V priemere trvá zatvorenie domu približne 30 až 60 dní od odoslania ponuky do dňa, keď dostanete kľúče od svojho nového domu. Prečo zatváranie trvá tak dlho? Čakanie na kľúče budú určovať rôzne uzatváracie faktory. Tento článok sa zaoberá priemernou dobou zatvorenia domu.
Ako dlho trvá zatvorenie domu?
Povedzme si niečo o očakávaniach pri rýchlej hypotéke. Typ úveru je prvým faktorom, ktorý rozhoduje o tom, ako rýchlo dokážete uzavrieť dom.
Celkovo trvá uzavretie hypotéky 30 až 60 dní.
Klasická hypotéka je najrýchlejší typ hypotéky. Ide o pôžičku, ktorá nie je podporovaná vládou. Vyžaduje tiež kreditné skóre najmenej 620 pre väčšinu dlžníkov. Uzavretie klasickej hypotéky trvá v priemere 48 dní.
Keď ide o pôžičku Federal Housing Administration (FHA), ktorá je podporovaná vládou, dlžníci budú musieť byť trochu trpezlivejší, pretože priemerný čas na uzavretie je 54 dní. Minimálne kreditné skóre 500 a potenciálna záloha len 3,5 % však môže spôsobiť, že toto čakanie sa niektorým dlžníkom oplatí viac.
Dlžníci, ktorí sa kvalifikujú na pôžičku na bývanie amerického ministerstva pre záležitosti veteránov (VA), budú musieť prejsť zložitým procesom upisovania, ktorý predlžuje čas na takmer 57 dní. Samozrejme, odmenou za trpezlivosť sú nízke sadzby a odpustenie zálohy.
Typické zatváranie na časovej osi domu
Aj keď žiadne dva procesy uzatvárania nie sú 100% identické, tento plán vám ukáže, čo môžete očakávať:
Ponuka: Odoslaním ponuky na dom sa oficiálne začína proces uzatvárania. Aj keď môže dôjsť k spätnému vyjednávaniu, prijatie ponuky vám dáva zelenú na to, aby ste sa pohli vpred s financovaním a kontrolami. Stanovenie dátumu uzávierky: Kupujúci a predávajúci sa počas rokovaní dohodnú na dátume uzávierky. Dátum je pridaný do kúpnej zmluvy. Žiadosť o hypotéku: Vyplňte dôkladne a úplne žiadosť o hypotéku, aby ste dostali schválenie na financovanie. Toto by mal byť väčšinou „obnovovací“ krok, ak ste už prešli procesom predbežného schválenia. Zverejnenie: Počas prvého týždňa od prijatia ponuky vám váš veriteľ poskytne podmienky vašej pôžičky. To vás informuje o úrokovej sadzbe, poplatkoch, nákladoch na uzavretie a odhadovaných mesačných splátkach hypotéky. Dokumentácia: Očakávajte, že váš veriteľ vás počas prvého týždňa osloví so žiadosťou o akúkoľvek dodatočnú finančnú dokumentáciu potrebnú na posunutie žiadosti o úver ďalej. Hodnotenie: Váš veriteľ si objedná hodnotenie v priebehu prvého alebo druhého týždňa od prijatia ponuky. Ocenenie určuje hodnotu domu, aby sa overilo, že nesúhlasíte s prehnanou predajnou cenou, ktorá by spôsobila, že by bol dom nefinancovateľný. Inšpekcia: Ak ste sa nevzdali práva na domovú prehliadku, zarezervujte si ju do prvého týždňa od prijatia vašej ponuky. Väčšina zmlúv povoľuje len obdobie kontroly v trvaní sedem až 10 dní. Upisovanie: V počiatočných fázach schvaľovania úveru sa upisovanie používa na vyhodnotenie a overenie vašich finančných informácií. Očakávajte, že hypotekárna spoločnosť podrobne preskúma váš príjem, majetok, úverovú históriu a dlh. V tomto bode môžete byť požiadaní o dodatočnú dokumentáciu alebo overenie. Pravdepodobnosť a koniec: Kupujúci si bude musieť otvoriť viazaný účet, aby mohol odoslať zálohovú platbu, zaplatiť poplatky za vlastníctvo, získať poistenie vlastníka domu a naplánovať si konečný postup po prijatí ponuky. Schválené na zatvorenie: Vaša hypotekárna spoločnosť je zo zákona povinná poskytnúť dokument „vybavené na zatvorenie“, ktorý ponúka konečné zverejnenie podmienok. Dlžníci majú na podpísanie a vrátenie dokumentu trojdňovú čakaciu lehotu. Váš realitný právnik by mal dokument prehliadnuť vo vašom mene. Uzávierka: Po podpísaní vašich záverečných dokumentov sa uskutoční záverečný proces kontroly predtým, ako bude vaša hypotéka oficiálne zaznamenaná.
