В среднем закрытие дома с момента подачи предложения до дня получения ключей от нового дома занимает от 30 до 60 дней. Почему закрытие занимает так много времени? Различные факторы закрытия будут определять время ожидания ключей. В этой статье рассказывается о среднем времени закрытия дома.
Сколько времени нужно, чтобы закрыть дом?
Давайте поговорим об ожиданиях от быстрой ипотеки. Тип кредита — это первый фактор, который определяет, насколько быстро вы сможете закрыть дом.
В целом, для закрытия ипотечного кредита требуется от 30 до 60 дней.
Обычная ипотека – самый быстрый вид ипотеки. Это кредит, который не поддерживается правительством. Для большинства заемщиков также требуется кредитный рейтинг не ниже 620. Закрытие с обычной ипотекой занимает в среднем 48 дней.
При получении кредита Федерального управления жилищного строительства (FHA), поддержанного правительством, заемщикам придется быть немного более терпеливыми, поскольку среднее время закрытия кредита составляет 54 дня. Однако минимальный кредитный рейтинг 500 и потенциальный первоначальный взнос всего в 3,5% могут сделать ожидание более чем оправданным для некоторых заемщиков.
Заемщикам, имеющим право на ипотечный кредит Министерства по делам ветеранов США (VA), необходимо будет пройти сложный процесс андеррайтинга, который продлевает время в среднем до 57 дней. Конечно, низкие ставки и отказ от первоначального взноса являются наградой за терпение.
Типичное закрытие дома на временной шкале
Хотя нет двух процессов закрытия, которые были бы на 100% идентичны, этот план показывает, чего ожидать:
Предложение: Подача вашего предложения по дому официально запускает процесс закрытия. Несмотря на то, что могут быть некоторые двусторонние переговоры, принятие предложения дает вам зеленый свет для продолжения финансирования и проверок. Установление даты закрытия: покупатель и продавец договариваются о дате закрытия в ходе переговоров. Дата добавляется к договору купли-продажи. Заявка на ипотеку: тщательно и полностью заполните заявку на ипотеку, чтобы получить одобрение на финансирование. В основном это должен быть шаг «переподготовки», если вы уже прошли процесс предварительного одобрения. Раскрытие информации: в течение первой недели после принятия предложения ваш кредитор предоставит вам условия вашего кредита. Это информирует вас о процентной ставке, комиссиях, затратах на закрытие и предполагаемых ежемесячных платежах по ипотеке. Документация: ожидайте, что ваш кредитор свяжется с вами в течение первой недели и запросит любую дополнительную финансовую документацию, необходимую для рассмотрения заявки на кредит. Оценка: Ваш кредитор закажет оценку в течение первой или второй недели после принятия предложения. Оценка определяет стоимость дома, чтобы убедиться, что вы не согласны с завышенной продажной ценой, которая сделает дом нефинансовым. Осмотр: Если вы не отказались от своего права на осмотр дома, закажите его в течение первой недели после принятия вашего предложения. Большинство контрактов допускают период проверки продолжительностью от семи до десяти дней. Андеррайтинг: на ранних этапах одобрения кредита андеррайтинг используется для оценки и проверки вашей финансовой информации. Ожидайте, что ипотечная компания внимательно изучит ваши доходы, активы, кредитную историю и долг. На этом этапе вас могут попросить предоставить дополнительную документацию или проверку. Плюсы и минусы: покупателю необходимо будет открыть счет условного депонирования, чтобы внести первоначальный взнос, оплатить титульный сбор, получить страховку домовладельца и запланировать окончательную проверку после принятия предложения. Разрешение на закрытие: По закону ваша ипотечная компания обязана предоставить документ «разрешено на закрытие», предлагающий окончательное раскрытие условий. Заемщикам предоставляется трехдневный период ожидания подписания и возврата документа. Ваш юрист по недвижимости должен просмотреть документ от вашего имени. Закрытие: после того, как ваши закрывающие документы будут подписаны, произойдет окончательный процесс проверки, прежде чем ваша ипотека будет официально зарегистрирована.
В обычных обстоятельствах ваша ставка по ипотеке определяется тем, какой будет ставка на дату закрытия сделки. Это потому, что ставки по ипотечным кредитам могут меняться ежедневно. Если вы выберете, ваш кредитор предоставит вам блокировку ставки, которая гарантирует, что ваша процентная ставка не изменится между предложением и закрытием, если вы закроете кредит в течение определенного периода времени без каких-либо изменений в приложении. Блокировка ставок доступна на 30, 45 или 60 дней и часто сопровождается комиссией. Вы также можете потерять фиксированную ставку, если не закроете сделку вовремя.
