Como você se prepara para comprar sua primeira casa? Embora o caminho para cada comprador de imóvel residencial pela primeira vez pareça diferente, existe uma estrutura básica para adquirir o imóvel certo no momento certo. Dê uma olhada em dez passos essenciais para comprar uma casa.
A verdade sobre a compra de uma casa é que os credores estão prestes a examinar minuciosamente todas as decisões financeiras que você tomou até agora. Mas isso não significa que você deva se contentar com tudo o que os bancos ou vendedores estão dispostos a lhe oferecer. A maioria dos compradores tem mais opções e poder do que imaginam.
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1. Confirme se agora é o momento certo para se tornar proprietário
Comprar uma casa é uma decisão emocional, prática e financeira reunida em uma só.
Comprar uma casa porque você se sente pressionado ou motivado pelos altos preços dos aluguéis não é um motivo bom o suficiente para comprar. Embora a compra possa ajudá-lo a evitar o aumento dos custos de aluguel, ela só funciona se você planeja permanecer na área por 5 a 10 anos. Mudar-se logo após comprar uma casa pode fazer com que você perca dinheiro devido a custos de fechamento, taxas de corretor de imóveis e falta de patrimônio líquido.
Lembre-se de que o trabalho de um credor é determinar sua capacidade de pagar sua hipoteca. Eles não estão interessados em ajudá-lo a manter um estilo de vida específico. É por isso que é importante que você tenha certeza de que pode arcar com todos os custos e obrigações extras de possuir uma casa em vez de alugar.
Considere custos como um novo telhado, entrada de automóveis e eletrodomésticos em seu orçamento. Você está preparado para cobrir um custo significativo relacionado à casa? Embora você possa passar anos sem grandes reparos, lembre-se de que todas as chamadas de manutenção que você fizer ao locador como locatário logo cairão em seus próprios pés. Você também será responsável por cortar a grama, varrer as folhas, remover a neve, limpar a piscina e quaisquer outras tarefas relevantes ao clima e propriedade local.
Comprar uma casa porque você sente que é o que “deveria fazer” em uma determinada idade ou fase da vida não é a melhor abordagem. Em vez disso, seja honesto sobre se as responsabilidades financeiras e pessoais extras são ou não compatíveis com seu estilo de vida.
2. Observe suas finanças através das lentes do credor
Você pode presumir que está pronto para fazer uma hipoteca porque não terá problemas para pagar o aluguel. Os credores não veem as coisas da mesma maneira. Para se sentir confiante em sua capacidade de pagar sua hipoteca, os credores procuram o seguinte:
Um rácio dívida / rendimento inferior a 36%. Pontuação de crédito de 620 ou superior. Emprego estável há pelo menos dois anos. Um adiantamento.
Há margem de manobra quando se trata de atender aos requisitos do credor. Por exemplo, alguns tipos de empréstimos à habitação permitem-lhe obter uma hipoteca sem entrada ou com uma entrada de apenas 3%.
Embora o DTI (dívida sobre renda) e as pontuações de crédito às vezes tenham margem de manobra, os mutuários com históricos de crédito menos que perfeitos pagam taxas de juros mais altas. Visar uma pontuação de crédito de 720 pode ajudá-lo a fechar com as melhores condições de empréstimo.
Os credores desejam estabilidade, decisões financeiras sólidas e provas de que você provavelmente pagará sua hipoteca em dia todos os meses. O histórico de crédito positivo é um dos melhores indicadores da probabilidade de pagar a hipoteca.
Além de procurar indicadores positivos relacionados à sua renda e dívida, os credores também procuram sinais de alerta. Falências e disputas de crédito são as duas grandes. No entanto, muitas coisas que parecem inócuas ainda podem prejudicar suas chances. Por exemplo, os credores verificarão se você solicitou recentemente outras formas de crédito. Se parecer que você está pedindo empréstimos, eles podem ver isso como um sinal de problema.
