Zamknięcie budowy domu od momentu złożenia oferty do dnia otrzymania kluczy do nowego domu zajmuje średnio od 30 do 60 dni. Dlaczego zamknięcie trwa tak długo? O oczekiwaniu na klucze będą decydowały różne czynniki zamknięcia. W tym artykule omówiono średni czas zamknięcia domu.
Jak długo trwa zamknięcie domu?
Porozmawiajmy o oczekiwaniach wobec szybkiego kredytu hipotecznego. Rodzaj pożyczki to pierwszy czynnik określający, jak szybko możesz zamknąć zakup domu.
Ogólnie rzecz biorąc, zamknięcie kredytu hipotecznego zajmuje od 30 do 60 dni.
Konwencjonalny kredyt hipoteczny jest najszybszym rodzajem kredytu hipotecznego. Jest to pożyczka, która nie jest wspierana przez rząd. Wymaga również oceny kredytowej co najmniej 620 dla większości kredytobiorców. Zamknięcie kredytu hipotecznego trwa średnio 48 dni.
Decydując się na pożyczkę Federal Housing Administration (FHA) wspieraną przez rząd, pożyczkobiorcy będą musieli uzbroić się w nieco więcej cierpliwości, ponieważ średni czas zamknięcia wynosi 54 dni. Jednak minimalna ocena kredytowa wynosząca 500 i potencjalna zaliczka wynosząca zaledwie 3,5% mogą sprawić, że dla niektórych pożyczkobiorców czekanie będzie więcej niż warte.
Kredytobiorcy kwalifikujący się do pożyczki mieszkaniowej Departamentu Spraw Weteranów Stanów Zjednoczonych (VA) będą musieli przejść złożony proces gwarantowania emisji, który wydłuża czas do blisko średnio 57 dni. Oczywiście niskie stawki i rezygnacja z zaliczki są nagrodą za cierpliwość.
Typowe zamknięcie na osi czasu domu
Chociaż nie ma dwóch procesów zamykania, które są w 100% identyczne, ten plan pokazuje, czego się spodziewać:
Oferta: Złożenie oferty na dom oficjalnie rozpoczyna proces zamknięcia. Chociaż mogą wystąpić pewne negocjacje, akceptacja oferty daje zielone światło do kontynuowania finansowania i inspekcji. Ustalanie daty zamknięcia: Kupujący i sprzedający ustalają datę zamknięcia podczas negocjacji. Data ta jest dodana do umowy kupna-sprzedaży. Wniosek o kredyt hipoteczny: Wypełnij dokładnie i całkowicie wniosek o kredyt hipoteczny, aby uzyskać zgodę na finansowanie. Powinien to być głównie krok „odświeżający”, jeśli przeszedłeś już proces wstępnego zatwierdzenia. Ujawnienie: W ciągu pierwszego tygodnia od zaakceptowania oferty pożyczkodawca przekaże Ci warunki pożyczki. Informuje Cię o stopie procentowej, opłatach, kosztach zamknięcia i szacunkowych miesięcznych spłatach kredytu hipotecznego. Dokumentacja: Oczekuj, że Twój pożyczkodawca skontaktuje się z Tobą w ciągu pierwszego tygodnia i poprosi o dodatkową dokumentację finansową potrzebną do dalszego rozpatrywania wniosku o pożyczkę. Ocena: Twój pożyczkodawca zleci ocenę w ciągu pierwszego lub drugiego tygodnia od przyjęcia oferty. Wycena określa wartość domu, aby sprawdzić, czy nie zgadzasz się na zawyżoną cenę sprzedaży, która uniemożliwiłaby finansowanie domu. Inspekcja: Jeśli nie zrzekłeś się prawa do inspekcji domu, zarezerwuj ją w ciągu pierwszego tygodnia od zaakceptowania oferty. Większość umów dopuszcza jedynie okno kontrolne trwające od siedmiu do dziesięciu dni. Underwriting: Na wczesnych etapach zatwierdzania pożyczki, underwriting służy ocenie i weryfikacji informacji finansowych. Oczekuj, że firma hipoteczna dokładnie przyjrzy się Twoim dochodom, aktywom, historii kredytowej i zadłużeniu. Na tym etapie możesz zostać poproszony o dodatkową dokumentację lub weryfikację. Szanse i końce: Kupujący będzie musiał otworzyć rachunek depozytowy, aby wpłacić zaliczkę, uiścić opłaty za tytuł, uzyskać ubezpieczenie domu i zaplanować ostateczny przegląd po akceptacji oferty. Zatwierdzone do zamknięcia: Twoja firma hipoteczna jest prawnie zobowiązana do dostarczenia dokumentu „zatwierdzonego do zamknięcia”, zawierającego ostateczne ujawnienie warunków. Kredytobiorcy mają trzydniowy okres oczekiwania na podpisanie i zwrot dokumentu. Twój prawnik zajmujący się nieruchomościami powinien przejrzeć dokument w Twoim imieniu. Zamknięcie: Po podpisaniu dokumentów końcowych nastąpi ostateczny proces przeglądu, zanim hipoteka zostanie oficjalnie zarejestrowana.