Za bežných okolností je sadzba vašej hypotéky určená podľa toho, aká bude sadzba v deň vašej uzávierky. Je to preto, že úrokové sadzby hypoték sa môžu každý deň meniť. Ak sa rozhodnete, váš veriteľ vám poskytne blokovanie sadzby, ktoré zaručuje, že sa vaša úroková sadzba medzi ponukou a uzavretím nezmení, ak ju uzavriete v určitom časovom rámci bez akýchkoľvek zmien aplikácie. Zámky sadzby sú k dispozícii na 30, 45 alebo 60 dní a často sú spoplatnené. Môžete tiež stratiť svoju uzamknutú sadzbu, ak nezatvoríte včas.
Dôvody, prečo môže zatvorenie domu trvať dlhšie
Zatiaľ čo väčšina kupujúcich zatvára načas, zoznam dôvodov, prečo sa proces zatvárania môže oneskoriť, nemá konca. Zmeny bonity kupujúceho sú zvyčajne zodpovedné za omeškania. Môže sa to stať, pretože:
Zmenené pracovné miesta po prijatí vašej domácej ponuky Kúpa nového auta pomocou pôžičky na auto Použité kreditné karty na pokrytie veľkých núdzových nákladov Žiadosť o nový úverový limit z akéhokoľvek dôvodu
V niektorých prípadoch môže predbežné schválenie, ktoré bolo o niečo vyššie ako skutočné schválenie hypotéky, hádzať kľúč do uzatváracích plánov. Pointa je, že akýkoľvek zádrhel vo vašom financovaní pravdepodobne oddiali uzavretie. Ďalej sa pozrite na niektoré ďalšie bežné príčiny oneskorenia uzávierky.
Problémy s nehnuteľnosťou
Záležitosti odhalené počas domovej prehliadky by tiež mohli oddialiť uzavretie. Ak má dom viac problémov, ako sa očakávalo, možno budete musieť znovu prerokovať cenu alebo vyriešiť opravu s predajcom. A čo viac, možno zistíte, že dom v súčasnom stave nie je možné poistiť. Váš veriteľ nebude financovať kúpu domu, ak dom nemožno poistiť.
Je múdre mať pripravenú pohotovostnú inšpekciu, ktorá vám umožní odísť s vašimi skutočnými peniazmi, ak inšpekcia odhalí poškodenie základov, štrukturálne poškodenie, pleseň, radón alebo zamorenie termitmi.
Medzera v hodnotení
Ocenenie domu sa tiež môže stať čiernou dierou v procese uzatvárania. Ak je ocenenie domu nižšie ako ponuková cena, váš hypotekárny veriteľ nedovolí predaj uskutočniť. To ponecháva kupujúceho v pozícii, kedy môže odísť, pokryť medzeru v ocenení hotovosťou alebo znovu prerokovať cenu s predávajúcim. Z tohto dôvodu je dôležité mať v kúpnej zmluve doložku o posúdení!
