Hoe bereid je je voor op het kopen van je eerste huis? Hoewel het pad voor elke starter op de woningmarkt er anders uitziet, bestaat er een basiskader om op het juiste moment de juiste woning te bemachtigen. Bekijk tien essentiële stappen bij het kopen van een huis.
De waarheid over het kopen van een huis is dat kredietverstrekkers op het punt staan alle financiële beslissingen die u tot nu toe hebt genomen, onder de loep te nemen. Maar dat betekent niet dat u genoegen moet nemen met wat banken of verkopers u ook maar willen geven. De meeste kopers hebben meer opties en macht dan ze beseffen.
Timing Financiën Kredietproblemen Pre-goedkeuring Acquisitie Schakel een makelaar in Een hypotheek aanvragen Veilige huiseigenaarverzekering Woninginspectie Woningtaxatie Onderhandelen
1. Bevestig dat dit het juiste moment is om huiseigenaar te worden
Het kopen van een huis is een emotionele, praktische en financiële beslissing in één.
Een huis kopen omdat u druk voelt of gemotiveerd bent door hoge huurprijzen, is geen goede reden om te kopen. Hoewel kopen u kan helpen stijgende huurkosten te voorkomen, werkt dit alleen als u van plan bent 5 tot 10 jaar in het gebied te blijven. Als u kort na de aankoop van een huis verhuist, kunt u geld verliezen door sluitingskosten, makelaarskosten en een gebrek aan eigen vermogen.
Houd er rekening mee dat het de taak van een kredietverstrekker is om te bepalen in hoeverre u uw hypotheek kunt terugbetalen. Ze zijn niet geïnteresseerd om u te helpen een specifieke levensstijl te behouden. Daarom is het belangrijk dat u er zeker van kunt zijn dat u alle extra kosten en plichten van het bezitten van een huis ten opzichte van het huren op u kunt nemen.
Houd rekening met kosten zoals een nieuw dak, een oprit en apparaten. Bent u bereid aanzienlijke kosten voor uw woning te dekken? Hoewel u jarenlang zonder grote reparaties voorbij kunt glijden, moet u er rekening mee houden dat alle onderhoudsbezoeken die u als huurder aan de verhuurder doet, binnenkort voor uw eigen voeten zullen belanden. U bent ook verantwoordelijk voor het maaien van het gazon, het harken van bladeren, het verwijderen van sneeuw, het schoonmaken van het zwembad en alle andere taken die relevant zijn voor uw plaatselijke klimaat en eigendommen.
Een huis kopen omdat je denkt dat dit is wat je op een bepaalde leeftijd of in een bepaalde levensfase 'hoort te doen', is niet de beste aanpak. Wees in plaats daarvan eerlijk over de vraag of de extra financiële en persoonlijke verantwoordelijkheden wel of niet verenigbaar zijn met uw levensstijl.
2. Bekijk uw financiën door de lens van een kredietverstrekker
U kunt ervan uitgaan dat u klaar bent om een hypotheek af te sluiten, omdat u geen problemen heeft met het betalen van uw huur. Kredietverstrekkers bekijken de zaken niet op dezelfde manier. Om er zeker van te zijn dat u uw hypotheek kunt terugbetalen, letten kredietverstrekkers op het volgende:
Een schuld-inkomensratio van minder dan 36%. Kredietscore van 620 of hoger. Een vast dienstverband voor minimaal twee jaar. Een aanbetaling.
Er is speelruimte als het gaat om het voldoen aan de eisen van kredietverstrekkers. Met sommige soorten woningleningen kunt u bijvoorbeeld een hypotheek krijgen zonder aanbetaling of met een aanbetaling van slechts 3%.
Hoewel DTI (debt-to-income) en kredietscores soms speelruimte hebben, betalen kredietnemers met een minder dan perfecte kredietgeschiedenis hogere rentetarieven. Als u streeft naar een kredietscore van 720, kunt u afsluiten met de beste leenvoorwaarden.