W zwykłych okolicznościach stopa kredytu hipotecznego jest ustalana na podstawie stopy procentowej obowiązującej w dacie zamknięcia. Dzieje się tak dlatego, że oprocentowanie kredytów hipotecznych może zmieniać się codziennie. Jeśli tak zdecydujesz, Twój pożyczkodawca zapewni Ci blokadę stopy procentowej, która zagwarantuje, że Twoja stopa procentowa nie zmieni się pomiędzy ofertą a zamknięciem, jeśli zamkniesz pożyczkę w określonym przedziale czasowym bez żadnych zmian w aplikacji. Dostępne na 30, 45 lub 60 dni blokady stawek często wiążą się z opłatami. Możesz także utracić zablokowaną stawkę, jeśli nie zamkniesz transakcji na czas.
Powody, dla których zamknięcie domu może potrwać dłużej
Chociaż większość kupujących zamyka transakcje w terminie, lista powodów, dla których proces zamknięcia może się opóźnić, nie ma końca. Za opóźnienia odpowiedzialne są zazwyczaj zmiany w zdolności kredytowej kupującego. Może się to zdarzyć, ponieważ:
Zmienił pracę po zaakceptowaniu oferty domu. Kupił nowy samochód za pomocą kredytu samochodowego. Używał kart kredytowych w celu pokrycia dużych wydatków awaryjnych. Złożył wniosek o nową linię kredytową z dowolnego powodu.
W niektórych przypadkach wstępna akceptacja, która była nieco wyższa niż faktyczna akceptacja kredytu hipotecznego, może pokrzyżować plany zamknięcia. Najważniejsze jest to, że wszelkie przeszkody w finansowaniu prawdopodobnie opóźnią zamknięcie. Następnie przyjrzyj się innym częstym przyczynom opóźnień w zamknięciu.
Problemy z nieruchomością
Problemy wykryte podczas inspekcji domu mogą również opóźnić zamknięcie. Jeśli w domu jest więcej problemów, niż się spodziewano, może być konieczna renegocjacja ceny lub uregulowanie naprawy ze sprzedawcą. Co więcej, może się okazać, że dom w obecnym stanie nie podlega ubezpieczeniu. Twój pożyczkodawca nie sfinansuje zakupu domu, jeśli dom nie może być ubezpieczony.
Rozsądnie jest mieć możliwość przeprowadzenia inspekcji, która umożliwi Ci wycofanie swoich poważnych pieniędzy, jeśli inspekcja wykryje uszkodzenia fundamentów, uszkodzenia strukturalne, pleśń, radon lub inwazję termitów.
Luka w ocenie
Wycena domu może również stać się czymś w rodzaju czarnej dziury w procesie zamknięcia. Jeśli wycena domu będzie niższa niż cena ofertowa, Twój kredytodawca hipoteczny nie dopuści do sprzedaży. Dzięki temu kupujący może odejść, pokryć lukę w wycenie gotówką lub renegocjować cenę ze sprzedającym. Z tego powodu klauzula dotycząca wyceny w umowie sprzedaży jest niezwykle istotna!
