Ako sa pripravujete na kúpu svojho prvého bývania? Aj keď cesta pre každého, kto kupuje domov prvýkrát, vyzerá inak, existuje základný rámec, ako sa dostať do správnej nehnuteľnosti v správnom čase. Pozrite sa na desať základných krokov pri kúpe domu.
Pravdou o kúpe domu je, že veritelia sa chystajú preskúmať všetky finančné rozhodnutia, ktoré ste doteraz urobili. To však neznamená, že by ste sa mali uspokojiť s tým, čo vám banky alebo predajcovia ochotne poskytnú. Väčšina kupujúcich má viac možností a moci, ako si uvedomuje.
Načasovanie Financie Problémy s úvermi Akvizícia pred schválením Zapojte realitného makléra Požiadajte o hypotéku Bezpečné poistenie nehnuteľnosti Obhliadka nehnuteľnosti Ocenenie nehnuteľnosti Vyjednávať
1. Potvrďte, že teraz je ten správny čas stať sa majiteľom domu
Kúpa domu je emocionálne, praktické a finančné rozhodnutie v jednom.
Kúpa domu, pretože cítite tlak alebo vás motivujú vysoké ceny prenájmu, nie je dostatočným dôvodom na kúpu. Nákup vám síce môže pomôcť vyhnúť sa rastúcim nákladom na prenájom, no funguje to len vtedy, ak plánujete zostať v oblasti 5-10 rokov. Presťahovanie sa krátko po kúpe domu môže spôsobiť stratu peňazí v dôsledku nákladov na uzavretie, poplatkov za realitnú kanceláriu a nedostatku vlastného kapitálu.
Pamätajte, že úlohou veriteľa je určiť vašu schopnosť splácať hypotéku. Nemajú záujem pomáhať vám udržiavať špecifický životný štýl. Preto je dôležité, aby ste si boli istí, že dokážete prevziať všetky dodatočné náklady a povinnosti spojené s vlastníctvom domu a prenájmom.
Započítajte do svojho rozpočtu náklady, ako je nová strecha, príjazdová cesta a spotrebiče. Ste pripravení pokryť značné náklady súvisiace s domom? Aj keď môžete roky prechádzať bez väčších opráv, pamätajte, že všetky telefonáty o údržbe, ktoré zavoláte prenajímateľovi ako nájomcovi, čoskoro pristanú pri vašich nohách. Budete tiež zodpovední za kosenie trávnika, hrabanie lístia, manipuláciu s odstraňovaním snehu, čistenie bazéna a akékoľvek ďalšie úlohy súvisiace s miestnym podnebím a majetkom.
Kúpa domu, pretože máte pocit, že je to to, čo „máte robiť“ v určitom veku alebo životnej fáze, nie je najlepší prístup. Namiesto toho buďte úprimní v tom, či sú dodatočné finančné a osobné povinnosti zlučiteľné s vaším životným štýlom.
2. Pozrite sa na svoje financie cez objektív veriteľa
Môžete predpokladať, že ste pripravení vziať si hypotéku, pretože nemáte problémy s platením nájomného. Veritelia sa na veci nepozerajú rovnako. Aby ste si boli istí svojou schopnosťou splácať hypotéku, veritelia hľadajú nasledovné:
Pomer dlhu k príjmu nižší ako 36 %. Úverové skóre 620 alebo vyššie. Stabilné zamestnanie aspoň na dva roky. Preddavok.
Pokiaľ ide o splnenie požiadaviek veriteľa, existuje priestor na kolísanie. Napríklad niektoré typy úverov na bývanie vám umožňujú získať hypotéku bez akontácie alebo s akontáciou od 3 %.
Zatiaľ čo DTI (debt-to-income) a úverové skóre majú niekedy voľnosť, dlžníci s menej ako dokonalou úverovou históriou platia vyššie úrokové sadzby. Zameranie sa na kreditné skóre 720 vám môže pomôcť uzavrieť s najlepšími úverovými podmienkami.
