Како се припремате за куповину свог првог дома? Иако пут за сваког купца куће први пут изгледа другачије, постоји основни оквир за улазак у праву некретнину у право време. Погледајте десет основних корака за куповину куће.
Истина о куповини куће је да ће зајмодавци преиспитати све финансијске одлуке које сте до сада донели. Али то не значи да треба да се задовољите са оним што су банке или продавци спремни да вам дају. Већина купаца има више опција и моћи него што схватају.
Време Финансије Кредитна питања Куповина пре одобрења Ангажовање агента за некретнине Пријавите се за хипотеку Сигурно осигурање власника куће Инспекција куће Преговарање о процени куће
1. Потврдите да је сада право време да постанете власник куће
Куповина куће је емотивна, практична и финансијска одлука упакована у једну.
Куповина куће зато што осећате притисак или сте мотивисани високим ценама закупа није довољно добар разлог за куповину. Иако вам куповина може помоћи да избегнете повећање трошкова закупа, она функционише само ако планирате да останете у том подручју 5-10 година. Премјештање убрзо након куповине куће може узроковати губитак новца кроз трошкове затварања, накнаде за некретнине и недостатак капитала.
Запамтите да је посао зајмодавца да утврди вашу способност да вратите хипотеку. Они нису заинтересовани да вам помогну да одржите одређени начин живота. Зато је важно да будете сигурни да можете преузети све додатне трошкове и обавезе поседовања куће у односу на изнајмљивање.
Укључите трошкове попут новог крова, прилаза и уређаја у ваш буџет. Да ли сте спремни да покријете значајне трошкове везане за кућу? Иако можете годинама клизити без већих поправки, запамтите да ће сви позиви за одржавање које упутите станодавцу као изнајмљивачу ускоро слетјети пред ваше ноге. Такође ћете бити одговорни за кошење травњака, грабљање лишћа, уклањање снега, чишћење базена и све друге послове релевантне за вашу локалну климу и имовину.
Куповина куће зато што осећате да је то оно што „треба да урадите“ у одређеном узрасту или животној фази није најбољи приступ. Уместо тога, будите искрени о томе да ли су додатне финансијске и личне одговорности компатибилне са вашим животним стилом.
2. Гледајте на своје финансије кроз сочиво зајмодавца
Можете претпоставити да сте спремни да узмете хипотеку јер немате проблема са плаћањем кирије. Зајмодавци не гледају на ствари на исти начин. Да бисте били сигурни у своју способност да вратите хипотеку, зајмодавци траже следеће:
Однос дуга и прихода испод 36%. Кредитни резултат од 620 или више. Стално запослење најмање две године. Уплата.
Има простора за померање када је у питању испуњавање захтева зајмодавца. На пример, неке врсте стамбених кредита вам омогућавају да добијете хипотеку без учешћа или учешће од само 3%.
Док ДТИ (дебт-то-инцоме) и кредитни резултати понекад имају слободног простора, зајмопримци са мање него савршеном кредитном историјом плаћају веће камате. Циљање на кредитни резултат од 720 може вам помоћи да затворите са најбољим условима зајма.
Зајмодавци желе да виде стабилност, здраве финансијске одлуке и доказ да ћете вероватно плаћати хипотеку на време сваког месеца. Позитивна кредитна историја је један од најбољих показатеља ваше вероватноће да вратите хипотеку.
Осим што траже позитивне показатеље у вези са вашим приходима и дугом, зајмодавци траже и црвене заставице. Стечај и кредитни спорови су два велика. Међутим, многе ствари које изгледају безазлено и даље могу да угрозе ваше шансе. На пример, зајмодавци ће проверити да ли сте се недавно пријавили за друге облике кредита. Ако изгледа као да сте на задуживању, они би то могли видети као знак невоље.
Зајмодавци су такође заинтересовани за ваше коришћење кредита, које се разликује од вашег кредитног резултата. Ваш коефицијент искоришћености кредита се односи на износ расположивог кредита који користите у тренутку подношења пријаве. Ако имате превелику задуженост, то вас чини ризичним. Разумна стопа искоришћења је испод 30% – што значи да никада не носите стање од више од 6.000 УСД на кредитној картици са ограничењем од 20.000 УСД.
3. Решите све кредитне или финансијске проблеме
Ако ваша финансијска историја није нетакнута, време је за тренинг „финансијске кондиције“. Започните тако што ћете прегледати све „замрке“ на вашем кредитном извештају које изгледају сумњиво. Ако су закаснели или неплаћени рачуни пријављени грешком, пошаљите компанији за кредитно извештавање писмо о спору којим их упозоравате. У случају да не добијете јасан одговор, поднесите званичну жалбу Бироу за финансијску заштиту потрошача.