Os credores também estão interessados na utilização do seu crédito, que é diferente da sua pontuação de crédito. O índice de utilização de crédito refere-se à quantidade de crédito disponível que você está usando no momento da sua inscrição. Se você estiver superalavancado, isso fará com que você pareça arriscado. Uma taxa de utilização razoável é inferior a 30% – o que significa nunca carregar um saldo superior a US$ 6.000 em um cartão de crédito com limite de US$ 20.000.
3. Corrija quaisquer problemas financeiros ou de crédito
Se o seu histórico financeiro não estiver impecável, é hora de um treinamento de “aptidão financeira”. Comece revisando quaisquer “marcações” em seu relatório de crédito que pareçam suspeitas. Se contas atrasadas ou não pagas foram informadas por engano, envie à empresa de relatórios de crédito uma carta de disputa alertando-a. Caso não receba uma resposta clara, registre uma reclamação formal junto ao Consumer Financial Protection Bureau.
Se o seu DTI estiver acima do limite de 36%, você precisará reduzi-lo. As estratégias para ajudar a reduzir a relação dívida / rendimento incluem o cancelamento de assinaturas, repensar seu orçamento ou planejar o pagamento antecipado de despesas significativas. Embora alguns credores permitam DTIs de até 45%, é preferível um DTI baixo.
Por fim, certifique-se de que seu pagamento inicial esteja pronto. A redução de 20% ajuda os compradores de casas pela primeira vez a evitar o pagamento de seguro hipotecário privado (PMI). Mas lembre-se de economizar para custos de fechamento separados do pagamento inicial. A maioria dos custos de fechamento chega a 3% a 6% do valor de uma casa. Embora às vezes os credores possam incluí-los em sua hipoteca, eles cobrarão juros se você escolher essa opção.
Se sua pontuação de crédito sofreu um forte impacto, respire fundo antes de presumir que a casa própria desapareceu. Aqui está um rápido resumo de como reparar seu histórico de crédito nada excelente:
Histórico de pagamentos: seu histórico de pagamentos representa 35% de sua pontuação de crédito. Conforme compartilhado acima, resolva quaisquer erros que possam estar “prejudicando” seu histórico de pagamentos. Se você tem um histórico de pagamentos perdidos, mude a situação e nunca mais perca um pagamento. Primeiro, fique em dia com quaisquer pagamentos atrasados ou faltantes. Em seguida, crie um sistema que use lembretes e pagamentos automáticos para garantir que você pague todas as contas em dia. Dívida atual: A quantia que você deve em empréstimos e cartões de crédito reflete 30% de sua pontuação de crédito. É importante reduzir sua dívida em relação à sua renda. Se você tem saldos altos em seus cartões de crédito agora, comece a gastar fazendo pagamentos maiores. Extensão do histórico de crédito: Não ter “nenhum crédito” torna quase impossível comprar uma casa. A extensão do seu histórico de crédito determina aproximadamente 15% da sua pontuação de crédito. Embora você não possa voltar no tempo para alterar a data de início do seu primeiro cartão de crédito ou empréstimo, você pode garantir que seu “tempo de entrada” conte nunca fechando seu cartão de crédito mais antigo.
4. Seja pré-aprovado
Quando você se sentir confiante de que está em condições de obter aprovação para uma hipoteca, é hora de fazer um “teste” solicitando a pré-aprovação. Uma pré-aprovação permite que você tenha uma ideia do tamanho da hipoteca que um credor lhe oferecerá. Embora uma carta de pré-aprovação não seja uma oferta formal vinculativa, ela ajuda a definir as expectativas de orçamento antes de começar a comprar uma casa.
A estimativa da hipoteca fornecida em uma carta de pré-aprovação pode ajudá-lo a decidir se é hora de começar a fazer compras ou se concentrar novamente em melhorar sua situação financeira. A maioria dos corretores imobiliários só mostrará propriedades se você tiver cartas de pré-aprovação dos credores.
