Jak przygotować się do zakupu pierwszego domu? Chociaż ścieżka każdego kupującego dom po raz pierwszy wygląda inaczej, istnieją podstawowe ramy umożliwiające dotarcie do właściwej nieruchomości we właściwym czasie. Przyjrzyj się dziesięciu niezbędnym krokom przy zakupie domu.
Prawda o zakupie domu jest taka, że pożyczkodawcy będą dokładnie analizować wszystkie decyzje finansowe, które podjąłeś do tej pory. Ale to nie znaczy, że powinieneś zadowolić się tym, co banki lub sprzedawcy są skłonni ci dać. Większość kupujących ma więcej opcji i możliwości, niż zdaje sobie sprawę.
Timing Finanse Kwestie kredytowe Nabycie przed zatwierdzeniem Zaangażuj agenta nieruchomości Złóż wniosek o kredyt hipoteczny Zabezpieczenie domu Ubezpieczenie domu Inspekcja domu Wycena domu Negocjuj
1. Potwierdź, że teraz jest właściwy czas na zostanie właścicielem domu do wynajęcia
Kupno domu to decyzja emocjonalna, praktyczna i finansowa w jednym.
Kupno domu ze względu na presję lub motywację wysokimi cenami wynajmu nie jest wystarczającym powodem do zakupu. Zakup może pomóc uniknąć rosnących kosztów wynajmu, ale działa tylko wtedy, gdy planujesz pozostać w okolicy przez 5-10 lat. Przeprowadzka wkrótce po zakupie domu może spowodować utratę pieniędzy w wyniku kosztów zamknięcia, opłat pośrednika w handlu nieruchomościami i braku kapitału własnego.
Pamiętaj, że zadaniem pożyczkodawcy jest określenie Twojej zdolności do spłaty kredytu hipotecznego. Nie są zainteresowani pomocą w utrzymaniu określonego stylu życia. Dlatego ważne jest, abyś miał pewność, że możesz wziąć na siebie wszystkie dodatkowe koszty i obowiązki związane z posiadaniem domu w porównaniu z wynajmem.
Uwzględnij w swoim budżecie koszty takie jak nowy dach, podjazd i urządzenia. Czy jesteś gotowy pokryć znaczne koszty związane z domem? Chociaż możesz przez lata obejść się bez większych napraw, pamiętaj, że wszystkie wezwania dotyczące konserwacji, które wykonujesz jako najemca, wkrótce wylądują na twoich nogach. Będziesz także odpowiedzialny za koszenie trawnika, grabienie liści, odśnieżanie, czyszczenie basenu i wszelkie inne zadania związane z lokalnym klimatem i posiadłością.
Kupno domu tylko dlatego, że czujesz, że „powinieneś to robić” w pewnym wieku lub na pewnym etapie życia, nie jest najlepszym podejściem. Zamiast tego szczerze powiedz, czy dodatkowe obowiązki finansowe i osobiste są zgodne z Twoim stylem życia.
2. Spójrz na swoje finanse przez pryzmat pożyczkodawcy
Możesz założyć, że jesteś gotowy zaciągnąć kredyt hipoteczny, ponieważ nie masz problemów z płaceniem czynszu. Kredytodawcy nie patrzą na wszystko w ten sam sposób. Aby mieć pewność, że będziesz w stanie spłacić kredyt hipoteczny, pożyczkodawcy zwracają uwagę na następujące elementy:
Wskaźnik zadłużenia do dochodów poniżej 36%. Wynik kredytowy 620 lub wyższy. Stałe zatrudnienie na minimum dwa lata. Zaliczka.
Istnieje pole manewru, jeśli chodzi o spełnienie wymagań pożyczkodawcy. Na przykład niektóre rodzaje kredytów mieszkaniowych umożliwiają uzyskanie kredytu hipotecznego bez wkładu własnego lub z wkładem własnym wynoszącym zaledwie 3%.
Podczas gdy DTI (dług do dochodu) i punktacja kredytowa czasami mają swobodę, kredytobiorcy z niezbyt idealną historią kredytową płacą wyższe stopy procentowe. Dążenie do uzyskania wyniku kredytowego na poziomie 720 może pomóc w zamknięciu najlepszych warunków pożyczki.
