Kupując dom, istotne jest zaplanowanie budżetu na koszty zamknięcia. Średnie koszty zamknięcia dla kupujących wynoszą od 3% do 6% kwoty pożyczki.
Koszty te obejmują gotówkę, którą kupujący musi przynieść na stół końcowy oprócz zaliczki. W tym artykule omówimy typowe koszty zamknięcia.
Dlaczego kupujący muszą płacić koszty zamknięcia?
Koszty zamknięcia to opłaty związane z zakupem domu. Podczas procesu tworzenia kredytu mieszkaniowego kilku specjalistów i firm świadczy usługi, które umożliwiają pożyczkodawcy zatwierdzenie kredytu hipotecznego. Opłaty te mogą obejmować wyceny, gwarantów kredytów hipotecznych, wyszukiwanie tytułów i inne.
Konkretne koszty zamknięcia różnią się w zależności od lokalizacji, rodzaju nieruchomości i rodzaju kredytu.
Ile kosztują zamknięcie?
Przy średnim koszcie zamknięcia mieszczącym się w przedziale od 3% do 6% wartości kredytu hipotecznego, kupujący powinien przygotować się na wniesienie kilku tysięcy dolarów na stół końcowy. Osoba kupująca dom o wartości 300 000 dolarów może spodziewać się kosztów zamknięcia od 9 000 do 18 000 dolarów.
Koszty zamknięcia są oddzielone od zaliczki.
Czy koszty zamknięcia ponosi tylko kupujący?
Zarówno kupujący, jak i sprzedający powinni przewidzieć koszty zamknięcia. Jednakże odpowiedzialność za pokrycie kosztów zamknięcia w większym stopniu spada na kupującego.
Jednym ze sposobów zmniejszenia kosztów zamknięcia transakcji przez kupującego jest zwrócenie się do sprzedawcy o pokrycie częściowych kosztów zamknięcia podczas negocjacji. Na „gorących” rynkach kupujący często mają niewielkie pole manewru, jeśli chodzi o nakłonienie sprzedawców do pokrycia kosztów zamknięcia. Jednak w przypadku nieruchomości wymagającej dużo pracy może to być nadal możliwe.
Kiedy sprzedawca jest zmotywowany do sprzedaży domu, może zgodzić się na pokrycie niektórych kosztów zamknięcia w ramach ulg sprzedającego.
Ze względu na regulacje rządowe sprzedający nie mogą pokryć w imieniu kupującego wszystkich kosztów zamknięcia – jest to zasada pomagająca uniknąć inflacji na rynku mieszkaniowym.
Kwota, którą sprzedawca może zgodnie z prawem wnieść do części kosztów zamknięcia kupującego, zależy od stosunku kredytu do wartości sprzedaży. Może wynosić od 3% do 9% całkowitej wartości sprzedaży. Jeśli kupujący korzysta z pożyczki FHA lub USDA na zakup domu, przepisy ograniczają wkład sprzedającego do 6%. W przypadku pożyczki VA wskaźnik ten spada do 4%.
W przypadku tradycyjnego kredytu hipotecznego sytuacja staje się bardziej skomplikowana. Podczas gdy kupujący z zaliczką w wysokości 10% lub mniejszą mogą przyjąć od sprzedawców jedynie do 3% wartości zakupu, kupujący wpłacający od 10% do 25% mogą zaakceptować do 6%. Niezależnie od zaliczki, obowiązuje limit 2% dla nieruchomości inwestycyjnych.
Agent nieruchomości może pomóc kupującemu określić, czy mądrze jest poprosić sprzedającego o ustępstwa lub wynegocjować niższą cenę sprzedaży.
Jak obliczane są koszty zamknięcia?
Nie ma jednego wzoru na określenie kosztów zamknięcia. Zasady pożyczkodawcy, wymagania rządowe, rodzaj pożyczki, lokalizacja nieruchomości, negocjacje między kupującym a sprzedającym i inne czynniki określają ostateczny wynik.
