Pri kúpe domu je nevyhnutné rozpočítať náklady na uzavretie domu. Priemerné náklady na uzavretie pre kupujúcich sa pohybujú medzi 3 % a 6 % z výšky úveru.
Tieto náklady zahŕňajú hotovosť, ktorú kupujúci musí priniesť k záverečnému stolu navrchu zálohy. V tomto článku sa budeme zaoberať typickými nákladmi na uzávierku.
Prečo musia kupujúci platiť záverečné náklady?
Uzávierkové náklady sú poplatky súvisiace s kúpou domu. Počas procesu vytvárania vášho úveru na bývanie poskytuje niekoľko odborníkov a spoločností služby, ktoré umožňujú vášmu veriteľovi schváliť hypotéku. Tieto poplatky môžu zahŕňať odhady, upisovateľov hypoték, vyhľadávanie titulov a ďalšie.
Konkrétne náklady na uzavretie sa líšia v závislosti od lokality, typu nehnuteľnosti a typu úveru.
Koľko stojí zatvorenie?
Keďže priemerné náklady na uzavretie hypotéky klesajú medzi 3 % a 6 % hodnoty hypotéky, kupujúci by sa mal pripraviť na to, že na záverečný stôl prinesie niekoľko tisíc dolárov. Niekto, kto si kúpi dom za 300 000 USD, môže očakávať, že zaplatí náklady na uzavretie od 9 000 do 18 000 USD.
Náklady na uzavretie sú oddelené od zálohovej platby.
Sú náklady na uzavretie len pre kupujúceho?
Kupujúci aj predávajúci by mali počítať s nákladmi na uzavretie. Zodpovednosť za pokrytie nákladov na uzavretie však padá viac na kupujúceho.
Jedným zo spôsobov, ako znížiť náklady kupujúceho na uzavretie zmluvy, je požiadať predajcu, aby počas vyjednávania pokryl čiastočné náklady na uzavretie. Na „horúcich“ trhoch majú kupujúci často malý priestor na to, aby prinútili predajcov pokryť náklady na uzavretie. To však môže byť stále možné pre nehnuteľnosť, ktorá si vyžaduje veľa práce.
Keď je predajca motivovaný predať dom, môže súhlasiť s úhradou niektorých nákladov na uzavretie v rámci ústupkov predajcu.
Vzhľadom na vládne nariadenia predajcovia nemôžu zaplatiť všetky náklady na uzavretie v mene kupujúceho – pravidlo, ktoré má pomôcť vyhnúť sa inflácii na trhu s bývaním.
Suma, ktorú môže predávajúci legálne prispieť k časti nákladov kupujúceho na uzavretie, je určená pomerom úveru k hodnote predaja. Môže sa pohybovať od 3 % do 9 % z celkovej hodnoty predaja. Ak kupujúci používa pôžičku FHA alebo USDA na kúpu domu, predpisy obmedzujú príspevky predajcu na 6 %. V prípade pôžičky VA to klesne na 4 %.
S klasickou hypotékou sa veci skomplikujú. Zatiaľ čo kupujúci so zálohovými platbami vo výške 10 % alebo menej môžu od predajcov prijať iba 3 % z hodnoty nákupu, kupujúci, ktorí zložia zálohu medzi 10 % a 25 %, môžu prijať až 6 %. Pre investície do nehnuteľností existuje horná hranica 2 % bez ohľadu na akontáciu.
Realitný agent môže kupujúcemu pomôcť určiť, či je rozumné žiadať predajcu o ústupky alebo vyjednať nižšiu predajnú cenu.
Ako sa počítajú náklady na uzavretie?
Neexistuje jednotný vzorec na určenie záverečných nákladov. Pravidlá veriteľa, vládne požiadavky, typ úveru, umiestnenie nehnuteľnosti, rokovania medzi kupujúcim a predávajúcim a ďalšie faktory určujú konečný výsledok.
