Koncesie predávajúceho v oblasti nehnuteľností sú náklady, ktoré sa predávajúci zaväzuje zaplatiť pri uzavretí a ktoré by za normálnych okolností znášal kupujúci. Zvyšujú cenovú dostupnosť pre kupujúceho. Aj keď nie všetci predajcovia sú otvorení ústupkom, ústupky predávajúcich môžu byť v konečnom dôsledku účinnými nástrojmi na vyjednávanie pre kupujúceho aj predávajúceho.
Dôvody, prečo kupujúci žiadajú predajcu ústupkov
Kupujúci môže požiadať o časť svojich nákladov na uzavretie alebo predplatených nákupných nákladov pokrytú, ak má pocit, že má určitú vyjednávaciu silu. Dôvody, prečo požiadať predajcu o ústupky, zahŕňajú:
Dom je v zlom stave. Pri domovej inšpekcii sa objaví aspoň jeden vážny problém, ktorý treba riešiť. Miestny trh je „trhom kupujúceho“. Keďže dom je na trhu už dlho, je jasné, že predávajúci má problém ho vyložiť.
Keďže náklady na uzavretie domu vo väčšine prípadov predstavujú 3 % až 6 % z ceny domu, môže kupujúci jednoducho požiadať predajcu o ústupky, aby umožnili vlastníctvo domu znížením nákladov.
Výhody a nevýhody žiadosti o ústupky predajcu
Úľavy predajcu umožňujú kupujúcemu zaplatiť pri uzávierke menej. To môže zostať viac peňazí na sťahovanie a opravy. Pre predajcu je veľkou výhodou, že koncesie predajcu môžu byť použité na to, aby sa domov dostal z trhu skôr. Strata nie je vždy taká veľká, ak vezmeme do úvahy, že každý ďalší mesiac strávený na trhu sú pre predajcu v podstate „stratené peniaze“. To platí najmä vtedy, keď sa predávajúci už presťahoval do nového domova.
Nevýhodou pri žiadaní o ústupky predajcu ako kupujúceho je, že predajca môže byť vypnutý, pretože sa snažíte uzavrieť dohodu s obmedzenými okolnosťami. Niektorí predajcovia jednoducho nie sú otvorení vyjednávaniu o cene. V prípadoch, keď má dom viacero ponúk, budú ponuky so žiadosťami o ústupky predajcu pravdepodobne zamietnuté.
Nakoniec, kupujúci, ktorí využívajú úľavy na kompenzáciu vyššej ponuky, môžu skončiť s väčším úverom, ktorý bude časom splácať drahšie.
Nevýhodou pre predajcov je, že v konečnom dôsledku prichádzajú o hotovosť.
Existuje alternatíva k žiadosti o ústupky predajcu?
Jednoduché predloženie nižšej ponuky môže byť alternatívou k žiadostiam o ústupky predajcu. Hoci efekt bude podobný, predajca vás nebude považovať za „komplikovaného“ kupujúceho.
Spoločné koncesie predajcu
Niektorí kupujúci môžu požiadať predávajúceho, aby zaplatil určité percento nákladov na uzavretie. Iní žiadajú pokrytie špecifických nákladov. Tu je pohľad na bežné náklady, na ktoré sa vzťahujú koncesie predajcu:
Poplatky za ohodnotenie domu. Poplatky za kontrolu Poplatky za poskytnutie úveru Body zľavu na hypotéku Dane z majetku do konca záverečného roka Poplatky HOA do konca záverečného roka Poplatky za nahrávanie Hľadanie titulov Poistenie titulu Poplatky za advokáta Opravy alebo výmeny
V procese nákupu sú dva kritické body na rozhodnutie, či by ste mali požiadať predajcu o ústupky. Prvým je, keď dostanete odhad úveru od svojho veriteľa. V tomto dokumente budú podrobne uvedené všetky vaše predpokladané náklady na uzavretie na základe špecifík vašej pôžičky. Prekonzultujte náklady so svojím realitným maklérom a zistite, či existuje dobrá príležitosť požiadať o koncesie.
Druhý kritický bod nastáva po kontrole. Ak inšpektor odhalí potrebné vylepšenia alebo opravy, môže ich priniesť predajcovi.
Existujú limity na koncesie predajcu
Predajcovia sú obmedzení v tom, koľko sa môžu vzdať kupujúcim. Suma, ktorú môže predávajúci zaplatiť, závisí od typu úveru použitého na kúpu domu. Pri konvenčnom úvere sú koncesie predajcu obmedzené na základe výšky zálohy kupujúceho. Toto sú limity:
Akontácia nižšia ako 10 %: 3 % z výšky úveru. Akontácia medzi 10 % a 25 %: 6 % z výšky úveru. Akontácia vyššia ako 25 %: 9 % z výšky úveru.
Ak sa klasický úver využíva na druhú nehnuteľnosť, limit klesne na 2 %.
Úvery na bývanie podporované vládou majú aj limity na koncesie predajcu. Úľavy predajcu pre pôžičky Federal Housing Administration (FHA) maximálne 6% bez ohľadu na výšku zálohy. Okrem toho sa na zálohové platby s pôžičkami FHA nedajú uplatniť zľavy predajcu.
Úľavy predajcu sú tiež obmedzené na 6 % z výšky úveru pre pôžičky Ministerstva poľnohospodárstva Spojených štátov amerických (USDA). Pre pôžičky pre záležitosti veteránov (VA) sú to 4 %.
Limity na koncesie predajcu sú zavedené, aby pomohli kontrolovať miestne ceny bývania. Mnoho kupujúcich používa stratégiu vyššej ponuky, aby prekonali ostatných kupujúcich. Plánujú však využiť ústupky predajcov, aby znížili „skutočné“ náklady na dom.
Aj keď táto stratégia môže pomôcť kupujúcim získať to, čo chcú, môže tiež spôsobiť zvýšenie miestnych cien domov. Majte na pamäti, že ceny domov sú často založené na porovnateľných predajoch domov. Obmedzenie toho, koľko môžu predajcovia zaplatiť, pomáha predchádzať nebezpečnému cyklu rýchlo rastúcich predajných cien v susedstve.
Koncesie a dane predajcu
Koncesie sa vo všeobecnosti považujú za daňovo uznateľné predajné náklady predávajúceho. Dokonca aj kupujúci si môže uplatniť daňové odpočty na hypotekárne body zaplatené predávajúcim. Je však múdre porozprávať sa s daňovým odborníkom, aby ste pochopili daňové dôsledky zliav predajcu pre vašu konkrétnu situáciu.
Rozhodovanie, či by ste mali požiadať predajcu o ústupky
Predajca nemusí súhlasiť s ústupkami predajcu. Pri prístupe k téme je dôležité pochopiť, či sa nachádzate na „trhu kupujúceho“ alebo „trhu predávajúceho“. Vo všeobecnosti je váš realitný maklér najlepším zdrojom na určenie, či ste v dobrej pozícii žiadať o koncesie. Agent vám tiež môže pomôcť rozpísať vaše požiadavky podľa dôležitosti, aby sa zvýšili vaše šance na pokrytie nákladov s vysokou prioritou.
Realitní makléri môžu často získať porovnateľné miestne nehnuteľnosti, ktoré sa predávajú s úľavami. Tieto príklady môžu poskytnúť dôležitú motiváciu pre predajcu počas rokovaní.
Ak sa vám naša stránka páči, zdieľajte ju so svojimi priateľmi & Facebook