Embora o valor da pré-aprovação possa estar alinhado com o que você suspeitava ser seu poder de compra, também é possível que o número seja muito menor do que o esperado. Se você não se sentir pronto para comprar com base no valor da pré-aprovação, as estratégias para aumentar sua pré-aprovação incluem aumentar o pagamento inicial, pagar a dívida existente antes de solicitar novamente ou obter um fiador para sua hipoteca.
Embora a pré-aprovação não seja tão “invasiva” quanto a solicitação de uma hipoteca real, você ainda precisará preparar seus formulários fiscais W-2, formulários fiscais 1099, recibos de pagamento, detalhes de emprego e comprovante de entrada. Com a maioria das ofertas de pré-aprovação expirando dentro de 30 a 90 dias, é vital garantir que você esteja preparado para mergulhar na busca por uma casa. A boa notícia é que você pode solicitar novamente a pré-aprovação várias vezes sem penalidades.
5. Contrate um agente imobiliário
É hora de entrar em contato com um corretor de imóveis com sua carta de pré-aprovação – marque consultas com vários corretores antes de se comprometer. Depois de se comprometer com um agente, ele começará a mostrar casas que atendam aos seus critérios de preço, tamanho, estilo, localização e muito mais. Se tudo correr conforme o planejado, chegará o dia em que você estará pronto para fazer uma oferta pela sua primeira casa.
Para garantir que você está trabalhando com um corretor qualificado, procure um corretor de imóveis que seja corretor de imóveis. Embora todos os corretores de imóveis sejam corretores de imóveis, apenas os corretores de imóveis associados à Associação Nacional de Corretores de Imóveis (NAR) são corretores de imóveis. Os corretores de imóveis obedecem a um código de ética específico.
Além disso, procure um agente comprador em sua área. Idealmente, seu agente terá concluído a certificação ABR (Representante do Comprador Credenciado) que lhe permite defender seus interesses durante uma transação de venda. Além disso, é preferível escolher um agente imobiliário com credenciais CRS (Certified Residential Specialist). Ao entrevistar corretores imobiliários, peça para ver listas de casas que eles ajudaram os clientes a comprar no ano passado.
6. Solicite uma hipoteca
Embora uma carta de pré-aprovação seja suficiente para chegar ao ponto de fazer uma oferta, é necessário voltar para o “negócio real” assim que a oferta for aceita. Ao obter uma hipoteca, o comprador de uma casa pela primeira vez pode optar pelo mesmo credor que usou para a pré-aprovação ou selecionar um credor diferente. Reúna estes documentos para o processo de inscrição:
Número de identificação e segurança social. Formulários W-2 que datam de dois anos atrás. Recibos de pagamento dos últimos 30 a 90 dias. Prova de renda. Extratos bancários anteriores a vários meses. Declarações fiscais dos últimos dois anos.
Um comprador pela primeira vez é livre para pesquisar com vários credores para obter a melhor taxa de juros. O Consumer Finance Protection Bureau recomenda entrar em contato com pelo menos três credores para comprar taxas. Apenas tenha em mente que as consultas de crédito dos credores prejudicarão sua pontuação de crédito porque contam como “puxões fortes”. De acordo com o Consumer Finance Protection Bureau, a maneira de contornar isso é aplicar-se a todos os credores dentro de um período de 45 dias para que as consultas sejam relatadas como uma única consulta.
O que acontece se um banco lhe oferecer uma taxa de juros boa? Não presuma que a taxa atraente de hoje estará disponível amanhã. A volatilidade das taxas é a razão pela qual muitos compradores optam por se proteger contra o aumento das taxas de juros, solicitando algo chamado bloqueio de taxa em um pedido de hipoteca.
Um bloqueio de taxa é um compromisso de um credor de reservar uma taxa de juros específica para você até uma data de vencimento predeterminada. Um bloqueio de taxa também pode bloquear quaisquer pontos de desconto que você usou para “reduzir” sua taxa de hipoteca. Bloqueios de taxa não são necessários. Se você acha que as taxas podem cair antes da hora de obter a aprovação final do empréstimo, você pode esperar. A única regra é que você deve solicitar o bloqueio da taxa antes que o credor prepare os documentos de fechamento.