Kupujúci by však mal mať pevnú predstavu o tom, koľko bude musieť priniesť do uzavretia po tom, čo od svojho veriteľa dostane niečo, čo sa nazýva záverečné zverejnenie. Záverečné zverejnenie je dokument, ktorý veritelia poskytujú kupujúcim najmenej tri pracovné dni pred plánovaným záverečným stretnutím. Dokument uvádza všetky náklady na uzávierku, ktoré musí kupujúci uhradiť.
Čo je zahrnuté v nákladoch na uzávierku
Podľa National Association of Realtors® sú to typické položky zahrnuté v nákladoch na uzavretie:
Čiastka zálohy, s ktorou váš veriteľ súhlasil. To môže byť až 3,5% pre dlžníkov s pôžičkami FHA. Len majte na pamäti, že kreditné skóre 580 je potrebné, aby ste sa kvalifikovali na 3,5% akontáciu. Všetci ostatní dlžníci FHA musia zložiť 10 %. Poplatky za poskytnutie úveru pokrývajú náklady veriteľa na spracovanie a upísanie úveru. Väčšina poskytovateľov úverov si účtuje približne 1 % z hodnoty úveru. Akékoľvek body alebo poplatky za zľavu pôžičky, ktoré kupujúci zaplatí, aby získal lepšie podmienky pôžičky a nižšiu úrokovú sadzbu. Poplatky za domovú inšpekciu. Aj keď je upustenie od domovej prehliadky populárne, pre kupujúcich je rozumné ponechať si právo na domovú prehliadku. Niektoré typy úverov vyžadujú kontrolu. Napríklad pôžičky VA vyžadujú v mnohých štátoch kontroly škodcov. Domové prehliadky stoja do 500 dolárov. Poplatky za ohodnotenie. Veritelia vyžadujú hodnotenia, aby sa zabezpečilo, že suma, ktorú si požičiavate, je primeraná na základe skutočnej hodnoty domu. Ak sa ocenenie vráti príliš nízke, kupujúci bude musieť odísť z predaja, presvedčiť predajcu, aby znížil cenu, alebo prísť s peňažným rozdielom medzi predajnou cenou a sumou odhadu. Poplatok za ocenenie sa pohybuje od 300 do 800 USD. Kreditná správa ťahá. Poplatky za kontrolu úverovej správy dlžníka sa pohybujú od 10 do 100 dolárov. Poistenie súkromnej hypotéky (PMI). Keď kupujúci zloží menej ako 20 % na dom, musia zaplatiť za niečo, čo sa nazýva PMI, čo predstavuje približne 0,5 % až 1,5 % z výšky úveru ročne. V niektorých prípadoch môže PMI dosiahnuť až niekoľko stoviek dolárov mesačne. Poistná úschova pre poistenie domácnosti. Viazaná daň z nehnuteľnosti. V tomto prípade veriteľ prevezme peniaze na pokrytie daní a poistenia na viazanom účte. Tieto náklady za kupujúceho hradí poskytovateľ pôžičky. Poplatky za evidenciu listín pokrývajú náklady na zdokumentovanie predaja domu s miestnou samosprávou. Ide o približne 200 dolárov alebo menej. Poistné za poistenie titulu sa pohybuje od 0,5 % do 2 % z kúpnej ceny. Poplatky za vyhľadávanie titulov až 400 dolárov. Poplatky za prieskum pozemku sa pohybujú od 500 do 1 000 USD. Notárske poplatky.
V niektorých prípadoch musí kupujúci zaplatiť pomerné náklady na bývanie, ktoré už zaplatil predávajúci. Príkladom môžu byť ročné dane z nehnuteľností.
Ak predávajúci zaplatil celý rok dane z nehnuteľnosti za dom, aj keď sa sťahuje pred koncom roka, kupujúci prevezme pomernú časť nákladov. To znamená, že kupujúci zaplatí predávajúcemu daňové poplatky na základe počtu zostávajúcich mesiacov v roku počnúc dňom uzávierky. Pomery sa môžu vzťahovať aj na účty za energie, poplatky združeniam vlastníkov domov (HOA), poplatky za byty a ďalšie.
