Niezależnie od tego, czy szukasz nowego domu, czy obecnie mieszkasz w społeczności HOA, ważne jest, abyś rozumiał zasady HOA obowiązujące w Twojej okolicy. Mimo że wytyczne HOA mają na celu zapewnienie wszystkim mieszkańcom bezpieczeństwa i czystości w społecznościach, zdarzają się sytuacje, gdy stowarzyszenia te mogą być zbyt wymagające i nieuzasadnione. W rzeczywistości niektóre zasady, które organizacje HOA próbują egzekwować, mogą być nielegalne.
Definicja HOA
Stowarzyszenie właścicieli domów to rodzaj podmiotu, którego zadaniem jest egzekwowanie różnych zasad i wytycznych dotyczących sposobu zarządzania społecznością lub sąsiedztwem. Stowarzyszenia te są powszechnie spotykane w społecznościach planowanego rozwoju. Jeśli mieszkasz w przyległym mieszkaniu, Twoja HOA może być określana jako stowarzyszenie mieszkaniowe.
Jeśli zastanawiasz się, dlaczego musisz płacić miesięczne lub kwartalne składki na rzecz HOA, pieniądze, które przekazujesz temu stowarzyszeniu, są często przeznaczane na utrzymanie wartości nieruchomości i zapewnienie, że jakość życia społeczności pozostanie wysoka. Każda zasada HOA znajduje się w postanowieniach, warunkach i ograniczeniach (CCR). Członkowie społeczności umieszczeni w zarządzie HOA będą nadzorować zasady, pobierać opłaty mieszkańców, ustalać warunki utrzymania nieruchomości i zarządzać wszystkimi przestrzeniami wspólnymi.
Czy zasady HOA są egzekwowalne?
Wszystkie zasady CCR i HOA są wykonalne i prawnie wiążące, chyba że kwalifikują się jako niewykonalne. Jeśli zrobisz coś, co narusza wytyczne HOA, w rzeczywistości złamiesz umowę, którą zawarłeś przy zakupie domu w społeczności. Uprawnienia prawne, do których ma dostęp HOA, obejmują złożenie pozwu, nałożenie grzywny i ustanowienie zastawu na Twojej nieruchomości.
Niewykonalne zasady HOA
Istnieje wiele różnych typów niewykonalnych zasad HOA. Zasady te obejmują te, które naruszają Twoje prawa i te, które zostały wprowadzone nieprawidłowo.
Zasady naruszające Twoje prawa
Chociaż dokumenty regulujące HOA są prawnie wiążące, pierwszeństwo mają prawa konstytucyjne, prawa stanowe i federalne. Jeżeli przepis zostanie uznany za naruszający prawo, nie będzie można go egzekwować. Rodzaje przepisów naruszających prawo mogą obejmować wszystko, od kwestii wolności słowa po dyskryminację.
Wolność słowa jest częstym obszarem sporu między organizacjami HOA a właścicielami domów. W większości przypadków nieporozumienia te koncentrują się wokół przemówień politycznych i znaków politycznych. Wiele organizacji HOA nakłada ograniczenia na rodzaje znaków, które można umieścić na swoim podwórku. W rzeczywistości możliwe jest zakazanie wszystkich znaków.
Chociaż HOA może mieć możliwość narzucenia tych zasad, w niektórych stanach stowarzyszenia nie mają dużej kontroli w tym zakresie. Na przykład organizacja HOA w stanie Maryland nie może zabronić właścicielom domów umieszczania znaków politycznych na swoich podwórkach w pobliżu czasu wyborów. Chociaż organizacje HOA zwykle nie mogą powstrzymywać właścicieli domów od umieszczania amerykańskiej flagi na swoich posesjach, często mogą nałożyć ograniczenia na rozmiar flagi.
Zasady HOA są również niewykonalne, jeśli zostaną uznane za dyskryminujące, co jest zdefiniowane w federalnej ustawie o godziwych warunkach mieszkaniowych. Prawo to uniemożliwia organizacjom HOA dyskryminowanie potencjalnych i obecnych właścicieli domów ze względu na wszystko, od narodowości i religii po rasę i płeć. Należy pamiętać, że niektóre stany posunęły się dalej niż federalna ustawa o godziwych warunkach mieszkaniowych, aby bronić klas chronionych. Jeśli kupisz dom HOA w Kalifornii, prawo to zapewnia również ochronę opartą na tożsamości płciowej.
Ze względu na Drugą Poprawkę, która zapewnia ludziom prawo do noszenia broni, organizacje HOA nie mogą zabraniać właścicielom domów posiadania broni lub innej broni. Stowarzyszenia mają jednak prawo zakazać wnoszenia tej broni do przestrzeni wspólnych lub otwartych na terenie całej społeczności.