Veritelia chcú vidieť stabilitu, spoľahlivé finančné rozhodnutia a dôkaz, že budete pravdepodobne každý mesiac platiť hypotéku načas. Pozitívna úverová história je jedným z najlepších ukazovateľov vašej pravdepodobnosti splatenia hypotéky.
Okrem hľadania pozitívnych ukazovateľov súvisiacich s vaším príjmom a dlhom hľadajú veritelia aj červené vlajky. Konkurzné a úverové spory sú dva veľké spory. Mnoho vecí, ktoré sa zdajú byť neškodné, však môžu poškodiť vaše šance. Poskytovatelia pôžičiek napríklad skontrolujú, či ste nedávno nepožiadali o iné formy úveru. Ak to vyzerá, že ste na vlne pôžičiek, môžu to považovať za znak problémov.
Veritelia sa tiež zaujímajú o vaše kreditné využitie, ktoré sa líši od vášho kreditného skóre. Váš pomer využitia kreditu sa vzťahuje na množstvo dostupného kreditu, ktorý využívate v čase vašej žiadosti. Ak máte nadmernú zadlženosť, vyzeráte riskantne. Primeraná miera využitia je nižšia ako 30 % – čo znamená, že nikdy nebudete mať na kreditnej karte zostatok vyšší ako 6 000 USD s limitom 20 000 USD.
3. Opravte akékoľvek úverové alebo finančné problémy
Ak vaša finančná história nie je nedotknutá, je čas na výcvikový tábor „finančnej zdatnosti“. Začnite tým, že si prezriete akékoľvek „dingy“ vo vašej kreditnej správe, ktoré sa zdajú byť podozrivé. Ak boli oneskorené alebo nezaplatené účty nahlásené omylom, pošlite spoločnosti, ktorá podáva správu o úvere, list, v ktorom ju upozorníte. V prípade, že nedostanete jasnú odpoveď, podajte formálnu sťažnosť Úradu na ochranu spotrebiteľa.
Ak je váš DTI nad hranicou 36 %, musíte ho znížiť. Stratégie, ktoré vám pomôžu znížiť pomer dlhu k príjmu, zahŕňajú zrušenie predplatného, prehodnotenie rozpočtu alebo plánovanie skorého splatenia značných výdavkov. Zatiaľ čo niektorí veritelia povolia DTI až 45 %, uprednostňuje sa nízka DTI.
Nakoniec sa uistite, že vaša záloha je pripravená. Zníženie o 20 % pomáha tým, ktorí kupujú domov prvýkrát, vyhnúť sa plateniu za súkromné hypotekárne poistenie (PMI). Nezabudnite však ušetriť na náklady na uzavretie oddelene od zálohy. Väčšina nákladov na uzavretie domu predstavuje 3 % až 6 % hodnoty domu. Aj keď ich veritelia niekedy môžu preniesť do vašej hypotéky, ak si vyberiete túto možnosť, budú vám účtovať úrok.
Ak vaše kreditné skóre utrpelo vážnu ranu, zhlboka sa nadýchnite skôr, ako predpokladáte, že vlastníctvo domu sa vytratilo. Tu je rýchly prehľad o oprave vašej menej ako hviezdnej úverovej histórie:
História platieb: Vaša história platieb predstavuje 35 % vášho kreditného skóre. Ako je uvedené vyššie, vyriešte všetky chyby, ktoré by mohli omylom „zaznamenať“ vašu históriu platieb. Ak máte v minulosti zmeškané platby, zmeňte situáciu tak, že už nikdy žiadnu platbu nezmeškáte. Po prvé, dajte si pozor na všetky oneskorené alebo chýbajúce dlžné platby. Ďalej vytvorte systém, ktorý používa upomienky a automatické platby, aby ste sa uistili, že platíte všetky účty včas. Aktuálny dlh: Suma peňazí, ktorú dlhujete za pôžičky a kreditné karty, predstavuje 30 % vášho kreditného skóre. Je dôležité znížiť váš dlh v pomere k vášmu príjmu. Ak máte práve teraz vysoké zostatky na svojich kreditných kartách, začnite sa preháňať väčšími platbami. Dĺžka úverovej histórie: Bez úveru je kúpa domu takmer nemožná. Dĺžka vašej úverovej histórie určuje približne 15 % vášho kreditného skóre. Aj keď sa nemôžete vrátiť v čase, aby ste zmenili dátum začiatku svojej prvej kreditnej karty alebo pôžičky, môžete sa uistiť, že váš „čas v“ sa počíta tak, že svoju najstaršiu kreditnú kartu nikdy nezatvoríte.
