Как вы готовитесь к покупке своего первого дома? Хотя путь для каждого покупателя жилья, впервые покупающего жилье, выглядит по-разному, существует базовая основа для приобретения нужной недвижимости в нужное время. Взгляните на десять основных шагов к покупке дома.
Правда о покупке дома заключается в том, что кредиторы собираются тщательно изучить все финансовые решения, которые вы приняли до сих пор. Но это не значит, что вы должны соглашаться на все, что банки или продавцы готовы вам дать. У большинства покупателей больше возможностей и возможностей, чем они думают.
Сроки Финансы Проблемы с кредитом Предварительное одобрение приобретения Пригласить агента по недвижимости Подать заявку на ипотеку Безопасное страхование домовладельца Осмотр дома Переговоры по оценке дома
1. Подтвердите, что сейчас подходящее время, чтобы стать домовладельцем.
Покупка дома — это эмоциональное, практическое и финансовое решение, объединенное в одно целое.
Покупка дома, потому что вы чувствуете давление или мотивированы высокими ценами на аренду, не является достаточно веской причиной для покупки. Хотя покупка может помочь вам избежать роста затрат на аренду, она работает только в том случае, если вы планируете оставаться в этом районе в течение 5-10 лет. Переезд вскоре после покупки дома может привести к потере денег из-за затрат на закрытие, комиссий риэлторам и отсутствия собственного капитала.
Помните, что задача кредитора – определить вашу способность погасить ипотеку. Они не заинтересованы в том, чтобы помочь вам поддерживать определенный образ жизни. Вот почему важно, чтобы вы были уверены, что сможете взять на себя все дополнительные расходы и обязанности, связанные с владением домом, а не его арендой.
Учитывайте в своем бюджете такие расходы, как новая крыша, подъездная дорога и бытовая техника. Готовы ли вы покрыть значительные расходы, связанные с домом? Хотя вы можете годами обходиться без какого-либо капитального ремонта, помните, что все звонки по техническому обслуживанию, которые вы делаете арендодателю в качестве арендатора, вскоре приземлятся у ваших собственных ног. Вы также будете нести ответственность за стрижку газона, сгребание листьев, уборку снега, чистку бассейна и любые другие задачи, имеющие отношение к вашему местному климату и собственности.
Покупка дома, потому что вы чувствуете, что это то, что вы «должны делать» к определенному возрасту или жизненному этапу — не лучший подход. Вместо этого честно скажите, совместимы ли дополнительные финансовые и личные обязанности с вашим образом жизни.
2. Посмотрите на свои финансы через призму кредитора.
Вы можете предположить, что готовы взять ипотеку, потому что у вас нет проблем с оплатой аренды. Кредиторы не смотрят на вещи одинаково. Чтобы быть уверенными в своей способности погасить ипотеку, кредиторы обращают внимание на следующее:
Отношение долга к доходам ниже 36%. Кредитный рейтинг 620 или выше. Стабильная работа не менее двух лет. Первоначальный взнос.
Когда дело доходит до удовлетворения требований кредиторов, есть пространство для маневра. Например, некоторые виды ипотечных кредитов позволяют получить ипотеку без первоначального взноса или с первоначальным взносом всего 3%.
Хотя DTI (долг к доходу) и кредитный рейтинг иногда имеют свободу действий, заемщики с неидеальной кредитной историей платят более высокие процентные ставки. Стремление к кредитному рейтингу 720 может помочь вам получить кредит на лучших условиях.
Кредиторы хотят видеть стабильность, обоснованные финансовые решения и доказательства того, что вы, скорее всего, будете выплачивать ипотеку вовремя каждый месяц. Положительная кредитная история является одним из лучших показателей вероятности погашения ипотечного кредита.
Помимо поиска положительных показателей, связанных с вашим доходом и долгом, кредиторы также обращают внимание на тревожные сигналы. Два крупнейших спора – банкротство и кредитные споры. Однако многие вещи, которые кажутся безобидными, все же могут снизить ваши шансы. Например, кредиторы проверят, подавали ли вы недавно заявку на другие формы кредита. Если похоже, что вы занимаетесь долгами, они могут счесть это признаком проблем.