Ustawa o godziwych warunkach mieszkaniowych nakłada również ograniczenia na zdolność organizacji HOA do egzekwowania zasad naruszających czyjąś wolność religijną. Mimo że to prawo obowiązuje, zasada HOA musi być szczególna, aby była niewykonalna. Jeśli HOA zadecyduje, że czynności lub pokazy religijne nie są dozwolone w pomieszczeniach ogólnodostępnych, można to egzekwować, o ile język nie nakłada tego ograniczenia na konkretną religię.
Istnieje kilka dodatkowych przepisów stanowych i federalnych, które sprawiają, że niektóre zasady są niewykonalne. Na przykład wiele stanów nie pozwala organizacjom HOA zabraniać właścicielom domów suszenia prania na sznurku. W kilku stanach obowiązują przepisy, które pozwalają wszystkim właścicielom domów na używanie roślin, które nie wymagają dużej ilości wody. HOA nie może egzekwować przepisów dotyczących tej formy kształtowania krajobrazu.
Niewłaściwie uchwalone przepisy
Zasada nie może być egzekwowana, jeśli została w jakikolwiek sposób nieprawidłowo uchwalona. HOA zazwyczaj umieszcza wszystkie swoje zasady i postanowienia w deklaracji, gdy wspólnota zostaje zarejestrowana po raz pierwszy. Zasady te można egzekwować bez problemów. Jeśli jednak organizacja HOA spróbuje zmienić swoje zasady po zakupie domu w społeczności, musi przestrzegać określonych wytycznych, aby zmiana była wykonalna.
Dokładne wytyczne dotyczące wprowadzania zmian w przepisach powinieneś znaleźć w dokumentach regulujących HOA lub w przepisach stanowych. Jeśli zmiana zasad nastąpi bez przestrzegania obowiązujących dokumentów lub przepisów, nie będzie można jej wyegzekwować.
Przykładowo Gruzja wymaga, aby wszystkie stowarzyszenia dysponowały większością głosów w celu wprowadzenia poprawek do deklaracji. Próg większości głosów może być praktycznie dowolny, pod warunkiem że jest większy niż zwykła większość wynosząca 50%. Sama HOA może również posiadać wytyczne, których należy przestrzegać, aby móc zmieniać swoje dokumenty. Wytyczne te mogą obejmować pisemną petycję.
Czy HOA może ukarać Cię grzywną bez dowodu?
Możliwe jest, że HOA nie będzie miała uprawnień do działania, jeśli chodzi o konkretną zasadę. W tym scenariuszu zasada może okazać się niewykonalna. Jednym z przykładów tej zasady jest nałożenie grzywny. Chociaż organizacje HOA są w stanie nakładać kary pieniężne, gdy właściciel domu narusza wykonalne zasady, nie mogą nakładać grzywny na właściciela domu bez powodu. Jeśli naruszysz jedną z ich zasad, muszą wysłać Ci pisemne powiadomienie o naruszeniu i dać czas na jego naprawienie.
Wybiórczo egzekwowane zasady
Jeśli HOA ma zasady, które nie są egzekwowane w jednakowy sposób, jest prawdopodobne, że są one niewykonalne. Dokumenty regulujące HOA, a także przepisy stanowe określają, jakie procedury muszą przestrzegać stowarzyszenia, egzekwując przepisy. Procedura ta zwykle obejmuje dostarczenie właścicielowi domu pisemnego powiadomienia i umożliwienie mu przedstawienia swojej obrony przed zarządem. Jeżeli procedury te nie są przestrzegane prawidłowo lub są stosowane selektywnie, właściciele domów mają prawo zakwestionować egzekwowanie tej zasady przez HOA.
Jeśli uważasz, że HOA zaangażowała się w selektywne egzekwowanie prawa, możliwe może być podjęcie kroków prawnych. Musisz jednak być w stanie udowodnić, że byłeś celem złamania wytycznych HOA, podczas gdy inni właściciele domów nie. Zwycięstwo w tej argumentacji może okazać się trudne bez wyraźnych dowodów.
Jeśli zastanawiasz się, jak walczyć z HOA, istnieje kilka metod, których możesz użyć, aby się bronić. Główną dostępną opcją jest rozmowa bezpośrednio z zarządem, co można zrobić za pomocą oficjalnego pisma lub osobiście. Możesz także przejść proces rozstrzygania sporów, który jest wymagany w niektórych stanach przed złożeniem pozwu. Rozwiązywanie sporów może obejmować wszystko, od arbitrażu po mediację. Jeśli wszystko inne zawiedzie, możliwe jest podjęcie kroków prawnych w drodze pozwu do sądu stanowego lub federalnego.
Jeśli podoba Ci się nasza strona, udostępnij ją swoim znajomym & Facebook