Ако је ваш ДТИ изнад прага од 36%, морате га смањити. Стратегије које помажу у смањењу вашег односа дуга и прихода укључују отказивање претплате, преиспитивање буџета или планирање ранијег отплате значајних трошкова. Док ће неки зајмодавци дозволити ДТИ до 45%, преферира се ниска ДТИ.
Коначно, уверите се да је уплата спремна за коришћење. Смањење 20% помаже купцима који први пут купују кућу да избегну плаћање приватног хипотекарног осигурања (ПМИ). Али запамтите да уштедите за трошкове затварања одвојено од уплате. Већина трошкова затварања износи 3% до 6% од вредности куће. Док зајмодавци понекад могу да их уложе у вашу хипотеку, они ће вам наплатити камату ако одаберете ову опцију.
Ако је ваш кредитни резултат озбиљно погођен, дубоко удахните пре него што претпоставите да вам је власништво над кућом измакло. Ево кратког прегледа поправке ваше не тако сјајне кредитне историје:
Историја плаћања: Ваша историја плаћања чини 35% вашег кредитног резултата. Као што је горе наведено, отклоните све грешке које би могле грешком да „угуше“ вашу историју плаћања. Ако имате историју пропуштених уплата, преокрените ствари тако што никада више не пропустите плаћање. Прво, ухватите се у коштац са касним или недостајућим плаћањима. Затим направите систем који користи подсетнике и аутоматска плаћања како бисте били сигурни да плаћате све рачуне на време. Тренутни дуг: Износ новца који дугујете по кредитима и кредитним картицама одражава 30% вашег кредитног резултата. Важно је да смањите свој дуг у односу на приход. Ако тренутно имате висока стања на кредитним картицама, почните да једете већим уплатама. Дужина кредитне историје: „Без кредита“ чини куповину куће готово немогућем. Дужина ваше кредитне историје одређује отприлике 15% вашег кредитног резултата. Иако не можете да се вратите у прошлост да бисте променили датум почетка на својој првој кредитној картици или зајму, можете да се уверите да се ваше „време у“ рачуна тако што никада не затворите своју најстарију кредитну картицу.
4. Добијте претходно одобрење
Када будете сигурни да сте у форми да добијете одобрење за хипотеку, време је за „пробни рад“ тако што ћете се пријавити за претходно одобрење. Претходно одобрење вам омогућава да добијете идеју о величини хипотеке коју ће вам зајмодавац понудити. Иако писмо претходног одобрења није формална обавезујућа понуда, оно помаже у постављању буџетских очекивања пре него што почнете да купујете дом.
Процена хипотеке наведена у писму пре одобрења може вам помоћи да одлучите да ли је време да почнете да купујете или да се поново фокусирате на побољшање ваше финансијске слике. Већина агената за некретнине ће вам показати некретнине само ако имате писма претходног одобрења од зајмодаваца.
Иако ваш износ пре одобрења може бити у складу са оним за шта сте сумњали да је ваша куповна моћ, такође је могуће да је број много мањи од очекиваног. Ако се не осећате спремним за куповину на основу износа претходног одобрења, стратегије за повећање вашег претходног одобрења укључују повећање учешћа, отплату постојећег дуга пре него што се поново пријавите или добијање супотписника за вашу хипотеку.
Иако претходно одобрење није тако „инвазивно“ као пријављивање за стварну хипотеку, и даље ћете морати да припремите своје В-2 пореске обрасце, 1099 пореских образаца, платне листове, податке о запослењу и доказ о учешћу. С обзиром да већина понуда за претходно одобрење истиче у року од 30 до 90 дана, од виталног је значаја да будете спремни да зароните у претрагу куће. Добра вест је да се можете поново пријавити за претходно одобрење више пута без казне.
5. Нађите агента за некретнине
Време је да се обратите агенту за некретнине са својим писмом пре одобрења – резервишите консултације са неколико агената пре него што се обавежете. Када се посветите агенту, агент ће почети да вам показује куће које испуњавају ваше критеријуме за цену, величину, стил, локацију и још много тога. Ако све буде по плану, доћи ће дан када ћете бити спремни да дате понуду за свој први дом.
Да бисте били сигурни да радите са квалификованим агентом, потражите агента за некретнине који је агент за некретнине. Док су сви агенти за некретнине агенти за некретнине, само агенти за некретнине са чланством у Националном удружењу продаваца некретнина (НАР) су агенти за некретнине. Реалтори се придржавају одређеног етичког кодекса.