Problémy s názvom
Ak vyhľadávanie titulu ukáže, že na nehnuteľnosť existuje záložné právo alebo pohľadávka, treba to vyriešiť skôr, ako sa pohnete ďalej. Vaša hypotekárna spoločnosť nebude financovať kúpu z dôvodu rizika, že tretia strana si v budúcnosti uplatní nárok na dom.
Nedostatok odborníkov v oblasti
Uzávierka by sa tiež mohla oneskoriť, ak sú miestni odhadcovia a inšpektori jednoducho príliš vyťažení na to, aby mohli poskytovať rýchle služby.
Studené nohy
Áno, stáva sa. Nepredvídané udalosti sú tu len na to, aby vás chránili v prípade, že vyjde najavo niečo, čo stojí za to zastaviť proces uzatvárania. Nikto nemôže fyzicky „prinútiť“ kupujúceho alebo predávajúceho, aby sa pohol vpred. Jedna zo strán sa môže rozhodnúť, že upustenie od plánu sa oplatí čeliť sankciám a súdnemu konaniu.
Pre kupujúceho znamená chladenie sa nad problémom, ktorý nie je pokrytý klauzulou pre nepredvídané udalosti, stratu seriózneho peňažného vkladu. Ak predávajúci odstúpi z dôvodu, na ktorý sa nevzťahuje ustanovenie o nepredvídaných udalostiach, kupujúci má zákonné právo požadovať náhradu škody.
Najrýchlejší spôsob, ako zavrieť dom
Dokážete zavrieť dom za 2 týždne? Vo všeobecnosti je to možné len pre kupujúceho v hotovosti. Platba v hotovosti za dom je v skutočnosti „hack“ na najrýchlejšie zatvorenie domu. Ak používate financovanie, stále budete mať veľa spôsobov, ako skrátiť priemerný čas uzavretia domu.
Predvolený spôsob, ako urýchliť uzatváranie zmlúv, je poskytnúť všetko, čo váš veriteľ požaduje, čo najrýchlejšie. Odpovedajte na e-maily a telefonáty od svojho veriteľa, právnika a realitného agenta čo najskôr od momentu prijatia ponuky. Medzi ďalšie tipy na získanie rýchlej hypotéky patria:
Výber skúseného, vysoko hodnoteného realitného makléra. Žiadosť o hypotekárny úver prostredníctvom toho istého veriteľa, ktorý ste použili na predbežné schválenie 100% úprimnosť o všetkých finančných informáciách Vyhýbanie sa akýmkoľvek zmenám vo vašich financiách medzi prijatím ponuky a uzavretím Obmedzenie ústupkov predajcu
Aj keď niektorí odporúčajú upustiť od kontroly, aby sa uzavrela rýchlejšie, vytvára to veľké riziko. Čo môžete získať v čase, môžete stratiť v skutočných dolároch, keď objavíte nákladné a časovo náročné problémy.
Čo ak sa uzávierka neuskutoční včas?
Obe strany sa môžu dohodnúť na zmene pôvodnej kúpnej zmluvy s predĺženou lehotou.
Ak dôvod oneskorenia uzavretia pripadne na stranu kupujúceho, predávajúci môže transakciu zrušiť. Je to pravdepodobnejšie, ak má predajca záložné ponuky. Predajca by sa tiež mohol pokúsiť účtovať kupujúcemu dennú sadzbu za každý deň po uzávierke, aby pokryl daň z nehnuteľnosti, splátky hypotéky, platby poistenia a nepríjemnosti spôsobené omeškaním. Predajca by mohol dokonca zabaviť seriózny peňažný vklad.
Ak je na vine predávajúci, kupujúci môže zrušiť transakciu a zároveň si ponechať svoj skutočný vklad. Môžu tiež žalovať predávajúceho o náhradu škody.
Ak sa vám naša stránka páči, zdieľajte ju so svojimi priateľmi & Facebook