Kredytodawcy chcą widzieć stabilność, rozsądne decyzje finansowe i dowód, że prawdopodobnie będziesz spłacał kredyt hipoteczny na czas co miesiąc. Pozytywna historia kredytowa jest jednym z najlepszych wskaźników prawdopodobieństwa spłaty kredytu hipotecznego.
Oprócz szukania pozytywnych wskaźników związanych z dochodami i zadłużeniem, pożyczkodawcy szukają również czerwonych flag. Do największych należą upadłości i spory kredytowe. Jednak wiele rzeczy, które wydają się nieszkodliwe, może nadal szkodzić Twoim szansom. Na przykład pożyczkodawcy sprawdzą, czy ostatnio ubiegałeś się o inne formy kredytu. Jeśli wygląda na to, że wpadłeś w szał zaciągania pożyczek, mogą uznać to za oznakę kłopotów.
Kredytodawcy są również zainteresowani wykorzystaniem Twojego kredytu, który różni się od Twojej zdolności kredytowej. Twój współczynnik wykorzystania kredytu odnosi się do kwoty dostępnego kredytu, z którego korzystasz w momencie składania wniosku. Jeśli masz nadmierną dźwignię finansową, sprawia to wrażenie ryzykownego. Rozsądny wskaźnik wykorzystania wynosi poniżej 30%, co oznacza, że nigdy nie będziesz mieć na karcie kredytowej salda przekraczającego 6000 USD z limitem 20 000 USD.
3. Napraw wszelkie problemy kredytowe lub finansowe
Jeśli Twoja historia finansowa nie jest nieskazitelna, czas na obóz szkoleniowy dotyczący sprawności finansowej. Zacznij od sprawdzenia wszelkich „wgnieceń” w raporcie kredytowym, które wydają się podejrzane. Jeśli spóźnione lub niezapłacone rachunki zostały zgłoszone przez pomyłkę, wyślij firmie sporządzającej raporty kredytowe list sporny, ostrzegając ją. Jeżeli nie otrzymasz jasnej odpowiedzi, złóż oficjalną skargę do Biura Ochrony Finansów Konsumentów.
Jeśli Twoje DTI przekracza próg 36%, musisz go obniżyć. Strategie pomagające zmniejszyć stosunek zadłużenia do dochodu obejmują anulowanie subskrypcji, ponowne przemyślenie budżetu lub planowanie wcześniejszej spłaty znacznych wydatków. Chociaż niektórzy pożyczkodawcy zezwalają na DTI aż do 45%, preferowany jest niski DTI.
Na koniec upewnij się, że zaliczka jest gotowa do realizacji. Obniżka o 20% pomaga osobom kupującym dom po raz pierwszy uniknąć płacenia za prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego (PMI). Pamiętaj jednak, aby zaoszczędzić na kosztach zamknięcia oddzielnie od zaliczki. Większość kosztów zamknięcia wynosi od 3% do 6% wartości domu. Chociaż pożyczkodawcy mogą czasami włączyć je do kredytu hipotecznego, naliczą odsetki, jeśli wybierzesz tę opcję.
Jeśli Twoja zdolność kredytowa uległa poważnemu pogorszeniu, weź głęboki oddech, zanim założysz, że posiadanie domu wymknęło się. Oto krótki opis naprawy niezbyt doskonałej historii kredytowej:
Historia płatności: Twoja historia płatności stanowi 35% Twojej zdolności kredytowej. Jak wspomniano powyżej, zajmij się wszelkimi błędami, które mogą błędnie „zakłócać” Twoją historię płatności. Jeśli masz historię nieodebranych płatności, odwróć sytuację i nigdy więcej nie przegapisz żadnej płatności. Po pierwsze, załatw zaległości w zakresie opóźnionych lub brakujących płatności. Następnie utwórz system korzystający z przypomnień i automatycznych płatności, aby mieć pewność, że płacisz wszystkie rachunki na czas. Obecne zadłużenie: kwota pieniędzy, które jesteś winien z tytułu pożyczek i kart kredytowych, odzwierciedla 30% Twojej zdolności kredytowej. Ważne jest, aby zmniejszyć zadłużenie w stosunku do dochodów. Jeśli masz teraz wysokie saldo na kartach kredytowych, zacznij oszczędzać, dokonując większych płatności. Długość historii kredytowej: Brak kredytu sprawia, że zakup domu jest prawie niemożliwy. Długość Twojej historii kredytowej określa około 15% Twojej zdolności kredytowej. Chociaż nie możesz cofnąć się w czasie, aby zmienić datę rozpoczęcia spłaty pierwszej karty kredytowej lub pożyczki, możesz mieć pewność, że Twój czas się liczy, nigdy nie zamykając najstarszej karty kredytowej.