Kredietverstrekkers willen stabiliteit, goede financiële beslissingen en het bewijs dat u uw hypotheek waarschijnlijk elke maand op tijd zult betalen. Een positieve kredietgeschiedenis is een van de beste indicatoren voor uw waarschijnlijkheid om uw hypotheek terug te betalen.
Naast het zoeken naar positieve indicatoren met betrekking tot uw inkomen en schulden, zoeken kredietverstrekkers ook naar alarmsignalen. Faillissementen en kredietgeschillen zijn de twee grote. Veel dingen die onschadelijk lijken, kunnen echter nog steeds uw kansen schaden. Kredietverstrekkers controleren bijvoorbeeld of u onlangs andere kredietvormen heeft aangevraagd. Als het erop lijkt dat u aan het lenen bent, kunnen zij dit als een teken van problemen zien.
Kredietverstrekkers zijn ook geïnteresseerd in uw kredietgebruik, dat verschilt van uw kredietscore. Uw kredietgebruiksratio verwijst naar de hoeveelheid beschikbaar krediet die u gebruikt op het moment van uw aanvraag. Als u een overmatige schuldenlast heeft, komt u riskant over. Een redelijke benuttingsgraad ligt onder de 30% – wat betekent dat u nooit een saldo van meer dan $6.000 op een creditcard met een limiet van $20.000 moet hebben staan.
3. Los eventuele krediet- of financiële problemen op
Als uw financiële geschiedenis niet onberispelijk is, is het tijd voor een bootcamp 'financiële fitheid'. Begin met het bekijken van eventuele “dings” in uw kredietrapport die verdacht lijken. Als er ten onrechte laattijdige of onbetaalde rekeningen zijn gemeld, stuur dan het kredietrapporterende bedrijf een geschilbrief waarin u hen op de hoogte stelt. Als u geen duidelijk antwoord ontvangt, dient u een formele klacht in bij het Consumer Financial Protection Bureau.
Als uw DTI boven de drempel van 36% ligt, moet u deze verlagen. Strategieën om de verhouding tussen uw schulden en inkomsten te helpen verlagen, zijn onder meer het opzeggen van abonnementen, het heroverwegen van uw budget of het plannen om aanzienlijke uitgaven vroegtijdig af te betalen. Hoewel sommige kredietverstrekkers een DTI van wel 45% toestaan, heeft een lage DTI de voorkeur.
Zorg er ten slotte voor dat uw aanbetaling klaar is voor gebruik. Door de 20% te verlagen, kunnen starters op de woningmarkt voorkomen dat ze moeten betalen voor een particuliere hypotheekverzekering (PMI). Maar vergeet niet om apart van uw aanbetaling te sparen voor de sluitingskosten. De meeste sluitingskosten bedragen 3% tot 6% van de waarde van een woning. Hoewel kredietverstrekkers ze soms in uw hypotheek kunnen opnemen, brengen zij u rente in rekening als u voor deze optie kiest.
Als uw kredietscore een zware klap heeft gekregen, haal dan diep adem voordat u ervan uitgaat dat het eigenwoningbezit is verdwenen. Hier volgt een kort overzicht van het herstellen van uw minder goede kredietgeschiedenis:
Betalingsgeschiedenis: Uw betalingsgeschiedenis is goed voor 35% van uw kredietscore. Zoals hierboven gedeeld, dient u eventuele fouten op te lossen die ertoe kunnen leiden dat uw betalingsgeschiedenis ten onrechte wordt 'gecodeerd'. Als u een geschiedenis van gemiste betalingen heeft, kunt u dit omdraaien door nooit meer een betaling te missen. Zorg er eerst voor dat u achterstallige of ontbrekende betalingen opmerkt. Creëer vervolgens een systeem dat herinneringen en automatische betalingen gebruikt om ervoor te zorgen dat u alle rekeningen op tijd betaalt. Huidige schulden: Het bedrag dat u aan leningen en creditcards verschuldigd bent, weerspiegelt 30% van uw kredietscore. Het is belangrijk om uw schulden omlaag te brengen in verhouding tot uw inkomen. Als u op dit moment een hoog saldo op uw creditcards heeft, kunt u beginnen weg te eten door grotere betalingen te doen. Lengte van de kredietgeschiedenis: Het hebben van “geen krediet” maakt het kopen van een huis bijna onmogelijk. De lengte van uw kredietgeschiedenis bepaalt ongeveer 15% van uw kredietscore. Hoewel u niet terug in de tijd kunt gaan om de startdatum van uw eerste creditcard of lening te wijzigen, kunt u er wel voor zorgen dat uw 'time-in' telt door nooit uw oudste creditcard te sluiten.
