Em média, leva cerca de 30 a 60 dias para fechar uma casa, desde o momento em que você envia sua oferta até o dia em que recebe as chaves de sua nova casa. Por que o fechamento demora tanto? Vários fatores de fechamento determinarão a espera pelas chaves. Este artigo cobre o tempo médio de fechamento de uma casa.
Quanto tempo leva para fechar uma casa?
Vamos falar sobre as expectativas de uma hipoteca rápida. O tipo de empréstimo é o primeiro fator que determina a rapidez com que você pode fechar uma casa.
No geral, leva entre 30 e 60 dias para fechar uma hipoteca.
Uma hipoteca convencional é o tipo de hipoteca mais rápido. Este é um empréstimo que não é garantido pelo governo. Também exige uma pontuação de crédito de pelo menos 620 para a maioria dos mutuários. O fechamento com uma hipoteca convencional leva em média 48 dias.
Ao solicitar um empréstimo da Federal Housing Administration (FHA) apoiado pelo governo, os mutuários precisarão ser um pouco mais pacientes porque o tempo médio para fechar é de 54 dias. No entanto, a pontuação de crédito mínima de 500 e o pagamento potencial de entrada tão baixo quanto 3,5% podem fazer com que a espera valha a pena para alguns mutuários.
Os mutuários qualificados para um empréstimo residencial do Departamento de Assuntos de Veteranos (VA) dos EUA precisarão passar por um processo complexo de subscrição que estende o tempo para cerca de 57 dias, em média. É claro que as taxas baixas e a isenção de entrada são recompensas pela paciência.
O cronograma típico de fechamento de uma casa
Embora não existam dois processos de fechamento 100% idênticos, este modelo mostra o que esperar:
A oferta: O envio de sua oferta de uma casa inicia oficialmente o processo de fechamento. Embora possa haver alguma negociação de idas e vindas, a aceitação de uma oferta lhe dá luz verde para avançar com financiamento e inspeções. Definindo a data de fechamento: O comprador e o vendedor estabelecem uma data de fechamento durante as negociações. A data é adicionada ao contrato de compra. Pedido de hipoteca: Preencha o pedido de hipoteca completa e completamente para obter aprovação para financiamento. Esta deve ser principalmente uma etapa de “reciclagem” se você já passou pelo processo de pré-aprovação. Divulgação: Na primeira semana após a aceitação de uma oferta, seu credor fornecerá os termos do seu empréstimo. Isso informa sobre taxas de juros, taxas, custos de fechamento e pagamentos mensais estimados de hipotecas. Documentação: Espere que seu credor entre em contato durante a primeira semana para solicitar qualquer documentação financeira adicional necessária para avançar com o pedido de empréstimo. Avaliação: Seu credor solicitará uma avaliação na primeira ou segunda semana após a aceitação de uma oferta. A avaliação determina o valor da casa para verificar se você não concorda com um preço de venda superinflacionado que tornaria a casa infinanciável. Inspeção: Se você não renunciou ao seu direito a uma inspeção residencial, agende uma na primeira semana após a aceitação de sua oferta. A maioria dos contratos permite apenas uma janela de inspeção com duração de sete a 10 dias. Subscrição: Nos estágios iniciais da aprovação do empréstimo, a subscrição é usada para avaliar e verificar suas informações financeiras. Espere que a companhia hipotecária analise profundamente sua renda, ativos, histórico de crédito e dívidas. Poderá ser solicitada documentação ou verificação adicional neste momento. Probabilidades e Fins: O comprador precisará abrir uma conta de garantia para enviar o pagamento inicial, pagar taxas de título, obter seguro residencial e agendar uma análise final após a aceitação da oferta. Autorizado para fechamento: Sua companhia hipotecária é obrigada por lei a fornecer um documento “autorizado para fechamento” oferecendo uma divulgação final dos termos. Os mutuários têm um período de espera de três dias para assinar e devolver o documento. Seu advogado imobiliário deve examinar o documento em seu nome. Fechamento: Assim que seus documentos de fechamento forem assinados, um processo de revisão final acontecerá antes que sua hipoteca seja oficialmente registrada.
Em circunstâncias normais, a taxa de hipoteca é determinada pela taxa na data de fechamento. Isso ocorre porque as taxas de hipoteca podem variar diariamente. Se você escolher, seu credor fornecerá um bloqueio de taxa que garante que sua taxa de juros não mudará entre a oferta e o fechamento se você fechar dentro de um período de tempo específico sem quaisquer alterações no aplicativo. Disponível por 30, 45 ou 60 dias, os bloqueios de taxas geralmente vêm com taxas. Você também pode perder sua taxa bloqueada se não fechar no prazo.