Kupujący powinien jednak mieć solidne pojęcie o tym, ile będzie musiał spłacić po otrzymaniu od pożyczkodawcy czegoś, co nazywa się ujawnieniem zamknięcia. Ujawnienie zamknięcia to dokument, który pożyczkodawcy dostarczają kupującym co najmniej trzy dni robocze przed zaplanowanym spotkaniem zamykającym. Dokument wyszczególnia wszystkie koszty zamknięcia, które musi pokryć kupujący.
Co obejmuje koszty zamknięcia
Według Krajowego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (National Association of Realtors®) są to typowe pozycje wliczane do kosztów zamknięcia:
Kwota zaliczki, którą pożyczkodawca zgodził się zaakceptować. Może to wynosić zaledwie 3,5% w przypadku pożyczkobiorców z pożyczkami FHA. Pamiętaj tylko, że aby zakwalifikować się do zaliczki w wysokości 3,5%, wymagana jest ocena kredytowa wynosząca 580. Wszyscy pozostali kredytobiorcy FHA muszą odłożyć 10%. Opłaty za udzielenie pożyczki pokrywają koszty pożyczkodawcy związane z przetwarzaniem i gwarantowaniem pożyczki. Większość pożyczkodawców pobiera około 1% wartości pożyczki. Wszelkie punkty lub opłaty za dyskonto pożyczki, które kupujący płaci, aby otrzymać lepsze warunki kredytu i niższe oprocentowanie. Opłaty za inspekcję domu. Chociaż rezygnacja z inspekcji domu jest popularna, mądrze jest, aby kupujący zachowali prawo do inspekcji domu. Niektóre rodzaje pożyczek wymagają kontroli. Na przykład pożyczki VA wymagają inspekcji szkodników w wielu stanach. Przeglądy domów kosztują do 500 dolarów. Opłaty za wycenę. Kredytodawcy wymagają wycen, aby upewnić się, że kwota, którą pożyczasz, jest rozsądna w oparciu o prawdziwą wartość domu. Jeśli wycena okaże się zbyt niska, kupujący będzie musiał zrezygnować ze sprzedaży, przekonać sprzedawcę do obniżenia ceny lub podać różnicę pieniężną między ceną sprzedaży a kwotą wyceny. Opłata za wycenę waha się od 300 do 800 dolarów. Raport kredytowy ściąga. Opłaty za sprawdzenie raportu kredytowego pożyczkobiorcy wahają się od 10 do 100 dolarów. Składka na prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego (PMI). Deponując mniej niż 20% kredytu na dom, kupujący muszą zapłacić za tak zwany PMI, który wynosi około 0,5% do 1,5% kwoty kredytu rocznie. W niektórych przypadkach PMI może wynosić kilkaset dolarów miesięcznie. Depozyt ubezpieczeniowy dla ubezpieczenia domu. Depozyt podatku od nieruchomości. W takim przypadku pożyczkodawca przechowuje pieniądze na rachunku powierniczym na pokrycie podatków i ubezpieczenia. Pożyczkodawca pokrywa te koszty w imieniu kupującego. Opłaty za rejestrację aktu notarialnego pokrywają koszty dokumentowania sprzedaży domu w urzędzie lokalnym. Są to około 200 dolarów lub mniej. Składki na ubezpieczenie tytułu własności wahają się od 0,5% do 2% ceny zakupu. Opłaty za wyszukiwanie tytułów kosztują do 400 USD. Opłaty za pomiary gruntów wahają się od 500 do 1000 dolarów. Opłaty notarialne.
W niektórych przypadkach kupujący musi zapłacić proporcjonalne koszty domu już poniesione przez sprzedającego. Przykładem mogą być roczne podatki od nieruchomości.
Jeśli sprzedawca zapłacił cały rok podatku od nieruchomości za dom, mimo że wyprowadza się przed końcem roku, kupujący poniesie proporcjonalną część kosztów. Oznacza to, że kupujący zapłaci sprzedającemu opłaty podatkowe na podstawie liczby miesięcy pozostałych w roku, począwszy od dnia zamknięcia. Proporcje mogą również dotyczyć rachunków za media, opłat stowarzyszeń właścicieli domów (HOA), opłat za mieszkanie i innych.