4. Zorg dat u vooraf wordt goedgekeurd
Zodra u er zeker van bent dat u in vorm bent om goedgekeurd te worden voor een hypotheek, is het tijd voor een proefperiode door vooraf goedkeuring aan te vragen. Met een voorkeuring krijgt u een idee van de omvang van de hypotheek die een kredietverstrekker u biedt. Hoewel een brief voor voorafgaande goedkeuring geen formeel bindend aanbod is, helpt deze wel bij het opstellen van budgetverwachtingen voordat u begint met winkelen voor een huis.
De hypotheekschatting die in een voorafgaande goedkeuringsbrief wordt verstrekt, kan u helpen beslissen of het tijd is om te beginnen met winkelen of om u opnieuw te concentreren op het verbeteren van uw financiële situatie. De meeste makelaars in onroerend goed laten u alleen eigendommen zien als u voorafgaande goedkeuringsbrieven van kredietverstrekkers heeft.
Hoewel uw vooraf goedgekeurde bedrag mogelijk overeenkomt met wat u vermoedt dat uw koopkracht is, is het ook mogelijk dat het bedrag veel lager is dan verwacht. Als u zich nog niet klaar voelt om te kopen op basis van uw vooraf goedgekeurde bedrag, zijn strategieën om uw vooraf goedgekeurde bedrag te verhogen onder meer het verhogen van uw aanbetaling, het afbetalen van bestaande schulden voordat u opnieuw een aanvraag indient, of het verkrijgen van een medeondertekenaar voor uw hypotheek.
Hoewel voorafgaande goedkeuring niet zo 'invasief' is als het aanvragen van een daadwerkelijke hypotheek, moet u nog steeds uw W-2-belastingformulieren, 1099-belastingformulieren, loonstrookjes, arbeidsgegevens en een bewijs van aanbetaling bij de hand hebben. Omdat de meeste aanbiedingen met voorafgaande goedkeuring binnen 30 tot 90 dagen verlopen, is het van cruciaal belang dat u voorbereid bent op uw zoektocht naar een huis. Het goede nieuws is dat u boetevrij meerdere keren opnieuw een voorafgaande goedkeuring kunt aanvragen.
5. Schakel een makelaar in
Het is tijd om contact op te nemen met een makelaar in onroerend goed met uw voorafgaande goedkeuringsbrief; boek overleg met verschillende makelaars voordat u zich vastlegt. Zodra u zich aan een makelaar heeft gebonden, zal de makelaar u huizen laten zien die voldoen aan uw criteria wat betreft prijs, grootte, stijl, locatie en meer. Als alles volgens plan verloopt, komt de dag dat u klaar bent om een bod uit te brengen op uw eerste huis.
Om er zeker van te zijn dat u met een gekwalificeerde makelaar werkt, moet u op zoek gaan naar een makelaar die makelaar is. Hoewel alle makelaars makelaars in onroerend goed zijn, zijn alleen makelaars in onroerend goed die lid zijn van de National Association of Realtors (NAR) makelaars. Makelaars houden zich aan een specifieke ethische code.
