Cum te pregatesti sa iti cumperi prima casa? În timp ce calea pentru fiecare cumpărător de case pentru prima dată arată diferit, există un cadru de bază pentru a intra în proprietatea potrivită la momentul potrivit. Aruncă o privire la zece pași esențiali pentru a cumpăra o casă.
Adevărul despre cumpărarea unei case este că creditorii sunt pe cale să examineze toate deciziile financiare pe care le-ați luat până acum. Dar asta nu înseamnă că ar trebui să vă mulțumiți cu orice bănci sau vânzători sunt dispuși să vă ofere. Majoritatea cumpărătorilor au mai multe opțiuni și putere decât își dau seama.
Timing Finanțe Probleme de credit Achiziție de pre-aprobare Angajați un agent imobiliar Aplicați pentru o ipotecă Asigurare pentru proprietar de locuință Inspecție de locuință Evaluare de locuință Negociați
1. Confirmați că acum este momentul potrivit pentru a deveni proprietar
Cumpărarea unei locuințe este o decizie emoțională, practică și financiară cuprinsă într-o singură decizie.
Achiziționarea unei case pentru că simțiți presiune sau sunteți motivat de prețurile mari de închiriere nu este un motiv suficient de bun pentru a cumpăra. Deși cumpărarea vă poate ajuta să evitați creșterea costurilor de închiriere, funcționează doar dacă intenționați să rămâneți în zonă timp de 5-10 ani. Mutarea la scurt timp după achiziționarea unei locuințe vă poate face să pierdeți bani din cauza costurilor de închidere, a taxelor de agenți imobiliari și a lipsei de capital propriu.
Amintiți-vă că sarcina unui creditor este să vă determine capacitatea de a vă rambursa ipoteca. Nu sunt interesați să vă ajute să vă mențineți un anumit stil de viață. De aceea, este important să fii sigur că poți să-ți asumi toate costurile și sarcinile suplimentare legate de deținerea unei case în comparație cu închirierea.
Includeți costurile, cum ar fi un acoperiș nou, o cale de acces și electrocasnice în bugetul dvs. Sunteți pregătit să acoperiți un cost semnificativ legat de locuință? Deși s-ar putea să treceți fără reparații majore de ani de zile, amintiți-vă că toate apelurile de întreținere pe care le faceți proprietarului în calitate de chiriaș vor ateriza în curând la propriile picioare. Veți fi, de asemenea, responsabil pentru tunderea gazonului, greblarea frunzelor, gestionarea deszăpezirii, curățarea piscinei și orice alte sarcini relevante pentru clima și proprietatea dvs. locală.
Cumpărarea unei case pentru că simți că este ceea ce ar trebui să faci până la o anumită vârstă sau o anumită etapă de viață nu este cea mai bună abordare. În schimb, fii sincer dacă responsabilitățile financiare și personale suplimentare sunt sau nu compatibile cu stilul tău de viață.
2. Privește-ți finanțele prin prisma unui creditor
Puteți presupune că sunteți gata să luați un credit ipotecar pentru că nu aveți probleme cu plata chiriei. Creditorii nu văd lucrurile la fel. Pentru a vă simți încrezători în capacitatea dumneavoastră de a vă rambursa ipoteca, creditorii caută următoarele:
Un raport datorie-venit sub 36%. Scor de credit de 620 sau mai mare. Angajare constantă de cel puțin doi ani. Un avans.
Există spațiu de lucru atunci când vine vorba de îndeplinirea cerințelor creditorilor. De exemplu, unele tipuri de împrumuturi pentru locuințe vă permit să obțineți un credit ipotecar fără avans sau un avans de până la 3%.
În timp ce DTI (datorie-venit) și scorurile de credit au uneori o marjă de libertate, împrumutații cu istoric de credit mai puțin decât perfect plătesc dobânzi mai mari. Obiectivul unui scor de credit de 720 vă poate ajuta să încheiați cu cele mai bune condiții de împrumut.
Creditorii vor să vadă stabilitate, decizii financiare sănătoase și dovada că probabil că veți plăti ipoteca la timp în fiecare lună. Istoricul de credit pozitiv este unul dintre cei mai buni indicatori ai probabilității de a vă rambursa ipoteca.
Pe lângă faptul că caută indicatori pozitivi legați de venitul și datoriile tale, creditorii caută și semnale roșii. Falimentul și litigiile de credit sunt cele două mari. Cu toate acestea, multe lucruri care par inofensive încă vă pot afecta șansele. De exemplu, creditorii vor verifica dacă ați aplicat recent pentru alte forme de credit. Dacă se pare că sunteți într-o plină de împrumuturi, ei ar putea vedea asta ca un semn de necaz.