Poplatky za advokáta sa tiež považujú za súčasť nákladov na uzavretie zmluvy. Realitný advokát pomáha zabezpečiť riadny právny prevod nehnuteľnosti z predávajúceho na kupujúceho. Aj keď je použitie právneho zástupcu v niektorých prípadoch dobrovoľné, zákony štátu Connecticut, Delaware, Georgia, Massachusetts, New York, Severná Karolína, Južná Karolína a Západná Virgínia vyžadujú použitie licencovaného právnika v oblasti nehnuteľností na spracovanie aspoň niektorých častí majetková transakcia.
Ak ste sa rozhodli pre poplatok za blokovanie sadzby, zaplatíte ho pri uzávierke. Zámky sadzieb umožňujú dlžníkom uzamknúť svoje úrokové sadzby v čase medzi predbežným schválením a uzavretím. Vo všeobecnosti môže poplatok za zablokovanie sadzby dosiahnuť až 0,50 % z hodnoty úveru. Pri nakupovaní hypoték sa vždy pýtajte na bezplatný zámok sadzby!
Môžete urobiť záverečné náklady súčasťou hypotéky?
Ak priemerné náklady na uzavretie pre kupujúcich sťažujú dovoliť si dom, v niektorých prípadoch je možné v závislosti od pravidiel veriteľa preniesť poplatky za uzavretie do úveru na bývanie.
Výhodou presunutia nákladov na zatvorenie nehnuteľnosti do hypotéky je, že kupujúci si môže kúpiť dom, aj keď nemá veľa peňazí na zatvorenie. Nevýhodou je, že kupujúci bude časom platiť viac úrokov, pretože dodatočné poplatky zväčšia hypotéku.
Existuje spôsob, ako znížiť náklady na zatvorenie domu?
Väčšine nákladov na zatvorenie domu sa nedá vyhnúť. Kupujúci však majú určitú kontrolu.
Najlepší spôsob, ako znížiť náklady na uzavretie, je nakupovať u rôznych poskytovateľov pôžičiek. Niektorí veritelia inzerujú konkurenčné náklady na uzavretie. A čo viac, veriteľ ponúkajúci nižšiu úrokovú sadzbu pomôže kompenzovať niektoré nehybné náklady na uzavretie.
Ďalšou možnosťou je, samozrejme, požiadať predajcu o ústupky na zníženie nákladov na uzavretie. Pri tejto ceste je dôležité urobiť prieskum, aby ste pochopili, koľko môže predajca legálne prispieť na základe typu úveru. S týmito informáciami sa môže kupujúci obrátiť na predávajúceho so žiadosťou o ústupky.
Len majte na pamäti, že predajca môže túto žiadosť odmietnuť!
Záverečné myšlienky o nákladoch na zatvorenie domu
Náklady na uzavretie sú nevyhnutné. Dobrou správou je, že väčšina nákladov na zatváranie ide na poplatky a služby, ktoré chránia kupujúceho pred zlým rozhodnutím.
Pri nákupe domov pridajte ďalšie 3 až 6 % k požadovanej cene, aby ste získali lepšiu predstavu o tom, koľko bude každý dom stáť po započítaní nákladov na zatvorenie domu.
Nakoniec nesúhlaste s uzavretím, kým veriteľ neposkytne právne požadované záverečné zverejnenie, ktoré predstavuje odhad toho, koľko hotovosti budete musieť uzavrieť. Tento dokument vám musia odovzdať najmenej tri pracovné dni pred plánovanou uzávierkou.
Ak veriteľ nereaguje na predloženie tohto dokumentu, môžete podať sťažnosť úradu Consumer Financial Protection Bureau (CFPB).
Ak sa vám naša stránka páči, zdieľajte ju so svojimi priateľmi & Facebook