4. Získajte predbežné schválenie
Keď budete mať istotu, že ste vo forme na schválenie hypotéky, je čas na „skúšobnú jazdu“ podaním žiadosti o predbežné schválenie. Predschválenie vám umožní získať predstavu o veľkosti hypotéky, ktorú vám poskytovateľ úveru ponúkne. Zatiaľ čo list predbežného schválenia nie je formálnou záväznou ponukou, pomáha nastaviť rozpočtové očakávania predtým, ako začnete nakupovať dom.
Odhad hypotéky uvedený v predbežnom schvaľovacom liste vám môže pomôcť rozhodnúť sa, či je čas začať nakupovať alebo sa zamerať na zlepšenie vášho finančného obrazu. Väčšina realitných maklérov vám ukáže nehnuteľnosti len vtedy, ak máte predbežné schvaľovacie listy od veriteľov.
Zatiaľ čo vaša suma pred schválením môže byť v súlade s tým, čo ste predpokladali, že je vaša kúpna sila, je tiež možné, že toto číslo je oveľa nižšie, ako sa očakávalo. Ak sa necítite pripravení na nákup na základe sumy pred schválením, stratégie na zvýšenie predbežného schválenia zahŕňajú zvýšenie zálohy, splatenie existujúceho dlhu pred opätovným podaním žiadosti alebo získanie spolupodpisovateľa vašej hypotéky.
Aj keď predbežné schválenie nie je také „invazívne“ ako žiadosť o skutočnú hypotéku, stále si budete musieť pripraviť daňové formuláre W-2, daňové formuláre 1099, výplatné pásky, podrobnosti o zamestnaní a doklad o zaplatení zálohy. Keďže väčšina ponúk pred schválením vyprší do 30 až 90 dní, je dôležité zabezpečiť, aby ste boli pripravení pustiť sa do hľadania domova. Dobrou správou je, že o predbežné schválenie môžete požiadať viackrát bez sankcií.
5. Získajte Realitného agenta
Je čas obrátiť sa na realitného makléra s vaším predbežným schvaľovacím listom – predtým, než sa zaviažete, si rezervujte konzultácie s niekoľkými maklérmi. Akonáhle sa zaviažete agentovi, agent vám začne ukazovať domy, ktoré spĺňajú vaše kritériá pre cenu, veľkosť, štýl, umiestnenie a ďalšie. Ak všetko pôjde podľa plánu, príde deň, keď budete pripravení urobiť ponuku na svoj prvý dom.
Aby ste sa uistili, že pracujete s kvalifikovaným maklérom, vyhľadajte realitného makléra, ktorý je maklérom. Zatiaľ čo všetci realitní makléri sú realitnými maklérmi, len realitní makléri s členstvom v Národnej asociácii realitných kancelárií (NAR) sú realitnými kanceláriami. Realitné kancelárie sa riadia špecifickým etickým kódexom.
Hľadajte tiež agenta kupujúceho vo vašej oblasti. V ideálnom prípade bude mať váš agent ukončenú certifikáciu ABR (Akreditovaný zástupca kupujúceho), ktorá mu umožní obhajovať vaše záujmy počas predajnej transakcie. Okrem toho sa uprednostňuje výber realitného agenta s poverením CRS (Certified Residential Specialist). Keď robíte rozhovory s realitnými agentmi, požiadajte o zobrazenie zoznamov domov, ktoré pomohli klientom kúpiť za posledný rok.
