Hvordan forbereder du deg til å kjøpe din første bolig? Mens veien for hver førstegangskjøper ser annerledes ut, er det en grunnleggende ramme for å komme inn i rett eiendom til rett tid. Ta en titt på ti viktige trinn for å kjøpe et hus.
Sannheten om å kjøpe et hjem er at långivere er i ferd med å granske alle økonomiske beslutninger du har tatt frem til nå. Men det betyr ikke at du bør nøye deg med hva banker eller selgere er villige til å gi deg. De fleste kjøpere har flere alternativer og makt enn de er klar over.
Tidspunkt Økonomi Kredittspørsmål Forhåndsgodkjenning Erverv Engasjere en eiendomsmegler Søk om boliglån Sikker huseierforsikring Boligbefaring Boligvurdering Forhandle
1. Bekreft at nå er det rette tidspunktet for å bli huseier
Å kjøpe et hjem er en følelsesmessig, praktisk og økonomisk beslutning pakket inn i en.
Å kjøpe bolig fordi du føler press eller er motivert av høye leiepriser er ikke god nok grunn til å kjøpe. Selv om kjøp kan hjelpe deg med å unngå stigende leiekostnader, fungerer det bare hvis du planlegger å bo i området i 5-10 år. Å flytte kort tid etter at du har kjøpt en bolig, kan føre til at du taper penger gjennom lukkingskostnader, eiendomsmeglergebyrer og mangel på egenkapital.
Husk at jobben til en utlåner er å bestemme din evne til å betale tilbake boliglånet ditt. De er ikke interessert i å hjelpe deg med å opprettholde en bestemt livsstil. Derfor er det viktig at du er trygg på at du kan ta på deg alle de ekstra kostnadene og pliktene ved å eie en bolig kontra å leie.
Ta med kostnader som nytt tak, innkjørsel og hvitevarer inn i budsjettet ditt. Er du forberedt på å dekke en betydelig boligrelatert kostnad? Selv om du kan gli forbi uten store reparasjoner i årevis, husk at alle vedlikeholdssamtalene du gjør til utleieren som leietaker snart vil lande for dine egne føtter. Du vil også være ansvarlig for å klippe plenen, rake løv, håndtere snørydding, rengjøring av bassenget og andre oppgaver som er relevante for ditt lokale klima og eiendom.
Å kjøpe et hjem fordi du føler at det er det du "skal gjøre" innen en viss alder eller livsfase, er ikke den beste tilnærmingen. Vær i stedet ærlig om hvorvidt det ekstra økonomiske og personlige ansvaret er forenlig med livsstilen din.
2. Se på din økonomi gjennom en långivers linse
Du kan anta at du er klar til å ta på deg et boliglån fordi du ikke har noen problemer med å betale husleien. Långivere ser ikke på ting på samme måte. For å føle deg trygg på din evne til å betale tilbake boliglånet ditt, ser långivere etter følgende:
En gjeld i forhold til inntekt under 36 %. Kredittscore på 620 eller høyere. Fast ansettelse i minst to år. En forskuddsbetaling.
Det er slingringsmonn når det gjelder å møte långivers krav. For eksempel lar noen typer boliglån deg få et boliglån uten forskuddsbetaling eller en forskuddsbetaling så lavt som 3%.
Mens DTI (gjeld-til-inntekt) og kredittscore noen ganger har spillerom, betaler låntakere med mindre enn perfekt kreditthistorie høyere renter. Å sikte på en kredittscore på 720 kan hjelpe deg med å få de beste lånevilkårene.
Långivere ønsker å se stabilitet, fornuftige økonomiske beslutninger og bevis på at du sannsynligvis betaler boliglånet i tide hver måned. Positiv kreditthistorie er en av de beste indikatorene på sannsynligheten for å betale tilbake boliglånet.
I tillegg til å se etter positive indikatorer knyttet til inntekt og gjeld, ser långivere også etter røde flagg. Konkurs- og kreditttvister er de to store. Imidlertid kan mange ting som virker ufarlige fortsatt skade sjansene dine. For eksempel vil långivere sjekke om du nylig har søkt om andre former for kreditt. Hvis det ser ut som du er på lånetur, kan de se dette som et tegn på problemer.