Такође, потражите агента за купце у вашем подручју. У идеалном случају, ваш агент ће имати завршен АБР (Аццредитед Буиер'с Репресентативе) сертификат који му омогућава да заступа ваше интересе током трансакције продаје. Поред тога, пожељан је избор агента за некретнине са ЦРС (Цертифиед Ресидентиал Специалист) акредитивима. Док интервјуишете агенте за некретнине, затражите да видите списак домова које су клијентима помогли да купе у протеклој години.
6. Пријавите се за хипотеку
Иако је писмо претходног одобрења довољно да вас доведе до тачке да дате понуду, неопходно је да се вратите на „прави посао“ када се понуда прихвати. Када добије хипотеку, купац куће први пут може или отићи са истим зајмодавцем којег су користили за претходно одобрење или изабрати другог зајмодавца. Саставите ове документе за процес пријаве:
Идентификациони број и број социјалног осигурања. В-2 форме старе две године. Плаћања за последњих 30 до 90 дана. Доказ прихода. Изводи из банке унатраг неколико месеци. Пореске пријаве из протекле две године.
Купац први пут може слободно куповати код више зајмодаваца како би добио најбољу каматну стопу. Биро за заштиту потрошачких финансија препоручује да контактирате најмање три зајмодавца да бисте купили стопе. Само имајте на уму да ће кредитни упити од зајмодаваца наштетити вашем кредитном резултату јер се рачунају као „тешко повлачење“. Према Бироу за заштиту потрошачких финансија, начин да се ово заобиђе се примењује на све зајмодавце у року од 45 дана да би се упити пријавили као један упит.
Шта се дешава ако вам банка понуди камату која изгледа добро? Немојте претпостављати да ће данашња примамљива стопа бити доступна сутра. Променљивост стопа је разлог зашто многи купци одлучују да се заштите од растућих каматних стопа тако што траже нешто што се зове закључавање стопе на апликацији за хипотеку.
Закључавање стопе је обавеза зајмодавца да резервише одређену каматну стопу за вас до унапред одређеног датума истека. Закључавање стопе такође може да закључа све поене које сте користили да „откупите“ своју хипотекарну стопу. Закључавање стопе није потребно. Ако сматрате да би стопе могле пасти пре него што дође време да добијете коначно одобрење зајма, можете сачекати. Једино правило је да морате да затражите закључавање стопе пре него што ваш кредитор припреми завршне документе.
Већина купаца први пут претпоставља да добијање хипотеке значи закључавање у конвенционалну 30-годишњу хипотеку након што уложе 20% у готовини. Иако је било времена када је то био једини начин да се то уради, купци данас имају много избора како да ствари функционишу. Неке опције стамбеног кредита захтевају пад од 0%. Ево погледа на кредитне производе које треба узети у обзир:
Хипотека на 30 година са фиксном каматном стопом: Најпопуларнији избор, овај зајам вам омогућава да отплате продужите на 30 година уз фиксну каматну стопу која нуди предвидљива плаћања. Хипотека на 15 година са фиксном каматном стопом: Ова краћа алтернатива зајму на 30 година нуди фиксну каматну стопу која је обично много нижа од стопа које се нуде код дугорочних кредита. Док купац први пут може добити хипотеку на 15 година, овај зајам је најпопуларнији код рефинансера. ФХА зајам: Осигурани од стране Федералне стамбене администрације (ФХА), ови зајмови које подржава влада омогућавају купцима са нижим приходима и кредитним резултатима да уложе само 3,5%. Али купци морају да плате премију хипотекарног осигурања (ПМИ) за уплате испод 20%. ВА хипотека: Доступна припадницима војне службе и ветеранима, ВА кредити не захтевају учешће. Такође нећете бити на удици за ПМИ као што бисте били са ФХА кредитом. Поред тога, ВА кредити генерално имају ниже каматне стопе. УСДА хипотека: Доступна купцима у неким руралним областима, Министарство пољопривреде САД подржава ове кредите са нултим смањењем.
7. Набавите осигурање власника куће
Већина зајмодаваца захтева од вас да узмете полису власника куће да бисте добили хипотеку. Међутим, политика се неће применити до вашег датума затварања. Покривеност би требало да буде довољна да замени дом.
Када одлучујете „колико куће“ можете приуштити, обавезно урачунајте годишње премије осигурања власника куће у вашем подручју. Полиса осигурања покрива унутрашњу и спољашњу штету или уништење, губитак услед крађе и личну одговорност. Можда ће вам требати већа покривеност ако се налазите у зони поплаве. Ако полиса има изузећа, можете се повећати са додатним покрићем за поплаве, земљотресе, оштећења у канализацији и још много тога ради мира.