Причины, по которым закрытие дома может занять больше времени
Хотя большинство покупателей закрывают сделки вовремя, список причин, по которым процесс закрытия может быть отложен, бесконечен. Изменения кредитоспособности покупателя обычно являются причиной задержек. Это может произойти, потому что у вас:
Сменил работу после того, как предложение о покупке жилья было принято. Купили новый автомобиль с использованием автокредита. Использовали кредитные карты для покрытия крупных экстренных расходов. Подали заявку на новую кредитную линию по любой причине.
В некоторых случаях предварительное одобрение, которое было немного выше фактического одобрения ипотеки, может помешать завершению планов. Суть в том, что любые препятствия в вашем финансировании могут задержать закрытие. Далее рассмотрим некоторые другие распространенные причины задержек закрытия.
Проблемы с недвижимостью
Проблемы, выявленные в ходе проверки дома, также могут задержать закрытие. Если в доме больше проблем, чем ожидалось, вам, возможно, придется пересмотреть цену или договориться о ремонте с продавцом. Более того, вы можете обнаружить, что дом в его нынешнем состоянии не подлежит страхованию. Ваш кредитор не будет финансировать покупку дома, если дом не может быть застрахован.
Целесообразно предусмотреть возможность проверки на случай непредвиденных обстоятельств, позволяющую вам уйти с задатком, если проверка обнаружит фундаментальные повреждения, структурные повреждения, плесень, радон или заражение термитами.
Разрыв в оценке
Оценка дома также может стать чем-то вроде черной дыры в процессе закрытия сделки. Если оценка дома окажется ниже предложенной цены, ваш ипотечный кредитор не допустит продажи. Это оставляет покупателю возможность уйти, покрыть разницу в оценке наличными или пересмотреть цену с продавцом. По этой причине очень важно иметь пункт об оценке в договоре купли-продажи!
Проблемы с названием
Если поиск по названию показывает, что на имущество имеется залоговое право или претензия, необходимо решить эту проблему, прежде чем двигаться дальше. Ваша ипотечная компания не будет финансировать покупку из-за риска того, что третья сторона предъявит в будущем претензии на дом.
Нехватка профессионалов в этой области
Закрытие также может быть отложено, если местные оценщики и инспекторы просто слишком заняты, чтобы обеспечить быстрое обслуживание.
Трусость
Да, такое случается. Непредвиденные обстоятельства существуют только для того, чтобы защитить вас в случае, если выяснится что-то, что стоит того, чтобы остановить процесс закрытия. Никто не может физически «заставить» покупателя или продавца двигаться вперед. Одна из сторон может решить, что отказ от плана стоит наказания и судебного иска.
Для покупателя, если он испугается проблемы, не охваченной оговоркой о непредвиденных обстоятельствах, это означает потерю залога. Если продавец отказывается от сделки по причине, не предусмотренной оговоркой о непредвиденных обстоятельствах, покупатель имеет законное право требовать возмещения убытков.
Самый быстрый способ закрыть дом
Сможете ли вы сдать дом за 2 недели? Как правило, это возможно только для покупателя за наличные. Фактически, оплата дома наличными — это способ максимально быстро закрыть дом. Если вы используете финансирование, у вас все равно будет много способов сократить среднее время закрытия дома.
Стандартный способ ускорить закрытие — как можно быстрее предоставить все, что запрашивает ваш кредитор. Отвечайте на электронные письма и телефонные звонки вашего кредитора, юриста и агента по недвижимости как можно быстрее с момента принятия предложения. Другие советы по получению быстрой ипотеки включают в себя:
Выбор опытного, высококлассного агента по недвижимости. Подача заявки на ипотечный кредит через того же кредитора, который вы использовали для предварительного одобрения. Быть на 100% честным в отношении всей финансовой информации. Избегать любых изменений в ваших финансах между принятием предложения и закрытием. Ограничение уступок со стороны продавца.
Хотя некоторые рекомендуют отказаться от проверки, чтобы быстрее закрыться, это создает большой риск. То, что вы можете выиграть со временем, может быть потеряно в реальных деньгах, когда вы обнаружите дорогостоящие и трудоемкие проблемы в будущем.
Что делать, если закрытие не происходит вовремя?
Обе стороны могут договориться о внесении изменений в первоначальный договор купли-продажи с продлением срока.
Если причина задержки закрытия приходится на сторону покупателя, продавец может отменить транзакцию. Это более вероятно, если у продавца есть резервные предложения. Продавец также может попытаться взимать с покупателя суточные за каждый день после закрытия, чтобы покрыть налоги на недвижимость, выплаты по ипотеке, страховые выплаты и неудобства, связанные с задержкой. Продавец мог даже конфисковать задаток.
Если вина продавца, покупатель может отменить сделку, сохранив при этом задаток. Они также могут подать в суд на продавца о возмещении ущерба.
Если вам понравилась наша страница, поделитесь с друзьями & Фейсбук
