Esteja você em busca de uma nova casa ou atualmente morando em uma comunidade HOA, é essencial que você entenda as regras HOA que regem sua vizinhança. Embora as directrizes HOA sejam concebidas para manter as comunidades seguras e limpas para todos os residentes, há momentos em que estas associações podem ser demasiado exigentes e pouco razoáveis. Na verdade, algumas das regras que os HOAs tentam aplicar podem ser ilegais.
Definição de HOAs
Uma associação de proprietários é um tipo de entidade encarregada de fazer cumprir várias regras e diretrizes relativas à forma como uma comunidade ou bairro é governado. Estas associações são normalmente encontradas em comunidades de desenvolvimento planeado. Se você mora em uma unidade anexa, seu HOA pode ser chamado de associação de condomínio.
Se você está se perguntando por que precisa pagar taxas mensais ou trimestrais a um HOA, o dinheiro que você dá a esta associação é frequentemente aplicado na manutenção dos valores das propriedades e na garantia de que a qualidade de vida da comunidade permaneça alta. Cada regra HOA é encontrada nos convênios, condições e restrições (CCRs). Os membros da comunidade colocados no conselho HOA supervisionarão as regras, cobrarão taxas de residentes, definirão as condições de manutenção da propriedade e administrarão todos os espaços comuns.
As regras HOA são aplicáveis
Todas as regras CCRs e HOA são aplicáveis e juridicamente vinculativas, a menos que sejam qualificadas como inexequíveis. Se você fizer algo que viole as diretrizes HOA, estará efetivamente quebrando um contrato firmado quando comprou uma casa na comunidade. Os poderes legais aos quais um HOA tem acesso incluem entrar com uma ação judicial, avaliar multas e penhorar sua propriedade.
Regras HOA inexequíveis
Existem muitos tipos diferentes de regras HOA inexequíveis. Essas regras incluem aquelas que violam seus direitos e aquelas que foram promulgadas incorretamente.
Regras que violam seus direitos
Embora os documentos que regem um HOA sejam juridicamente vinculativos, os direitos constitucionais, as leis estaduais e as leis federais têm precedência. Se uma regra for considerada uma violação da lei, ela não poderá ser aplicada. Os tipos de regras que violam a lei podem envolver tudo, desde questões de liberdade de expressão até discriminação.
A liberdade de expressão é uma área comum de desacordo entre HOAs e proprietários de casas. Na maioria dos casos, estas divergências centram-se em torno do discurso político e dos sinais políticos. Muitos HOAs impõem restrições aos tipos de sinalização que você pode colocar em seu quintal. Na verdade, é possível que todos os sinais sejam banidos.
Embora um HOA possa ter a capacidade de impor estas regras, existem alguns estados onde as associações não têm muito controlo a este respeito. Por exemplo, um HOA em Maryland não pode impedir os proprietários de colocarem cartazes políticos em seus quintais perto do horário das eleições. Embora os HOAs geralmente não tenham permissão para impedir os proprietários de colocar a bandeira americana em suas propriedades, eles muitas vezes são capazes de impor limites ao tamanho que a bandeira pode ter.
As regras HOA também são inexequíveis se forem consideradas discriminatórias, o que é definido pelo Federal Fair Housing Act. Esta lei impede que os HOAs discriminem possíveis proprietários e proprietários existentes com base em tudo, desde origem nacional e religião até raça e sexo. Tenha em mente que certos estados foram além do Federal Fair Housing Act para defender classes protegidas. Se você comprar uma casa HOA na Califórnia, esta lei também oferece proteção com base na identidade de gênero.
Por causa da Segunda Emenda que concede às pessoas o direito de portar armas, os HOAs não estão autorizados a impedir os proprietários de possuírem armas ou outras armas. No entanto, as associações têm o direito de impedir que estas armas sejam levadas para espaços comunitários ou abertos em toda a comunidade.
O Fair Housing Act também impõe restrições à capacidade de um HOA de fazer cumprir regras que infringem a liberdade religiosa de alguém. Embora esta lei esteja em vigor, a regra HOA precisa ser específica para que seja inexequível. Se um HOA decidir que atividades ou exibições religiosas não são permitidas em uma área comum, isso poderá ser aplicado, desde que o idioma não coloque essa restrição em uma religião específica.
Existem algumas leis estaduais e federais adicionais que tornam certas regras inexequíveis. Por exemplo, muitos estados não permitem que os HOAs impeçam os proprietários de secar suas roupas em um varal. Vários estados mantêm leis que permitem que todos os proprietários usem plantas que não requeiram grande quantidade de água. Um HOA não pode impor regras relativas a esta forma de paisagismo.
Regras promulgadas indevidamente
Uma regra não pode ser aplicada se tiver sido promulgada indevidamente de alguma forma. Um HOA geralmente coloca todas as suas regras e convênios na declaração quando a comunidade é constituída pela primeira vez. Essas regras podem ser aplicadas sem problemas. Se, no entanto, um HOA tentar alterar suas regras depois de comprar uma casa na comunidade, ele deverá seguir diretrizes específicas para que a mudança seja aplicável.
Você deve ser capaz de encontrar as diretrizes exatas sobre como promulgar uma mudança de regra nos documentos que regem o HOA ou nas leis estaduais. Se a mudança nas regras ocorrer sem o cumprimento dos documentos ou leis vigentes, ela não poderá ser aplicada.
Por exemplo, a Geórgia exige que todas as associações tenham uma votação por maioria absoluta para que seja feita uma alteração à declaração. O limite para uma votação por maioria absoluta pode ser praticamente qualquer coisa, desde que seja superior a uma maioria simples de 50%. O próprio HOA também pode ter diretrizes que devem ser seguidas para alterar seus documentos. Essas diretrizes podem envolver uma petição por escrito.
A HOA pode multá-lo sem provas?
É possível que um HOA não tenha autoridade para agir quando se trata de uma regra específica. Nesse cenário, a regra pode ser inaplicável. Um exemplo dessa regra é quando é aplicada uma multa. Embora os HOAs sejam capazes de avaliar multas quando um proprietário viola uma regra aplicável, eles não estão autorizados a multar um proprietário sem motivo. Quando você viola uma de suas regras, eles devem lhe enviar um aviso por escrito da violação e dar-lhe tempo para corrigi-la.
Regras aplicadas seletivamente
Se o HOA tiver regras que não sejam aplicadas igualmente, é provável que as regras sejam inexequíveis. Os documentos que regem o HOA, bem como as leis estaduais, determinam quais procedimentos as associações devem seguir ao aplicar uma regra. Esse procedimento geralmente envolve fornecer ao proprietário uma notificação por escrito e a oportunidade de apresentar sua defesa ao conselho. Se esses procedimentos não forem seguidos corretamente ou administrados seletivamente, os proprietários têm o direito de contestar a aplicação desta regra pelo HOA.
Se você acredita que um HOA se envolveu em aplicação seletiva, uma ação legal poderá ser possível. No entanto, você deve ser capaz de provar que foi alvo de violar as diretrizes do HOA, enquanto outros proprietários não o foram. Ganhar este argumento pode ser um desafio sem evidências claras.
Se você está se perguntando como lutar contra um HOA, existem vários métodos que você pode usar para se defender. A principal opção que você tem é falar diretamente com a diretoria, o que pode ser feito por carta formal ou pessoalmente. Você também pode passar por um processo de resolução de disputas, exigido por alguns estados antes de entrar com uma ação judicial. A resolução de disputas pode envolver tudo, desde arbitragem até mediação. Se tudo mais falhar, é possível entrar com uma ação legal por meio de uma ação judicial em um tribunal estadual ou federal.
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