Não há atalho para obter aprovação para um empréstimo residencial. Os compradores precisam satisfazer as exigências dos credores, comprovando sua capacidade de fornecer um adiantamento e acompanhar os pagamentos da hipoteca. Consulte este guia para obter as etapas sobre como obter aprovação para um empréstimo residencial.
Pesquise credores hipotecários
O primeiro passo para obter aprovação para um empréstimo residencial é encontrar um credor que ofereça uma carta de pré-aprovação. Recomenda-se obter pelo menos três cartas de pré-aprovação de credores diferentes. Essas cartas permitem comparar:
Valores do empréstimo Taxas de juros Taxas Vários custos de fechamento
Se possível, peça indicações de amigos ou familiares. Distribuir as aplicações por pequenos bancos, grandes empresas hipotecárias e cooperativas de crédito locais oferece uma boa gama de opções.
Obtenha uma carta de pré-aprovação de um credor hipotecário
A pré-aprovação é o primeiro passo “não oficial” para obter uma hipoteca. A maioria dos agentes imobiliários só mostra propriedades a alguém pré-aprovado para um empréstimo à habitação. Obter um empréstimo residencial pré-aprovado também mostra ao comprador “quanta casa” ele pode pagar.
É melhor ser pré-qualificado ou pré-aprovado?
Compradores esperançosos podem usar uma pré-qualificação ao procurar uma visão geral preliminar do poder de compra pessoal. No entanto, não tem o peso de uma carta de pré-aprovação.
Ao contrário da pré-qualificação para uma hipoteca através da obtenção de uma estimativa aproximada, a obtenção de uma carta de pré-aprovação requer uma aplicação extensa. Os credores verificam o crédito, verificam os ativos e confirmam o emprego antes de emitir cartas de pré-aprovação.
O que preciso para pré-aprovação? Além de preencher um pedido de hipoteca, o comprador também deve enviar o seguinte:
Prova de ativos: Inclui extratos bancários e de investimento que comprovam que um mutuário pode cobrir um pagamento inicial, custos de fechamento e outros custos. Para os mutuários que desejam evitar o PMI (seguro hipotecário privado), é necessário pagar 20%. Confirmação de renda: pode incluir declarações de salários W-2, declarações de impostos dos últimos dois anos, recibos de pagamento recentes mostrando os rendimentos acumulados no ano e prova de outras fontes de renda. Prova de crédito: ao obter a pontuação de crédito de um mutuário, o credor procura uma pontuação de crédito mínima de 620 (empréstimo convencional) ou 580 (empréstimo FHA). Verificação de emprego: Os credores podem ligar para um empregador listado em um pedido de hipoteca para confirmar a situação profissional e o salário. Comprovante de renda de trabalho autônomo: Se for autônomo, o mutuário precisará fornecer documentação de renda e solidez financeira.
Depois que o comprador tiver solicitado a pré-aprovação da hipoteca, o credor fornecerá um valor máximo do empréstimo para o qual o comprador provavelmente será aprovado ao preencher um pedido final de hipoteca.
O que fazer se uma pré-aprovação de hipoteca for negada
Se você tiver uma carta de pré-aprovação, é hora de encontrar um corretor de imóveis para ajudá-lo a procurar propriedades. Se você não atendeu aos requisitos de pré-aprovação da hipoteca, corrija o problema fornecendo os documentos faltantes ou corrigindo o problema financeiro que causou a negação.
A maioria dos credores fornece sugestões sobre como um mutuário pode aumentar suas chances de ser aprovado.
As recusas são frequentemente causadas por um rácio dívida/rendimento (DTI) demasiado elevado. DTI refere-se à porcentagem da renda mensal bruta do mutuário que é destinada ao pagamento de dívidas mensais. Basicamente, pesa o dinheiro que entra e o dinheiro que sai. Os pagamentos que os credores analisam incluem moradia, cartão de crédito, reembolso de empréstimos e pensão alimentícia.
Embora a regra geral seja manter o DTI abaixo de 43%, a maioria dos credores gosta de ver um DTI não superior a 36%. Desses 36%, apenas 28% deveriam ser destinados ao pagamento de um aluguel ou hipoteca existente. Algumas maneiras de diminuir o DTI incluem:
Pagando cartões de crédito. Fazer pagamentos maiores de dívidas para saldar saldos rapidamente. Evitando qualquer dívida adicional. Pedir aos credores que reduzam as taxas de juros para criar pagamentos mensais menores. Aumentando a renda.
Outro motivo comum para a negação da pré-aprovação de uma hipoteca é uma baixa pontuação de crédito. Aqui está o que entra em uma pontuação de crédito:
Extensão do histórico de crédito Histórico de pagamentos dentro do prazo Como o crédito é utilizado Número de contas abertas recentemente
Mantenha a utilização do crédito abaixo de 30% ao seguir as etapas para obter aprovação para um empréstimo à habitação. A utilização de crédito refere-se a quanto crédito está sendo usado em relação ao poder de compra. Por exemplo, alguém que cobra US$ 3.000 por mês em um cartão com limite de US$ 10.000 está com 30% de utilização do crédito.