Кредиторы также заинтересованы в использовании вами кредита, который отличается от вашего кредитного рейтинга. Коэффициент использования кредита означает сумму доступного кредита, который вы используете на момент подачи заявления. Если у вас избыточное кредитное плечо, это заставляет вас выглядеть рискованным. Разумный коэффициент использования составляет менее 30%, что означает, что никогда не следует иметь на кредитной карте баланс более 6000 долларов США с лимитом в 20 000 долларов США.
3. Устраните любые кредитные или финансовые проблемы.
Если ваша финансовая история не в идеальном состоянии, пришло время для учебного лагеря по «финансовой подготовке». Начните с проверки любых «сбоев» в вашем кредитном отчете, которые кажутся подозрительными. Если о просроченных или неоплаченных счетах было сообщено по ошибке, отправьте в кредитную компанию письмо о споре, предупредив их. Если вы не получили четкого ответа, подайте официальную жалобу в Бюро финансовой защиты потребителей.
Если ваш DTI превышает порог 36%, вам необходимо его снизить. Стратегии, помогающие снизить соотношение долга к доходу, включают отмену подписок, переосмысление бюджета или планирование досрочного погашения значительных расходов. Хотя некоторые кредиторы допускают ставку DTI до 45%, предпочтителен низкий DTI.
Наконец, убедитесь, что ваш первоначальный взнос готов к отправке. Уменьшение 20% помогает тем, кто впервые покупает жилье, избежать оплаты частной ипотечной страховки (PMI). Но не забудьте отложить расходы на закрытие отдельно от первоначального взноса. Большинство затрат на закрытие составляют от 3% до 6% от стоимости дома. Хотя кредиторы иногда могут включить их в вашу ипотеку, они будут взимать с вас проценты, если вы выберете этот вариант.
Если ваш кредитный рейтинг серьезно пострадал, сделайте глубокий вдох, прежде чем предполагать, что право собственности на жилье ускользнуло. Вот краткое изложение способов восстановления вашей не очень хорошей кредитной истории:
История платежей: Ваша история платежей составляет 35% вашего кредитного рейтинга. Как указано выше, устраните любые ошибки, которые могут «испортить» вашу историю платежей. Если у вас есть история пропущенных платежей, измените ситуацию и никогда больше не пропускайте платеж. Во-первых, обратите внимание на просроченные или пропущенные платежи. Затем создайте систему, которая будет использовать напоминания и автоматические платежи, чтобы гарантировать своевременную оплату всех счетов. Текущий долг: Сумма денег, которую вы должны по кредитам и кредитным картам, составляет 30% вашего кредитного рейтинга. Важно снизить размер задолженности по отношению к вашему доходу. Если у вас сейчас большие остатки на кредитных картах, начните проедать, совершая более крупные платежи. Длина кредитной истории: Отсутствие кредита делает покупку дома практически невозможной. Длина вашей кредитной истории определяет примерно 15% вашего кредитного рейтинга. Хотя вы не можете вернуться в прошлое, чтобы изменить дату начала действия вашей первой кредитной карты или кредита, вы можете быть уверены, что время, потраченное вами, учитывается, никогда не закрывая свою самую старую кредитную карту.
4. Получите предварительное одобрение
Как только вы почувствуете, что готовы получить одобрение на ипотеку, пришло время «пробного запуска», подав заявку на предварительное одобрение. Предварительное одобрение позволяет вам получить представление о размере ипотеки, которую вам предложит кредитор. Хотя письмо с предварительным одобрением не является формальным обязывающим предложением, оно помогает определить бюджетные ожидания, прежде чем вы начнете покупать дом.
Оценка ипотеки, указанная в письме о предварительном одобрении, может помочь вам решить, пора ли начать делать покупки или сосредоточиться на улучшении своего финансового положения. Большинство агентов по недвижимости покажут вам недвижимость только в том случае, если у вас есть предварительное одобрение от кредиторов.