A maioria dos compradores de primeira viagem presume que obter uma hipoteca significa firmar-se em uma hipoteca convencional de 30 anos depois de depositar 20% em dinheiro. Embora tenha havido um tempo em que essa era a única maneira de fazer isso, os compradores hoje têm muitas opções para fazer as coisas funcionarem. Algumas opções de empréstimo à habitação exigem 0% de entrada. Aqui está uma olhada nos produtos de empréstimo a serem considerados:
Hipoteca de taxa fixa de 30 anos: A escolha mais popular, este empréstimo permite esticar os pagamentos por mais de 30 anos com uma taxa de juros fixa que oferece pagamentos previsíveis. Hipoteca de taxa fixa de 15 anos: Esta alternativa mais curta ao empréstimo de 30 anos oferece uma taxa de juros fixa que normalmente é muito mais baixa do que as taxas oferecidas em empréstimos de longo prazo. Embora um comprador pela primeira vez possa obter uma hipoteca de 15 anos, esse empréstimo é mais popular entre os refinanciadores. Empréstimo FHA: Segurados pela Federal Housing Administration (FHA), esses empréstimos apoiados pelo governo permitem que compradores com renda e pontuação de crédito mais baixas paguem apenas 3,5%. Mas os compradores devem pagar pagamentos de prêmio de seguro hipotecário (PMI) para pagamentos iniciais abaixo de 20%. Hipoteca VA: Disponível para militares e veteranos, os empréstimos VA não exigem entrada. Você também não estará sujeito ao PMI da mesma forma que estaria com um empréstimo FHA. Além disso, os empréstimos VA geralmente têm taxas de juros mais baixas. Hipoteca do USDA: Disponível para compradores em algumas áreas rurais, o Departamento de Agricultura dos EUA apóia esses empréstimos com entrada zero.
7. Obtenha seguro residencial
A maioria dos credores exige que você contrate uma apólice residencial para obter uma hipoteca. No entanto, a política não entrará em vigor até a data de fechamento. A cobertura deve ser suficiente para substituir a casa.
Ao decidir “quanto casa” você pode pagar, leve em consideração os prêmios anuais de seguro residencial em sua área. Uma apólice de seguro cobre danos ou destruição interna e externa, perda por roubo e responsabilidade pessoal. Você pode precisar de uma cobertura mais ampla se estiver em uma zona de inundação. Se uma apólice tiver exclusões, você poderá aumentar a cobertura suplementar para inundações, terremotos, danos relacionados ao esgoto e muito mais, para sua tranquilidade.
Obtenha cotações de três a cinco empresas. Se você já possui seguro de carro ou locatário, pergunte à sua empresa atual sobre descontos para pacotes. Se você se sentir perdido para entender como as apólices funcionam, considere contratar um corretor de seguros residencial capaz de combiná-lo com empresas.
8. Agende uma inspeção residencial completa
Uma inspeção residencial fornece ao comprador a história completa sobre a fundação, o telhado, os sistemas da casa e muito mais. As inspeções também podem revelar radônio, mofo e outras preocupações que podem resultar em altos custos de reparo e riscos à saúde. Uma inspeção que inclua descobertas não incluídas na divulgação do vendedor pode permitir que você desista de uma oferta sem penalidades.
O comprador paga pela inspeção residencial. O custo de uma inspeção padrão geralmente cobre encanamentos, sistemas elétricos, sistemas de aquecimento e resfriamento, telhado, revestimento, fundação e eletrodomésticos. O inspetor também verificará o interior e o exterior da casa em busca de sinais de danos estéticos e estruturais.