4. Uzyskaj wstępną akceptację
Kiedy już będziesz mieć pewność, że jesteś w dobrej formie, aby uzyskać zgodę na kredyt hipoteczny, nadszedł czas na „rozpoczęcie próbne” polegające na złożeniu wniosku o wstępną akceptację. Wstępna akceptacja pozwala zorientować się, jaką wielkość kredytu hipotecznego zaoferuje Ci pożyczkodawca. Chociaż list wstępny nie jest formalną wiążącą ofertą, pomaga ustalić oczekiwania budżetowe przed rozpoczęciem zakupów domu.
Szacunkowa wycena kredytu hipotecznego zawarta w piśmie poprzedzającym zatwierdzenie kredytu może pomóc Ci zdecydować, czy nadszedł czas na rozpoczęcie zakupów, czy też skupienie się na poprawie sytuacji finansowej. Większość agentów nieruchomości pokaże Ci nieruchomości tylko wtedy, gdy masz pisma wstępne od pożyczkodawców.
Chociaż kwota przyznana przed zatwierdzeniem może odpowiadać przewidywanej sile nabywczej, możliwe jest również, że będzie ona znacznie niższa niż oczekiwano. Jeśli nie czujesz się gotowy na zakup w oparciu o kwotę wstępnie zatwierdzoną, strategie zwiększenia kwoty wstępnej akceptacji obejmują podniesienie zaliczki, spłatę istniejącego zadłużenia przed ponownym złożeniem wniosku lub uzyskanie współsygnatariusza kredytu hipotecznego.
Chociaż wstępne zatwierdzenie nie jest tak „inwazyjne” jak ubieganie się o faktyczny kredyt hipoteczny, nadal będziesz musiał przygotować formularze podatkowe W-2, formularze podatkowe 1099, odcinki wypłaty, dane dotyczące zatrudnienia i dowód wpłaty zaliczki. Ponieważ większość ofert przed zatwierdzeniem wygasa w ciągu 30 do 90 dni, istotne jest upewnienie się, że jesteś przygotowany na rozpoczęcie poszukiwań domu. Dobra wiadomość jest taka, że możesz wielokrotnie ubiegać się o wstępne zatwierdzenie bez żadnych kar.
5. Zdobądź agenta nieruchomości
Nadszedł czas, aby skontaktować się z agentem nieruchomości i przekazać mu list poprzedzający zatwierdzenie – przed podjęciem decyzji umów się na konsultacje z kilkoma agentami. Gdy już zdecydujesz się na współpracę z agentem, agent zacznie pokazywać Ci domy spełniające Twoje kryteria dotyczące ceny, rozmiaru, stylu, lokalizacji i nie tylko. Jeśli wszystko pójdzie zgodnie z planem, nadejdzie dzień, w którym będziesz gotowy złożyć ofertę na swój pierwszy dom.
Aby mieć pewność, że współpracujesz z wykwalifikowanym agentem, poszukaj agenta nieruchomości, który jest pośrednikiem w obrocie nieruchomościami. Chociaż wszyscy pośrednicy w obrocie nieruchomościami są agentami nieruchomości, tylko agenci nieruchomości posiadający członkostwo w Krajowym Stowarzyszeniu Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (NAR) są nimi. Pośrednicy w obrocie nieruchomościami przestrzegają określonego kodeksu etycznego.
