Selgerinnrømmelser i fast eiendom er kostnader som selgeren samtykker i å betale ved lukking som normalt vil falle på kjøperen. De øker overkommeligheten for kjøperen. Selv om ikke alle selgere er åpne for innrømmelser, kan selgerkonsesjoner til syvende og sist være kraftige forhandlingsverktøy for både kjøper og selger.
Grunner til at kjøpere ber om selgerkonsesjoner
En kjøper kan be om å få dekket en del av sluttkostnader eller forhåndsbetalte kjøpsutgifter hvis de føler at de har en viss forhandlingsstyrke. Grunner til å be om selgerkonsesjoner inkluderer:
Boligen er i dårlig forfatning. Hjemmeinspeksjonen viser minst ett alvorlig problem som må løses. Det lokale markedet er et "kjøpers marked." Fordi en bolig har vært på markedet lenge, er det tydelig at selgeren har problemer med å laste den.
Med avsluttende kostnader som utgjør 3% til 6% av boligens pris i de fleste tilfeller, kan en kjøper ganske enkelt be om selgerkonsesjoner for å gjøre boligeierskap mulig ved å redusere kostnadene.
Fordeler og ulemper ved å be om selgerkonsesjoner
Selgerinnrømmelser lar kjøperen betale mindre ved lukking. Det kan gi mer penger til flytteutgifter og reparasjoner. For selgeren er den store fordelen at selgerkonsesjoner kan brukes til å få en bolig ut av markedet raskere. Tapet er ikke alltid så stort når man tenker på at hver ekstra måned brukt på markedet i hovedsak er "tapt penger" for selgeren. Dette gjelder spesielt når en selger allerede har flyttet inn i ny bolig.
Ulempen med å be om selgerkonsesjoner som kjøper er at en selger kan bli slått av fordi du prøver å inngå en avtale med strenger knyttet. Noen selgere er rett og slett ikke åpne for prisforhandlinger. I tilfeller hvor en bolig har flere bud, vil trolig tilbud med ønsker om selgerkonsesjoner bli avvist.
Til slutt kan kjøpere som bruker innrømmelser for å oppveie et høyere tilbud ende opp med et større lån som koster mer å betale ned over tid.
Ulempen for selgere er at de til slutt taper penger.
Er det et alternativ til å be om selgerkonsesjoner?
Bare å gi et lavere tilbud kan være et alternativ til å be om selgerkonsesjoner. Selv om effekten vil være lik, vil ikke selgeren se deg som en "komplisert" kjøper.
Vanlige selgerkonsesjoner
Noen kjøpere kan be selgeren om å betale en prosentandel av sluttkostnadene. Andre ber om å få dekket spesifikke kostnader. Her er en titt på vanlige kostnader som dekkes av selgerkonsesjoner:
Boligtakseringsgebyrer. Inspeksjonsgebyrer Lånestiftelsesgebyrer Boliglånsrabattpoeng Eiendomsskatt til utgangen av regnskapsåret HOA-gebyrer til slutten av regnskapsåret Opptaksgebyrer Tittelsøk Tittelforsikring Advokathonorar Reparasjoner eller utskiftninger
Det er to kritiske punkter i kjøpsprosessen for å avgjøre om du skal be om selgerkonsesjoner. Den første er når du mottar et låneanslag fra utlåner. Dette dokumentet vil detaljere alle dine forventede avsluttende kostnader basert på spesifikasjonene til lånet ditt. Gå over kostnadene med eiendomsmegleren din for å se om det er en god mulighet til å be om konsesjoner.
Det andre kritiske punktet oppstår etter inspeksjonen. Dersom kontrolløren avdekker nødvendige oppgraderinger eller reparasjoner, kan disse bringes til selger.
Det er begrensninger på selgerkonsesjoner
Selgere er begrenset i hvor mye de kan gi opp til kjøpere. Beløpet en selger kan betale bestemmes av typen lån som brukes til å kjøpe bolig. Med et konvensjonelt lån begrenses selgerinnrømmelser basert på kjøperens forskuddsbetalingsstørrelse. Dette er grensene:
Forskuddsbetaling på mindre enn 10 %: 3 % av lånebeløpet. Forskuddsbetaling mellom 10 % og 25 %: 6 % av lånebeløpet. Forskuddsbetaling større enn 25 %: 9 % av lånebeløpet.
Hvis et konvensjonelt lån brukes til en annen eiendom, synker grensen til 2 %.
Statsstøttede boliglån har også tak for selgerinnrømmelser. Selgerinnrømmelser for lån fra Federal Housing Administration (FHA) er maksimalt 6 % uavhengig av forskuddsbeløpet. I tillegg kan selgerkonsesjoner ikke brukes på forskuddsbetalinger med FHA-lån.
Selgerinnrømmelser er også begrenset til 6 % av lånebeløpet for lån fra United States Department of Agriculture (USDA). For lån til Veterans Affairs (VA) er det 4 %.
Begrensninger på selgerkonsesjoner er på plass for å bidra til å kontrollere lokale boligpriser. Mange kjøpere bruker en strategi om å gi et høyere tilbud for å overby andre kjøpere. Imidlertid planlegger de å bruke selgerkonsesjoner for å få ned de "sanne" kostnadene for boligen.
Selv om denne strategien kan hjelpe kjøpere med å få det de vil ha, kan den også føre til at lokale boligpriser øker. Husk at boligprisene ofte er basert på sammenlignende boligsalg. Å begrense hvor mye selgere kan betale bidrar til å forhindre en farlig syklus med raskt stigende salgspriser i et nabolag.
Selgerkonsesjoner og skatter
Innrømmelser anses generelt som skattemessig fradragsberettigede salgsutgifter for selger. Selv kjøper kan ha mulighet til å gjøre skattefradrag på boliglånsrabattpoeng betalt av selger. Det er imidlertid lurt å snakke med en skatteekspert for å forstå skattekonsekvensene av selgerinnrømmelser for din spesifikke situasjon.
Bestemme om du bør be om selgerkonsesjoner
En selger trenger ikke å gå med på selgerkonsesjoner. Å forstå om du er i et "kjøpers marked" eller "selgers marked" er viktig når du nærmer deg emnet. Generelt er eiendomsmegleren din den beste ressursen for å avgjøre om du er i en god posisjon til å be om innrømmelser. En agent kan også hjelpe deg med å spesifisere forespørslene dine i viktig rekkefølge for å øke sjansene dine for å dekke høyprioriterte kostnader.
Eiendomsmeglere kan ofte trekke opp sammenlignbare lokale eiendommer som selges med konsesjoner. Disse eksemplene kan gi viktig motivasjon for selger under forhandlinger.
Hvis du liker siden vår, del gjerne med vennene dine & Facebook