Добијте понуде од три до пет компанија. Ако већ имате осигурање аутомобила или изнајмљивача, питајте своју тренутну компанију о попустима за пакете. Ако се осећате у дивљини и разумете како полисе функционишу, размислите о унајмљивању брокера за осигурање куће који може да вас повеже са компанијама.
8. Закажите комплетан преглед куће
Инспекција куће даје купцу пуну причу о темељима, крову, системима и још много тога. Инспекције такође могу открити радон, буђ и друге проблеме који могу довести до високих трошкова поправке и опасности по здравље. Инспекција која укључује налазе који нису укључени у откривање података продавца може вам омогућити да одустанете од понуде без казне.
Кућни преглед плаћа купац. Трошкови стандардне инспекције често покривају водовод, електричне системе, системе грејања и хлађења, кров, споредни колосек, темељ и уређаје. Инспектор ће такође проверити унутрашњост и спољашњост куће да ли има знакова козметичких и структуралних оштећења.
Иако већина стандардних инспекција не покрива тестирање радона, тестирање плесни или откривање штеточина, паметно је додатно платити да бисте их укључили. Запамтите да посао кућног инспектора није да вам каже да ли треба да купите некретнину или не. Уместо тога, инспектор је неутрални професионалац фокусиран на то да вам да тачну процену стања имовине.
Шта ако купац затражи да одустанете од кућног прегледа? Од вас се тражи да се одрекнете непредвиђене инспекције куће понекад се дешава на врућим тржиштима где су продавци у предности. Ова непредвиђена ситуација постоји јер омогућава купцу да одустане са нетакнутим депозитом ако инспекција открије проблем „убијања продаје“. Ако вас продавац затражи да одустанете од инспекције, губите прилику да проверите стање имовине пре затварања. То значи прихватање свих финансијских ризика повезаних са имовином у стању „као што јесте“.
9. Урадите процену куће
Зајмодавци захтевају процене како би потврдили да вам не позајмљују више него што кућа вреди. Процењивачи користе стање куће, упоредиву недавну продају куће и друге факторе да би одредили праву тржишну вредност. Ако се кућа процијени за нижу цијену од продајне, купац може поново преговарати о цијени са продавцем, одустати од продаје или смислити разлику у готовини.
Попут кућног инспектора, процењивач станова је неутралан професионалац са нула улога у исходу налаза. Накнаде за процену обично покрива купац. Да бисте могли да одете од куће са ниском проценом, мораћете да имате нешто што се зове непредвиђена процена у уговору о некретнинама. Када вам се врати извештај о процени, требало би да садржи следеће:
Мапа улица са детаљима о процењеној имовини. Нацрт екстеријера куће. Објашњење како је проценитељ израчунао квадратуру. Фотографије предњег, задњег и уличног погледа на имовину. Детаљи који се односе на земљишне књиге, пореске евиденције и тржишне податке које је проценитељ користио да одреди фер тржишну вредност куће.
Ако сматрате да је процена нетачна, дозвољено је добијање другог мишљења од новог проценитеља. Није нечувено да проценитељ прави грешке. Сврха процене је да заштити купца да не плати превише за кућу вредну мању од продајне цене. Међутим, неко ко купује кућу за готовину можда жели да настави са продајом иако зна да купује прескупу кућу.
10. Преговарајте са продавцем
Последњи корак пре затварања је преговарање са продавцем. Ако сте задовољни ценом куће на основу налаза инспекције и процене, можете прескочити преговоре. Међутим, купци понекад могу преговарати о уступцима продавца или плаћеним трошковима затварања.
Као први купац, уступци продавца чине куповину куће приступачнијом смањењем трошкова затварања који могу износити од 3% до 6% износа вашег кредита. Ваш агент за некретнине је драгоцен извор информација о томе шта је „спремање за грабе“ у преговорима.
Ако сумњате да се борите са другим понудама, можда ће бити мање простора за постављање захтева. С друге стране, ако послујете на ледено хладном тржишту, продавац може бити пријемчивији за уступке.
Најзначајнија предност купца током преговора је приступ информацијама о упоредивим продајама кућа у тој области. Ако можете да дате поређења која доказују да се скоро идентичне куће продају за мање, продавци могу поново да размисле о условима продаје. Купци могу тражити уступке које покривају трошкове за:
Хипотекарни поени. Процена. Инспекција Претрага наслова. Адвокатске таксе. Одређене поправке или замене. Порез на имовину до краја завршне године.
Иако се може чинити да је купац једини који има нешто да добије од уступака продаваца, продавци имају користи од тога што своје домове раније уклоне са тржишта.
Ако вам се свиђа наша страница, поделите је са својим пријатељима & Фејсбук