Хотя ваша сумма предварительного одобрения может соответствовать ожидаемой вами покупательной способности, также возможно, что она намного ниже ожидаемой. Если вы не чувствуете себя готовым к покупке на основе суммы предварительного одобрения, стратегии увеличения вашего предварительного одобрения включают увеличение первоначального взноса, погашение существующей задолженности перед повторной подачей заявки или поиск соподписателя по ипотеке.
Хотя предварительное одобрение не так «навязчиво», как подача заявления на фактическую ипотеку, вам все равно необходимо подготовить налоговые формы W-2, налоговые формы 1099, квитанции о заработной плате, данные о трудоустройстве и подтверждение первоначального взноса. Поскольку срок действия большинства предложений предварительного одобрения истекает в течение 30–90 дней, жизненно важно убедиться, что вы готовы погрузиться в поиск дома. Хорошей новостью является то, что вы можете повторно подать заявку на предварительное одобрение несколько раз без каких-либо штрафов.
5. Наймите агента по недвижимости
Пришло время обратиться к агенту по недвижимости с письмом о предварительном одобрении — закажите консультации у нескольких агентов, прежде чем совершать сделку. Как только вы обратитесь к агенту, агент начнет показывать вам дома, которые соответствуют вашим критериям по цене, размеру, стилю, местоположению и многому другому. Если все пойдет по плану, наступит день, когда вы будете готовы сделать предложение о покупке своего первого дома.
Чтобы убедиться, что вы работаете с квалифицированным агентом, найдите агента по недвижимости, который является риэлтором. Хотя все риэлторы являются агентами по недвижимости, риэлторами являются только агенты по недвижимости, входящие в Национальную ассоциацию риэлторов (НАР). Риэлторы соблюдают определенный этический кодекс.
Кроме того, найдите агента покупателя в вашем регионе. В идеале ваш агент должен пройти сертификацию ABR (аккредитованный представитель покупателя), которая позволит ему защищать ваши интересы во время сделки купли-продажи. Кроме того, предпочтительнее выбирать агента по недвижимости с полномочиями CRS (сертифицированного специалиста по жилью). Когда вы берете интервью у агентов по недвижимости, попросите показать списки домов, которые они помогли клиентам приобрести в течение прошлого года.
6. Подать заявку на ипотеку
Хотя письма с предварительным одобрением достаточно, чтобы вы могли сделать предложение, после того, как предложение будет принято, необходимо вернуться к «реальной сделке». При получении ипотеки покупатель жилья, впервые покупающий жилье, может либо обратиться к тому же кредитору, которого он использовал для предварительного одобрения, либо выбрать другого кредитора. Соберите следующие документы для подачи заявления:
Идентификатор и номер социального страхования. Формы W-2 появились два года назад. Квитанции об оплате за последние 30–90 дней. Подтверждение дохода. Выписки с банковского счета за несколько месяцев. Налоговые декларации за последние два года.
Покупатель, впервые покупающий недвижимость, может свободно обращаться к нескольким кредиторам, чтобы получить лучшую процентную ставку. Бюро защиты потребительского финансирования рекомендует связаться как минимум с тремя кредиторами, чтобы узнать ставки. Просто имейте в виду, что кредитные запросы от кредиторов повредят вашему кредитному рейтингу, поскольку они считаются «жесткими попытками». По данным Бюро защиты прав потребителей, способ решения этой проблемы применяется ко всем кредиторам в течение 45-дневного периода, чтобы запросы были представлены в виде единого запроса.
Что произойдет, если банк предложит вам выгодную процентную ставку? Не думайте, что сегодняшняя привлекательная цена будет доступна завтра. Из-за волатильности ставок многие покупатели предпочитают защищать себя от роста процентных ставок, требуя так называемой блокировки ставки при подаче заявки на ипотеку.