Långivere er også interessert i kredittutnyttelsen din, som er forskjellig fra kredittpoengsummen din. Kredittutnyttelsesgraden refererer til mengden tilgjengelig kreditt du bruker på søknadstidspunktet. Hvis du er overlevert, får dette deg til å virke risikabel. En rimelig utnyttelsesgrad er under 30 % – noe som betyr at du aldri har en saldo på mer enn $6 000 på et kredittkort med en grense på $20 000.
3. Løs eventuelle kreditt- eller økonomiske problemer
Hvis din økonomiske historie ikke er uberørt, er det på tide med en "finansiell fitness"-bootcamp. Begynn med å gjennomgå eventuelle "ting" på kredittrapporten din som virker mistenkelige. Hvis sene eller ubetalte regninger har blitt rapportert ved en feil, send kredittrapporteringsselskapet et tvistebrev som varsler dem. Hvis du ikke får et klart svar, send inn en formell klage til Consumer Financial Protection Bureau.
Hvis DTI-en din er over terskelen på 36 %, må du senke den. Strategier for å redusere gjeld-til-inntektsforholdet inkluderer å kansellere abonnementer, revurdere budsjettet ditt eller planlegge å betale ned betydelige utgifter tidlig. Mens noen långivere vil tillate DTI så høye som 45%, er en lav DTI å foretrekke.
Til slutt, sørg for at forskuddsbetalingen er klar til å gå. Å sette ned 20 % hjelper førstegangskjøpere med å unngå å betale for privat boliglånsforsikring (PMI). Men husk å spare for avsluttende kostnader separat fra forskuddsbetalingen. De fleste avsluttende kostnader utgjør 3% til 6% av boligens verdi. Mens långivere noen ganger kan sette dem inn i boliglånet ditt, vil de belaste deg med renter hvis du velger dette alternativet.
Hvis kredittpoengsummen din har fått et alvorlig støt, ta et dypt pust før du antar at boligeierskapet har forsvunnet. Her er en rask oversikt over hvordan du reparerer kreditthistorien din som er mindre enn fantastisk:
Betalingshistorikk: Betalingshistorikken din står for 35 % av kredittpoengsummen din. Som delt ovenfor, ta tak i eventuelle feil som kan "snuge" betalingshistorikken ved en feil. Hvis du har en historie med tapte betalinger, snu ting ved å aldri gå glipp av en betaling igjen. Først må du bli fanget opp med eventuelle forsinkede eller manglende betalinger. Deretter oppretter du et system som bruker påminnelser og autobetalinger for å sikre at du betaler alle regninger i tide. Nåværende gjeld: Mengden penger du skylder på lån og kredittkort gjenspeiler 30 % av kredittpoengsummen din. Det er viktig å få ned gjelden i forhold til inntekten. Hvis du har høy saldo på kredittkortene dine akkurat nå, begynn å spise unna ved å foreta større betalinger. Lengde på kreditthistorie: Å ha "ingen kreditt" gjør det nesten umulig å kjøpe et hjem. Lengden på kreditthistorien din bestemmer omtrent 15 % av kredittpoengene din. Selv om du ikke kan gå tilbake i tid for å endre startdatoen på ditt første kredittkort eller lån, kan du sørge for at "time in" teller ved aldri å stenge ditt eldste kredittkort.
4. Få forhåndsgodkjent
Når du føler deg trygg på at du er i form til å bli godkjent for et boliglån, er det tid for en "prøvekjøring" ved å søke om forhåndsgodkjenning. En forhåndsgodkjenning lar deg få en ide om størrelsen på boliglånet en långiver vil tilby deg. Selv om et forhåndsgodkjenningsbrev ikke er et formelt bindende tilbud, hjelper det med å sette opp budsjettforventninger før du begynner å handle et hjem.