Creditorii sunt, de asemenea, interesați de utilizarea creditului dvs., care este diferită de scorul dvs. de credit. Rata dvs. de utilizare a creditului se referă la cantitatea de credit disponibil pe care o utilizați în momentul depunerii cererii. Dacă aveți un efect de levier excesiv, acest lucru vă face să pari riscant. O rată rezonabilă de utilizare este sub 30% – ceea ce înseamnă să nu transportați niciodată un sold de mai mult de 6.000 USD pe un card de credit cu o limită de 20.000 USD.
3. Remediați orice probleme de credit sau financiare
Dacă istoricul tău financiar nu este impecabil, este timpul pentru o tabără de pregătire pentru „aptitudine financiară”. Începeți prin a examina orice „amenințări” din raportul dvs. de credit care par suspecte. Dacă facturi întârziate sau neplătite au fost raportate din greșeală, trimiteți companiei de raportare a creditului o scrisoare de dispută prin care să le avertizeze. În cazul în care nu primiți un răspuns clar, depuneți o plângere oficială la Biroul pentru Protecția Financiară a Consumatorului.
Dacă DTI-ul dvs. este peste pragul de 36%, trebuie să îl reduceți. Strategiile care vă ajută să reduceți raportul datorie/venit includ anularea abonamentelor, regândirea bugetului sau planificarea plății anticipate a cheltuielilor semnificative. În timp ce unii creditori vor permite DTI până la 45%, este de preferat un DTI scăzut.
În cele din urmă, asigurați-vă că plata în avans este gata de plecare. Reducerea a 20% îi ajută pe cei care cumpără pentru prima dată o casă să evite să plătească pentru asigurarea ipotecară privată (PMI). Dar nu uitați să economisiți pentru costurile de închidere separat de avansul. Majoritatea costurilor de închidere se ridică la 3% până la 6% din valoarea unei case. În timp ce creditorii le pot include uneori în ipoteca dvs., vă vor percepe dobândă dacă alegeți această opțiune.
Dacă scorul dvs. de credit a fost afectat grav, respirați adânc înainte de a presupune că proprietatea de casă a dispărut. Iată o scurtă descriere a remedierii istoricului dvs. de credit mai puțin stelar:
Istoricul plăților: istoricul plăților reprezintă 35% din scorul dvs. de credit. După cum s-a spus mai sus, remediați orice erori care ar putea să vă „arușească” istoricul plăților din greșeală. Dacă aveți un istoric de plăți nepreluate, întoarceți lucrurile fără a mai rata niciodată o plată. În primul rând, fiți prins cu întârzierea sau lipsa plăților datorate. Apoi, creați un sistem care să folosească mementouri și plăți automate pentru a vă asigura că plătiți toate facturile la timp. Datoria curentă: suma de bani pe care o datorați pentru împrumuturi și carduri de credit reflectă 30% din scorul dvs. de credit. Este important să vă reduceți datoria în raport cu venitul dvs. Dacă aveți solduri mari pe cărțile dvs. de credit chiar acum, începeți să mănânceți făcând plăți mai mari. Durata istoricului de credit: a nu avea „credit” face să cumpărați o casă aproape imposibilă. Durata istoricului dvs. de credit determină aproximativ 15% din scorul dvs. de credit. Deși nu puteți să vă întoarceți în timp pentru a vă schimba data de începere a primului card de credit sau a primului împrumut, vă puteți asigura că „timpul” contează, fără să închideți niciodată cel mai vechi card de credit.
4. Obțineți pre-aprobat
Odată ce vă simțiți încrezător că sunteți în formă pentru a obține aprobarea pentru un credit ipotecar, este timpul pentru o „probă” prin aplicarea pentru aprobare prealabilă. O aprobare prealabilă vă permite să vă faceți o idee despre mărimea creditului ipotecar pe care vi-l va oferi un creditor. Deși o scrisoare de preaprobare nu este o ofertă formală obligatorie, ea ajută la stabilirea așteptărilor bugetare înainte de a începe să cumpărați o casă.
Estimarea creditului ipotecar furnizată într-o scrisoare de preaprobare vă poate ajuta să decideți dacă este timpul să începeți cumpărăturile sau să vă reorientați asupra îmbunătățirii imaginii financiare. Majoritatea agenților imobiliari vă vor arăta proprietăți numai dacă aveți scrisori de pre-aprobare de la creditori.
