As concessões do vendedor em imóveis são custos que o vendedor concorda em pagar no fechamento e que normalmente recairiam sobre o comprador. Eles aumentam a acessibilidade para o comprador. Embora nem todos os vendedores estejam abertos a concessões, as concessões aos vendedores podem, em última análise, ser ferramentas de negociação poderosas tanto para o comprador como para o vendedor.
Razões pelas quais os compradores solicitam concessões do vendedor
Um comprador pode solicitar a cobertura de uma parte de seus custos de fechamento ou despesas de compra pré-pagas se sentir que tem algum poder de barganha. Os motivos para solicitar concessões ao vendedor incluem:
A casa está em más condições. A inspeção residencial revela pelo menos um problema sério que precisa ser resolvido. O mercado local é um “mercado comprador”. Como uma casa está no mercado há muito tempo, fica claro que o vendedor está tendo problemas para descarregá-la.
Com os custos de fechamento representando 3% a 6% do preço de uma casa na maioria dos casos, um comprador pode simplesmente solicitar concessões ao vendedor para tornar possível a aquisição da casa própria, reduzindo o custo.
Os prós e contras de solicitar concessões ao vendedor
As concessões do vendedor permitem que o comprador pague menos no fechamento. Isso pode deixar mais dinheiro para despesas de mudança e reparos. Para o vendedor, a grande vantagem é que as concessões do vendedor podem ser usadas para tirar uma casa do mercado mais cedo. A perda nem sempre é tão grande quando se considera que cada mês extra gasto no mercado é essencialmente “dinheiro perdido” para o vendedor. Isto é especialmente verdadeiro quando o vendedor já se mudou para uma nova casa.
A desvantagem de pedir concessões ao vendedor como comprador é que o vendedor pode ser desanimado porque você está tentando fazer um acordo com restrições. Alguns vendedores simplesmente não estão abertos a negociações de preços. Nos casos em que uma casa tem múltiplas licitações, as ofertas com pedidos de concessões do vendedor provavelmente serão rejeitadas.
Finalmente, os compradores que recorrem a concessões para compensar uma oferta mais elevada podem acabar com um empréstimo maior, cujo pagamento ao longo do tempo custa mais.
A desvantagem para os vendedores é que, em última análise, eles estão perdendo dinheiro.
Existe uma alternativa para solicitar concessões ao vendedor?
Simplesmente fazer uma oferta mais baixa pode ser uma alternativa à solicitação de concessões ao vendedor. Embora o efeito seja semelhante, o vendedor não o verá como um comprador “complicado”.
Concessões Comuns do Vendedor
Alguns compradores podem pedir ao vendedor que pague uma porcentagem dos custos de fechamento. Outros pedem que custos específicos sejam cobertos. Aqui está uma olhada nos custos comuns cobertos pelas concessões do vendedor:
Taxas de avaliação residencial. Taxas de inspeção Taxas de originação de empréstimos Pontos de desconto de hipoteca Impostos sobre a propriedade até o final do ano de fechamento Taxas HOA até o final do ano de fechamento Taxas de registro Pesquisas de títulos Seguro de títulos Honorários advocatícios Reparos ou substituições
Existem dois pontos críticos no processo de compra para decidir se você deve solicitar concessões ao vendedor. A primeira é quando você recebe uma estimativa de empréstimo do seu credor. Este documento detalhará todos os seus custos de fechamento previstos com base nas especificidades do seu empréstimo. Revise os custos com seu corretor de imóveis para ver se há uma boa oportunidade para solicitar concessões.
O segundo ponto crítico ocorre após a inspeção. Se o inspetor descobrir atualizações ou reparos necessários, eles poderão ser levados ao vendedor.
Existem limites nas concessões do vendedor
Os vendedores estão limitados em quanto podem ceder aos compradores. O valor que um vendedor pode pagar é determinado pelo tipo de empréstimo usado para comprar uma casa. Com um empréstimo convencional, as concessões do vendedor são limitadas com base no valor do pagamento inicial do comprador. Estes são os limites:
Entrada inferior a 10%: 3% do valor do empréstimo. Entrada entre 10% e 25%: 6% do valor do empréstimo. Entrada superior a 25%: 9% do valor do empréstimo.
Se o empréstimo convencional for utilizado para um segundo imóvel, o limite cai para 2%.
Os empréstimos imobiliários apoiados pelo governo também têm limites para concessões aos vendedores. As concessões do vendedor para empréstimos da Federal Housing Administration (FHA) atingem no máximo 6%, independentemente do valor do pagamento inicial. Além disso, as concessões do vendedor não podem ser aplicadas a adiantamentos com empréstimos FHA.
As concessões aos vendedores também são limitadas a 6% do valor do empréstimo para empréstimos do Departamento de Agricultura dos Estados Unidos (USDA). Para empréstimos para Assuntos de Veteranos (VA), é de 4%.
Existem limites às concessões dos vendedores para ajudar a controlar os preços locais da habitação. Muitos compradores usam a estratégia de fazer uma oferta mais alta para superar o lance de outros compradores. No entanto, eles planejam usar concessões do vendedor para reduzir o custo “verdadeiro” da casa.
Embora esta estratégia possa ajudar os compradores a conseguir o que desejam, também pode causar a inflação dos preços das casas locais. Tenha em mente que os preços das casas são frequentemente baseados em vendas comparativas de casas. Limitar quanto os vendedores podem pagar ajuda a evitar um ciclo perigoso de aumento rápido dos preços de venda num bairro.
Concessões e Impostos do Vendedor
As concessões são geralmente consideradas despesas de vendas dedutíveis de impostos para o vendedor. Até mesmo o comprador pode aplicar deduções fiscais aos pontos de desconto de hipotecas pagos pelo vendedor. No entanto, é aconselhável falar com um profissional tributário para compreender as implicações fiscais das concessões aos vendedores para sua situação específica.
Decidindo se você deve solicitar concessões ao vendedor
Um vendedor não precisa concordar com as concessões do vendedor. Entender se você está em um “mercado comprador” ou “mercado vendedor” é importante na hora de abordar o tema. Geralmente, seu agente imobiliário é o melhor recurso para determinar se você está em boa posição para solicitar concessões. Um agente também pode ajudá-lo a discriminar suas solicitações em ordem de importância para aumentar suas chances de cobrir custos de alta prioridade.
Os corretores imobiliários muitas vezes podem obter propriedades locais comparáveis que são vendidas com concessões. Esses exemplos podem fornecer uma motivação importante para o vendedor durante as negociações.
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