6. Požiadajte o hypotéku
Zatiaľ čo predbežný schvaľovací list je dostatočný na to, aby ste sa dostali do bodu predloženia ponuky, po prijatí ponuky je potrebné vrátiť sa k „skutočnej dohode“. Pri získaní hypotéky môže kupujúci, ktorý kupuje nehnuteľnosť prvýkrát, ísť s tým istým veriteľom, ktorého použil na predbežné schválenie, alebo si môže vybrať iného veriteľa. Pripravte si tieto dokumenty pre proces podávania žiadostí:
Identifikačné číslo a číslo sociálneho poistenia. Formuláre W-2 spred dvoch rokov. Výplaty za posledných 30 až 90 dní. Doklad o príjme. Bankové výpisy staré niekoľko mesiacov. Daňové priznania za posledné dva roky.
Prvý kupujúci môže voľne nakupovať u viacerých veriteľov, aby získal najlepšiu úrokovú sadzbu. Úrad pre ochranu spotrebiteľských financií odporúča kontaktovať aspoň troch poskytovateľov pôžičiek a získať informácie o sadzbách. Len majte na pamäti, že úverové otázky od veriteľov poškodia vaše kreditné skóre, pretože sa počítajú ako „ťažké ťahy“. Podľa úradu Consumer Finance Protection Bureau sa tento postup vzťahuje na všetkých veriteľov v rámci 45-dňového okna, aby boli otázky nahlásené ako jedna otázka.
Čo sa stane, ak vám banka ponúkne úrokovú sadzbu, ktorá vyzerá dobre? Nepredpokladajte, že dnešná lákavá sadzba bude k dispozícii zajtra. Nestálosť sadzieb je dôvodom, prečo sa mnohí kupujúci rozhodnú chrániť sa pred rastúcimi úrokovými sadzbami tým, že v žiadosti o hypotéku požiadajú o niečo, čo sa nazýva blokovanie sadzieb.
Zámok sadzby je záväzok veriteľa rezervovať pre vás konkrétnu úrokovú sadzbu do vopred stanoveného dátumu vypršania platnosti. Zámok sadzby môže tiež uzamknúť akékoľvek zľavové body, ktoré ste použili na „zníženie“ sadzby hypotéky. Zámky sadzby sa nevyžadujú. Ak máte pocit, že sadzby môžu klesnúť skôr, ako bude čas na konečné schválenie úveru, môžete počkať. Jediným pravidlom je, že musíte požiadať o uzamknutie sadzby predtým, ako váš veriteľ pripraví záverečné dokumenty.
Väčšina kupujúcich, ktorí kupujú prvýkrát, predpokladá, že získanie hypotéky znamená uzavretie sa na klasickú hypotéku na 30 rokov po zložení 20 % v hotovosti. Aj keď boli časy, keď to bol jediný spôsob, ako to urobiť, kupujúci majú dnes veľa možností, ako zabezpečiť, aby veci fungovali. Niektoré možnosti úveru na bývanie vyžadujú zníženie o 0 %. Tu je pohľad na úverové produkty, ktoré je potrebné zvážiť:
30-ročná hypotéka s pevnou úrokovou sadzbou: Najpopulárnejšia voľba, táto pôžička vám umožňuje natiahnuť platby na 30 rokov s pevnou úrokovou sadzbou, ktorá ponúka predvídateľné platby. 15-ročná hypotéka s pevnou úrokovou sadzbou: Táto kratšia alternatíva k 30-ročnému úveru ponúka pevnú úrokovú sadzbu, ktorá je zvyčajne oveľa nižšia ako sadzby ponúkané pri dlhodobých úveroch. Kým prvokupujúci môže získať hypotéku na 15 rokov, tento úver je najobľúbenejší u refinancovateľov. Pôžička FHA: Tieto pôžičky podporované vládou, ktoré sú poistené Federálnou správou bývania (FHA), umožňujú kupujúcim s nižšími príjmami a úverovým skóre znížiť len o 3,5 %. Kupujúci však musia zaplatiť poistné za poistenie hypotéky (PMI) za zálohové platby nižšie ako 20 %. Hypotéka VA: Pôžičky VA, ktoré sú k dispozícii členom vojenskej služby a veteránom, nevyžadujú žiadnu zálohu. Tiež nebudete mať na háku PMI, ako by ste boli s pôžičkou FHA. Okrem toho majú pôžičky VA vo všeobecnosti nižšie úrokové sadzby. Hypotéka USDA: K dispozícii pre kupujúcich v niektorých vidieckych oblastiach, ministerstvo poľnohospodárstva USA podporuje tieto pôžičky s nulovým znížením.