Deși suma dvs. de preaprobare se poate alinia cu ceea ce bănuiați că este puterea dvs. de cumpărare, este, de asemenea, posibil ca numărul să fie mult mai mic decât se aștepta. Dacă nu vă simțiți pregătit să cumpărați pe baza sumei aprobării prealabile, strategiile pentru creșterea aprobării prealabile includ creșterea avansului, achitarea datoriilor existente înainte de a aplica din nou sau obținerea unui cosemnatar pentru creditul ipotecar.
Deși aprobarea prealabilă nu este la fel de „invazivă” precum aplicarea pentru o ipotecă reală, va trebui totuși să obțineți formularele fiscale W-2, formularele fiscale 1099, taloanele de plată, detaliile privind angajarea și dovada avansului. Având în vedere că majoritatea ofertelor de pre-aprobare expiră în decurs de 30 până la 90 de zile, este vital să vă asigurați că sunteți pregătit să vă aprofundați în căutarea domiciliului. Vestea bună este că puteți solicita din nou aprobarea prealabilă de mai multe ori, fără penalități.
5. Obțineți un agent imobiliar
Este timpul să contactați un agent imobiliar cu scrisoarea dvs. de pre-aprobare – rezervați consultări cu mai mulți agenți înainte de a vă angaja. Odată ce vă angajați cu un agent, acesta va începe să vă arate casele care îndeplinesc criteriile dvs. de preț, dimensiune, stil, locație și multe altele. Dacă totul decurge conform planului, va veni ziua în care ești gata să faci o ofertă pentru prima ta casă.
Pentru a vă asigura că lucrați cu un agent calificat, căutați un agent imobiliar care este agent imobiliar. În timp ce toți agenții imobiliari sunt agenți imobiliari, numai agenții imobiliari care fac parte din Asociația Națională a Agenților Imobiliari (NAR) sunt agenți imobiliari. Agenții imobiliari respectă un anumit cod de etică.
De asemenea, căutați un agent de cumpărător în zona dvs. În mod ideal, agentul dumneavoastră va fi completat certificarea ABR (Reprezentantul Cumpărătorului Acreditat) care le permite să vă susțină interesele în timpul unei tranzacții de vânzare. În plus, este de preferat să alegeți un agent imobiliar cu acreditări CRS (Certified Residential Specialist). Pe măsură ce intervieviți agenții imobiliari, cereți să vedeți listele de case pe care le-au ajutat clienții să le cumpere în ultimul an.
6. Solicitați o ipotecă
În timp ce o scrisoare de preaprobare este suficientă pentru a te duce până la punctul de a face o ofertă, este necesar să te întorci pentru „ofertă adevărată” odată ce oferta este acceptată. Când obține un credit ipotecar, un cumpărător de locuință pentru prima dată poate fie să meargă cu același creditor pe care l-a folosit pentru aprobarea prealabilă, fie să selecteze un alt creditor. Adunați aceste documente pentru procesul de aplicare:
Număr de identificare și de securitate socială. Formele W-2 datează de doi ani. Talonele de plată din ultimele 30 până la 90 de zile. Dovadă de venit. Extrasele bancare datează de câteva luni în urmă. Declarații fiscale din ultimii doi ani.
Un cumpărător pentru prima dată este liber să facă cumpărături cu mai mulți creditori pentru a obține cea mai bună rată a dobânzii. Biroul pentru Protecția Finanțelor Consumatorului recomandă să contactați cel puțin trei creditori pentru a cumpăra rate. Rețineți că cererile de credit de la creditori vă vor afecta scorul de credit, deoarece acestea sunt considerate „atrageri grele”. Potrivit Biroului pentru Protecția Finanțelor Consumatorului, soluția se aplică tuturor creditorilor într-o fereastră de 45 de zile pentru a obține cererile raportate ca o singură anchetă.
Ce se întâmplă dacă o bancă îți oferă o dobândă care arată bine? Nu presupuneți că rata atractivă de astăzi va fi disponibilă mâine. Volatilitatea ratelor este motivul pentru care mulți cumpărători aleg să se protejeze împotriva creșterii ratelor dobânzilor solicitând ceva numit blocare a ratei pe o cerere de credit ipotecar.