Zoek ook naar een aankoopmakelaar bij u in de buurt. Idealiter heeft uw makelaar een ABR-certificering (Accredited Buyer's Representative) waarmee hij tijdens een verkooptransactie voor uw belangen kan opkomen. Daarnaast heeft het de voorkeur om te kiezen voor een makelaar met CRS-kwalificatie (Certified Residential Specialist). Wanneer u makelaars in onroerend goed interviewt, vraag dan of u een overzicht kunt zien van de huizen die klanten het afgelopen jaar hebben geholpen bij de aankoop ervan.
6. Hypotheek aanvragen
Hoewel een voorafgaande goedkeuringsbrief voldoende is om u op het punt te brengen een bod uit te brengen, is het noodzakelijk om terug te gaan voor de 'echte deal' zodra het aanbod is geaccepteerd. Bij het afsluiten van een hypotheek kan een beginnende huizenkoper kiezen voor dezelfde kredietverstrekker die hij voor de voorafgaande goedkeuring heeft gebruikt, of een andere kredietverstrekker selecteren. Stel deze documenten samen voor het aanvraagproces:
Identificatie- en burgerservicenummer. W-2-formulieren die twee jaar teruggaan. Loonstrookjes van de afgelopen 30 tot 90 dagen. Bewijs van inkomen. Bankafschriften die enkele maanden teruggaan. Belastingaangiften van de afgelopen twee jaar.
Het staat een starter vrij om bij meerdere kredietverstrekkers rond te shoppen om de beste rente te krijgen. Het Consumer Finance Protection Bureau raadt aan contact op te nemen met ten minste drie kredietverstrekkers om naar tarieven te zoeken. Houd er rekening mee dat kredietaanvragen van kredietverstrekkers uw kredietscore zullen schaden, omdat ze als ‘harde trekjes’ gelden. Volgens het Consumer Finance Protection Bureau is de manier om dit te omzeilen van toepassing op alle kredietverstrekkers binnen een periode van 45 dagen om de onderzoeken als één enkel onderzoek te laten rapporteren.
Wat gebeurt er als een bank u een rente aanbiedt die er goed uitziet? Ga er niet van uit dat het aantrekkelijke tarief van vandaag morgen ook beschikbaar is. Rentevolatiliteit is de reden waarom veel kopers ervoor kiezen zichzelf te beschermen tegen stijgende rentetarieven door bij een hypotheekaanvraag een renteslot aan te vragen.
Een renteslot is een toezegging van een kredietverstrekker om een specifiek rentetarief voor u te reserveren tot een vooraf bepaalde vervaldatum. Een renteslot kan ook eventuele kortingspunten vastleggen die u heeft gebruikt om uw hypotheekrente “af te kopen”. Tariefvergrendelingen zijn niet vereist. Als u denkt dat de rente kan dalen voordat het tijd is om de definitieve goedkeuring van de lening te krijgen, kunt u wachten. De enige regel is dat u uw tariefblokkering moet aanvragen voordat uw kredietverstrekker de afsluitingsdocumenten opstelt.
