Muitas cidades do mundo enfrentam escassez de habitação. A inflação está a consumir o rendimento disponível das pessoas. Converter um porão não utilizado em um apartamento pode ajudar a aliviar ambos os problemas. Muitas jurisdições estão relaxando as restrições de zoneamento para permitir suítes subterrâneas.
Razões para transformar seu porão em um apartamento
Há muitas razões para converter um porão em um espaço independente.
Apartamento para alugar. Para habitação inquilinos permanentes. Airbnb. Para locatários ocasionais. Suíte Inlaw. Fornecer alojamento confortável e privado aos familiares idosos. Apartamento de hóspedes. Para hóspedes de longa duração. Apartamento Infantil. Seu filho ou filha não pode – ou não quer sair de casa, mas você não quer que ele ou eles – se casados – morem com você.
Conversão passo a passo do porão
Converter um porão em um apartamento pode parecer um projeto assustador. Certamente requer organização e planejamento.
Verifique os códigos locais
Antes de fazer qualquer coisa, obtenha uma cópia dos estatutos de zoneamento locais e dos códigos de construção. Suítes no subsolo podem não ser permitidas em sua área. Ou todo o projeto pode ser prejudicado por algo tão simples como a altura do teto no porão.
Toda construção legal provavelmente requer uma licença. A obra será fiscalizada. Você pode ser forçado a arrancar qualquer coisa que não atenda ao código. Não há nenhum benefício em fazer qualquer trabalho até que as licenças sejam emitidas. Seus impostos também aumentarão por causa das melhorias.
Orçamento de apartamento no porão
Uma das grandes vantagens de ter um empreiteiro é o orçamento. Um orçamento detalhado com base em uma inspeção do local e nos projetos fornece certeza do custo. Se for um projeto DIY, certifique-se de que todas as cotações de produtos e subcontratados sejam feitas por escrito. Seja honesto sobre suas próprias habilidades e o trabalho que planeja fazer. Adicione 10% ao número final para acomodar alterações e problemas imprevistos.
A construção completa de um apartamento no subsolo geralmente custa entre $ 50.000,00 e $ 75.000,00. Alguns podem ser mais. Se o porão estiver parcialmente acabado e atender ao código, o custo poderá ser menor. (Certifique-se de que a construção existente passe na inspeção.)
O retorno do investimento pode chegar a 70% para uma conversão de qualidade. Quando e se você decidir vender.
Planejamento e projetos
Todos os apartamentos de cave deverão ter estas áreas incluídas durante a construção.
Cozinha. Provavelmente menor que a cozinha do andar principal, mas com pia, balcão suficiente e tomadas elétricas. A instalação de eletrodomésticos facilita o aluguel. Banheiro. Banheiro completo de 4 peças. Quarto. Pelo menos um. Sala de estar. Área de jantar. Ou recanto. Armário de armazenamento. Tanto quanto possível. Não há porão e geralmente não há espaço de garagem para os locatários guardarem pertences extras.
As licenças de construção e de ocupação requerem planos. Geralmente plantas. Bons planos não mostram apenas onde as paredes serão construídas, mas também locais de iluminação, materiais a serem usados como piso, localização e tamanhos de janelas, locais e tamanhos de portas e até mesmo barreira de vapor, entre outros detalhes.
As plantas são uma forma muito eficiente de obter orçamentos de materiais, pisos, painéis de teto falso, encanamento, eletricidade e aquecimento, sem a presença de empreiteiros e fornecedores em casa. Principalmente se for um projeto DIY. Obtenha 15 cópias. Você terá sorte de ter dois sobrando quando tudo estiver pronto.
Se você tiver dificuldade para visualizar os tamanhos no papel, faça os contornos dos cômodos com giz no piso de concreto – incluindo portas e armários para ter uma ideia do tamanho final. Não se esqueça que as paredes têm 4 ½” de espessura.
Antes de começar a lista de tarefas
Antes de iniciar qualquer construção certifique-se de que os problemas não sejam encobertos.
Umidade. O controle de umidade é importante em porões. Um desumidificador pode ser necessário antes, durante e depois da construção. Vazamentos. Certifique-se de que não haja vazamentos nas paredes ou no piso do porão. A água em um porão acabado é confusa e cara. Mofo. Mofo e bolor crescem em qualquer produto orgânico; Apenas adicione água. Até o isolamento pode ficar mofado. Certifique-se de que qualquer molde seja removido. Pragas. Os porões podem abrigar roedores e insetos. Remova todos eles e sele todos os pontos de acesso.
O isolamento do teto do porão e o isolamento das vigas do aro são muito mais fáceis de aplicar e mais eficazes se instalados antes da moldura. Placas de espuma rígida fornecem isolamento de fundação e barreira de vapor quando coladas em paredes de concreto.
Encanamento, aquecimento e eletricidade
A melhor opção para um apartamento independente na cave é instalar serviços totalmente separados. Inclua uma lavadora e secadora em seu planejamento. Dependendo do layout da casa, você pode adicionar um empilhador no banheiro do apartamento para uso do inquilino e continuar usando os que possui. Ou planeje mover sua lavanderia pessoal para o andar principal – se o espaço permitir. Certifique-se de incluir os custos em seu orçamento.