Blocarea ratei este un angajament din partea unui creditor de a vă rezerva o anumită rată a dobânzii până la o dată de expirare predeterminată. O blocare a ratei poate bloca, de asemenea, orice puncte de reducere pe care le-ați folosit pentru a „reduce” rata ipotecarului. Blocările ratelor nu sunt necesare. Dacă simțiți că ratele pot scădea înainte de a ajunge timpul să obțineți aprobarea finală a împrumutului, puteți aștepta. Singura regulă este că trebuie să solicitați blocarea ratei înainte ca creditorul să pregătească documentele de închidere.
Cei mai mulți cumpărători pentru prima dată presupun că obținerea unui credit ipotecar înseamnă blocarea unui credit ipotecar convențional pe 30 de ani după ce depun 20% în numerar. Deși a existat o perioadă în care aceasta era singura modalitate de a face acest lucru, cumpărătorii de astăzi au multe opțiuni pentru a face lucrurile să funcționeze. Unele opțiuni de împrumut pentru locuințe necesită o reducere de 0%. Iată o privire asupra produselor de împrumut de luat în considerare:
Ipoteca cu rată fixă pe 30 de ani: Cea mai populară alegere, acest împrumut vă permite să extindeți plățile pe 30 de ani cu o rată fixă a dobânzii care oferă plăți previzibile. Ipoteca cu rată fixă pe 15 ani: această alternativă mai scurtă la împrumutul pe 30 de ani oferă o rată fixă a dobânzii care este de obicei mult mai mică decât ratele oferite cu împrumuturile pe termen mai lung. În timp ce un cumpărător pentru prima dată poate obține un credit ipotecar pe 15 ani, acest împrumut este cel mai popular printre refinanțatori. Împrumut FHA: Asigurat de Federal Housing Administration (FHA), aceste împrumuturi garantate de guvern le permit cumpărătorilor cu venituri mai mici și scoruri de credit să reducă doar 3,5%. Dar cumpărătorii trebuie să plătească prime de asigurare ipotecară (PMI) pentru plățile în avans sub 20%. Ipoteca VA: Disponibil pentru membrii serviciului militar și veterani, împrumuturile VA nu necesită avans. De asemenea, nu veți fi pe cârligul pentru PMI așa cum ați fi cu un împrumut FHA. În plus, împrumuturile VA au în general dobânzi mai mici. Ipoteca USDA: disponibil pentru cumpărătorii din unele zone rurale, Departamentul Agriculturii din SUA sprijină aceste împrumuturi zero-down.
7. Obțineți asigurare pentru proprietar
Majoritatea creditorilor vă cer să încheiați o poliță de proprietar pentru a obține un credit ipotecar. Cu toate acestea, politica nu va intra în vigoare până la data de închidere. Acoperirea ar trebui să fie suficientă pentru a înlocui casa.
Atunci când decideți „câtă casă” vă puteți permite, asigurați-vă că luați în considerare primele anuale de asigurare pentru proprietari din zona dvs. O poliță de asigurare acoperă daunele interioare și exterioare sau distrugerea, pierderile prin furt și răspunderea personală. Este posibil să aveți nevoie de o acoperire mai extinsă dacă vă aflați într-o zonă inundabilă. Dacă o poliță are excluderi, puteți beneficia de o acoperire suplimentară pentru inundații, cutremure, daune legate de canalizare și multe altele pentru liniște sufletească.
Obțineți cotații de la trei până la cinci companii. Dacă aveți deja asigurare auto sau de închiriere, întrebați compania actuală despre reduceri pentru pachet. Dacă vă simțiți în sălbăticie, înțelegeți cum funcționează polițele, luați în considerare angajarea unui broker de asigurări de locuințe capabil să vă potrivească cu companiile.
8. Programați o inspecție completă a casei
O inspecție a locuinței oferă cumpărătorului povestea completă despre fundația, acoperișul, sistemele unei case și multe altele. Inspecțiile pot, de asemenea, să descopere radon, mucegai și alte preocupări care ar putea duce la costuri ridicate de reparații și pericole pentru sănătate. O inspecție care include constatări care nu sunt incluse în dezvăluirea vânzătorului vă poate permite să renunțați la o ofertă fără penalități.
Cumpărătorul plătește pentru inspecția locuinței. Costul unei inspecții standard acoperă adesea instalații sanitare, sisteme electrice, sisteme de încălzire și răcire, acoperiș, siding, fundație și aparate. Inspectorul va verifica, de asemenea, interiorul și exteriorul casei pentru semne de deteriorare estetică și structurală.