Algumas maneiras de aumentar a pontuação de crédito para obter uma hipoteca incluem:
Dispute qualquer informação imprecisa em um relatório de crédito. Pagar saldos em cartões de crédito. Solicite o aumento dos limites de crédito dos cartões para reduzir instantaneamente a utilização do crédito por padrão. Se o crédito não existir, peça para se tornar um usuário autorizado no cartão de um familiar. Pague todas as contas em dia. Se estiver enfrentando cobranças, entre em contato com os cobradores para saber se eles deixarão de relatar cobranças em troca do pagamento integral. Use um cartão de crédito seguro baseado em dinheiro de um banco. Comece a informar os pagamentos de aluguel e serviços públicos às agências de crédito. Evite fechar qualquer cartão de crédito.
Você pode antecipar problemas de crédito antes de passar pelo processo de pré-aprovação da hipoteca, solicitando um relatório gratuito de todas as três principais agências de crédito. Verifique se há erros, problemas que você pode corrigir ou atividades negativas que sejam muito antigas para permanecerem em um relatório de crédito. A maioria das informações negativas desaparece após sete a 10 anos.
O que fazer depois de ser pré-aprovado para um empréstimo à habitação
A maioria das cartas de pré-aprovação são válidas por 90 dias. Isso fornece um período de 90 dias para fazer uma oferta antes que você precise se inscrever novamente. Esta é a jornada da pré-aprovação até o fechamento da hipoteca:
Conseguir um corretor de imóveis Pesquisar uma casa dentro da faixa de preço pré-aprovada Fazer uma oferta Assinar um contrato de compra
Em seguida, o comprador retorna ao credor com um contrato de compra assinado em mãos para concluir o processo de hipoteca. O acordo assinado é essencial porque o credor o utilizará para a avaliação, garantindo que a oferta do mutuário esteja alinhada com o valor da casa.
Obtendo aprovação para um empréstimo residencial após fazer uma oferta
Embora não haja obrigação de concluir o processo de empréstimo com o credor que forneceu a carta de pré-aprovação, é a opção mais comum. Também é o mais simples porque o credor já terá em arquivo as informações necessárias para concluir o processo de empréstimo.
Etapas da hipoteca após pré-aprovação
Os credores podem solicitar documentação adicional nesta fase. Depois que os compradores enviarem todas as informações importantes para um pedido de hipoteca, o credor fornecerá aos mutuários algo chamado estimativa de empréstimo dentro de três dias úteis.
Assim como uma carta de pré-aprovação, uma estimativa de empréstimo não é uma oferta oficial. Isso apenas cria expectativas. Mesmo uma estimativa de empréstimo com taxa fixa não é uma oferta oficial. Veja o que fazer depois de obter uma estimativa de empréstimo:
Leia atentamente. Confirme se o empréstimo oferecido reflete o empréstimo discutido com um agente de crédito. Verifique se a taxa de juros está bloqueada. Se a taxa estiver bloqueada, ela não mudará entre a data da oferta e o fechamento, desde que você feche na data especificada no documento. Se a taxa não estiver bloqueada, pode.
Durante o processo de subscrição, um credor pode solicitar extratos bancários atualizados ou recibos de pagamento para confirmar que a situação financeira do mutuário não mudou desde que a pré-aprovação foi concedida. Ao obter um empréstimo garantido pelo governo federal, o mutuário também pode precisar apresentar a documentação exigida pela Federal Housing Administration (FHA).
Se usar dinheiro de presente como entrada, o mutuário deverá fornecer uma carta do doador declarando que o dinheiro é um presente e não um empréstimo.
Os credores também podem solicitar esclarecimentos durante o processo de subscrição. Por exemplo, eles podem solicitar uma carta explicativa por escrito para explicar uma transação bancária específica.
Embora a aprovação de uma hipoteca seja provável, desde que não haja mudanças significativas na situação financeira do mutuário desde a pré-aprovação, os compradores devem evitar fazer grandes compras entre a pré-aprovação e o dia do fechamento. Um empréstimo para um carro novo, um empréstimo para estudantes ou férias caras podem fazer com que o banco negue o pedido.
Fechamento de empréstimo hipotecário
Finalmente, o credor emitirá uma data de encerramento assim que o comprador tiver cumprido todos os requisitos de prova e documentação.
Por lei, todos os provedores de hipotecas devem enviar um formulário de cinco páginas denominado divulgação de fechamento pelo menos três dias úteis antes da data de fechamento do empréstimo. Uma divulgação de fechamento detalha os termos do empréstimo, os pagamentos mensais projetados do mutuário e o total de taxas e custos de fechamento.
O objetivo da janela de três dias é fornecer aos mutuários tempo suficiente para comparar os custos finais do empréstimo com estimativas de custos anteriores fornecidas por um credor. O mutuário também pode fazer perguntas ao credor durante esse período.
Além de ajudar os mutuários a tomar decisões informadas, este formulário também informa quanto dinheiro devem levar para o fechamento.
Um comprador sempre tem o direito de recomeçar com um novo provedor de hipoteca até o fechamento, se não estiver satisfeito com os termos de serviço. No entanto, a mudança de credor pode levar a atrasos no processo de encerramento decorrentes de uma nova análise do pedido, novas diretrizes e alterações nos custos de encerramento.
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