Poszukaj także agenta kupującego w Twojej okolicy. Idealnie byłoby, gdyby Twój agent posiadał certyfikat ABR (Akredytowany Przedstawiciel Kupującego), który pozwala mu bronić Twoich interesów podczas transakcji sprzedaży. Ponadto preferowany jest wybór agenta nieruchomości z referencjami CRS (Certified Residential Specialist). Podczas rozmów z agentami nieruchomości poproś o wyświetlenie listy domów, które pomogli klientom kupić w ciągu ostatniego roku.
6. Złóż wniosek o kredyt hipoteczny
Chociaż list poprzedzający akceptację wystarczy, aby przejść do momentu złożenia oferty, po zaakceptowaniu oferty konieczne jest powrót do „prawdziwej oferty”. Uzyskując kredyt hipoteczny, osoba kupująca dom po raz pierwszy może skorzystać z usług tego samego pożyczkodawcy, którego użyła do wstępnego zatwierdzenia, lub wybrać innego pożyczkodawcę. Zbierz te dokumenty na potrzeby procesu aplikacyjnego:
Numer identyfikacyjny i numer ubezpieczenia społecznego. Formularze W-2 sięgające dwóch lat wstecz. Odcinki wypłat z ostatnich 30 do 90 dni. Zaświadczenie o dochodach. Wyciągi bankowe sprzed kilku miesięcy. Zeznania podatkowe za ostatnie dwa lata.
Kupujący po raz pierwszy może swobodnie rozglądać się za wieloma pożyczkodawcami, aby uzyskać najlepszą stopę procentową. Biuro Ochrony Finansów Konsumentów zaleca skontaktowanie się z co najmniej trzema pożyczkodawcami w celu uzyskania stawek. Pamiętaj tylko, że zapytania kredytowe od pożyczkodawców szkodzą Twojej zdolności kredytowej, ponieważ liczą się jako „trudne ściąganie”. Według Biura Ochrony Finansów Konsumentów obejście tej sytuacji ma zastosowanie do wszystkich pożyczkodawców w ciągu 45 dni, aby zapytania były zgłaszane jako pojedyncze zapytanie.
Co się stanie, jeśli bank zaoferuje Ci oprocentowanie, które wygląda dobrze? Nie zakładaj, że dzisiejsza atrakcyjna stawka będzie dostępna jutro. Zmienność stóp procentowych jest powodem, dla którego wielu kupujących decyduje się zabezpieczyć przed rosnącymi stopami procentowymi, żądając czegoś, co nazywa się blokadą stopy procentowej we wniosku o kredyt hipoteczny.
Blokada stopy procentowej to zobowiązanie pożyczkodawcy do zarezerwowania dla Ciebie określonej stopy procentowej do określonej daty wygaśnięcia. Blokada oprocentowania może również zablokować punkty rabatowe wykorzystane do „wykupu” oprocentowania kredytu hipotecznego. Blokady stawek nie są wymagane. Jeśli uważasz, że stopy mogą spaść, zanim nadejdzie czas na ostateczne zatwierdzenie pożyczki, możesz poczekać. Jedyną zasadą jest to, że musisz poprosić o blokadę stopy procentowej, zanim pożyczkodawca przygotuje dokumenty końcowe.
Większość osób kupujących po raz pierwszy zakłada, że uzyskanie kredytu hipotecznego oznacza zaciągnięcie tradycyjnego 30-letniego kredytu hipotecznego po wpłacie 20% gotówki. Chociaż był czas, gdy był to jedyny sposób, aby to zrobić, dzisiejsi kupujący mają wiele możliwości, aby wszystko działało. Niektóre opcje kredytu mieszkaniowego wymagają 0% zniżki. Oto przegląd produktów kredytowych, które warto wziąć pod uwagę:
Kredyt hipoteczny na 30 lat ze stałą stopą procentową: najpopularniejszy wybór, pożyczka ta umożliwia rozciągnięcie płatności na 30 lat przy stałej stopie procentowej, która zapewnia przewidywalne płatności. 15-letni kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu: ta krótsza alternatywa dla 30-letniego kredytu oferuje stałą stopę procentową, która jest zazwyczaj znacznie niższa niż stawki oferowane w przypadku pożyczek długoterminowych. Chociaż kupujący po raz pierwszy może uzyskać kredyt hipoteczny na 15 lat, pożyczka ta jest najbardziej popularna wśród firm refinansujących. Pożyczka FHA: te pożyczki wspierane przez rząd, ubezpieczone przez Federal Housing Administration (FHA), umożliwiają kupującym o niższych dochodach i wynikach kredytowych obniżenie oprocentowania zaledwie o 3,5%. Jednak kupujący muszą płacić składkę na ubezpieczenie kredytu hipotecznego (PMI) w przypadku zaliczek poniżej 20%. Kredyty VA: dostępne dla członków służby wojskowej i weteranów, pożyczki VA nie wymagają zaliczki. Nie będziesz także narażony na PMI tak, jak w przypadku pożyczki FHA. Ponadto pożyczki VA mają zazwyczaj niższe oprocentowanie. Kredyt hipoteczny w USDA: Dostępny dla kupujących na niektórych obszarach wiejskich, Departament Rolnictwa Stanów Zjednoczonych wspiera te pożyczki o zerowej obniżce wartości.