Razões pelas quais o fechamento de uma casa pode demorar mais
Embora a maioria dos compradores feche no prazo, a lista de motivos pelos quais o processo de fechamento pode atrasar não tem fim. Alterações na qualidade de crédito de um comprador geralmente são responsáveis por atrasos. Isso pode acontecer porque você:
Trocou de emprego depois de ter sua oferta de casa aceita Comprou um carro novo usando um empréstimo para compra de automóveis Usou cartões de crédito para cobrir uma grande despesa de emergência Solicitou uma nova linha de crédito por qualquer motivo
Em alguns casos, uma pré-aprovação ligeiramente superior à aprovação real da hipoteca pode prejudicar o fechamento dos planos. O resultado final é que qualquer obstáculo no seu financiamento provavelmente atrasará o fechamento. A seguir, veja algumas outras causas comuns de atrasos no fechamento.
Problemas com a propriedade
Problemas descobertos durante a inspeção residencial também podem atrasar o fechamento. Se uma casa apresentar mais problemas do que o esperado, pode ser necessário renegociar o preço ou acertar os reparos com o vendedor. Além do mais, você pode descobrir que uma casa não é segurável em seu estado atual. Seu credor não financiará a compra de uma casa se a casa não puder ser segurada.
É aconselhável ter uma contingência de inspeção em vigor, permitindo que você saia com seu dinheiro sério se a inspeção revelar danos fundamentais, danos estruturais, mofo, radônio ou infestação de cupins.
Lacuna de avaliação
A avaliação da casa também pode se tornar uma espécie de buraco negro no processo de fechamento. Se a avaliação de uma casa for inferior ao preço de oferta, o credor hipotecário não permitirá a realização da venda. Isso deixa o comprador em posição de ir embora, cobrir a lacuna de avaliação com dinheiro ou renegociar o preço com o vendedor. É fundamental ter uma cláusula de avaliação no contrato de compra por esse motivo!
Problemas de título
Se a pesquisa do título mostrar que há um penhor ou reclamação sobre a propriedade, isso precisa ser resolvido antes de prosseguir. Sua companhia hipotecária não financiará a compra devido ao risco de um terceiro fazer uma reclamação futura sobre a casa.
Escassez de Profissionais na Área
O fechamento também poderá ser adiado se os avaliadores e inspetores locais estiverem simplesmente lotados demais para prestar um serviço imediato.
Apreensivo
Sim, isso acontece. As contingências existem apenas para protegê-lo caso surja algo que valha a pena interromper o processo de fechamento. Ninguém pode “forçar” fisicamente um comprador ou vendedor a seguir em frente. Uma das partes pode decidir que vale a pena enfrentar penalidades e ações judiciais ao abandonar o plano.
Para o comprador, ficar com medo de um problema que não está coberto por uma cláusula de contingência significa perder o depósito em dinheiro sério. Se o vendedor desistir por um motivo não coberto por uma cláusula de contingência, o comprador tem o direito legal de pedir indenização.
A maneira mais rápida de fechar uma casa
Você pode fechar uma casa em 2 semanas? Geralmente, isso só é possível para um comprador à vista. Na verdade, pagar em dinheiro por uma casa é o “hack” para conseguir o fechamento mais rápido de uma casa. Se estiver usando financiamento, você ainda terá muitas maneiras de reduzir o tempo médio de fechamento de uma casa.
A maneira padrão de acelerar o fechamento é fornecer tudo o que seu credor solicita o mais rápido possível. Responda e-mails e telefonemas de seu credor, advogado e agente imobiliário o mais rápido possível a partir do momento em que uma oferta for aceita. Outras dicas para obter uma hipoteca rápida incluem:
Escolhendo um corretor de imóveis experiente e altamente conceituado. Solicitar um empréstimo hipotecário através do mesmo credor que você usou para a pré-aprovação Ser 100% honesto sobre todas as informações financeiras Evitar quaisquer alterações em suas finanças entre a aceitação da oferta e o fechamento Limitar as concessões do vendedor
Embora algumas pessoas recomendem dispensar a inspeção para fechar mais rápido, isso cria um grande risco. O que você pode ganhar em tempo pode ser perdido em dinheiro real quando você descobrir problemas caros e demorados no futuro.
E se o fechamento não acontecer na hora certa?
Ambas as partes podem concordar em alterar o contrato de compra original com um prazo prorrogado.
Se o motivo do atraso no fechamento recair sobre o comprador, o vendedor poderá cancelar a transação. É mais provável que isso aconteça se o vendedor tiver ofertas alternativas. O vendedor também pode tentar cobrar do comprador uma taxa diária por cada dia após o fechamento para cobrir impostos sobre a propriedade, pagamentos de hipotecas, pagamentos de seguros e a inconveniência do atraso. O vendedor pode até confiscar o depósito em dinheiro sério.
Se o vendedor for o culpado, o comprador poderá cancelar a transação, mantendo o depósito em dinheiro. Eles também podem processar o vendedor por danos.
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