Opłaty adwokackie są również uważane za część kosztów zamknięcia. Adwokat specjalizujący się w obrocie nieruchomościami pomaga w zapewnieniu prawidłowego prawnego przeniesienia nieruchomości od sprzedającego na kupującego. Chociaż korzystanie z usług prawnika jest w niektórych przypadkach opcjonalne, przepisy stanowe w Connecticut, Delaware, Georgia, Massachusetts, Nowy Jork, Karolina Północna, Karolina Południowa i Wirginia Zachodnia wymagają korzystania z usług licencjonowanego prawnika ds. nieruchomości do obsługi przynajmniej niektórych części nieruchomości. transakcja majątkowa.
Jeśli wybrałeś opłatę za blokadę stawki, zapłacisz ją przy zamknięciu. Blokady stóp procentowych umożliwiają pożyczkobiorcom zablokowanie stóp procentowych w okresie pomiędzy wstępnym zatwierdzeniem a zamknięciem. Ogólnie rzecz biorąc, opłata za blokadę stopy procentowej może wynosić do 0,50% wartości kredytu. Kupując kredyty hipoteczne, zawsze pytaj o bezpłatną blokadę oprocentowania!
Czy możesz włączyć koszty zamknięcia do kredytu hipotecznego?
Jeśli średnie koszty zamknięcia dla kupujących utrudniają zakup domu, w niektórych przypadkach możliwe jest przeliczenie opłat końcowych na kredyt mieszkaniowy, w zależności od zasad pożyczkodawcy.
Zaletą przeniesienia kosztów zamknięcia nieruchomości na kredyt hipoteczny jest to, że kupujący może kupić dom, nawet jeśli nie ma dużo gotówki do zamknięcia. Wadą jest to, że kupujący z czasem zapłaci większe odsetki, ponieważ dodatkowe opłaty spowodują, że kredyt hipoteczny będzie większy.
Czy istnieje sposób na zmniejszenie kosztów zamknięcia domu?
Większość kosztów zamknięcia domu jest nieuniknionych. Jednak kupujący mają pewną kontrolę.
Najlepszym sposobem na zmniejszenie kosztów zamknięcia jest rozglądanie się za różnymi pożyczkodawcami. Niektórzy pożyczkodawcy reklamują konkurencyjne koszty zamknięcia. Co więcej, pożyczkodawca oferujący niższą stopę procentową pomoże zrównoważyć część niezbywalnych kosztów zamknięcia.
Oczywiście inną opcją jest proszenie sprzedawcy o ustępstwa w celu zmniejszenia kosztów zamknięcia. Wybierając tę drogę, ważne jest, aby przeprowadzić badania, aby zrozumieć, ile sprzedawca może legalnie wnieść w zależności od rodzaju pożyczki. Mając te informacje, kupujący może zwrócić się do sprzedawcy z prośbą o ulgi.
Pamiętaj tylko, że sprzedawca może odrzucić tę prośbę!
Końcowe przemyślenia na temat kosztów zamknięcia domu
Koszty zamknięcia są nieuniknione. Dobra wiadomość jest taka, że większość kosztów zamknięcia przeznaczona jest na opłaty i usługi, które chronią kupującego przed podjęciem złej decyzji.
Kupując domy, dodaj kolejne 3% do 6% do ceny wywoławczej, aby lepiej zorientować się, ile będzie kosztować każdy dom po uwzględnieniu kosztów zamknięcia.
Wreszcie, nie zgadzaj się na zamknięcie, dopóki pożyczkodawca nie przedstawi wymaganego prawnie ujawnienia zamknięcia, które stanowi szacunkową ilość gotówki, którą będziesz potrzebować do zamknięcia. Muszą przekazać ci ten dokument co najmniej trzy dni robocze przed planowanym zamknięciem.
Jeśli pożyczkodawca nie odpowiada na przesłanie tego dokumentu, możesz złożyć skargę do Biura Ochrony Finansów Konsumentów (CFPB).
Jeśli podoba Ci się nasza strona, udostępnij ją swoim znajomym & Facebook