7. Wykup ubezpieczenie właściciela domu
Większość pożyczkodawców wymaga wykupienia polisy właściciela domu, aby uzyskać kredyt hipoteczny. Jednakże polisa nie zacznie obowiązywać aż do daty zamknięcia. Zasięg powinien wystarczyć do zastąpienia domu.
Podejmując decyzję o tym, na ile domu możesz sobie pozwolić, pamiętaj o uwzględnieniu rocznych składek na ubezpieczenie domu w Twojej okolicy. Polisa ubezpieczeniowa obejmuje uszkodzenia lub zniszczenia wewnętrzne i zewnętrzne, utratę w wyniku kradzieży oraz odpowiedzialność osobistą. Jeśli znajdujesz się w strefie powodzi, możesz potrzebować szerszego ubezpieczenia. Jeśli polisa zawiera wyłączenia, możesz dla spokoju ducha wykupić dodatkowe ubezpieczenie na wypadek powodzi, trzęsień ziemi, szkód związanych z kanalizacją i innych.
Uzyskaj wyceny od trzech do pięciu firm. Jeśli posiadasz już ubezpieczenie samochodu lub najemcy, zapytaj swoją obecną firmę o zniżki przy pakiecie. Jeśli czujesz się na pustyni i rozumiesz, jak działają polisy, rozważ zatrudnienie brokera ubezpieczeń mieszkaniowych, który będzie w stanie dopasować Cię do firm.
8. Zaplanuj pełną inspekcję domu
Inspekcja domu daje kupującemu pełny obraz fundamentów, dachu, systemów i nie tylko. Inspekcje mogą również wykryć radon, pleśń i inne problemy, które mogą skutkować wysokimi kosztami napraw i zagrożeniami dla zdrowia. Kontrola obejmująca ustalenia, które nie zostały ujawnione przez sprzedawcę, może pozwolić na wycofanie się z oferty bez kary.
Kupujący płaci za inspekcję domu. Koszt standardowej inspekcji często obejmuje instalację wodno-kanalizacyjną, elektryczną, grzewczą i chłodzącą, dach, bocznicę, fundamenty i urządzenia. Inspektor sprawdzi również wnętrze i zewnętrzną stronę domu pod kątem oznak uszkodzeń kosmetycznych i strukturalnych.
Chociaż większość standardowych inspekcji nie obejmuje badań radonu, testów pleśni ani wykrywania szkodników, mądrze jest zapłacić dodatkowo, aby je uwzględnić. Pamiętaj, że zadaniem inspektora ds. domów nie jest mówienie Ci, czy powinieneś kupić nieruchomość. Zamiast tego inspektor jest neutralnym profesjonalistą, którego zadaniem jest dokonanie dokładnej oceny stanu nieruchomości.
Co się stanie, jeśli kupujący poprosi Cię o rezygnację z oględzin domu? Prośba o rezygnację z inspekcji domu czasami zdarza się na gorących rynkach, gdzie sprzedawcy mają przewagę. Ta rezerwa ma zastosowanie, ponieważ umożliwia kupującemu wycofanie się z nienaruszonym depozytem, jeśli inspekcja wykryje problem „zabijający sprzedaż”. Jeśli sprzedawca poprosi Cię o rezygnację z kontroli, tracisz możliwość sprawdzenia stanu nieruchomości przed zamknięciem. Oznacza to akceptację całego ryzyka finansowego związanego z nieruchomością w stanie „takim, jaki jest”.