De meeste starters gaan ervan uit dat het krijgen van een hypotheek betekent dat je een conventionele hypotheek met een looptijd van 30 jaar afsluit, nadat je 20% contant hebt afgelost. Hoewel er een tijd was dat dit de enige manier was om dit te doen, hebben kopers tegenwoordig veel keuzes om dingen te laten werken. Sommige hypotheekopties vereisen een korting van 0%. Hier is een blik op de leningproducten waarmee u rekening moet houden:
Hypotheek met een vaste rente van 30 jaar: Deze lening is de meest populaire keuze en stelt u in staat de betalingen over een periode van 30 jaar uit te strekken met een vaste rente die voorspelbare betalingen biedt. Hypotheek met een vaste rente van 15 jaar: Dit kortere alternatief voor de lening met een looptijd van 30 jaar biedt een vaste rente die doorgaans veel lager is dan de tarieven die worden aangeboden bij leningen met een langere looptijd. Hoewel een starter een hypotheek met een looptijd van 15 jaar kan krijgen, is deze lening het populairst bij herfinanciers. FHA-lening: Deze door de overheid gesteunde leningen zijn verzekerd door de Federal Housing Administration (FHA) en maken het voor kopers met lagere inkomens en kredietscores mogelijk om slechts 3,5% te storten. Maar kopers moeten hypotheekverzekeringspremies (PMI) betalen voor aanbetalingen onder de 20%. VA-hypotheek: VA-leningen zijn beschikbaar voor leden van de militaire dienst en veteranen en vereisen geen aanbetaling. U zult ook niet aan PMI gebonden zijn zoals bij een FHA-lening. Bovendien hebben VA-leningen over het algemeen een lagere rente. USDA-hypotheek: Het Amerikaanse ministerie van Landbouw is beschikbaar voor kopers in sommige plattelandsgebieden en ondersteunt deze zero-down-leningen.
7. Sluit een huiseigenarenverzekering af
De meeste kredietverstrekkers vereisen dat u een huiseigenarenpolis afsluit om een hypotheek te krijgen. De polis gaat echter pas in op uw sluitingsdatum. De dekking zou voldoende moeten zijn om het huis te vervangen.
Wanneer u beslist hoeveel huis u zich kunt veroorloven, moet u rekening houden met de jaarlijkse verzekeringspremies voor huiseigenaren in uw regio. Een verzekeringspolis dekt interne en externe schade of vernieling, verlies door diefstal en persoonlijke aansprakelijkheid. Mogelijk hebt u een uitgebreidere dekking nodig als u zich in een overstromingsgebied bevindt. Als een polis uitsluitingen kent, kunt u voor uw gemoedsrust een aanvullende dekking afsluiten voor overstromingen, aardbevingen, rioolschade en meer.
Ontvang offertes van drie tot vijf bedrijven. Als u al een auto- of huurdersverzekering heeft, vraag dan bij uw huidige maatschappij naar kortingen voor bundeling. Als u zich in de wildernis voelt om te begrijpen hoe polissen werken, overweeg dan om een woningverzekeringsmakelaar in te huren die u kan matchen met bedrijven.
8. Plan een volledige huisinspectie
Een huisinspectie geeft een koper het volledige verhaal over de fundering, het dak, de systemen en meer van een huis. Inspecties kunnen ook radon-, schimmel- en andere problemen aan het licht brengen die tot hoge reparatiekosten en gezondheidsrisico's kunnen leiden. Een inspectie die bevindingen bevat die niet zijn opgenomen in de openbaarmaking van de verkoper, kan ervoor zorgen dat u zonder boete van een bod af kunt zien.
De koper betaalt voor de woninginspectie. De kosten voor een standaardinspectie omvatten vaak loodgieterswerk, elektrische systemen, verwarmings- en koelsystemen, dak, gevelbeplating, fundering en apparaten. De inspecteur zal ook het interieur en de buitenkant van het huis controleren op tekenen van cosmetische en structurele schade.
Hoewel de meeste standaardinspecties geen betrekking hebben op radontests, schimmeltests of ongediertedetectie, is het verstandig om extra te betalen om deze wel mee te nemen. Houd er rekening mee dat het niet de taak van een woninginspecteur is om u te vertellen of u wel of niet een onroerend goed moet kopen. In plaats daarvan is een inspecteur een neutrale professional die erop gericht is u een nauwkeurige beoordeling te geven van de staat van een onroerend goed.
Wat als de koper u vraagt af te zien van de woninginspectie? Als u wordt gevraagd om af te zien van uw onvoorziene inspectie van uw huis, gebeurt dit soms op warme markten waar verkopers het voordeel hebben. Deze onvoorziene situatie is aanwezig omdat het de koper in staat stelt zich terug te trekken met zijn aanbetaling intact als bij een inspectie een “verkoopdodend” probleem aan het licht komt. Als een verkoper u vraagt om af te zien van uw inspectie, verliest u de kans om de staat van het onroerend goed te verifiëren voordat het wordt gesloten. Dat betekent dat u alle financiële risico's aanvaardt die verbonden zijn aan een onroerend goed in de staat waarin het zich bevindt.