Boliglånsestimatet som er gitt på et forhåndsgodkjenningsbrev kan hjelpe deg med å avgjøre om det er på tide å begynne å handle eller fokusere på å forbedre det økonomiske bildet ditt. De fleste eiendomsmeglere vil kun vise deg eiendommer hvis du har forhåndsgodkjenningsbrev fra långivere.
Mens forhåndsgodkjenningsbeløpet ditt kan stemme overens med det du mistenkte at kjøpekraften din var, er det også mulig at antallet er mye lavere enn forventet. Hvis du ikke føler deg klar til å kjøpe basert på forhåndsgodkjenningsbeløpet ditt, inkluderer strategier for å øke forhåndsgodkjenningen å øke forskuddsbetalingen, betale ned eksisterende gjeld før du søker på nytt, eller få en medundertegner for boliglånet ditt.
Selv om forhåndsgodkjenning ikke er like "invasiv" som å søke om et faktisk boliglån, må du fortsatt ha W-2 skatteskjemaer, 1099 skatteskjemaer, lønnsslipper, ansettelsesdetaljer og bevis på forskuddsbetaling klar. Med de fleste forhåndsgodkjenningstilbud som utløper innen 30 til 90 dager, er det viktig å sikre at du er forberedt på å dykke inn i hjemmesøket ditt. Den gode nyheten er at du kan søke om forhåndsgodkjenning på nytt flere ganger uten straff.
5. Skaff deg en eiendomsmegler
Det er på tide å kontakte en eiendomsmegler med forhåndsgodkjenningsbrevet ditt – bestill konsultasjoner med flere agenter før du forplikter deg. Når du forplikter deg til en agent, vil agenten begynne å vise deg boliger som oppfyller kriteriene dine for pris, størrelse, stil, beliggenhet og mer. Hvis alt går etter planen, kommer dagen da du er klar til å gi et tilbud på din første bolig.
For å sikre at du jobber med en kvalifisert megler, se etter en eiendomsmegler som er en eiendomsmegler. Mens alle eiendomsmeglere er eiendomsmeglere, er det bare eiendomsmeglere med medlemskap i National Association of Realtors (NAR) som er eiendomsmeglere. Eiendomsmeglere følger en spesifikk etikkkodeks.
Se også etter en kjøpers agent i ditt område. Ideelt sett vil agenten din ha fullført ABR-sertifisering (Accredited Buyer's Representative) som lar dem gå inn for dine interesser under en salgstransaksjon. I tillegg foretrekkes det å velge en eiendomsmegler med CRS (Certified Residential Specialist) legitimasjon. Mens du intervjuer eiendomsmeglere, be om å se oppføringer over boliger de har hjulpet kunder med å kjøpe i løpet av det siste året.
6. Søk om boliglån
Selv om et forhåndsgodkjenningsbrev er nok til å få deg til det punktet å gi et tilbud, er det nødvendig å gå tilbake for "real deal" når tilbudet er akseptert. Når du får et boliglån, kan en førstegangskjøper enten gå med den samme utlåneren de brukte for forhåndsgodkjenningen eller velge en annen utlåner. Sett sammen disse dokumentene for søknadsprosessen:
Identifikasjon og personnummer. W-2-skjemaer går to år tilbake. Lønnsslipper fra de siste 30 til 90 dagene. Bevis på inntekt. Kontoutskrifter som går flere måneder tilbake. Selvangivelser fra de siste to årene.
En førstegangskjøper står fritt til å shoppe rundt med flere långivere for å få den beste renten. Consumer Finance Protection Bureau anbefaler å kontakte minst tre långivere for å handle priser. Bare husk at kredittforespørsler fra långivere vil skade kredittpoengene din fordi de teller som "harde pulls". I følge Consumer Finance Protection Bureau, gjelder veien rundt dette for alle långivere innen et 45-dagers vindu for å få henvendelsene rapportert som en enkelt henvendelse.
Hva skjer hvis en bank tilbyr deg en rente som ser bra ut? Ikke anta at dagens attraktive rate vil være tilgjengelig i morgen. Rentevolatilitet er grunnen til at mange kjøpere velger å beskytte seg mot stigende renter ved å be om noe som kalles rentelås på en boliglånssøknad.