9. Wykonaj wycenę domu
Kredytodawcy wymagają wycen potwierdzających, że nie pożyczają ci więcej, niż jest wart dom. Rzeczoznawcy wykorzystują stan domu, porównywalną niedawną sprzedaż domu i inne czynniki, aby określić prawdziwą wartość rynkową. Jeśli wycena domu jest niższa niż cena sprzedaży, kupujący może renegocjować cenę ze sprzedającym, odstąpić od sprzedaży lub dopłacić różnicę w gotówce.
Podobnie jak inspektor ds. domów, rzeczoznawca majątkowy jest neutralnym profesjonalistą, który nie ma żadnego wpływu na wynik ustaleń. Opłaty za wycenę zazwyczaj pokrywa kupujący. Aby móc wyjść z domu z niską wyceną, w umowie dotyczącej nieruchomości musisz uwzględnić coś, co nazywa się rezerwą na wycenę. Kiedy raport z oceny wróci do Ciebie, powinien zawierać następujące informacje:
Plan ulic z wyszczególnieniem wycenianej nieruchomości. Zarys zewnętrznej części domu. Wyjaśnienie, w jaki sposób rzeczoznawca obliczył powierzchnię użytkową. Zdjęcia przedstawiające przód, tył i widok na ulicę. Szczegóły dotyczące ewidencji gruntów, dokumentacji podatkowej i danych rynkowych, które rzeczoznawca wykorzystał do ustalenia godziwej wartości rynkowej domu.
Jeśli uważasz, że wycena jest niedokładna, dozwolone jest uzyskanie drugiej opinii od nowego rzeczoznawcy. Nie jest niczym niezwykłym, że rzeczoznawca popełnia błędy. Celem wyceny jest ochrona kupującego przed zapłaceniem zbyt dużej kwoty za dom warty mniej niż cena sprzedaży. Jednak osoba kupująca dom za gotówkę może chcieć kontynuować sprzedaż, nawet jeśli wie, że kupuje zawyżony dom.
10. Negocjuj ze sprzedawcą
Ostatnim krokiem przed zamknięciem są negocjacje ze sprzedającym. Jeśli jesteś zadowolony z ceny domu ustalonej na podstawie ustaleń z inspekcji i wyceny, możesz pominąć negocjacje. Jednak kupujący mogą czasami negocjować koncesje sprzedającego lub poniesione koszty zamknięcia.
Jako kupujący po raz pierwszy, ustępstwa sprzedawcy sprawiają, że zakup domu jest bardziej przystępny cenowo, zmniejszając koszty zamknięcia, które mogą wynieść od 3% do 6% kwoty kredytu. Twój agent nieruchomości jest cennym źródłem informacji na temat tego, co można zyskać podczas negocjacji.
Jeśli podejrzewasz, że konkurujesz z innymi ofertami, może być mniej miejsca na stawianie żądań. Z drugiej strony, jeśli handlujesz na lodowatym rynku, sprzedawca może być bardziej otwarty na ustępstwa.
Najważniejszym atutem kupującego podczas negocjacji jest dostęp do informacji o porównywalnych sprzedażach domów w okolicy. Jeśli możesz przedstawić porównania, które udowodnią, że prawie identyczne domy są sprzedawane taniej, sprzedawcy mogą ponownie przemyśleć warunki sprzedaży. Kupujący mogą ubiegać się o ulgi pokrywające koszty:
Punkty hipoteczne. Ocena. Wyszukiwanie tytułu przeglądu. Opłaty adwokackie. Określone naprawy lub wymiany. Podatki od nieruchomości do końca ostatniego roku.
Choć może się wydawać, że tylko kupujący może coś zyskać na ustępstwach sprzedawcy, sprzedający odnoszą korzyści, szybciej wycofując swoje domy z rynku.
Jeśli podoba Ci się nasza strona, udostępnij ją swoim znajomym & Facebook