Deși majoritatea inspecțiilor standard nu acoperă testarea radonului, testarea mucegaiului sau detectarea dăunătorilor, este înțelept să plătiți suplimentar pentru a le include. Amintiți-vă că munca unui inspector de locuințe nu este să vă spună dacă ar trebui sau nu să cumpărați o proprietate. În schimb, un inspector este un profesionist neutru, concentrat să vă ofere o evaluare precisă a stării unei proprietăți.
Ce se întâmplă dacă cumpărătorul îți cere să renunți la inspecția casei? A fi solicitat să renunți la situația de inspecție a locuinței se întâmplă uneori pe piețele fierbinți în care vânzătorii au avantaj. Această situație este în vigoare deoarece permite cumpărătorului să se retragă cu depozitul intact dacă o inspecție descoperă o problemă de „ucidere a vânzării”. Dacă un vânzător vă cere să renunțați la inspecție, pierdeți ocazia de a verifica starea proprietății înainte de a închide. Aceasta înseamnă acceptarea întregului risc financiar asociat cu o proprietate într-o stare „ca atare”.
9. Faceți o evaluare a casei
Creditorii solicită evaluări pentru a confirma că nu vă împrumută mai mult decât valorează o casă. Evaluatorii folosesc starea unei case, vânzările recente de case comparabile și alți factori pentru a determina valoarea reală de piață. Dacă o locuință evaluează la un preț mai mic decât prețul de vânzare, cumpărătorul poate renegocia prețul cu vânzătorul, poate renunța la vânzare sau poate veni cu diferența în numerar.
La fel ca un inspector de locuințe, un evaluator de locuințe este un profesionist neutru, cu zero mize în rezultatul constatărilor. Taxele de evaluare sunt de obicei acoperite de cumpărător. Pentru a putea pleca de acasă cu o evaluare scăzută, va trebui să aveți ceva numit contingență de evaluare în contractul dumneavoastră imobiliar. Când vă revine raportul de evaluare, acesta ar trebui să includă următoarele:
O hartă stradală care detaliază proprietatea evaluată. O schiță a exteriorului casei. O explicație a modului în care evaluatorul a calculat metru pătrat. Fotografii cu vedere din față, din spate și din stradă a proprietății. Detalii referitoare la evidențele funciare, înregistrările fiscale și datele de piață utilizate de evaluator pentru a determina valoarea de piață justă a casei.
Dacă simțiți că o evaluare este inexactă, este permisă obținerea unei a doua opinie de la un evaluator proaspăt. Nu este nemaiauzit ca un evaluator să facă greșeli. Scopul unei evaluări este de a proteja cumpărătorul de a plăti prea mult pentru o casă care valorează mai puțin decât prețul de vânzare. Cu toate acestea, cineva care cumpără o casă cu numerar poate dori să avanseze cu o vânzare, chiar dacă știe că cumpără o casă prea scumpă.
10. Negociați cu vânzătorul
Ultimul pas înainte de închidere este negocierea cu vânzătorul. Dacă sunteți mulțumit de prețul unei case pe baza constatărilor inspecției și evaluării, puteți sări peste negocieri. Cu toate acestea, cumpărătorii pot negocia uneori concesii de vânzător sau costuri de închidere plătite.
În calitate de cumpărător pentru prima dată, concesiunile vânzătorului fac cumpărarea unei case mai accesibilă prin reducerea costurilor de închidere care pot totaliza 3% până la 6% din valoarea împrumutului dumneavoastră. Agentul dumneavoastră imobiliar este o sursă valoroasă de informații cu privire la ceea ce este „de luat” în cadrul negocierilor.
Dacă bănuiți că vă luptați cu alte oferte, este posibil să aveți mai puțin spațiu pentru a face cereri. Pe de altă parte, dacă aveți de-a face pe o piață rece ca gheața, vânzătorul poate fi mai receptiv la concesii.
Cel mai important activ al unui cumpărător în timpul negocierilor este accesul la informații despre vânzările de case comparabile din zonă. Dacă puteți oferi comparații care demonstrează că casele aproape identice s-au vândut la preț mai mic, vânzătorii pot regândi condițiile de vânzare. Cumpărătorii pot solicita concesii care acoperă costurile pentru:
Puncte ipotecare. Evaluare. Căutare titlu de inspecție. Onorariile avocatului. Anumite reparații sau înlocuiri. Impozite pe proprietate până la sfârșitul anului de închidere.
Deși poate părea că cumpărătorul este singurul care are ceva de câștigat din concesiunile vânzătorilor, vânzătorii beneficiază de scoaterea caselor de pe piață mai repede.
Dacă vă place pagina noastră, vă rugăm să distribuiți prietenilor tăi & Facebook
