Či už hľadáte nový domov alebo momentálne žijete v komunite HOA, je nevyhnutné, aby ste porozumeli pravidlám HOA, ktorými sa riadi vaša štvrť. Aj keď sú usmernenia HOA navrhnuté tak, aby udržali komunity bezpečné a čisté pre všetkých obyvateľov, sú chvíle, kedy môžu byť tieto združenia príliš náročné a nerozumné. V skutočnosti môžu byť niektoré pravidlá, ktoré sa HOA pokúšajú presadzovať, nezákonné.
Definovanie HOA
Združenie vlastníkov domov je typ subjektu, ktorý má za úlohu presadzovať rôzne pravidlá a usmernenia týkajúce sa toho, ako sa riadi komunita alebo štvrť. Tieto združenia sa bežne vyskytujú v komunitách plánovaného rozvoja. Ak žijete v pripojenej jednotke, vaša HOA sa môže označovať ako združenie bytov.
Ak sa pýtate, prečo musíte platiť mesačné alebo štvrťročné poplatky HOA, peniaze, ktoré dávate tomuto združeniu, sa často investujú do udržiavania hodnoty majetku a zabezpečenia vysokej kvality života komunity. Každé pravidlo HOA sa nachádza v dohodách, podmienkach a obmedzeniach (CCR). Členovia komunity, ktorí sú umiestnení v rade HOA, budú dohliadať na pravidlá, vyberať poplatky za pobyt, stanovovať podmienky údržby majetku a spravovať všetky spoločné priestory.
Sú pravidlá HOA vynútiteľné
Všetky pravidlá CCR a HOA sú vynútiteľné a právne záväzné, pokiaľ sa nekvalifikujú ako nevymožiteľné. Ak urobíte niečo, čo porušuje usmernenia HOA, v skutočnosti tým porušíte zmluvu, ktorú ste uzavreli pri kúpe domu v komunite. Zákonné právomoci, ku ktorým má HOA prístup, zahŕňajú podanie žaloby, vymeranie pokút a zriadenie záložného práva na váš majetok.
Nevymožiteľné pravidlá HOA
Existuje mnoho rôznych typov nevymáhateľných pravidiel HOA. Tieto pravidlá zahŕňajú pravidlá, ktoré porušujú vaše práva, a pravidlá, ktoré boli uzákonené nesprávne.
Pravidlá, ktoré porušujú vaše práva
Zatiaľ čo riadiace dokumenty HOA sú právne záväzné, prednosť majú ústavné práva, štátne zákony a federálne zákony. Ak sa zistí, že pravidlo porušuje zákon, nie je možné ho vynútiť. Typy pravidiel, ktoré porušujú zákon, môžu zahŕňať všetko od otázok slobody prejavu až po diskrimináciu.
Sloboda prejavu je bežnou oblasťou nezhôd medzi HOA a vlastníkmi domov. Vo väčšine prípadov sa tieto nezhody sústreďujú na politické prejavy a politické znaky. Mnoho HOA obmedzuje typy značiek, ktoré môžete umiestniť na svoj dvor. V skutočnosti je možné zakázať všetky znaky.
Zatiaľ čo HOA môže mať schopnosť zaviesť tieto pravidlá, existujú niektoré štáty, kde združenia v tomto ohľade nemajú veľkú kontrolu. Napríklad HOA v Marylande nemôže zabrániť majiteľom domov v umiestnení politických značiek na ich dvoroch blízko pred voľbami. Zatiaľ čo HOA zvyčajne nemajú dovolené brániť majiteľom domov umiestniť americkú vlajku na ich nehnuteľnosti, často sú schopní obmedziť veľkosť vlajky.
Pravidlá HOA sú tiež nevynútiteľné, ak sú považované za diskriminačné, čo je definované federálnym zákonom o spravodlivom bývaní. Tento zákon bráni HOA v diskriminácii potenciálnych majiteľov domov a existujúcich majiteľov domov na základe všetkého od národného pôvodu a náboženstva po rasu a pohlavie. Majte na pamäti, že niektoré štáty zašli pri ochrane chránených tried ešte ďalej, než je federálny zákon o spravodlivom bývaní. Ak si kúpite dom HOA v Kalifornii, tento zákon tiež poskytuje ochranu na základe rodovej identity.
Vzhľadom na druhý dodatok, ktorý poskytuje ľuďom právo nosiť zbrane, HOA nie je dovolené brániť majiteľom domov vlastniť zbrane alebo iné zbrane. Združenia však majú právo obmedziť prevzatie týchto zbraní do spoločných alebo otvorených priestorov v rámci komunity.
