачот како купувач е тоа што продавачот може да биде исклучен затоа што се обидувате да склучите договор со прикачени жици. Некои продавачи едноставно не се отворени за преговори за цените. Во случаи кога домот има повеќе понуди, понудите со барања за отстапки од продавачот веројатно ќе бидат одбиени.
Конечно, купувачите кои користат отстапки за да надоместат повисока понуда може да завршат со поголем заем кој чини повеќе за да се исплати со текот на времето.
Негативна страна за продавачите е тоа што тие на крајот губат готовина.
Дали постои алтернатива за барање отстапки од продавачот?
Едноставното правење пониска понуда може да биде алтернатива за барање отстапки од продавачот. Иако ефектот ќе биде сличен, продавачот нема да ве гледа како „комплициран“ купувач.
Заеднички концесии на продавачот
Некои купувачи може да побараат од продавачот да плати процент од трошоците за затворање. Други бараат да се покријат конкретни трошоци. Еве еден поглед на заедничките трошоци покриени со концесиите на продавачот:
Надоместоци за проценка на домот. Надоместоци за инспекција Надоместоци за отварање на заемот Попуст за хипотека Даноци на имот до крајот на завршната година Надоместоци за HOA до крајот на завршната година Надоместоци за евидентирање Пребарувања на наслов Осигурување на наслови Адвокатски такси Поправки или замени
Постојат две критични точки во процесот на купување за да одлучите дали треба да побарате отстапки од продавачот. Првиот е кога ќе добиете проценка на заемот од вашиот заемодавач. Овој документ ќе ги детализира сите ваши очекувани трошоци за затворање врз основа на спецификите на вашиот заем. Прегледајте ги трошоците со вашиот агент за недвижнини за да видите дали има добра можност да побарате отстапки.
Втората критична точка се јавува по инспекцијата. Доколку инспекторот ги открие потребните надградби или поправки, тие може да му се донесат на продавачот.
Постојат ограничувања за концесиите на продавачите
Продавачите се ограничени во тоа колку можат да им дадат на купувачите. Износот што продавачот може да го плати се одредува според видот на заемот што се користи за купување дом. Со конвенционален заем, концесиите на продавачот се ограничуваат врз основа на големината на аванс на купувачот. Ова се границите:
Аванс помал од 10%: 3% од износот на заемот. Аванс помеѓу 10% и 25%: 6% од износот на кредитот. Аванс поголем од 25%: 9% од износот на кредитот.
Ако се користи конвенционален заем за втор имот, лимитот паѓа на 2%.
Станбените кредити поддржани од владата имаат и ограничувања за концесиите на продавачите. Концесиите на продавачите за заеми од Федералната администрација за домување (FHA) се максимум 6% без оглед на износот на аванс. Дополнително, концесиите на продавачите не можат да се применат за авансни плаќања со FHA заеми.
Концесиите на продавачите се исто така ограничени на 6% од износот на заемот за заемите од Министерството за земјоделство на Соединетите Американски Држави (USDA). За заемите за прашања на ветераните (VA), тоа е 4%.
Ограничувањата на концесиите на продавачите се поставени за да помогнат во контролата на локалните цени на становите. Многу купувачи користат стратегија за давање повисока понуда за да наддаваат други купувачи. Сепак, тие планираат да користат отстапки од продавачите за да ја намалат „вистинската“ цена на домот.
Иако оваа стратегија може да им помогне на купувачите да го добијат она што го сакаат, може да предизвика и зголемување на локалните цени на домовите. Имајте на ум дека цените на домовите често се засноваат на компаративна продажба на домови. Ограничувањето на тоа колку продавачите можат да платат помага да се спречи опасниот циклус на брзо растечки продажни цени во соседството.
Концесии и даноци на продавачот
Концесиите генерално се сметаат за расходи за продажба кои се одбиваат од данок за продавачот. Дури и купувачот може да може да примени даночни одбитоци на поени за попуст на хипотека што ги плаќа продавачот. Сепак, мудро е да разговарате со даночен професионалец за да ги разберете даночните импликации на отстапките од продавачот за вашата специфична ситуација.
Одлучување дали треба да побарате отстапки од продавачот
Продавачот не мора да се согласи со отстапки од продавачот. Разбирањето дали сте на „пазарот на купувачот“ или „пазарот на продавачот“ е важно кога се пристапува кон темата. Општо земено, вашиот агент за недвижнини е најдобриот ресурс за одредување дали сте во добра позиција да побарате отстапки. Агентот исто така може да ви помогне да ги детализирате вашите барања по важност за да ги зголемите вашите шанси за покривање на трошоците со висок приоритет.
Агентите за недвижности честопати можат да купат споредливи локални имоти што се продаваат со концесии. Овие примери можат да обезбедат важна мотивација за продавачот за време на преговорите.
Доколку ви се допаѓа нашата страница, споделете ја со вашите пријатели & Фејсбук
