Concessies van verkopers in onroerend goed zijn kosten die de verkoper bij de sluiting wil betalen en die normaal gesproken voor rekening van de koper komen. Ze verhogen de betaalbaarheid voor de koper. Hoewel niet alle verkopers openstaan voor concessies, kunnen concessies van verkopers uiteindelijk krachtige onderhandelingsinstrumenten zijn voor zowel de koper als de verkoper.
Redenen waarom kopers concessies aan de verkoper vragen
Een koper kan een deel van zijn sluitingskosten of vooruitbetaalde aankoopkosten laten dekken als hij denkt dat hij enige onderhandelingsmacht heeft. Redenen om concessies aan de verkoper te vragen zijn onder meer:
De woning verkeert in slechte staat. De woninginspectie brengt op zijn minst één ernstig probleem aan het licht dat moet worden aangepakt. De lokale markt is een ‘kopersmarkt’. Omdat een huis al heel lang op de markt staat, is het duidelijk dat de verkoper moeite heeft om het te verkopen.
Omdat de sluitingskosten in de meeste gevallen 3% tot 6% van de prijs van een huis bedragen, kan een koper eenvoudigweg om concessies van de verkoper vragen om eigenwoningbezit mogelijk te maken door de kosten te verlagen.
De voor- en nadelen van het vragen om concessies aan de verkoper
Door de concessies van de verkoper kan de koper bij sluiting minder betalen. Dan blijft er meer geld over voor verhuiskosten en reparaties. Voor de verkoper is het grote voordeel dat verkopersconcessies kunnen worden gebruikt om een huis sneller van de markt te krijgen. Het verlies is niet altijd zo groot als je bedenkt dat elke extra maand die op de markt wordt doorgebracht in wezen 'verloren geld' is voor de verkoper. Dit geldt vooral wanneer een verkoper al naar een nieuw huis is verhuisd.
Het nadeel van het vragen om concessies aan de verkoper als koper is dat een verkoper kan worden uitgeschakeld omdat je een deal probeert te sluiten met voorwaarden. Sommige verkopers staan simpelweg niet open voor prijsonderhandelingen. In gevallen waarin op een woning meerdere biedingen zijn uitgebracht, zullen biedingen met verzoeken om concessies van de verkoper waarschijnlijk worden afgewezen.
Ten slotte kunnen kopers die concessies gebruiken om een hoger bod te compenseren, eindigen met een grotere lening die in de loop van de tijd duurder zal zijn om af te betalen.
Het nadeel voor verkopers is dat ze uiteindelijk geld verliezen.
Is er een alternatief voor het vragen om concessies aan de verkoper?
Het eenvoudigweg uitbrengen van een lager bod kan een alternatief zijn voor het vragen van concessies aan de verkoper. Hoewel het effect vergelijkbaar zal zijn, zal de verkoper u niet als een “gecompliceerde” koper beschouwen.
Concessies voor gemeenschappelijke verkopers
Sommige kopers kunnen de verkoper vragen een percentage van de sluitingskosten te betalen. Anderen vragen om dekking van specifieke kosten. Hier ziet u een overzicht van de algemene kosten die onder de concessies van de verkoper vallen:
Taxatiekosten woning. Inspectiekosten Kosten voor het aangaan van leningen Hypotheekkortingspunten Onroerendgoedbelasting tot het einde van het afsluitingsjaar VvE-kosten tot het einde van het afsluitingsjaar Opnamekosten Opzoekingen op titel Titelverzekering Advocaatkosten Reparaties of vervangingen
Er zijn twee cruciale punten in het koopproces om te beslissen of u concessies aan de verkoper moet vragen. De eerste is wanneer u een schatting van uw lening ontvangt van uw kredietverstrekker. In dit document worden al uw verwachte sluitingskosten gedetailleerd beschreven op basis van de specifieke kenmerken van uw lening. Bespreek de kosten met uw makelaar en kijk of er een goede mogelijkheid is om concessies aan te vragen.
Het tweede kritieke punt doet zich voor na de inspectie. Als de inspecteur noodzakelijke upgrades of reparaties ontdekt, kunnen deze naar de verkoper worden gebracht.
Er zijn grenzen aan de concessies van verkopers
Verkopers zijn beperkt in hoeveel ze aan kopers kunnen geven. Het bedrag dat een verkoper kan betalen, wordt bepaald door het type lening dat wordt gebruikt om een huis te kopen. Bij een conventionele lening worden de concessies van de verkoper beperkt op basis van de omvang van de aanbetaling van de koper. Dit zijn de limieten:
Aanbetaling van minder dan 10%: 3% van het leenbedrag. Aanbetaling tussen 10% en 25%: 6% van het leenbedrag. Aanbetaling groter dan 25%: 9% van het leenbedrag.
Als een conventionele lening wordt gebruikt voor een tweede woning, daalt de grens naar 2%.
Door de overheid gesteunde woningleningen hebben ook plafonds voor concessies aan verkopers. Verkopersconcessies voor leningen van de Federal Housing Administration (FHA) bedragen maximaal 6%, ongeacht het aanbetalingsbedrag. Bovendien kunnen verkopersconcessies niet worden toegepast op aanbetalingen met FHA-leningen.
Verkopersconcessies zijn ook beperkt tot 6% van het leningbedrag voor leningen van het Amerikaanse ministerie van Landbouw (USDA). Voor leningen van Veterans Affairs (VA) is dit 4%.
Er zijn beperkingen gesteld aan de concessies aan verkopers om de lokale huizenprijzen onder controle te houden. Veel kopers gebruiken een strategie waarbij ze een hoger bod doen om andere kopers te overbieden. Ze zijn echter van plan om concessies van verkopers te gebruiken om de ‘echte’ kosten van het huis omlaag te brengen.
Hoewel deze strategie kopers kan helpen te krijgen wat ze willen, kan het er ook voor zorgen dat de lokale huizenprijzen stijgen. Houd er rekening mee dat huizenprijzen vaak gebaseerd zijn op vergelijkende huizenverkopen. Het beperken van het maximale bedrag dat verkopers kunnen betalen, helpt een gevaarlijke cyclus van snel stijgende verkoopprijzen in een buurt te voorkomen.
Concessies en belastingen voor verkopers
Concessies worden over het algemeen beschouwd als fiscaal aftrekbare verkoopkosten voor de verkoper. Zelfs de koper kan mogelijk belastingaftrek toepassen op hypotheekkortingspunten die door de verkoper zijn betaald. Het is echter verstandig om met een belastingprofessional te praten om inzicht te krijgen in de fiscale implicaties van verkopersconcessies voor uw specifieke situatie.
Beslissen of u concessies aan de verkoper moet vragen
Een verkoper hoeft niet akkoord te gaan met concessies van de verkoper. Begrijpen of u zich op een “kopersmarkt” of “verkopersmarkt” bevindt, is belangrijk bij het benaderen van het onderwerp. Over het algemeen is uw makelaar de beste bron om te bepalen of u in een goede positie verkeert om concessies aan te vragen. Een agent kan u ook helpen uw verzoeken in volgorde van belangrijkheid te specificeren, zodat u meer kans heeft om kosten met hoge prioriteit te dekken.
Makelaars in onroerend goed kunnen vaak vergelijkbare lokale eigendommen ophalen die met concessies worden verkocht. Deze voorbeelden kunnen een belangrijke motivatie zijn voor de verkoper tijdens onderhandelingen.
Als je onze pagina leuk vindt, deel hem dan met je vrienden & Facebook