9. Voer een huistaxatie uit
Kredietverstrekkers hebben taxaties nodig om te bevestigen dat ze u niet meer lenen dan een huis waard is. Taxateurs gebruiken de staat van een huis, vergelijkbare recente huizenverkopen en andere factoren om de werkelijke marktwaarde te bepalen. Als een huis lager wordt getaxeerd dan de verkoopprijs, kan de koper opnieuw onderhandelen over de prijs met de verkoper, weglopen van de verkoop of het verschil contant verrekenen.
Net als een woninginspecteur is een woningtaxateur een neutrale professional die geen enkel belang heeft bij de uitkomst van de bevindingen. Taxatiekosten zijn doorgaans voor rekening van de koper. Om met een lage taxatie van huis te kunnen gaan, moet er in uw vastgoedcontract iets staan dat een taxatiecontingentie wordt genoemd. Als u het taxatierapport terugkrijgt, moet het het volgende bevatten:
Een plattegrond met details over het getaxeerde onroerend goed. Een schets van de buitenkant van het huis. Een uitleg van hoe de taxateur de vierkante meters berekende. Foto's van het voor-, achter- en straataanzicht van het pand. Details met betrekking tot grondgegevens, belastinggegevens en marktgegevens die de taxateur heeft gebruikt om de reële marktwaarde van het huis te bepalen.
Als u vindt dat een taxatie onjuist is, kunt u een second opinion vragen aan een nieuwe taxateur. Het is niet ongehoord dat een taxateur fouten maakt. Het doel van een taxatie is om de koper te beschermen tegen te veel betalen voor een huis dat minder waard is dan de verkoopprijs. Iemand die een huis met contant geld koopt, wil misschien toch doorgaan met de verkoop, ook al weet hij dat hij een te duur huis koopt.
10. Onderhandel met de verkoper
De laatste stap vóór het sluiten is onderhandelen met de verkoper. Als u tevreden bent met de prijs van een huis op basis van de bevindingen van de inspectie en taxatie, kunt u de onderhandelingen overslaan. Kopers kunnen echter soms onderhandelen over concessies aan de verkoper of sluitingskosten betalen.
Als starter maken verkopersconcessies het kopen van een huis betaalbaarder door de sluitingskosten te verlagen die in totaal 3% tot 6% van uw leningbedrag kunnen bedragen. Uw makelaar is een waardevolle bron van informatie over wat er “voor het oprapen ligt” bij onderhandelingen.
Als u vermoedt dat u met andere aanbiedingen te maken krijgt, is er mogelijk minder ruimte om eisen te stellen. Aan de andere kant, als u op een ijskoude markt handelt, is de verkoper wellicht ontvankelijker voor concessies.
Het belangrijkste bezit van een koper tijdens onderhandelingen is toegang tot informatie over vergelijkbare huizenverkopen in de regio. Als u vergelijkingen kunt geven waaruit blijkt dat vrijwel identieke huizen voor minder worden verkocht, kunnen verkopers de verkoopvoorwaarden heroverwegen. Kopers kunnen concessies aanvragen die de kosten dekken voor:
Hypotheek punten. Waardering. Inspectie Titel zoeken. Advocaatkosten. Bepaalde reparaties of vervangingen. Onroerendezaakbelasting tot het einde van het laatste jaar.
Hoewel het lijkt alsof de koper de enige is die iets te winnen heeft bij de concessies van de verkoper, profiteren verkopers ervan dat ze hun huis eerder van de markt halen.
Als je onze pagina leuk vindt, deel hem dan met je vrienden & Facebook