Блокировка ставки — это обязательство кредитора зарезервировать для вас определенную процентную ставку до заранее определенной даты истечения срока действия. Блокировка ставки также может зафиксировать любые дисконтные баллы, которые вы использовали для «выкупа» ставки по ипотеке. Блокировка ставок не требуется. Если вы чувствуете, что ставки могут упасть до того, как придет время получить окончательное одобрение кредита, вы можете подождать. Единственное правило заключается в том, что вы должны запросить блокировку ставки до того, как ваш кредитор подготовит закрывающие документы.
Большинство покупателей, впервые покупающих недвижимость, предполагают, что получение ипотеки означает получение обычной 30-летней ипотеки после внесения 20% наличными. Хотя было время, когда это был единственный способ сделать это, сегодня у покупателей есть много вариантов, как заставить вещи работать. Некоторые варианты ипотечного кредита требуют 0% первоначального взноса. Вот краткий обзор кредитных продуктов, на которые стоит обратить внимание:
30-летняя ипотека с фиксированной процентной ставкой. Самый популярный вариант. Этот кредит позволяет растягивать платежи на срок более 30 лет с фиксированной процентной ставкой, которая обеспечивает предсказуемые выплаты. 15-летняя ипотека с фиксированной ставкой: эта более короткая альтернатива 30-летнему кредиту предлагает фиксированную процентную ставку, которая обычно намного ниже, чем ставки, предлагаемые для более долгосрочных кредитов. Хотя покупатель, впервые покупающий недвижимость, может получить ипотеку сроком на 15 лет, этот кредит наиболее популярен среди рефинансистов. Кредит FHA: Эти кредиты, поддерживаемые правительством, застрахованные Федеральным жилищным управлением (FHA), позволяют покупателям с более низкими доходами и кредитным рейтингом снизить ставку всего лишь 3,5%. Но покупатели должны платить взносы по ипотечному страхованию (PMI) при первоначальном взносе ниже 20%. Ипотека VA: кредиты VA, доступные военнослужащим и ветеранам, не требуют первоначального взноса. Вы также не будете на крючке PMI, как если бы вы получили кредит FHA. Кроме того, кредиты VA обычно имеют более низкие процентные ставки. Ипотека Министерства сельского хозяйства США. Доступна для покупателей в некоторых сельских районах. Министерство сельского хозяйства США поддерживает эти кредиты с нулевой ставкой.
7. Получите страховку домовладельца
Большинство кредиторов требуют, чтобы вы взяли полис домовладельца, чтобы получить ипотеку. Однако политика не вступит в силу до даты закрытия. Покрытия должно быть достаточно, чтобы заменить дом.
Решая, «сколько дома» вы можете себе позволить, обязательно учтите ежегодные страховые взносы домовладельцев в вашем районе. Страховой полис покрывает внутренний и внешний ущерб или разрушение, потерю в результате кражи и личную ответственность. Вам может потребоваться более обширное покрытие, если вы находитесь в зоне наводнения. Если в полисе есть исключения, вы можете получить дополнительную страховку на случай наводнения, землетрясения, ущерба, связанного с канализацией, и многого другого для душевного спокойствия.
Получите котировки от трех-пяти компаний. Если у вас уже есть страховка автомобиля или арендатора, узнайте в своей нынешней компании о скидках на пакет услуг. Если вы плохо понимаете, как работают полисы, подумайте о том, чтобы нанять брокера по страхованию жилья, который сможет подобрать вам компании.
8. Запланируйте полную проверку дома
Осмотр дома дает покупателю полную информацию о фундаменте, крыше, системах и многом другом дома. Проверки также могут выявить радон, плесень и другие проблемы, которые могут привести к высоким затратам на ремонт и угрозе для здоровья. Проверка, включающая выводы, не включенные в раскрытие информации продавцом, может позволить вам отказаться от предложения без штрафных санкций.
Покупатель оплачивает осмотр дома. Стоимость стандартной проверки часто включает сантехнику, электрические системы, системы отопления и охлаждения, крышу, сайдинг, фундамент и бытовую технику. Инспектор также проверит внутреннюю и внешнюю часть дома на наличие признаков косметических и структурных повреждений.