En rentelås er en forpliktelse fra en långiver om å reservere en bestemt rente for deg frem til en forhåndsbestemt utløpsdato. En rentelås kan også låse inn eventuelle rabattpoeng du har brukt til å "kjøpe ned" boliglånsrenten. Takstlåser er ikke påkrevd. Hvis du føler at prisene kan falle før det er på tide å få endelig lånegodkjenning, kan du vente. Den eneste regelen er at du må be om rentelåsen din før utlåner utarbeider avsluttende dokumenter.
De fleste førstegangskjøpere antar at å få et boliglån betyr å låse seg til et konvensjonelt 30-års boliglån etter å ha satt ned 20% i kontanter. Selv om det var en tid da dette var den eneste måten å gjøre det på, har kjøpere i dag mange valg for å få ting til å fungere. Noen boliglånsalternativer krever 0 % ned. Her er et blikk på låneproduktene du bør vurdere:
30 års fastrente boliglån: Det mest populære valget, dette lånet lar deg strekke betalinger over 30 år med en fast rente som gir forutsigbare betalinger. 15-års fastrentelån: Dette kortere alternativet til 30-årslånet tilbyr en fast rente som vanligvis er mye lavere enn prisene som tilbys med langsiktige lån. Mens en førstegangskjøper kan få et 15-års boliglån, er dette lånet mest populært blant refinansierere. FHA-lån: Forsikret av Federal Housing Administration (FHA), disse statsstøttede lånene gjør det mulig for kjøpere med lavere inntekt og kredittscore å sette ned så lite som 3,5 %. Men kjøpere må betale boliglånsforsikringspremie (PMI) betalinger for forskuddsbetalinger under 20%. VA-lån: Tilgjengelig for militærtjenestemedlemmer og veteraner, VA-lån krever ingen forskuddsbetaling. Du vil heller ikke være på kroken for PMI slik du ville vært med et FHA-lån. I tillegg har VA-lån generelt lavere rente. USDA-lån: Tilgjengelig for kjøpere i noen landlige områder, støtter US Department of Agriculture disse nullnedlånene.
7. Få husforsikring
De fleste långivere krever at du tegner en boligforsikring for å få et boliglån. Policyen trer imidlertid ikke i kraft før utløpsdatoen. Dekning bør være nok til å erstatte boligen.
Når du bestemmer deg for "hvor mye bolig" du har råd til, må du huske å ta med årlige huseierforsikringspremier i ditt område. En forsikring dekker innvendig og utvendig skade eller ødeleggelse, tap ved tyveri og personlig ansvar. Du kan trenge mer omfattende dekning hvis du er i en flomsone. Hvis en polise har ekskluderinger, kan du bulke opp med tilleggsdekning for flom, jordskjelv, kloakkrelaterte skader og mer for trygghet.
Få tilbud fra tre til fem selskaper. Hvis du allerede har bil- eller leieforsikring, spør ditt nåværende firma om rabatter for bunting. Hvis du føler deg i villmarken forstår hvordan politikk fungerer, bør du vurdere å ansette en boligforsikringsmegler som kan matche deg med selskaper.
8. Planlegg en fullstendig boliginspeksjon
En boliginspeksjon gir en kjøper hele historien om et hjems fundament, tak, systemer og mer. Inspeksjoner kan også avdekke radon, mugg og andre bekymringer som kan føre til høye reparasjonskostnader og helsefare. En inspeksjon som inkluderer funn som ikke er inkludert i selgerens avsløring, kan tillate deg å trekke deg tilbake fra et tilbud uten straff.
Kjøper betaler boligbefaringen. Kostnaden for en standard inspeksjon dekker ofte rørleggerarbeid, elektriske systemer, varme- og kjølesystemer, tak, sidekledning, fundament og apparater. Inspektøren vil også sjekke interiøret og eksteriøret av boligen for tegn på kosmetiske og strukturelle skader.
Selv om de fleste standardinspeksjoner ikke dekker radontesting, muggtesting eller skadedyrpåvisning, er det lurt å betale ekstra for å få dem inkludert. Husk at en boliginspektørs jobb ikke er å fortelle deg om du bør kjøpe en eiendom eller ikke. I stedet er en inspektør en nøytral fagperson som fokuserer på å gi deg en nøyaktig vurdering av en eiendoms tilstand.