Encanamento
O encanamento do apartamento no subsolo usa canos de abastecimento de água e esgoto existentes. Linhas de esgoto conectadas corretamente geralmente lidam com águas residuais extras sem muitos problemas. É como ter uma família maior.
As linhas de esgoto nem sempre estão onde precisam estar ou onde são desejadas. Esteja preparado para quebrar pisos de concreto para instalar linhas e depois reparar o piso. Muitas casas mais novas têm encanamentos desbastados instalados no porão quando são construídos – economizando muito tempo e despesas durante a conversão do porão.
A linha de entrada de água deve ser dividida na fonte para fornecer pressão razoável a ambas as áreas residenciais. Coletores separados e fontes de água quente funcionam melhor. Os aquecedores de água sob demanda ocupam menos espaço e encanamentos do que os tanques de água quente tradicionais.
Aquecimento
Os porões são quase sempre mais frescos que os andares superiores. Definir o aquecimento para o conforto do piso principal invariavelmente deixará o apartamento no porão muito frio. Fontes e controles de aquecimento separados permitem que cada espaço escolha sua própria zona de conforto. O aquecimento pode ser fornecido por um forno separado com dutos dedicados, aquecedores elétricos, aquecimento no piso ou aparelhos a lenha.
Lembre-se de que o piso do porão é frio e pode ser uma fonte de umidade. A maioria das aberturas de ventilação de ar forçado estão situadas nos tetos dos porões e não são eficazes no aquecimento do piso. Inclua barreira de vapor e isolamento de piso em seus planos de aquecimento. Aquecedores de rodapé são uma opção melhor. Ou considere tapetes aquecidos eletricamente.
Pisos frios e úmidos tornam o apartamento no porão desconfortável.
Elétrico
A maioria dos porões possui apenas a quantidade mínima de luzes e tomadas que atendiam aos códigos de construção da época. Transformar o espaço em um apartamento requer muitas atualizações elétricas para proporcionar conveniência e atender aos códigos de construção atuais.
O painel elétrico pode precisar ser alterado para acomodar mais disjuntores. Ou outro painel escravo pode ser adicionado e dedicado ao apartamento do subsolo. Todo o serviço pode precisar ser atualizado para lidar com a carga extra. Um serviço de 100 A geralmente é considerado adequado.
Acesso, Saída e Luz
Entrar e sair dos apartamentos no subsolo são considerações importantes para privacidade, segurança e conveniência. Também como meio de fuga em caso de emergência. A luz natural cria um ambiente acolhedor.
Acesso
A maioria dos códigos de construção exige entradas dedicadas aos apartamentos subterrâneos. As entradas existentes no andar principal muitas vezes podem ser modificadas para incluir um patamar de entrada com portas de travamento separadas que levam ao porão e à área de estar do andar principal. Certifique-se de que esta seja uma configuração aceitável ao falar com o escritório de licenciamento.
Uma entrada separada pode ser feita através da parede do porão. Esta opção geralmente envolve cavar até o nível do porão, cortar a parede do porão e instalar uma porta. Dependendo da situação, você também precisará de um muro de contenção, degraus e uma base de concreto com dreno no ladrilho.
Os porões já possuem portas e paisagismo. Mudar as portas para obter mais segurança e privacidade é muitas vezes desejável. (As portas deslizantes do pátio são difíceis de operar e travar.) Modifique o interior para fornecer uma entrada separada da área de estar.
Saída
Os requisitos dos quartos do porão são bem regulamentados. Todas as janelas dos quartos devem fornecer saída – um meio de sair do quarto em caso de incêndio e grandes o suficiente para permitir a entrada de bombeiros do lado de fora. As janelas de saída têm requisitos de tamanho e hardware de janela de acordo com a maioria dos códigos de construção. E bom senso.
Muitas, se não a maioria, das janelas existentes no porão não atendem aos códigos. Partes das paredes devem ser cortadas e novas janelas instaladas com poços de janela e drenagem adequada.
Luz natural
Todos os apartamentos na cave são mais convidativos e com muita luz natural. As casas de dois níveis geralmente têm grandes janelas no porão. Os bangalôs geralmente têm pequenas janelas de 30” x 12” que não abrem. Ao instalar janelas de saída nos quartos, considere ao mesmo tempo janelas maiores nas áreas de estar.
Os porões de entrada têm bastante área de vidro – pelo menos em uma parede. Eles geralmente estão situados em uma encosta. Isso significa que as janelas do quarto podem não atender à saída e terão que ser trocadas. Adicionar mais janelas só tornará o ambiente mais agradável.
Contrate um empreiteiro ou faça você mesmo
Contratar um empreiteiro com experiência em conversões de porões geralmente é a melhor opção – mas é mais caro. Eles cuidam de tudo, incluindo contratação de subcontratados, licenciamento e inspeções, agendamento, limpeza e descarte. Todo o trabalho deve estar coberto por garantias e atender aos códigos.
Converter um porão em um apartamento muitas vezes sobrecarrega as habilidades dos DIYers. Certifique-se de estar confortável com todas as facetas de ser seu próprio empreiteiro geral antes de prosseguir neste caminho. Fazer o trabalho sozinho economizará dinheiro, mas requer muito tempo e organização.
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