Embora a maioria das inspeções padrão não cubra testes de radônio, testes de mofo ou detecção de pragas, é aconselhável pagar mais para incluí-los. Lembre-se de que o trabalho de um inspetor residencial não é dizer se você deve ou não comprar um imóvel. Em vez disso, um inspetor é um profissional neutro focado em fornecer uma avaliação precisa das condições de uma propriedade.
E se o comprador pedir que você renuncie à inspeção residencial? Ser solicitado a renunciar à contingência de inspeção residencial às vezes acontece em mercados aquecidos, onde os vendedores têm vantagem. Esta contingência existe porque permite que o comprador desista com seu depósito intacto se uma inspeção descobrir um problema de “eliminação de venda”. Se um vendedor solicitar que você renuncie à inspeção, você estará perdendo a oportunidade de verificar as condições do imóvel antes de fechá-lo. Isso significa aceitar todos os riscos financeiros associados a uma propriedade “tal como está”.
9. Faça uma avaliação da casa
Os credores exigem avaliações para confirmar se não estão emprestando mais do que o valor de uma casa. Os avaliadores usam o estado da casa, as vendas recentes comparáveis de casas e outros fatores para determinar o verdadeiro valor de mercado. Se a avaliação de uma casa for inferior ao preço de venda, o comprador pode renegociar o preço com o vendedor, desistir da venda ou pagar a diferença em dinheiro.
Assim como um inspetor residencial, um avaliador residencial é um profissional neutro, com zero riscos no resultado das descobertas. As taxas de avaliação são normalmente cobertas pelo comprador. Para poder sair de casa com uma avaliação baixa, você precisará ter algo chamado contingência de avaliação em seu contrato imobiliário. Quando o relatório de avaliação chegar a você, ele deverá incluir o seguinte:
Um mapa de ruas detalhando o imóvel avaliado. Um esboço do exterior da casa. Uma explicação de como o avaliador calculou a metragem quadrada. Fotografias da vista frontal, posterior e da rua do imóvel. Detalhes relacionados a registros de terrenos, registros fiscais e dados de mercado que o avaliador usou para determinar o valor justo de mercado da casa.
Se você achar que uma avaliação é imprecisa, é permitido obter uma segunda opinião de um novo avaliador. Não é incomum que um avaliador cometa erros. O objetivo de uma avaliação é proteger o comprador de pagar muito por uma casa que vale menos do que o preço de venda. No entanto, alguém que compra uma casa com dinheiro pode querer prosseguir com a venda, mesmo sabendo que está comprando uma casa cara.
10. Negocie com o vendedor
A última etapa antes do fechamento é a negociação com o vendedor. Se você estiver satisfeito com o preço de uma casa com base nos resultados da inspeção e avaliação, poderá pular as negociações. No entanto, os compradores às vezes podem negociar concessões ao vendedor ou pagar custos de fechamento.
Como comprador pela primeira vez, as concessões do vendedor tornam a compra de uma casa mais acessível, reduzindo os custos de fechamento que podem totalizar 3% a 6% do valor do seu empréstimo. Seu agente imobiliário é uma fonte valiosa de informações sobre o que está “em jogo” nas negociações.
Se você suspeitar que está enfrentando outras ofertas, pode haver menos espaço para fazer exigências. Por outro lado, se você estiver negociando em um mercado gelado, o vendedor poderá ser mais receptivo a concessões.
O ativo mais significativo de um comprador durante as negociações é o acesso a informações sobre vendas de casas comparáveis na área. Se você puder fornecer comparações que provem que casas quase idênticas foram vendidas por menos, os vendedores poderão repensar os termos de venda. Os compradores podem solicitar concessões que cubram custos para:
Pontos de hipoteca. Avaliação. Pesquisa de título de inspeção. Honorários advocatícios. Certos reparos ou substituições. Impostos sobre a propriedade até o final do ano de encerramento.
Embora possa parecer que o comprador é o único que tem algo a ganhar com as concessões dos vendedores, os vendedores beneficiam ao retirar as suas casas do mercado mais cedo.
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