Zagadnienia tytułowe
Jeśli wyszukiwanie tytułu wykaże, że na nieruchomości istnieje zastaw lub roszczenie, należy rozwiązać ten problem przed podjęciem dalszych działań. Twoja firma hipoteczna nie sfinansuje zakupu ze względu na ryzyko, że w przyszłości strona trzecia zgłosi roszczenie o dom.
Niedobór specjalistów w regionie
Zamknięcie może się również opóźnić, jeśli lokalni rzeczoznawcy i inspektorzy są po prostu zbyt zajęci, aby zapewnić szybką obsługę.
Zimne stopy
Tak, to się zdarza. Nieoczekiwane sytuacje mają na celu jedynie ochronę Cię w przypadku, gdy wyjdzie na jaw coś, co będzie godne zatrzymania procesu zamykania. Nikt nie może fizycznie „zmusić” kupującego lub sprzedającego do pójścia naprzód. Jedna ze stron może zdecydować, że za porzucenie planu warto grozić karami i podjęciem kroków prawnych.
Dla kupującego zmrożenie sprawy, która nie jest objęta klauzulą awaryjną, oznacza utratę poważnego depozytu pieniężnego. Jeżeli sprzedawca wycofa się z powodu nieobjętego klauzulą warunkową, kupujący ma prawo dochodzić odszkodowania.
Najszybszy sposób na zamknięcie domu
Czy można zamknąć dom w 2 tygodnie? Zasadniczo jest to możliwe tylko w przypadku kupującego za gotówkę. W rzeczywistości płacenie gotówką za dom to „sztuczka” pozwalająca na najszybsze zamknięcie domu. Jeśli korzystasz z finansowania, nadal będziesz mieć wiele sposobów na skrócenie średniego czasu zamknięcia domu.
Domyślnym sposobem przyspieszenia zamknięcia jest jak najszybsze dostarczenie wszystkiego, o co prosi pożyczkodawca. Odpowiadaj na e-maile i rozmowy telefoniczne od pożyczkodawcy, prawnika i agenta nieruchomości tak szybko, jak to możliwe, od momentu przyjęcia oferty. Inne wskazówki dotyczące szybkiego uzyskania kredytu hipotecznego obejmują:
Wybór doświadczonego, wysoko ocenianego agenta nieruchomości. Ubieganie się o kredyt hipoteczny za pośrednictwem tego samego pożyczkodawcy, którego użyłeś do wstępnej akceptacji. Bycie w 100% uczciwym w kwestii wszystkich informacji finansowych. Unikanie jakichkolwiek zmian w swoich finansach pomiędzy akceptacją oferty a zamknięciem. Ograniczanie ustępstw sprzedawcy.
Chociaż niektórzy zalecają odstąpienie od inspekcji w celu szybszego zamknięcia, stwarza to duże ryzyko. To, co możesz zyskać w czasie, możesz stracić w rzeczywistych dolarach, gdy odkryjesz kosztowne i czasochłonne problemy w przyszłości.
Co się stanie, jeśli zamknięcie nie nastąpi na czas?
Obie strony mogą zgodzić się na zmianę pierwotnej umowy kupna z przedłużonym terminem.
Jeżeli przyczyna opóźnienia w zamknięciu leży po stronie kupującego, sprzedający może mieć możliwość anulowania transakcji. Jest to bardziej prawdopodobne, jeśli sprzedawca ma oferty zapasowe. Sprzedawca może również spróbować obciążyć kupującego stawką diety za każdy dzień po zamknięciu, aby pokryć podatki od nieruchomości, spłaty kredytu hipotecznego, płatności z tytułu ubezpieczenia i niedogodności związane z opóźnieniem. Sprzedawca mógł nawet przejąć poważny depozyt pieniężny.
Jeśli sprzedawca ponosi winę, kupujący może anulować transakcję, zachowując swój depozyt pieniężny. Mogą także pozwać sprzedawcę o odszkodowanie.
Jeśli podoba Ci się nasza strona, udostępnij ją swoim znajomym & Facebook