Hva om kjøperen ber deg om å frafalle boligbefaringen? Å bli bedt om å frafalle beredskapen for boliginspeksjon skjer noen ganger i varme markeder der selgere har fordelen. Denne beredskapen er på plass fordi den lar kjøperen gå tilbake med innskuddet sitt intakt hvis en inspeksjon avdekker et "salgsdrap"-problem. Hvis en selger ber deg om å frafalle inspeksjonen din, mister du muligheten til å verifisere eiendommens tilstand før du stenger. Det betyr å akseptere all den økonomiske risikoen knyttet til en eiendom i en «som den er»-tilstand.
9. Gjør en boligvurdering
Långivere krever vurderinger for å bekrefte at de ikke låner deg mer enn et hjem er verdt. Takstmenn bruker et hjems tilstand, sammenlignbare nylige boligsalg og andre faktorer for å bestemme sann markedsverdi. Dersom en bolig takserer lavere enn salgsprisen, kan kjøperen reforhandle prisen med selgeren, gå fra salget eller komme opp med differansen i kontanter.
Som en boliginspektør er en boligtakstmann en nøytral fagperson med null innsats i resultatet av funnene. Takstgebyrer dekkes vanligvis av kjøperen. For å kunne gå hjemmefra med en lav takst, må du ha noe som kalles en takstberedskap i eiendomskontrakten din. Når vurderingsrapporten kommer tilbake til deg, bør den inneholde følgende:
Et gatekart som viser den takserte eiendommen. Et omriss av boligens eksteriør. En forklaring på hvordan takstmannen regnet ut kvadratmeter. Fotografier av forsiden, baksiden og gatevisningen av eiendommen. Detaljer knyttet til landposter, skatteregistreringer og markedsdata takstmannen brukte for å bestemme boligens virkelige markedsverdi.
Hvis du føler at en vurdering er unøyaktig, er det tillatt å få en second opinion fra en fersk takstmann. Det er ikke uhørt at en takstmann gjør feil. Hensikten med en takst er å beskytte kjøperen mot å betale for mye for en bolig verdt mindre enn salgsprisen. Imidlertid kan noen som kjøper en bolig med kontanter ønsker å gå videre med et salg selv om de vet at de kjøper en overpriset bolig.
10. Forhandle med selgeren
Det siste trinnet før stenging er å forhandle med selgeren. Hvis du er fornøyd med en boligs pris basert på befarings- og takseringsfunnene, kan du hoppe over forhandlinger. Imidlertid kan kjøpere noen ganger forhandle om selgerkonsesjoner eller betalte sluttkostnader.
Som førstegangskjøper gjør selgerinnrømmelser det rimeligere å kjøpe bolig ved å redusere sluttkostnader som kan utgjøre 3 % til 6 % av lånebeløpet. Din eiendomsmegler er en verdifull kilde til informasjon om hva som er "up for grabs" med forhandlinger.
Hvis du mistenker at du kjemper med andre tilbud, kan det være mindre rom for å stille krav. På den annen side, hvis du handler i et iskaldt marked, kan selgeren være mer mottakelig for innrømmelser.
En kjøpers viktigste ressurs under forhandlinger er tilgang til informasjon om sammenlignbare boligsalg i området. Hvis du kan gi sammenligninger som beviser at nesten identiske boliger selges for mindre, kan selgerne revurdere salgsvilkårene. Kjøpere kan be om konsesjoner som dekker kostnader for:
Pantepoeng. Vurdering. Inspeksjon Tittelsøk. Advokathonorarer. Visse reparasjoner eller utskiftninger. Eiendomsskatt til utgangen av regnskapsåret.
Selv om det kan virke som kjøperen er den eneste som har noe å tjene på selgerinnrømmelser, tjener selgerne på å få boligene sine ut av markedet raskere.
Hvis du liker siden vår, del gjerne med vennene dine & Facebook