7. Získajte poistenie domácnosti
Väčšina veriteľov vyžaduje, aby ste na získanie hypotéky uzavreli politiku vlastníka domu. Zásady však začnú platiť až po dátume uzávierky. Pokrytie by malo stačiť na nahradenie domácnosti.
Pri rozhodovaní o tom, koľko domu si môžete dovoliť, nezabudnite zohľadniť ročné poistné na poistenie vlastníka domu vo vašej oblasti. Poistná zmluva pokrýva vnútorné a vonkajšie poškodenie alebo zničenie, stratu krádežou a osobnú zodpovednosť. Ak sa nachádzate v záplavovej zóne, možno budete potrebovať rozsiahlejšie pokrytie. Ak politika obsahuje výnimky, môžete pre pokoj na duši získať dodatočné krytie pre povodne, zemetrasenia, škody súvisiace s kanalizáciou a ďalšie.
Získajte cenové ponuky od troch až piatich spoločností. Ak už máte poistenie auta alebo prenajímateľa, opýtajte sa svojej súčasnej spoločnosti na zľavy za viazanie. Ak máte pocit, že v divočine rozumiete tomu, ako fungujú politiky, zvážte najať si makléra na poistenie domácnosti, ktorý je schopný spojiť vás so spoločnosťami.
8. Naplánujte si kompletnú domovú inšpekciu
Domová inšpekcia dáva kupujúcemu úplný príbeh o základoch domu, streche, systémoch a ďalších. Inšpekcie môžu tiež odhaliť radón, plesne a iné obavy, ktoré by mohli viesť k vysokým nákladom na opravy a zdravotným rizikám. Kontrola, ktorá zahŕňa zistenia, ktoré nie sú zahrnuté vo zverejnení predajcu, vám umožní odstúpiť od ponuky bez sankcií.
Za domovú prehliadku platí kupujúci. Náklady na štandardnú kontrolu často zahŕňajú inštalatérske práce, elektrické systémy, vykurovacie a chladiace systémy, strechu, obklady, základy a spotrebiče. Inšpektor tiež skontroluje interiér a exteriér domu, či nevykazuje známky kozmetického a štrukturálneho poškodenia.
Zatiaľ čo väčšina štandardných inšpekcií nezahŕňa testovanie radónu, testovanie plesní alebo detekciu škodcov, je rozumné si priplatiť, aby boli zahrnuté. Pamätajte, že úlohou domáceho inšpektora nie je povedať vám, či by ste si mali kúpiť nehnuteľnosť alebo nie. Namiesto toho je inšpektor neutrálny profesionál zameraný na to, aby vám poskytol presné posúdenie stavu nehnuteľnosti.
Čo ak vás kupujúci požiada o upustenie od domovej prehliadky? Požiadavka, aby ste sa vzdali nepredvídaných okolností pri domovej prehliadke, sa niekedy stáva na horúcich trhoch, kde majú predajcovia výhodu. Táto nepredvídaná situácia je na mieste, pretože umožňuje kupujúcemu vycúvať s neporušeným vkladom, ak inšpekcia odhalí problém „zabíjania predaja“. Ak vás predajca požiada, aby ste sa vzdali kontroly, prichádzate o možnosť overiť si stav nehnuteľnosti pred jej zatvorením. To znamená akceptovať všetky finančné riziká spojené s nehnuteľnosťou v stave „tak ako je“.