Zákon o spravodlivom bývaní tiež obmedzuje schopnosť HOA presadzovať pravidlá, ktoré porušujú niečiu náboženskú slobodu. Aj keď je tento zákon zavedený, pravidlo HOA musí byť špecifické, aby bolo nevymožiteľné. Ak HOA rozhodne, že náboženské aktivity alebo prejavy nie sú povolené v spoločnom priestore, môže to byť vynútené, pokiaľ jazyk nekladie toto obmedzenie na konkrétne náboženstvo.
Existuje niekoľko ďalších štátnych a federálnych zákonov, ktoré spôsobujú, že niektoré pravidlá sú nevymáhateľné. Napríklad mnohé štáty nepovoľujú HOA, aby zabránili majiteľom domov sušiť bielizeň na šnúre. Niekoľko štátov má zákony, ktoré umožňujú všetkým majiteľom domov používať rastliny, ktoré nevyžadujú veľké množstvo vody. HOA nemôže presadzovať pravidlá týkajúce sa tejto formy terénnych úprav.
Nesprávne prijaté pravidlá
Pravidlo nie je možné vynútiť, ak bolo akýmkoľvek spôsobom nesprávne uzákonené. HOA zvyčajne umiestňuje všetky svoje pravidlá a zmluvy do deklarácie pri prvom začlenení komunity. Tieto pravidlá je možné bez problémov presadzovať. Ak sa však HOA pokúsi zmeniť svoje pravidlá po zakúpení domu v komunite, musí dodržiavať špecifické pokyny, aby bola zmena vynútiteľná.
Mali by ste byť schopní nájsť presné pokyny, ako uzákoniť zmenu pravidiel v riadiacich dokumentoch HOA alebo štátnych zákonoch. Ak zmena pravidla nastane bez dodržania riadiacich dokumentov alebo zákonov, nebude možné ju presadiť.
Napríklad Gruzínsko vyžaduje, aby všetky združenia mali nadpolovičný hlas za zmenu a doplnenie vyhlásenia. Hranica pre superväčšinový hlas môže byť prakticky čokoľvek, pokiaľ je to viac ako jednoduchá väčšina 50 %. Samotná HOA môže mať tiež zavedené usmernenia, ktoré musia byť splnené, aby mohli zmeniť svoje dokumenty. Tieto usmernenia môžu zahŕňať písomnú petíciu.
Môže vás HOA pokutovať bez dôkazu?
Je možné, že HOA nebude mať právomoc konať, pokiaľ ide o konkrétne pravidlo. V tomto scenári môže byť pravidlo nevykonateľné. Jedným z príkladov tohto pravidla je uloženie pokuty. Zatiaľ čo HOA sú schopné vymerať pokuty, keď majiteľ domu poruší vynútiteľné pravidlo, nemajú povolené pokutovať majiteľa domu bez dôvodu. Keď porušíte jedno z ich pravidiel, musia vám poslať písomné oznámenie o porušení a dať vám čas na nápravu.
Selektívne vynucované pravidlá
Ak má HOA pravidlá, ktoré sa nepresadzujú rovnako, je pravdepodobné, že pravidlá sú nevymožiteľné. Riadiace dokumenty HOA, ako aj štátne zákony určujú, aký postup musia združenia dodržiavať, keď presadzujú pravidlo. Tento postup zvyčajne zahŕňa poskytnutie písomného oznámenia majiteľovi domu a príležitosť na obhajobu pred predstavenstvom. Ak sa tieto postupy nedodržiavajú správne alebo sa spravujú selektívne, vlastníci domov majú právo napadnúť presadzovanie tohto pravidla HOA.
Ak sa domnievate, že HOA sa zapojila do selektívneho presadzovania, je možné, že bude možné podniknúť právne kroky. Musíte však byť schopní dokázať, že ste boli zameraní na porušenie pokynov HOA, zatiaľ čo iní majitelia domov nie. Víťazstvo v tomto argumente sa môže ukázať ako náročné bez jasných dôkazov.
Ak vás zaujíma, ako bojovať proti HOA, existuje niekoľko spôsobov, ako sa brániť. Hlavnou možnosťou, ktorú máte k dispozícii, je hovoriť priamo s predstavenstvom, čo môžete urobiť formálnym listom alebo osobne. Môžete tiež prejsť procesom riešenia sporov, ktorý niektoré štáty vyžadujú pred podaním žaloby. Riešenie sporov môže zahŕňať všetko od arbitráže po mediáciu. Ak všetko ostatné zlyhá, je možné podniknúť právne kroky prostredníctvom žaloby na štátnom alebo federálnom súde.
Ak sa vám naša stránka páči, zdieľajte ju so svojimi priateľmi & Facebook