Хотя большинство стандартных проверок не охватывают тестирование на радон, тестирование плесени или обнаружение вредителей, разумно доплатить за их включение. Помните, что работа жилищного инспектора не состоит в том, чтобы говорить вам, стоит ли вам покупать недвижимость. Вместо этого инспектор — это нейтральный профессионал, призванный дать вам точную оценку состояния объекта недвижимости.
Что, если покупатель попросит вас отказаться от осмотра дома? На горячих рынках, где продавцы имеют преимущество, иногда просят отказаться от проверки вашего дома. Этот непредвиденный случай существует, потому что он позволяет покупателю отказаться от своего депозита в целости и сохранности, если проверка выявит проблему, «препятствующую продажам». Если продавец просит вас отказаться от осмотра, вы теряете возможность проверить состояние объекта перед его закрытием. Это означает принятие всех финансовых рисков, связанных с недвижимостью в состоянии «как есть».
9. Проведите оценку дома
Кредиторы требуют оценки, чтобы подтвердить, что они не ссужают вам больше, чем стоит дом. Оценщики используют состояние дома, сопоставимые недавние продажи дома и другие факторы, чтобы определить истинную рыночную стоимость. Если дом оценивается ниже цены продажи, покупатель может пересмотреть цену с продавцом, отказаться от продажи или получить разницу наличными.
Как и домашний инспектор, оценщик дома — это нейтральный профессионал, не имеющий никакой заинтересованности в результатах результатов. Стоимость оценки обычно оплачивается покупателем. Чтобы иметь возможность уйти из дома с низкой оценкой, вам нужно будет предусмотреть в своем контракте на недвижимость так называемый «оценочный запас». Когда отчет об оценке вернется к вам, он должен включать следующее:
Карта улиц с подробным описанием оцениваемого объекта недвижимости. Набросок внешнего вида дома. Объяснение того, как оценщик рассчитывал квадратные метры. Фотографии фасада, задней части и вида на улицу. Подробности, относящиеся к земельным записям, налоговым записям и рыночным данным, которые оценщик использовал для определения справедливой рыночной стоимости дома.
Если вы считаете, что оценка неточна, допускается получение второго мнения от нового оценщика. Ошибки оценщика нередки. Цель оценки – защитить покупателя от переплаты за дом, стоимость которого ниже его продажной цены. Тем не менее, кто-то, покупающий дом за наличные, может захотеть продолжить продажу, даже если он знает, что покупает дом по завышенной цене.
10. Ведите переговоры с продавцом
Последний шаг перед закрытием — переговоры с продавцом. Если вас устраивает цена дома, основанная на результатах проверки и оценки, вы можете пропустить переговоры. Однако иногда покупатели могут договориться об уступках продавцу или оплате заключительных затрат.
Если вы впервые покупаете дом, уступки продавца делают покупку дома более доступной за счет снижения затрат на закрытие, которые могут составлять от 3% до 6% от суммы вашего кредита. Ваш агент по недвижимости является ценным источником информации о том, что можно получить на переговорах.
Если вы подозреваете, что конкурируете с другими предложениями, у вас может быть меньше возможностей для предъявления требований. С другой стороны, если вы имеете дело с ледяным рынком, продавец может быть более восприимчив к уступкам.
Самым важным активом покупателя во время переговоров является доступ к информации о сопоставимых продажах домов в этом районе. Если вы сможете предоставить сравнения, доказывающие, что почти идентичные дома продаются дешевле, продавцы могут переосмыслить условия продажи. Покупатели могут запросить льготы, покрывающие расходы на:
Ипотечные баллы. Оценка. Поиск по названию инспекции. Судебные издержки. Определенный ремонт или замена. Налоги на недвижимость до конца заключительного года.
Хотя может показаться, что покупатель — единственный, кто может что-то получить от уступок со стороны продавцов, продавцы выигрывают, снимая свои дома с рынка раньше.
Если вам понравилась наша страница, поделитесь с друзьями & Фейсбук