9. Urobte si domáci odhad
Veritelia vyžadujú hodnotenia, aby potvrdili, že vám nepožičiavajú viac, ako stojí dom. Odhadcovia používajú na určenie skutočnej trhovej hodnoty stav domu, porovnateľné nedávne predaje domov a ďalšie faktory. Ak dom ocenia za nižšiu ako predajnú cenu, kupujúci môže cenu s predávajúcim prerokovať, odísť z predaja alebo prísť s rozdielom v hotovosti.
Rovnako ako domáci inšpektor, aj domáci odhadca je neutrálny profesionál s nulovým podielom na výsledku zistení. Poplatky za ocenenie zvyčajne hradí kupujúci. Aby ste mohli odísť z domu s nízkym ohodnotením, musíte mať vo svojej realitnej zmluve niečo, čo sa nazýva nepredvídané ocenenie. Keď sa k vám vráti hodnotiaca správa, mala by obsahovať nasledujúce informácie:
Mapa ulíc s podrobnosťami o hodnotenej nehnuteľnosti. Náčrt exteriéru domu. Vysvetlenie, ako odhadca vypočítal štvorcové zábery. Fotografie spredu, zozadu a pohľad na ulicu nehnuteľnosti. Podrobnosti týkajúce sa pozemkových záznamov, daňových záznamov a trhových údajov, ktoré odhadca použil na určenie trhovej hodnoty domu.
Ak máte pocit, že hodnotenie je nepresné, je povolené získať druhý posudok od nového odhadcu. Nie je to nič neobvyklé, že odhadca robí chyby. Účelom odhadu je chrániť kupujúceho pred tým, aby zaplatil príliš veľa za dom v hodnote nižšej, ako je jeho predajná cena. Niekto, kto si kúpi dom za hotovosť, však môže chcieť pokračovať v predaji, aj keď vie, že kupuje predražený dom.
10. Rokovať s Predávajúcim
Posledným krokom pred uzavretím je vyjednávanie s predajcom. Ak ste spokojní s cenou domu na základe výsledkov obhliadky a hodnotenia, môžete vynechať rokovania. Kupujúci však môžu niekedy vyjednať ústupky predajcu alebo zaplatené náklady na uzavretie.
Vďaka výhodám predajcu, ktorý kupuje prvýkrát, je nákup domu dostupnejší, pretože znižujú náklady na uzavretie, ktoré môžu dosiahnuť 3 až 6 % z výšky vášho úveru. Váš realitný maklér je cenným zdrojom informácií o tom, čo je pri rokovaniach „k dispozícii“.
Ak máte podozrenie, že bojujete s inými ponukami, môže byť menej priestoru na kladenie požiadaviek. Na druhej strane, ak obchodujete na ľadovo chladnom trhu, predajca môže byť ústretovejší k ústupkom.
Najvýznamnejším aktívom kupujúceho počas rokovaní je prístup k informáciám o porovnateľných predajoch domov v danej oblasti. Ak viete poskytnúť porovnania, ktoré dokazujú, že takmer rovnaké domy sa predávajú lacnejšie, predajcovia môžu prehodnotiť podmienky predaja. Kupujúci môžu požiadať o úľavy, ktoré pokrývajú náklady na:
Hypotekárne body. Posudzovanie. Vyhľadávanie titulov inšpekcie. Advokátske poplatky. Určité opravy alebo výmeny. Majetkové dane do konca záverečného roka.
Aj keď sa môže zdať, že kupujúci je jediný, kto má čo získať z ústupkov predajcu, predajcovia ťažia z toho, že svoje domy dostanú z trhu skôr.
Ak sa vám naša stránka páči, zdieľajte ju so svojimi priateľmi & Facebook
